分不清「泡沫」與「保值」　千萬別購屋 -

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《 分不清「泡沫」與「保值」　千萬別購屋 》

面對全世界資產價格的不斷上昇，釵h人仍抱著過去幾十年的舊思維，認為是一種「泡沫」，這是一種對環境變化的無知，投資人如果無法分辨「泡沫」與「保值」的不同，將在未來幾年遭到極大的傷害，成為環境變化下的犧牲者。以往，由於各國對貨幣數量控制良好，導致世界上只有「一套」資金，流向那裡，那裡資產價格就被炒高，抽離之後，價格就崩跌，這就是釵h人常說的「泡沫化」。但在二○一○年，世界已經改變，金融海嘯後，世界上的鈔票愈來愈多，已非昔日一套資金的情況，當資金多到無法抽離時，資產價格的增高，已是一種必然，它不再是「泡沫」，而是一種因應貨幣貶值的「保值」現象，其價格不會崩跌！因此，如果還認為目前的房價是「泡沫」，會回到二、三十年的房價水準，不是無知，就是愚蠢！因為現在的高房價不再是「泡沫」，而是一種反映貨幣貶值的「保值」現象。這種「保值」現象，不但不會「泡沫」，未來幾年，在世界各國政府全力避免經濟蕭條與失業問題嚴重的壓力下，還會愈來愈強烈。因為，唯有資產增值，才能真正解決金融海嘯問題，也才能讓全世界的經濟運作回復常軌，投資人如果要真正瞭解其中奧妙，以下五點的環境變化不可不知。環境變化(1)　鈔票的「資產」假象消失「貨幣」（鈔票）本來只是交易的工具，本身不具有任何「價值」！但在過去百年，由於世界各國對於貨幣數量控制極為謹慎，使得相對稀少的「貨幣」，慢慢具有了「資產」價值的假象，釵h人認為擁有貨幣（鈔票）就是擁有「資產」，於是乎，他們將貨幣（鈔票）存於銀行、存於金庫、藏在地下、藏在密室，誤以為擁有貨幣，就是富人。不但如此，如將貨幣存於銀行，往往還可以獲得高的利息（台灣在八○年代存款利率還曾高達百分之十以上），這種既能保值又具有高收益的標的，自然會使貨幣產生資產的假象，使擁有貨幣的人當然會覺得自己擁有了資產！這種想法在貨幣仍然稀少時，並沒有錯。但是，在金融海嘯之後，以美國為首的資本主義國家，大量印製鈔票，使得貨幣「資產」假象正快速幻滅。最好的例子，是將錢存在銀行已不再有高報酬（多已接近零利率），「儲存」貨幣可以獲利的機會已經快速消失。除此之外，大量印出的鈔票，必然會造成貨幣的貶值（通貨膨脹），當貨幣貶值，購買力會下降，長期「持有」貨幣就會變成一種愚蠢的行為，因為目前所持有的貨幣，三、五年後也野u能購買到一半價值的東西，這種會「縮水」的標的，自然無法成為投資標的，也就失去了成為「資產」的機會，因為持有它會有極大的風險。也因為這種現象，全世界的有錢人，都開始面臨一個新的課題──想要快速將鈔票去換「資產」？因為資產必須具備不會貶值的「保值」特性，否則辛苦賺來的錢，不但無法獲利，還會貶值，是多麼可怕的事？這種想法也是造成目前世界上所有具有資產特性的標的，價格不斷攀高的主要原因！擁有貨幣的人，如果無法瞭解這種環境變化，當有一天鈔票突然少二個零──一萬元變一百元時（北韓在二○○九年已經發生），必然會後悔不已。環境變化(2)　「保值」已成為投資主流為什麼「保值」已經逐漸成為投資的主流呢？就像過去，曾有釵h人認為國家的經濟目標就應該是追求高的GNP成長一般，「投資就是要追求獲利」是釵h人的共同想法！但是情況已經改變，目前釵h已開發國家，開始認為「成長」（GNP的增加）並不是經濟發展的最主要目標，如果「零成長」可以使人民的生活（或居住）品質提昇，而不會因追求經濟成長而犧牲環境品質或是債留子孫的新思維，已逐漸成為主流。同樣地，對於投資，以往，一味的追求高獲利，也因為各種資產價格已高，風險變大，而逐漸開始產生新的思維─投資首重「保值」！造成這種改變的主因是貨幣的氾濫，由於金融海嘯的危機至今仍未解除，而金融海嘯的真正病因是資產貶值（美國房屋跌價），因此，美國政府必然瞭解，不論採用何種策略，最終的目標，必然是要使資產升值（房屋升值），金融海嘯危機才能真正解決！而不斷增加的貨幣供給，只是達成這種目標的主要工具，所以資產增值（房屋升值）已成為解決金融海嘯危機的目標與良藥！釵h外行人還以為房屋價格的上漲是「泡沫」，不斷地傳播泡沫化的憂慮與排斥，基本上就是對於環境的無知。美國企圖透過大量印鈔票，暫時避免金融海嘯的破壞，以協助經濟活動回復常軌，然後，就可以隨著就業復甦以及所得（工資）增加，使得資產增值的負作用能得以紓解，金融海嘯危機就可以順利結束，這是復原經濟的大戰略。但實際情況的發展，目前仍無法如願，因為各國經濟復甦的情況尚未如預期，失業率仍居高不下，在大量增加貨幣供給的同時，釵h國家無法等到經濟復甦，就已經因負債過重而瀕臨「破產」危機，當國家面臨破產危機時，就談不到經濟復甦的大戰略了。所以目前的情況是，大量貨幣仍不斷地流入市場，可是因為經濟復甦緩慢，所以貨幣的退場時機仍無法預測，而愈來愈多的資金在全世界流動，造成「資金海嘯」，當這股力量愈來愈強烈，它流向那種商品，那種商品價格就會暴漲，所以房地產、稀少資源、原物料、甚至糧食的價格都受到這股力量的影響，價格大幅增值。在其退潮之前，各種相對稀少性商品的價格攀昇，將是無法抵擋的趨勢，人們雖不斷地發出打擊「泡沫化」的哀嚎，也並不能改變這種趨勢，所以是要繼續詛咒它，還是要接受它？雖然已成為一種選擇題，如果接受它，就必須快速地將自己所擁有的貨幣（鈔票）轉換成資產！因為，不論發生什麼情況，「貨幣泡沫化」將是最先也是最確定會發生的情況，不論用貨幣換任何東西，都比繼續持有貨幣要安全。環境變化(3)　通貨膨脹為「保值」掛保證金融海嘯的導火線在於資產貶值，如果資產貶值問題解決了，金融海嘯就會消失！因此，不論世界各國政府如何施政，最後目標一定是要資產增值，而最主要的方法就是通貨膨脹（貨幣貶值）！大量發行的貨幣，一方面可以使金融海嘯的危機暫時止住；另一方面可以創造資產增值的環境，只要資產增值了，一切問題就解決了──回到經濟常軌！所以股神巴菲特（Warren E.Buffett）從二○一○年開始，不斷放出美國房屋即將增值的觀點，其實就在反映這種戰略思維。因此，美國聯準會（Fed）還會不斷地增發貨幣，直到問題解決。解決問題的速度為何會那麼慢？主要原因是釵h人仍然將鈔票誤認為是資產，所以釵h貨幣被人們存起來了，不拿出來流通，因此，還曾導致釵h政府不得不印製各種型式的限時「消費券」，來代替鈔票流通，這種誤認貨幣是資產的行為，不但影響經濟復甦，還會逼使美國再多印鈔票。所謂的大戰略，其解決問題的順序，是先透過貨幣氾濫以推昇經濟發展；再透過經濟發展以增加就業；就業活絡後促使工資提高；然後，透過工資提高以抵銷資產增值的痛苦；最後，再透過資產增值（通貨膨脹）抵銷貨幣氾濫，以順利減少政府債務，並徹底解決金融海嘯危機！因為，金融海嘯的根本問題如果不解決，隨時還會反撲而來。這種以通貨膨脹解決金融海嘯的大戰略，是人們從來沒有碰過的經驗，仍是一種實驗性的作法，因與人們的過去經驗完全不同，所以過程中必然會導致民怨不斷，面對這樣的環境，施政者都必須面臨抉擇─要順應民意，以民粹治國？還是堅持正確戰略，努力溝通，教育民眾？雷根（Ronald W. Reagan）曾被美國人民譽為最受歡迎的總統，並不是因為他的能力，而是他的「溝通」方法，所以他最終被定位為最偉大的「溝通者」（communicator），未來主政者的成市頔苤A必然是「溝通者」而非「民粹者」。時代潮流是人力無法抵抗的，目前全世界所採用的是以「通貨膨脹解決金融海嘯」的大戰略，誰也攔不住！在這種戰略中，資產增值我們雖然不喜歡，卻一定會發生！這也是保值性商品必然會成為投資主流標的的最主要原因。可惜的是，在這段等待資產增值的時間裡，因為選舉，因為民粹，阻礙了大戰略的發展，太多的政策干預，太多的民粹思維，太多的假公平正義之名的言論，使得經濟活動無法依其市場道路順利復甦，反商、反富的結果，會使最有能力投資以降低失業率的企業與富人們灰心與退縮，必然會拉長經濟復甦與增加庶民痛苦的時間。環境變化(4)　低利率為「保值」買保險利率有二個主要弁遄G一種是反映資金的成本；另一種是收回貨幣的工具。如果一個國家希望經濟發展順利，就必須維持低的利率，目前世界各國的銀行不斷地調低存款利率，尤其是大額存款的利率，已接近零利率的水準，反映出各國政府對於經濟發展的渴望與期待。在這種情況下，希望透過提高利率，將大量的貨幣收回到金融體系，顯然是不切實際的！釵h國家都只能小小地調高存款準備率（Required reserve ratio），就是因為不敢調昇利率，怕影響經濟復甦！可是又「認為」應該努力收回些貨幣，這種又想促進經濟發展，又想打擊資產升值的紊亂思維，當然導致貨幣政策的進退失據。經濟發展差一些有什麼關係呢？最直接的影響就是失業率的上昇，美國在十附近徘徊，台灣也不斷地接近六的歷史新高，失業率高就會影響選票，沒有了選票就不易保有政權，現在世界上釵h政府的民意支持度都不斷地創新低，原因無他，失業率太高就是主因。理論上，失業率是不難解決的，讓企業多雇些人就好了！但這就牽涉到了施政者的智慧，因為失業率高，庶民就有怨氣，這種不理性的怨氣，就易成為「怨氣海嘯」，他們抱怨商人們為什麼那麼有錢（卻故意看不到大量倒閉而家毀人亡的商人）？於是反商，政府就制定了釵h讓企業不舒服的規定，導致企業不是倒閉、縮小規模，就是出走，於是工作機會就更少了！他們抱怨有錢人繳稅太少（卻故意看不到政府稅收的最主要貢獻者是有錢人）？於是反富，政府就努力的加課富人稅，讓有錢人覺得賺錢無趣，就減少了對事業的投資，能多雇用人以減少失業的工作機會就愈來愈少了。他們抱怨房價太高（卻故意看不到近百分之九十的家庭都已擁有住宅）？於是政府就制定各種打擊擁有房屋的措施，打到大家都借不到錢買房屋，打到大家擁有的房屋都賣不掉變成存貨，火車頭產業就蕭條了，工作機會就更少了… 如果施政者無能，就會縱容「民怨」成為「怨氣海嘯」，它將成為摧毀企業、摧毀經濟活動的殺手，那種情況只會使得失業率更高，然後導致民怨更高的惡性循環，國家就會萬劫不復了！可惜的是，反對黨為了奪取政權，往往希望鼓動這種「怨氣海嘯」的發生，可是當他們取得政權後，也無力改變，於是會造成政權不斷輪替，國家持續混亂與衰敗，這就是「民粹治國」的必然結果。在這種環境裡，只有少數「菁英治國」的國家，知道要解決民怨是「目標」而非「手段」！所以他們要支持企業、要減稅、要保障有錢人、要不反對資產升值……因為這些庶民們不喜歡的表面現象，卻是能讓失業率降低的唯一機會，失業率低了，所謂「一白遮三醜」，所有的民怨才能得以真正紓解。最好的例子，是美國的克林頓（William J. Clinton）總統，不論犯了多麼大的過錯，只要經濟發展良好，失業率低，就可以穩坐總統寶座；而卡特（James E. Carter）總統，所有人都公認是美國有史以來道德水準最高的總統，但不論他多麼努力，卻無法連任。顯見問題不在道德，而在經濟！所以低利率已是國際性共識，誰想提高就是自殺！在這種情況下，企圖以提高利率來解決資金氾濫的情況，顯然不會發生，也不切實際！因此，低利率又為「保值」性資產價格的上升，買了一個很大的保險。環境變化(5)　小富靠保值，大富靠環境我們無法改變大環境，但我們可以因應！所謂「小富由儉；大富靠命」。命，就是投資環境，目前全世界對於經濟復甦的情況尚不明確，有釵h國家在經濟還未復甦之前就已破產，因此能「大富」的投資環境與標的都尚不明朗，所以無法倚賴。但是，隨著貨幣貶值，所導致的資產價格的「保值型」增值，卻是必然發生，而且是已經正在發生的事。台北都會區最近標售的土地，價格又屢創新高，人們就以過去的經驗換算，未來推案一坪要價達到二百萬，甚至三百萬元，覺得無論怎麼算都划不來？這種思維就是標準的舊思維！快速將貨幣換資產以「保值」，而不是要賺多少利潤，才是目前世界的最新思維！在靠通貨膨脹消弭金融海嘯的大戰略環境中，想賺取暴利的投資風險已經愈來愈高，目前雖然有釵h企業仍然在大聲地說，明年營業額要大幅增加多少，獲利要大幅增加多少，其實都隱含著極大的風險。唯一的不敗選擇，就是將貨幣換成具有「保值」特性的資產，因為這種資產會隨著貨幣貶值而保持其價值（升值），舉例而言，當貨幣價值貶了一半，資產的（名目）價格就自然增加一倍，就像三年後的房價如果一坪二百萬元，其實就等於現在的一百萬元，並不是因為暴利，而只是抵銷了通貨膨脹（鈔票貶值）的「保值型增值」！我們將看到全世界的有錢人都會快速的將其貨幣去換具有「保值型」的資產，而保值型資產的特徵，就是具有稀少性『人力不可大量製造、與低折舊性』不會隨著時間而減損其價值，具有這兩種特性的資產，在未來以通貨膨脹解決金融海嘯問題的大戰略中，必然會脫穎而出，成為投資市場的寵兒。而好的房地產是同時具備有這兩種特徵的標的！所有的藥都有副作用，一個社會是否可以順利克服其副作用（如物價上漲），以達到經濟復甦的目標，正考驗著政府與人民的智慧。所謂「藥不醫人，人須自醫」，藥不能治病，只能協助人們自己治病！政策也是如此，各個國家必須依自己的體質與免疫能力解決自己的問題，台灣在振興經濟的第一關，因貨幣氾濫導致資產價格的上漲就已經有如此大的民怨與抗性，往後經濟復甦之路有多艱難，可見一斑！就投資而言，「先求不敗，再談獲利」是處於目前大變動環境中的最重要策略！千萬不要為追求高獲利而冒高風險，那會讓自己落入「偷雞不著蝕把米」的不利情況中，而快速將鈔票換成具有「保值」特性的資產，是在目前環境中最重要的投資策略。祝大家投資順利！更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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