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重劃區殺很大 新案帶頭降價 觸底也難反彈
來源:好房House Fun
【撰文/肯尼】

今年九二八檔期仍是破盤價掛帥,建商、代銷的「薄利多銷」策略衝出不少買氣,然而新建餘屋量一再升高下,業者預言價格廝殺將更為劇烈,重劃區的推案動態似乎也決定了未來房市走向。

九二八檔推案量較去年大增,不少房產業者與媒體解讀為房市回溫,不過房產大老顏炳立卻直言,看似成長是因先前基期過低,房市還未到谷底,別因為小反彈就以為買氣來了,「在冬天偶見陽光,不必太樂觀」,更表明業者讓利也將成為常態。

從推案趨勢來看也確實如此,包括甲山林、海悅等指標代銷業者都帶頭喊讓利,顯見目前房市仍處於殺價取量的階段。

指標業者破盤不間斷
新案「薄利多銷」先賣先贏

去年甲山林機構代銷板橋江翠北側重劃區第一案「江翠ONE」,用四字頭破盤價點燃新北蛋黃區讓利戰火,因戰略奏效,引起其他業者跟進,包括聯上開發的「聯上涵翠」和新潤建設的「新潤青峰」,都接續四字頭讓利主調。

甲山林董事長祝文宇接受媒體訪問時不諱言,「消費者就是要讓利價格,現在不是比誰能撐,而是誰能先跑先贏」,因此甲山林今年在江翠北側代銷的「江翠Park」、「新外灘」,和位於土城暫緩發展區的「金城舞」,加碼祭出「市價打七折」、「比中古屋還便宜」的銷售策略,又成功吸引消費者目光。

另外,代銷龍頭海悅國際今年在基隆銷售「早安國揚」,挾著每坪13.8萬元起的低門檻,有感讓利,自八月正式進場後,每週來人組數都「爆桌」,二房產品更在不到一週時間被掃光;新聯陽實業的「文心奕奕」、「鳳凰花園」也因主打讓利,吸引大批看屋人潮。

餘屋賣壓難紓解
恐引發更激烈價格廝殺

建商讓利背後最大原因,就是庫存壓力。根據營建署統計,去年全國有86.3萬戶低度使用住宅,其中屋齡五年內的新建待售餘屋有7.4萬戶,較前年大增32.3%,又以北部存量占比最高、增幅最大,餘屋問題最嚴重。

目前建商最大的隱憂就在接近完工的交屋難關,戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,今年一至七月核發使照的總樓地板面積較去年同期縮減18%,顯示建商的在建工程延宕情形嚴重,未來一年恐將有兩年份的新成屋量釋出,建商讓利的廝殺手段也可能越演越烈。

新舊屋價格「倒掛」
消費者寧願加價買新屋

預售、新成屋破盤下殺,也造成新案與中古屋價差縮小,甚至有不少行政區出現新案比中古屋還便宜的「房價倒掛現象」。根據平面媒體報導,比較新案與屋齡六到十五年內中古住宅兩者價差,已有台北市北投、文山、新北市板橋、土城、樹林、桃園市桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等至少八個地區出現房價「新不如舊」的情形,又以新北市板橋區與台中市北屯區,新舊屋價差達每坪9萬多元最多。

業者分析,建商為求快速清庫存,價格反應較為立即,相較之下中古屋主對房價嗅覺較不靈敏,且多抱持「不賣就沒賠」想法;一旦新舊屋價格接近,不少買方寧願把購屋預算往上加一些,挑更好、更新的物件,若房價「倒掛現象」持續發展下去,將有不少中古屋面臨「有行無市」困境。

「房價定錨效應」發酵
中古屋降價比例達二成

儘管有不少中古屋主持續守價,但重劃區破盤產生的「房價定錨效應」,實則已對中古市場造成不小衝擊,影響範圍也從重劃區同行政區內,逐步擴散到鄰近區域。永慶房產集團統計內部資料發現,今年九月網路住宅委售物件,降價比重達2成,台北市以萬華、北投占比最高,新北市以土城、新莊降價物件最多。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析,北投奇岩重劃區賣壓重,率先降價出清餘屋,影響區內中古屋房價;土城區自2015年開始,新案就陸續開出破盤價,而新莊重劃區量體本來就大,近期在板橋新案破盤搶市後,也受到不少影響。

業者也觀察到,許多房屋持有人,不論是建商或屋主,接下來面臨年關與錢關壓力,可能再掀一波降價潮,特別是投資客,都想先跑先贏,又以餘屋量大的重劃區最明顯。謝志傑表示,目前房價緩跌格局不變,房價仍沒有上漲空間,提醒有意售屋的屋主,對價格不要有錯誤期待,貼近買方需求方可加速成交。




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