• 買 賣
  • 出 租
  • 法 拍
區域:   售價: 萬以下
坪數: ~ 用途:
房客可以提前解約?
來源:崔媽媽基金會

春嬌離開志明後,帶著兩個活潑好動的小孩小明和小華,北上依親。找了大半個月都好不順利,只好趕緊租個房子安定下來,否則昂貴的旅館費可是吃不消的!但是租房子真不容易,報紙、網路上的租屋訊息雖然不少,可是便宜又優質的好房子--可真不容易找啊!終於,春嬌找到了靜巷、生活機能佳的東區1樓「雅房」一間,房租每月才4000元、押金8000元,如果勉強說唯一的「缺點」是--要和房東同住。


春嬌帶著小明和小華去看了房子,房東是個老爺爺,才一會兒,三個人就全體一致同意--承租啦,因為小朋友說:「老爺爺看起來好慈祥!」「而且,老爺爺家有養『小動物』耶—媽媽好不好!」小華興奮地說著。其實,小朋友是看中老爺爺家的「小動物」,那是一條身形比小明還高還壯的「大丹狗」。大丹狗老半天都睡在那兒,還真是「乖呀」!春嬌很爽快地付了定金,不久就簽約(書店版租約),搬進來了。


禮拜一,老爺爺一大早就到榮總定期門診,出門前,老爺爺用鄉音很重的「山東腔」,再三叮嚀春嬌和2個小朋友:「咳-咳-,你們要記住喔,俺家的狗『小黃』是很乖啦,但是不要去吵牠喔,牠睡醒後可是發脾氣的!咳-咳-,千萬千萬不可以去逗牠喔,一定-咳-咳-一定--要記得喔!」

「爺爺,好啦-好啦,我們知道啦…」春嬌睡眼惺忪地,跟著小朋友頭點個不停。老爺爺才剛出門,春嬌就進門繼續夢周公了。至於,2個小朋友可老早就想把屋頂掀翻了,小華踢著睡夢中的小黃:「小黃-小黃--我們出去玩啦-」。但小黃一動也不動,還是「攤」在那兒。

小明也來鬧小黃:「HELLO--大笨狗--大笨狗--大笨狗…」小明可真是樂瘋了!突然間,被吵醒的小黃,眼露凶光,大吠一聲,咬住了小明的小腿…


「媽--媽--」小朋友的大叫聲,驚醒春嬌,馬上從床上跳起來。不得了--,趕緊把小明送醫。

春嬌母子3人可嚇壞了!老爺爺一回家,他們就急著說,要「搬家」了!(1)老爺爺起先堅持已經簽了1年租約,一定要住滿不可以提前退租。(2)但春嬌實在不敢再繼續住下去了,再三好言請求。最後,房東爺爺說:「好--但是2個月(8000元)的押金,俺可是無法退的喔!」房東爺爺這樣講有理嗎?



【評評理】

房客與房東簽了1年的定期租約,一定要住滿,絕對不可以提前退租?


房客與房東簽了1年的定期租約,房客在法律上,遇到特殊事由發生時,可以主張提前終止租約。依一般最常見的書店版租約,也賦予房客可以提前終止租約(書店版租約第18條:「租賃期間內乙方(房客)若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方(房東)1個月租金,乙方絕無異議。」參照)。因此,房客如與房東簽的是書店版租約、或崔媽媽版租約,即使租約還沒到期,房客如果想提前終止租約,依照雙方的租約約定,是可以的;也是房客的權利,房東不可以拒絕。


然而,如果雙方租約沒有約定「房客得提前終止租約(或一般所稱之「解約」)」條款時,房客可以提前終止嗎?在法律上,「定期租約」,對房客、房東而言,是權利也是義務;「定期」,對雙方來說都是保障。以「租期1年的定期租約」來說,房客有權利住滿1年,房東則有義務提供房屋讓房客住滿1年(即不可另租他人,或違約趕人)。另一方面,房東在這1年期間,有權利收取這1年的租金(房客不可以違約拒絕付租);房客原則上在1年租約存續期間,有義務支付這1年的租金。


在雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時,在司法實務上,認為只要房客願意賠償房東相當程度之損害,即使租賃契約定有存續期間,亦應允許房客提前終止。(最高法院18年上字第2001號民事判例參照)只是,房客願意認賠,這「相當之損害」如何認定?在雙方未約定時,比較容易產生爭議。


解決這樣的爭議,可以參考一般有約定的情形:依一般最常見的書店版租約、或崔媽媽版租約的「房客得提前終止」條款。房客如欲提前終止時,依民法第450條第3項規定,一般應提前1個月通知房東,房東依約可以請求房客於終止時給付1個月的租金以為賠償(或補償)。例如:原訂租期為96年1月1日起至96年12月31日止,房客如因故希望住到96年7月31日就好,房客應於6月30日前通知房東提前終止的事由,當然7月份的房租房客仍應依約給付,且應於7月31日搬家前,依照契約約定再多給付房東1個月的租金作為賠償(或由房東於押金中抵扣1個月)。


然而,有時候房客因為實在多住一天都受不了了,要求隔天就要搬家等等。這時候,因為房客沒有依照法律規定提前1個月通知房東,房東可以請求房客支付當月的租金損失;另外,依租約約定再多給付1個月租金給房東。因此,在這種房客臨時表示馬上要搬家的情況下,房東說要扣抵2個月押金(或說2個月押金要沒收云云),基本上並沒有錯。


因此,在雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時,房客要賠償房東「相當之損害」,可以參考以上的例子。也就是:(1)房客要提前1個月通知房東,當月租金仍應給付,再賠償房東1個月的租金損失。(2)在房客突然說,幾天後馬上要搬家的情況,則應給付房東2個月的租金,作為賠償。房東房客協商時,可以參考看看。


在法律上、或一般租賃契約上,允許房客提前終止租約的事由,還有哪些?


除了租約明訂房客得提前終止之事由(例如:前述「房客得提前終止租約」的條款)之外,在法律上,房客還有哪些可以依法有權提前終止租約之事由,常見的有下列幾種情形:(1)承租的房屋有瑕疵,危及房客(含同住家人)的安全、健康(民424)。(2)依法律及租賃契約,房東有修繕的義務,經房客催告而仍不修繕時(民430)。(3)承租的房屋有一部分減失,存餘部分不能達租賃使用目的(民435)。(4)因第三人主張權利,致不能使用、收益(民436)。(5)房客死亡,其繼承人得通知房東終止租約(民450Ⅲ)。


房客如依以上(1)至(5)之事由終止租約時,是依法律規定行使其權利,房東不得要求抵扣(沒收)押金或賠償,應特別注意。

房東爺爺說:2個月(8000元)的押金,無法退還,有理嗎?

依民法第424條規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」,以上述這個故事為例,雖然春嬌在簽約前已經知道房東有養狗,但因大狗在客觀上確實有危害安全之虞,春嬌在小孩被狗咬傷後,主張依民法第424條規定終止租約,在法律上應是允許的,房東爺爺依法應退還春嬌全部押金。




Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare