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| 《 房貸還款細評估 寬限期越長恐負擔越大 》 |
| 來源：好房House Fun |
【撰文／黃靖惠】
買房除了前期自備款外，大多選擇辦理房貸每月攤還，有些民眾為了降低初期負擔，選擇申請寬限期，卻一不小心弄巧成拙，反而背負更沉重的還款壓力！
最近即將與男友步入禮堂的小美，開始和男友討論人生下一階段功課「買房」，兩人於職場上打拚多年，存了一筆錢準備當買房頭期款，不過對於該如何選擇房貸？利率如何算？是否適合申辦「寬限期」？兩人仍然一頭霧水。
寬限期越長 房貸壓力不減反增
買房壓力大，民眾購屋時除了先存自備款，大多會向銀行申請貸款，申辦者在初期每月只需繳納利息，就是所謂的「寬限期」，降低初期買房負擔，不過當寬限期過後，除了每月利息外，連同本金也得一同繳納。
各家銀行房貸利率各有不同，對於貸款的寬限期限制也不同，但這並非代表寬限期拖越長越好，因為僅是將繳納本金時間延後，整體計算下來，要繳給銀行的利息反而增多。
換言之，甲先生買下1千萬元房屋，自備款200萬元，向銀行申請800萬元貸款，採計利率1.74％，貸款期限20年，寬限期3年，那麼前三年每月應付利息約1.2萬元，當寬限期一過，每月除了利息外，還得償還本金，一共約4.5萬元，實際加總20年利息總額約166萬元。
自住者慎用寬限期 有短期資金需求者較適合
天時地利不動產總經理張欣民說明，寬限期千萬別亂申請，選擇寬限期前建議先評估自身還款能力，並非各種族群都適用，例如自住需求、短期不打算換屋的族群，最好不要使用到貸款寬限期，日後寬限期結束後還得負擔更沉重的房貸壓力。再者，寬限期若越長，不只繳給銀行總利息變多，還會壓縮本金還款年限。
哪一種族群才適合使用寬限期呢？「短期內有投資計畫、換屋計畫、短期資金需求者」最適合。張欣民表示，投資客短線進出房市，手頭需有大筆資金活用，所以資金絕對不能被綁死。
再者，在換屋階段買下新房時申請寬限期，可延後繳本金的時間點，等到原先房屋轉手售出後，手頭就有資金可以還款。
以實務層面來論，年輕夫婦小家庭因資金有限，多會選擇單價較低、房間數較少的房屋產品，伴隨家中增加新成員，所以這時多會有換屋需求，卻受限資金不足、舊屋未脫手，卡在青黃不接的階段，一旦資金卡關，恐讓新屋淪落法拍市場。
換屋族可先買下新房，再一邊等待舊房脫手，這時候因手頭大部分資金都挪去買新房，可以申請寬限期，延遲償還本金，等到舊屋脫手後，自然有大筆現金可償還新屋貸款。
另外，還有一種是短線操作投資客，確定高獲利投資標的後急需大筆資金，也很適合使用寬限期，以免錯失投資機會。
申請寬限期不一定通過 這三種族群請小心
不過，並非人人申請「寬限期」都能輕易過關，一般而言，銀行會以個人信用狀況、還款能力或擔保價值評估，換言之，「信用有瑕疵者」、「購買小套房」、「非自住類型的首購」這三種族群想申請寬限期，也不一定可以通過銀行審核。
張欣民表示，房市前景好時投資客大舉出籠，為了要高投資、高獲利，一次性買入大批不動產，這時候除了要有大筆自備款外，當然也會申請房貸分散壓力，並運用寬限期延後繳納本金，爭取投資時間，用最低成本以及房貸利率，等待房價調漲後，再轉賣獲益。
早期房市投資風潮興盛，所以政府為防堵投資客刻意炒作，央行曾採取嚴厲房貸信用管制措施，雖然目前投資風氣稍稍減退，仍限制豪宅貸款成數不得超過六成，同時銀行業者對投資類型產品寬限期審核十分嚴格，想輕易闖關恐怕有難度。
不僅如此，小坪數、套房類型產品很難申請寬限期，除了避免房市炒作外，再來因這類產品主建坪小、轉手不易，被視為高風險產品，可申請貸款成數較低、貸款總數也較低，ㄧ般來說銀行希望借貸人盡快還清貸款，更遑論申請寬限期過關。
至於信用有瑕疵部分，申貸人平日若是信用紀錄不良，之後銀行審核通過機率就低，這也提醒民眾平時千萬別輕忽信用貸款、信用卡等還款紀錄，以免申辦房貸時爭取不到優惠利率、貸款成數及較長寬限期。
掌握四原則 成功談到最優房貸條件
如何談到好房貸成數及寬限期？其實掌握以下幾個原則，不怕申辦房貸成數、寬限期受挫。第一、維持良好信用紀錄，平日最好與同一家銀行有固定往來，無論是投資股票、買保險或是儲蓄，並有平穩使用信用卡的紀錄，不過得切記「有借有還，再借不難」的原則，千萬別留下延宕繳款紀錄，否則將會成申辦房貸、寬限期的絆腳石。
第二、提高自備款，只要向銀行申辦的貸款成數低，自然降低銀行風險，雙方討論貸款利率空間也變大。第三、可用房地產、股票證券或儲蓄險保單作擔保品。第四、透過大品牌房仲購屋，事先針對實際屋況、產權調查了解房屋價值，之後銀行鑑價的結果才不會與實際狀況落差太大。第五、找有力人士作保，像是父母、配偶若在銀行、百大企業工作，是最強而有力的保障。
寬限期結束想轉貸 利息為優先考量原則
如果原本房貸利率較高，寬限期結束後將A銀行的房貸轉至B銀行也是可以考慮的選項。目前各家銀行利息都不同，所以辦理轉貸前，可多方比較利率差異，另外得注意是否有轉貸限制條款、或多段式不同利率計費方式，因為這些都可能增加額外支出，或是影響之後每月支付額。
中華民國地政士公會全國聯合會理事蕭琪琳表示，另外要注意原房貸合約是否有綁約期限，假使於綁約時間內提早清償、解約（包含轉貸或售屋）需支付違約金，同樣都得計入轉貸成本。
蕭琪琳表示，一般來說，民眾若有投資計畫需要資金，可以向銀行辦理申請增貸，不過銀行將會重新對房屋鑑價，並全面評估申貸人的財力。
升息牽動房貸負擔 恐導致賠售
至於升息與寬限期關係為何？蕭琪琳解釋，一旦升息，房貸利率跟著拉高，貸款族月付額利息增加，有可能因繳不出房貸，造成房屋被法拍。
他假設，投資人買下一間房，前三年寬限期只繳利息，想等待房屋出售卻遲遲未脫手，面臨寬限期即將結束與升息情況，讓屋主有不得不賣的壓力，才會出現所謂房屋賠售的情況，而升息也有可能讓資金不足的民眾由買轉租，買房意願降低。
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買房除了前期自備款外，大多選擇辦理房貸每月攤還，有些民眾為了降低初期負擔，選擇申請寬限期，卻一不小心弄巧成拙，反而背負更沉重的還款壓力！
最近即將與男友步入禮堂的小美，開始和男友討論人生下一階段功課「買房」，兩人於職場上打拚多年，存了一筆錢準備當買房頭期款，不過對於該如何選擇房貸？利率如何算？是否適合申辦「寬限期」？兩人仍然一頭霧水。
寬限期越長 房貸壓力不減反增
買房壓力大，民眾購屋時除了先存自備款，大多會向銀行申請貸款，申辦者在初期每月只需繳納利息，就是所謂的「寬限期」，降低初期買房負擔，不過當寬限期過後，除了每月利息外，連同本金也得一同繳納。
各家銀行房貸利率各有不同，對於貸款的寬限期限制也不同，但這並非代表寬限期拖越長越好，因為僅是將繳納本金時間延後，整體計算下來，要繳給銀行的利息反而增多。
換言之，甲先生買下1千萬元房屋，自備款200萬元，向銀行申請800萬元貸款，採計利率1.74％，貸款期限20年，寬限期3年，那麼前三年每月應付利息約1.2萬元，當寬限期一過，每月除了利息外，還得償還本金，一共約4.5萬元，實際加總20年利息總額約166萬元。
倘若將寬限期從原本的三年，再往後延長為五年，前五年每月繳納利息一樣是約1.2萬元，不過寬限期滿後，因為貸款期限一樣是二十年，每月支付房貸暴增為5萬多元，而實際支出的利息總額則將近180萬元，硬生生多了近13萬元。
自住者慎用寬限期 有短期資金需求者較適合
天時地利不動產總經理張欣民說明，寬限期千萬別亂申請，選擇寬限期前建議先評估自身還款能力，並非各種族群都適用，例如自住需求、短期不打算換屋的族群，最好不要使用到貸款寬限期，日後寬限期結束後還得負擔更沉重的房貸壓力。再者，寬限期若越長，不只繳給銀行總利息變多，還會壓縮本金還款年限。
哪一種族群才適合使用寬限期呢？「短期內有投資計畫、換屋計畫、短期資金需求者」最適合。張欣民表示，投資客短線進出房市，手頭需有大筆資金活用，所以資金絕對不能被綁死。
再者，在換屋階段買下新房時申請寬限期，可延後繳本金的時間點，等到原先房屋轉手售出後，手頭就有資金可以還款。
以實務層面來論，年輕夫婦小家庭因資金有限，多會選擇單價較低、房間數較少的房屋產品，伴隨家中增加新成員，所以這時多會有換屋需求，卻受限資金不足、舊屋未脫手，卡在青黃不接的階段，一旦資金卡關，恐讓新屋淪落法拍市場。
換屋族可先買下新房，再一邊等待舊房脫手，這時候因手頭大部分資金都挪去買新房，可以申請寬限期，延遲償還本金，等到舊屋脫手後，自然有大筆現金可償還新屋貸款。
另外，還有一種是短線操作投資客，確定高獲利投資標的後急需大筆資金，也很適合使用寬限期，以免錯失投資機會。
申請寬限期不一定通過 這三種族群請小心
不過，並非人人申請「寬限期」都能輕易過關，一般而言，銀行會以個人信用狀況、還款能力或擔保價值評估，換言之，「信用有瑕疵者」、「購買小套房」、「非自住類型的首購」這三種族群想申請寬限期，也不一定可以通過銀行審核。
張欣民表示，房市前景好時投資客大舉出籠，為了要高投資、高獲利，一次性買入大批不動產，這時候除了要有大筆自備款外，當然也會申請房貸分散壓力，並運用寬限期延後繳納本金，爭取投資時間，用最低成本以及房貸利率，等待房價調漲後，再轉賣獲益。
早期房市投資風潮興盛，所以政府為防堵投資客刻意炒作，央行曾採取嚴厲房貸信用管制措施，雖然目前投資風氣稍稍減退，仍限制豪宅貸款成數不得超過六成，同時銀行業者對投資類型產品寬限期審核十分嚴格，想輕易闖關恐怕有難度。
不僅如此，小坪數、套房類型產品很難申請寬限期，除了避免房市炒作外，再來因這類產品主建坪小、轉手不易，被視為高風險產品，可申請貸款成數較低、貸款總數也較低，ㄧ般來說銀行希望借貸人盡快還清貸款，更遑論申請寬限期過關。
至於信用有瑕疵部分，申貸人平日若是信用紀錄不良，之後銀行審核通過機率就低，這也提醒民眾平時千萬別輕忽信用貸款、信用卡等還款紀錄，以免申辦房貸時爭取不到優惠利率、貸款成數及較長寬限期。
掌握四原則 成功談到最優房貸條件
如何談到好房貸成數及寬限期？其實掌握以下幾個原則，不怕申辦房貸成數、寬限期受挫。第一、維持良好信用紀錄，平日最好與同一家銀行有固定往來，無論是投資股票、買保險或是儲蓄，並有平穩使用信用卡的紀錄，不過得切記「有借有還，再借不難」的原則，千萬別留下延宕繳款紀錄，否則將會成申辦房貸、寬限期的絆腳石。
第二、提高自備款，只要向銀行申辦的貸款成數低，自然降低銀行風險，雙方討論貸款利率空間也變大。第三、可用房地產、股票證券或儲蓄險保單作擔保品。第四、透過大品牌房仲購屋，事先針對實際屋況、產權調查了解房屋價值，之後銀行鑑價的結果才不會與實際狀況落差太大。第五、找有力人士作保，像是父母、配偶若在銀行、百大企業工作，是最強而有力的保障。
寬限期結束想轉貸 利息為優先考量原則
如果原本房貸利率較高，寬限期結束後將A銀行的房貸轉至B銀行也是可以考慮的選項。目前各家銀行利息都不同，所以辦理轉貸前，可多方比較利率差異，另外得注意是否有轉貸限制條款、或多段式不同利率計費方式，因為這些都可能增加額外支出，或是影響之後每月支付額。
中華民國地政士公會全國聯合會理事蕭琪琳表示，另外要注意原房貸合約是否有綁約期限，假使於綁約時間內提早清償、解約（包含轉貸或售屋）需支付違約金，同樣都得計入轉貸成本。
蕭琪琳表示，一般來說，民眾若有投資計畫需要資金，可以向銀行辦理申請增貸，不過銀行將會重新對房屋鑑價，並全面評估申貸人的財力。
升息牽動房貸負擔 恐導致賠售
至於升息與寬限期關係為何？蕭琪琳解釋，一旦升息，房貸利率跟著拉高，貸款族月付額利息增加，有可能因繳不出房貸，造成房屋被法拍。
他假設，投資人買下一間房，前三年寬限期只繳利息，想等待房屋出售卻遲遲未脫手，面臨寬限期即將結束與升息情況，讓屋主有不得不賣的壓力，才會出現所謂房屋賠售的情況，而升息也有可能讓資金不足的民眾由買轉租，買房意願降低。
【更多精彩內容，請見《好房網HouseFun》雜誌2018年6月號】
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