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船去水無痕? 詭異的店面投資風
來源:sway版主

炒預售屋要繳綜合所得稅,炒中古屋有奢侈稅,炒商辦買不起,炒旅館更買不起,所以,還有店面這玩意兒,是炒家們的一個大宗武器,也是建商現在大喊特喊的商品,反正這是建案的利潤,管他樓上住宅有沒有賣,管他先建後售還是邊建邊售,預售階段就賣掉店面,業績、股價就穩當當。

重點是,預售階段就買店面,有違投資原則,這商圈是圓是扁都不知,旺不旺也不知,理論上只有鬼才會在預售時買店面。
如果預售不賣店面,建商吃啥?趁現在住宅投資風大減之時,錢多多的投資客可癢的很,雖然師大夜市的店面讓這些人慘賠,學到一點教訓,但那終歸不是建商的錯,那誰誰誰老講「錢要有parking」,與其送到國外去,不如能搶就搶,預售賣店面,再度成為建商獲利的顯學。
 
「庭園式店面」這種產品最是詭異,廣告聽著一點也不像是賣店面,反倒像賣住宅,玩商圈的人都知道,要熱鬧才有價值,臨大馬路是基本,公車站牌、捷運站出口旁更佳,主打擁私密的庭院,這店面穩死無疑。
 
高價買個有庭院的店面,大不了當住宅好嘛,但誰會花高價買個不安靜、沒景觀、使用用途不符的住家?
 
「人潮等於錢潮」這句話本來是正確的,但是對於店面來說,人潮有時候不等於錢潮,你這人潮,如果是雙薪上班族,潮來時只在上、下班通勤時間,那潮沒來的時後,店面生意不就喝西北風?講白話一點,大家都上班去了,店面大概只有早餐店跟便利商店的功能,人潮要等下班後才會出現,萬一塞個車才回的了家,連開個平價餐廳都不易經營下去。
 
估價上,只有上下班時才有人出沒的商圈,房價頂多高於住宅的1.5~2倍,再高,恐怕投資上的風險就高,空置率也會提高,預售時買這種店面,就是賭一把,賭那住宅結構中,有很多不上班的人會在家附近閒晃,但絕對不是廣告中整天喝下午茶的貴婦,貴婦會去百貨公司。
 
我家附近就是標準的新興住宅區,小區內應有快一千戶人家,旁邊還有國小,過了上班時間,街上就沒人,店面一堆空了四年,只有早餐店開了四家、洗衣店開了兩家,有一家便利商店在轉角口。
 
「店面價格屢創新高」有些地方的店面,的確越賣越高,但有一事那些接手的投資客,到死都會不明白,就是買了店面後,馬上想拉高租金,才有超過3%的投資報酬可言,但租約一到期,租客就跑了,這情況跟當初賣方告訴他的,完全不一樣,而且地點越是精華,空租越多越快。
 
這怎麼投資啊?半數高價賣掉的店面,後來都空了,想偷雞卻蝕把米,如果你投資前沒有做租金行情與適合業種的功課,根本就等著被當肥羊宰。
 
這個問題的答案,是炒家自己造成的:以前人的夢想都是開個咖啡廳,自己當當老闆,所以店面才會有價值,現在人的夢想,已經變成買個房收租,翹腳收錢,沒人要開店,你的炒作夢想,就跟當年蛋塔熱一樣,船去水無痕。
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