新建待售餘屋逐年升高，就像一顆房市未爆彈，凸顯近年建商推案量大、閒置住宅量體也大的市場隱憂，有意出脫的屋主若仍猶豫不決，當心變成跑不掉的最後一隻老鼠。

【文／黃慕凡】

餘屋問題再升高！根據營建署統計，2016年全國有約86.3萬戶低度使用住宅，占全國房屋稅籍住宅存量10.2％，其中，屋齡五年內的新建餘屋待售住宅有將近7.4萬戶，較前年大增32.3％，又以北部存量占比最高、增幅最大，問題特別嚴重。

新建餘屋年增超過三成
北部賣壓最重

營建署以房屋稅籍與台電用電資料，將每年十一、十二月平均用電度數低於60度的住宅，認定為「低度使用住宅」，再利用地籍資料、房屋稅籍與台電用電資料，將屋齡五年內、低度使用，仍維持第一次登記有銷售可能性的住宅，視為「新建餘屋待售住宅」。

2016年底屬於新建餘屋待售住宅約有7.4萬戶，較前年底大增約1.8萬戶，成長32.3％，其中北部地區4.1萬戶最多，占比逾5成，較前年底增加約1.1萬戶，增幅37.7％亦是最高，南部及中部地區則分占24.7％及18.1％，年增26.4％及24.6％。從過去五年變化觀察，北部惡化速度最快，餘屋量遠高於其他地區。

對照住宅使用執照核發數量變化，2016年全國約為9.8萬戶，分北、中、南來看，北部地區使照核發約5.5萬戶、占56.6％最高，年增13.3％亦為最多，中部及南部地區反而減少，背後代表新成屋的賣壓以北部最重。

建商該交屋未交屋
明年新屋釋出量體恐倍增

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2017年一至七月核發建照的總樓地板面積較去年同期成長約1成，顯示開發商在市場低迷已久的氛圍下，重新凝聚投資信心，縱使如此，「眼前建商最大的隱憂仍在接近完工的交屋難題」。

然而，2017年前七個月核發使照的總樓地板面積較去年同期縮減了18％，許多建案該交屋未交屋，足見建商在建工程延宕情形嚴重。

回顧2012至2014年間核發住宅建照的總樓地板面積，有高達約6,700萬平方公尺，這些建案依正常工期應在2015至2017年陸續取得使照，然而，2015至2017年核發使照的總樓地板面積僅約5,200萬平方公尺，出現約1,500萬平方公尺的差額，此「待交屋面積」相當於每年核發建照的樓地板面積平均量，換句話說，未來一年預計有兩年份的新成屋量體將釋出，建商讓利衝量的廝殺手段恐怕也會越演越烈。

對比建築物使照的核發件數與總樓地板面積，自2012年上升後，在2016年開始下降，今年前七個月核發件數為12,623件，總樓地板面積為1,563萬平方公尺，分別比去年同期減少3.92％及4.68％，延續建照核發數自2013年高峰後下降的遞延效應。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰觀察，如果建照核發數量一直超越使照會是個問題，代表市場將有大量供給產生，去年整體新案銷售率還不到3成，餘屋去化的賣壓可見一斑，當建商、投資客、中古屋同時在市場競爭，民眾心理又預期房價下跌，推案量過大、機能尚未到位的重劃區將是重災區，預估後續為價跌、量微升走勢。

九二八檔推案爆量
醞釀二○一八年更大降價潮

今年九二八檔大台北成交表現仍以有感讓利案獨秀，北市蛋黃區維持讓利姿態，買氣依舊穩定，尤以中山區讓利案偏多，甚至有成屋案平均開價較預售時大砍近3成；新北市則以板橋江翠北側、淡海新市鎮、土城暫緩發展區等讓利重劃區擔任主角，江翠北側近期以每坪40萬出頭的價格磁吸首購買盤，價格戰依舊打得火熱。

根據市調統計，2017年北台灣公開並完銷的建案，截至十月底已超過去年全年度水平，業者觀察，今年的完銷案大多還是讓利案，顯示讓利仍是王道，想要早點賣光，成交價必須「甜到買方心坎裡」。就目前氛圍，購屋族心態仍是「買低不買高、追價無力」，建案只要一調高價格就賣不動，因此新建案價格要堅守讓利到底的原則，才能在自住市場中抓住買氣，達到熱銷。

【更多精彩內容，請見《好房網HouseFun》雜誌2017年12月號】

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