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陽台外推 小心好厝變違建
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台北地狹人稠,「憑空生出不該有的室內坪數」幾乎是釵h建商推案時必然會出現的手法,將法規上經常會有不計入樓地板面積的面積,例如陽台、機械室,運用外推、加窗等方式達成「室內化」目的,讓民眾誤以為這些空間都是可以做變更使用的。不過自2006年1月1日起,台北市政府修訂違章建築處理要點,只要是2006年起北市新核發建造執照的建築物,陽台不得擅自加窗,不論原外牆是否保留,只要未經申請都屬違建,即報即拆;違建取締拆報趨嚴,民眾買屋之前應更加留意小心,才不會賠了夫人又折兵。 違建拆除 風險由購屋者承擔 一般常見違建大致有四種:頂樓加說B一樓外推、陽台外推及夾層屋。在這四種違建中,以頂樓加輒戔`見,但也因為處在室外、明顯可見,最容易被追查。而在夾層屋、頂樓加輓左k令愈來愈被民眾所熟悉後,為了提高賣相,不少預售樣品屋就將腦筋動到陽台外推上,以「建議規劃」等字眼遊說看屋民眾,使民眾遊走法律邊緣,或暗示購屋者日後可自行「二次施工」,將臥室、客廳外牆打掉往外推,輔以設八角窗等設計,外推後不僅室內空間更大,還可臨窗俯瞰夜景。 的確!面積增大,看起來好像建商與買家雙贏。買家也可能從頭到尾都不知道家裡的室內坪數部分來自於「消失的合法陽台」,或者心存僥倖,「半推半就」簽下了同意書,樂得擁有「看起來」又大又好用的格局,「賭」的就是「不會被抓到」這種可能性。但重點是,二次施工後,建築物就會出現與當初使用執照不符的情況,也就是多增加的面積,不在原有建物執照的野i範圍內,就是「違建」往後可能衍生的任何問題,也是購屋者必須承擔的。 永和市知名社區大廈「水築館」就是一個很好的例子,因遭到檢舉大樓陽台外推,將16.77平方公尺的陽台空間倂入室內,經查驗後,工務局要求501戶住戶限期拆除違建,同時罰款501萬元,讓住戶落得成天提心吊膽,住不安寧的窘境。 陽台外推、機電室併入室內 皆不合法 事實上,在台北地區動輒每坪三、四十萬的房價下,「陽台外推」與「夾層增建」等都是常見的二次施工,雖可享受到較大的室內空間,但無形中卻也承擔了「被處罰緩」或「面臨拆除」的命運。 以陽台為例,永慶房仲集團契約部指出,「陽台」之所以一開始並不列入認定為標準樓地板面積的原因,是因它具有消防逃生、隔陽遮陰等弁遄A若要硬將室外劃作室內,住戶所面臨的直接問題就是逃生弁鈳鄍╮A以及違建區的居住機能影響,若稍有不慎或心存僥倖加以購買,一旦被查獲、裁處,往往得不償失。 此外,機電設備室也是消費者要注意的地方。有部分建商會將冷氣主機等機電設備放在各戶的工作陽台,或是掛在牆壁的外面,所以很多平面圖上標明機電設備室的地方,可能就會一分成好幾分或全歸為同一戶並入室內使用面積。對於消費者而言,雖然可以較低的價錢購買機電設備室那一戶,但卻無法登記面積損失。因此民眾在購屋時,仔細核對平面圖、使用執照核准圖說,是免去「錯誤的第一步」,一般從平面圖上都會清楚印上陽台、機房等說明,要清楚了解,才能保障自己的權益。 簽訂協議 睜大眼睛 而通常二次施工可能會在三種情況下發生,首先是消費者自行要求改建,其次是售屋時告知能以二次施工的方式增加使用面積;最後則是建商隱瞞實情自行加工,例如部份透天厝社區在取得使用執照後,因為透天厝一樓原本申請作停車使用,建商取得建築物使用執照後,擅自將一樓聽車空間的基地通路上,違法二次施工私設為平台,在將平台種植花木綠美化後形成社區景觀,以「空中中庭」等訴求吸引消費者,從中獲取可觀利潤。 前述兩種情況,建商通常會要求購屋者簽具同意書或委託書,以免日後追究責任會落到建商上頭;最後一種,消費者只得睜大眼睛仔細瞧。像陽台,在法律定義上,屬於附屬建物的一種,不計入容積計算,最多可達單層面積的八分之一;新修法規上路後,2005年12月31日以前核發建照的建築物,只要房間原外牆仍保留,只是陽台加窗,仍暫免查報;新發照的建築物,若加裝透空鐵窗,也不列入違建查報對象。 永慶房仲集團表示,陽台為住戶與外界接觸的媒介,新法規上路後雖無法加窗,反倒使陽台回歸原始價值與弁遄A民眾不妨藉此機會思考不加窗陽台的生活價值;同時建築法規早已廢除陽台設立位置的限制。選屋時,不妨依照使用需求,如有些建築物將所有陽台空間集中於廚房後方,深度甚至可達二米,可為洗衣服、晾衣服等工作空間,民眾選購時可多做比較。另外,在購屋時務必要注意所簽的每一份文件,調冪鴟眴蓍洁A避免衍生購屋糾紛。 【解讀二次施工】 • 1. 陽台面積遠低於室內面積的1/8〜1/10。 • 2. 申請使用執照時,將陽台落地窗框做在室內側,但交屋時窗戶卻在室外側。 • 3. 合法夾層,在謄本上一定會有登載,若無夾層登記,一定是非法夾層。 • 4. 挑空是指部分居室如客廳提高其樓層高度,但挑高樓層不得超過6公尺,同一戶的空間變化最高不得超過4.2公尺。 • 5. 機械室面向公共空間需有一道防火門,但「二次施工」時該防火門會鎖上並以裝修包覆,達成室內空間挪移的目的。 • 6. 為避免違建責任,建商會請買家簽下諸如「窗框如有拆棄或變動由屋主負責」 「配合公共安全檢查」內容的同意書書。 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare