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小陽春大隱憂 房市四大重擊來臨
來源:好房House Fun
當房產市場正因今年第一季的好表現而歡欣鼓舞之際,除了背後被忽略的真相外,緊接而來的四大因素將會撼動房市,小陽春的甜蜜期很可能僅是曇花一現。

台灣房市並沒有良好的體質支撐反轉動能,除了已知道供需嚴重失衡外,買賣雙方的價格認知落差有待平衡,然而進入買方市場後,價格取決於需求,因而造成整體房市下修且交易量下滑的局面。雖然從去年底到今年第一季由交易量來看的確有復甦跡象,但整體房市沒有止跌回升的理由,因為台灣景氣疲弱,全球景氣尚未明朗,加上通貨膨脹的壓力並未削減,對於房子這種高價商品自然首當其衝,造成買房意願低落,成為房價跌跌不休的無限循環。

景氣不佳
消費積弱不振

台灣經濟研究院公布的2017台灣總體經濟預測中指出,在國際經濟復甦仍有疑慮下,貿易展望仍顯保守,台經院景氣預測中心主任孫明德受訪表示,全球經濟現況就像是搭在面臨亂流的飛機上,作為乘客之一的台灣,怎麼可能沒事?因此,展望明年經濟景氣,不僅成長率與今年近乎持平,川普當選美國總統估測會祭出貿易保護政策,台灣也是他的目標之一。

房地產可說是產業火車頭,景氣不好時房地產的影響也最直接,少了景氣作基礎,房市沒有回溫的能量,更無法延續小陽春。

餘屋尚未消化
賣壓節節攀升

買賣終究不離供需,依照目前供大於求的現況來看,房價下修的機會不減反增,即便今年第一季的小陽春拉出一波成交量,但成交的背後是有感降價而來,而且餘屋的壓力並未降低,甚至有更為嚴重的趨勢。

2014年全年至2015年上半年「新屋開工戶數」,若以8成推估會在2017年交屋,根據估計全台有11.7萬戶交屋潮湧現,其中新北市2.7萬戶最多,桃園2萬戶,台中也有1.6萬戶;若以各都會區買賣移轉棟數來換算,新北、桃園與台南占比達3成以上,大量交屋潮預計有部分將轉為新供給。

由此可以知道這些即將進入市場的餘屋就會帶來更大的賣壓,此外建商手中餘屋將可能為了盡快出脫而祭出破盤價格戰,對於想要賣屋的一般民眾,在降價條件上無法與建商相抗衡,將面對更嚴重的價格下修壓力。

軌道話題失靈
房價照跌不誤

以往認為捷運周邊會是房價的最後一道保命符,然而這樣的觀念與現況是有差距的。永慶房產集團業管部經理謝志傑受訪時提到,近年來整體房市低迷,房價不斷修正,並且也打破房價逢捷運必漲的神話。雙北最受矚目的環狀線沿線房價多呈跌幅狀態,其中橋和站及新北產業園區站周邊多是工業區,環境差異性大,交易量相對較少,跌幅分別是10.3%及9.7%。

另一個在年初便引起關注的機場捷運線已通車,12個站點當中僅長庚醫院站和林口站房價分別上漲6.9%和6.6%,原因在於長庚醫院站本身就是林口商業與醫療的重鎮,而林口站則擁有重劃區以及購物中心的優勢,因此這兩站的房價表現與本身地理優勢有緊密的關係。

機場線其他站點完全沒有受到捷運開通帶來的優勢,房價表現依舊不佳,領航站下跌15.1%,其次為泰山站14.5%,而新莊副都心也有9.7%的下修幅度,可見軌道優勢已不存在。

房屋稅開徵
壓力潮來臨

去年房屋稅調整之後對於擁有房產者來說是一大影響,雖然大部分的自住戶對於上漲的房屋稅並未感到強大的壓力,但是對於多屋族與豪宅戶而言可就大不相同,由於多屋族與豪宅會被多課徵房屋稅,而且稅金比起調整之前有提高許多,原本打著低利率繼續撐的多屋族與豪宅客來說無疑是一大壓力,持有房屋不再是一種資產的保障。

死抱不賣的三大隱憂

餘屋過多價格低落

2014年全年至2015年上半年「新屋開工戶數」,若以8成推估會在2017年交屋,根據估計全台有11.7萬戶交屋潮湧現,其中新北市2.7萬戶最多,桃園2萬戶,台中也有1.6萬戶;新北、桃園與台南占比達3成以上,大量交屋潮預計有部分將轉為新供給,由此可以知道這些即將進入市場的餘屋就會帶來更大的賣壓。

捷運優勢已不存在

以往認為捷運周邊會是房價的最後一道保命符,然而卻與現況有差距。永慶房產集團業管部經理謝志傑受訪時提到,近年來整體房市低迷,房價不斷修正,並且也打破房價逢捷運必漲的神話。雙北最受矚目的環狀線沿線房價多呈下跌狀態,其中橋和站及新北產業園區站環境差異性大,交易量相對較少,跌幅有10.3%及9.7%。

一年一次的房屋稅壓力

去年房屋稅調整之後對於擁有房產者來說是一大影響,雖然大部分的自住戶對房屋稅並未感到明顯壓力,但是對於多屋族與豪宅戶而言可就大不相同,由於多屋族與豪宅會被多課徵房屋稅,對原本打著低利率繼續撐的多屋族與豪宅客來說無疑是一大壓力,原本度過去年房屋稅的壓力後以為能喘一口氣,如今房屋稅又將來臨,一個苦字了得?

【撰文/鍾釗榛】


【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》雜誌2017年4月號】



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