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| 《 房市軟著陸？數字才會說真話！ 》 |
| 來源：好房House Fun |
【撰文／黃慕凡】
房市經歷三年盤整後，讓利空間明顯放大，房價走勢易跌難漲，都市地價指數、新建餘屋量等數據在在顯示，唯有降價才能換成交，買賣雙方如何磨出共識，將是2018年最大考驗。
內政部地政司說明，這次下跌趨勢為近三期來新高，波動幅度較大的縣市中，以新北市跌幅最大，又以板橋區下跌2.54％最明顯，推測應受到重劃區新案開價降低所影響。由於都市地價反映出市價，又屬落後指標，按照目前新案領跌、中古屋跟跌的情形來看，短期內地價要回升，難度恐怕仍高。
房價跌得不夠深
張金鶚：談落底還早
再看由政大地政系特聘教授張金鶚協助編製的「好時價房價指數」，全台房價於2015年四月達到高峰後逐漸走跌，2016年一月起呈現穩定波動。用最新實價登錄為基礎計算，2017年九月房價指數為118.21，較高點下跌3.2％，若以2015年四月高峰為分界，前二年半房價漲幅超過20％，後二年半僅下跌3.2％，中間尚有近17％的落差，暗示房價可能還沒跌夠！
以交易量來看，2017年九月為12,355筆，較前年同期減少17.49％。去年住宅市場交易量表現較前年好，但仍低於近五年的月平均量，價格也未明顯回溫，張金鶚認為，房市仍在盤整，尤其最早下跌的北部尚未復甦，目前許多建商喊「房市落底」，但數據並無落底跡象。
去年移轉量未脫低檔
回升關鍵仍在價格
根據內政部統計處2017年買賣移轉棟數顯示，全年移轉量落在26.6萬棟，年增約8％，是2014年以來首度止跌翻揚的一年。房仲業者分析，2016年24.5萬棟移轉量已是1991年以來的新低，過去幾次的超低量後，市場發現最恐慌的時機已過，買氣逐步釋放出來，隨後都伴隨著交易量能反彈，2017年也是在2016年波段新低量後，出現一波反彈走勢，至於量能是否會持續，仍要看價格盤整幅度。東森房屋董事長王應傑估計，今年將延續「量回升、價微跌」市況，交易量可望比去年再回溫1到2成。
選舉年干擾因素多
交屋潮來襲雪上加霜
今年適逢選舉年，候選人的政見牛肉與口水戰充斥新聞版面，除了可能影響購屋信心，也可能對民眾的購屋決策產生干擾。
此外，交屋潮的來襲仍須戒慎恐懼。永慶房產集團業務總經理葉凌棋受訪時表示，若用2015年全年至2016年上半年「新案開工戶數」的8成來推估2018年交屋量（工程期間約二年），今年全台將有約9.4萬戶交屋潮出現，就算預售階段已銷售5成，仍會有4.7萬戶進入市場，加上全國7.4萬戶新建待售餘屋，今年共有高達12.1萬戶新增供給，新案降價求售的狀況恐將持續。
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房市經歷三年盤整後，讓利空間明顯放大，房價走勢易跌難漲，都市地價指數、新建餘屋量等數據在在顯示，唯有降價才能換成交，買賣雙方如何磨出共識，將是2018年最大考驗。
市場止跌了嗎？數字會說話！依據內政部最新發布資料，第49期全國都市地價總指數（＊註）較上期下跌0.91％，六都中，新北市下跌1.73％，台中市下跌1.48％，台北市下跌1.16％，跌幅相對大，反映出由雙北市領跌的房市景氣。
內政部地政司說明，這次下跌趨勢為近三期來新高，波動幅度較大的縣市中，以新北市跌幅最大，又以板橋區下跌2.54％最明顯，推測應受到重劃區新案開價降低所影響。由於都市地價反映出市價，又屬落後指標，按照目前新案領跌、中古屋跟跌的情形來看，短期內地價要回升，難度恐怕仍高。
房價跌得不夠深
張金鶚：談落底還早
再看由政大地政系特聘教授張金鶚協助編製的「好時價房價指數」，全台房價於2015年四月達到高峰後逐漸走跌，2016年一月起呈現穩定波動。用最新實價登錄為基礎計算，2017年九月房價指數為118.21，較高點下跌3.2％，若以2015年四月高峰為分界，前二年半房價漲幅超過20％，後二年半僅下跌3.2％，中間尚有近17％的落差，暗示房價可能還沒跌夠！
以交易量來看，2017年九月為12,355筆，較前年同期減少17.49％。去年住宅市場交易量表現較前年好，但仍低於近五年的月平均量，價格也未明顯回溫，張金鶚認為，房市仍在盤整，尤其最早下跌的北部尚未復甦，目前許多建商喊「房市落底」，但數據並無落底跡象。
去年移轉量未脫低檔
回升關鍵仍在價格
根據內政部統計處2017年買賣移轉棟數顯示，全年移轉量落在26.6萬棟，年增約8％，是2014年以來首度止跌翻揚的一年。房仲業者分析，2016年24.5萬棟移轉量已是1991年以來的新低，過去幾次的超低量後，市場發現最恐慌的時機已過，買氣逐步釋放出來，隨後都伴隨著交易量能反彈，2017年也是在2016年波段新低量後，出現一波反彈走勢，至於量能是否會持續，仍要看價格盤整幅度。東森房屋董事長王應傑估計，今年將延續「量回升、價微跌」市況，交易量可望比去年再回溫1到2成。
選舉年干擾因素多
交屋潮來襲雪上加霜
今年適逢選舉年，候選人的政見牛肉與口水戰充斥新聞版面，除了可能影響購屋信心，也可能對民眾的購屋決策產生干擾。
此外，交屋潮的來襲仍須戒慎恐懼。永慶房產集團業務總經理葉凌棋受訪時表示，若用2015年全年至2016年上半年「新案開工戶數」的8成來推估2018年交屋量（工程期間約二年），今年全台將有約9.4萬戶交屋潮出現，就算預售階段已銷售5成，仍會有4.7萬戶進入市場，加上全國7.4萬戶新建待售餘屋，今年共有高達12.1萬戶新增供給，新案降價求售的狀況恐將持續。
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2018房市觀察重點 1 九合一選戰 2018適逢選舉年，為求政績表現，中央與地方政府勢必會衝刺招商及建設成績，對選民才有交代，對於民眾購屋意向或多或少有正面影響，但也可能產生干擾。 2 買賣移轉棟數 2017年全年買賣移轉棟數為26.6萬棟，年增約8%，是2014年以來首度止跌翻揚，2018年可能延續「量回升、價微跌」市況，較2017年再回溫1∼2成。 3 新增供給量 今年預估有9.4萬戶交屋潮出現，就算預售階段已售5成，仍有4.7萬戶將進入市場，在新興重劃區龐大餘屋去化壓力下，新案降價求售的狀況恐將持續。 註：以2013年三月三十一日為基期（100），本期（2017年四月一日至2017年九月三十日）全國都市地價總指數為117.24，每半年統計一次。 |
【更多精彩內容，請見《好房網HouseFun》雜誌2018年3月號】
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