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| 《 房市成功投資實例-套房 <2> 》 |
| 來源：資料來源：住展雜誌 |
投資成本算清楚 獲利數倍
有關購屋與裝修成本，相信也是讀者們最好奇的。關於這個問題，林小姐回想：「當初包含仲介費用在內，共花了大約五百七十萬元買下這間房子；裝潢及家電、傢俱購置費用，大約在二百萬上下」；其實，因為委託熟識的設計師，以友情成本價，只收工錢、不收設計費，著實讓林小姐省下一筆設計費用。
至於出租情況，即便公寓建築外觀看起來較老舊，但因內部全新裝潢，出租情況不錯。林小姐分享她的經驗指出：「我都是在台灣租屋網上刊登招租訊息，第一次出租時，才花不到一個星期的時間，就全部租出去了」。當然，招租順利主要與小環境生活機能齊備有關。再者，便是租金行情高低了。
「當初要出租的時候，我和先生也上網看了類似套房的出租行情，結果發現內湖市區或緊鄰內湖科學園區的套房，月租金幾乎都要一萬以上；考量到購屋、裝修等投資成本，與市場接受度後，決定把月租金訂在九千至九千五百元（包含ADSL、有線電視、水費），電費則採每間套房各設有獨立電表方式，依使用多寡由房客個別付費」。
算一算，五間套房月租金各九千至九千五百元；每個月林小姐光是靠著這間舊公寓，就有約莫四萬七千元的租金收益；相較於同一地區整層出租之舊公寓，或以雅房模式出租，約一萬五至一萬八的月租金行情，至少增加三倍以上的獲利空間。
雖然林小姐投入的裝修成本相對較高，但以回收成本的角度來看，改裝套房的成本加上房價為七百七十萬，以月租金四萬七來計算，約莫十四年後即可回本，開始淨獲利；而整層出租的話，雖然無須負擔高昂的裝修費用，但每月租金至多僅二萬左右，二者差距多達二倍以上。
雖然林小姐謙稱，繳納ADSL、有線電視與水費等基本費用後，再扣除每月須繳納的房屋貸款，淨收入其實每月不過萬把塊錢；但其實累積下來也是相當可觀的收益，且待房屋貸款以每月租金清償後，林小姐夫婦等於不出半毛錢，即免費擁有這間房子，利潤其實相當豐厚。
抱持服務業心態 慎選房客
由於林小姐本身也是個上班族，且本身並不居住於出租標的附近，為了避免不必要的麻煩，在房客篩選這部分自然特別謹慎。「首先就是看第一印象，在看房子對談的時候，就大概可以看出幾分了」，林小姐接著說：「再來，就是要有正當的職業」。如果看起來不是很正派，林小姐寧可多花些時間招租，也不願意隨便找個房客，避免日後問題層出不窮。
事實上，由於出租標的位於東湖地區，距離南港軟體經貿園區與內湖科學園區都不遠，房客多是來自此二園區的上班族；加上又為全新裝修之套房，價格比起內湖市區仍算較低，因此林小姐其實不太擔心租不出去的問題。
有鑒於現今有不少租屋糾紛，林小姐為了降低日後糾紛發生的機會，不使用制式的租賃契約，而是根據自身情況擬定專屬的租賃契約，詳載權利義務與禁止事項（如禁止抽菸、養寵物等），並將套房內提供電器、傢俱與各項用品記載清楚，方便交接給房客。
雖然是室內空間全新翻修改裝的套房，但難免也會有需要維修保養的時候。像這種時候，林小姐說：「我都會抱持著做服務業的心態，盡量替房客解決各種疑難雜症」。因此，林小姐與房客之間，一直都保持著不錯的互動關係。
除了與房客的互動關係很重要外，林小姐認為，也應與鄰居保持好關係。畢竟，改裝舊公寓內部原有規劃，並不見容於法規；為了避免引起紛爭，林小姐選擇與鄰居保持友善良好的互動。
為免引起其他住戶反彈，林小姐在施工前，便先行張貼施工告示通知其他住戶，且盡量避免於夜間施工、以免噪音過大造成其他住戶困擾；施工結束後，又特別注重樓梯間的清潔工作，同時還特地為樓梯間重新粉刷，自然能夠贏得其他住戶的好感，不至於引起反彈。
像林小姐手中的這戶房子，於九三年底購入，當時房地產景氣仍尚未全面復甦，林小姐購入的房價，以當前的房價水準來看，其實還有相當的增值空間；加上鄰近內湖線捷運出口站，未來更是有增值潛力。
從林小姐這個投資案例看來，雖然這是首次購屋、也是首次擠身包租婆行列，出租舊公寓改裝的套房；但因購屋前即已收集了釵h相關資訊，因此獲利情況還算不錯。只要有良好的區位與充足的租賃需求，以價格較低的老舊公寓，改裝為獨立套房出租，物美價廉，不失為穩定獲利的投資管道。
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房市成尼賳篧磛�-套房 <1>
房市成尼賳篧磛�-套房 <3>
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