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買屋或租屋?何者才划算
來源:文章來源:住展雜誌
就現階段房市趨勢探討,買屋或租屋?何者才划算?近期各行庫紛紛針對房貸相關業務進行緊縮及控管,而物價蠢動,新台幣呈現弱勢狀態,利率長期顯現走升趨勢;且最近新建案開價行情持續居高不下,短期內尚無緩和跡象。房地產市場中到底或買或租,孰優孰劣的議題,因此再度浮上檯面。那麼,究竟現在有關『住』這檔人生大事,應該要如何面對?到底應該進場購買,還是改選擇租賃?以下,我們嘗試從實務面角度,就各種可能的實際需求或狀況,歸納出可能的參考或解答… 自九二年下半年,世紀病毒SARS疫情獲控制後,房地產市場景氣大步回溫;到目前為止,這個景氣復甦造就的市場榮景,似乎仍未有消退或趨緩的跡象。然而,畢竟房地產市場還是整體財經體系的一環,就現階段來說,房市顯然已經來到一個景氣可能反轉的關鍵時期。 先是現金及信用卡債問題,接著又有力霸集團掏空事件,引發一連串金融風暴,再加上一些新的管制措施,各行庫業已出現明顯的緊縮銀根動作,而近年因房地產業持續興盛而逆勢成長的房貸業務,當然就成為目前行庫加強控管的最主要標的。而這樣的發展,當然直接影響了目前的房市。 三低條件逐步消失 此外,在新台幣長期疲軟,物價漲幅驚人的狀況下,國內利率長遠來說,必定將是走揚趨勢,這當然也會逐漸讓拉抬房市多年的低利環境慢慢消失。只是,民進黨政府為尋求繼續執政,這一年來持續祭出開發支票,且兩岸三通、土地資源奇貨可居等議題仍存在想像空間,和可供炒作的剩餘價值,於是我們看到今年以來,房市在少數金字塔頂端產品的帶動下,價格行情漲勢一時還無法遏抑。 於是,在這房貸緊縮、利率走揚,價格卻仍居高不下的情況下,這波房市景氣迅速復甦的最關鍵因素—三低條件,也就是低房價、低利率及低自備,就目前來看,已經完全不存在。這時候開始出現觀望,甚至建議退場、戒急用忍的聲音,自然也是時勢所趨。 然所謂食衣住行,這四項人生大事,之所以總是被人們相提並論,原因就在於對多數人而言,這四件事情可說是隨時都有需求,不可能因為當下環境或客觀條件不佳,就可以暫時不管;物價漲了,還是要最基本的溫飽,適當的棲身之所,當然也絕對不可或缺。因此就住的需求部份,對照目前的態勢,到底是買或是租,又逐漸浮上檯面,成為近期的熱門話題。 那麼就房地產市場的現況而言,仍有相對立即性居住需求的消費者,究竟應該選擇購買置產,還是採取租賃策略?以下我們就從最實務的角度進行探討。 總 論 對多數薪資階級的購屋或租屋人而言,不管是房貸或租金,都不是一筆小額支出,因此審慎評估是絕對必要的。而無論最後選擇何者,下列幾個考量的條件或面向,都是必須予以衡量的。以下我們大致分為主觀及客觀條件兩大類,按照此一脈絡來分析,到底現階段買或租,孰優孰劣。 主觀條件 消費類型(是否持有不動產:首次置產或換屋) 居住需求(坪數、產品類型等) 資金狀況(固定收入、自備款等) 客觀條件 標的所在區域(房貸VS租金) 銀行貸款成數及核准難易度 以下,我們列舉出幾項較多數消費者可能的情況,進行更深入的分析探討。 【情況一】主觀條件:未持有不動產(首購型),需求房屋:三十坪左右一般型產品;收入穩定,有一定金額之儲蓄(假設自備款足) 就這類型的消費者來說,由於收入穩定,也有一定積蓄,能付得出相當成數的自備款,所需房屋為一般產品,非低總價小坪數者,因此今年以來,行庫緊縮房貸相關業務所產生的排擠效應相當有限;理論上,只要選擇標的地段性不差,通常還是能夠貸到七成,甚至更高成數的房屋貸款,利率上也相對仍低。因此,會影響決定或買或租之變異因素,大致只有選擇之區域一項。 對照目前台北市中心區房價居高不下,且還持續喊漲的情況,儘管同時期房屋租賃行情也稍有提升,但無論從國泰房地產指數或崔媽媽基金會的相關資料來看,漲幅相對幾乎可說是微乎其微(詳見表一至三)。因此,如選擇在人口稠密的台北市中心精華區置產,以三十坪左右之住房需求,目前平均約每坪四十五至五十五萬之新屋房價,約百分之三左右、二十年期房貸及七成的銀貸成數來估算,一個月要負擔的房貸額度逼近六萬元。 至於租屋,按崔媽媽基金會網站公佈之資料,九四年北市大約每坪六百至八百元的租金水準估算,月租金最多不會超過兩萬四千元,估算可能的漲幅租金,負擔仍然在兩萬五千至兩萬七千間。這顯然是這幾年北市平均房價從約三十餘萬跳升至逼近五十萬/坪的結果;因為假設北市平均房價仍是三十餘萬水準,則即使是同樣的百分之三房貸利率,每月房貸費用也只有三萬五千元上下,和選擇租屋之差距就相對有限。 類似的情況,如置產區域是北縣人口較稠密,或者說現階段房價跟北市漲幅同起舞的幾個區域,則大致上每坪二十五至三十五萬的房價水準,對照最高永和市約每坪五百元的租金行情,差距也同樣不小。 然而,如果置產的區域是北縣郊區,或是更往南的桃園、新竹,那麼在房價水平相對仍是每坪十至十五萬元的水準下,顯然和選擇租屋之間每月開銷的差距,就沒有上面我們看到的這麼大。雖然這部分我們沒有可供比對的足夠租金相關資訊,但用同樣的估算法,約總價五、六百萬的房屋,每月房貸負擔不超過兩萬,租確實不會比買省多少。 詳看全文 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare