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看屋13招首部曲~挑選好屋的全方位觀察
來源:資料來源:搞定買屋成家夢

如果你是首購族,是不是有點擔心自己看屋經驗不夠老道,害怕被推銷人員唬弄?如果你已經買過房子,是否正回想起之前曾經吃虧上當的慘痛經驗?無論你是哪一種,想看到重點,避免陷阱,請先看看以下的「看屋13招」你是否都已經學會了!?

市面上的房屋種類樣式多到讓人暈頭轉向,所針對不同買家的室內空間規劃以及主打的訴求也都不一樣,這時候你才發現,有時候選擇多反而是一件麻煩的事情,在琳瑯滿目的商品當中,到底該怎麼取捨、怎樣的選擇才能明智又實惠、在美麗的包裝背後,哪些是你我所不清楚而卻又必須具備的基礎認知? 在這些看似零缺點的商品促銷中,想要買到真正實惠,不讓自己後悔的居住品質,以下將告訴你買屋前、中、後的全方位觀察。

先告訴你在看屋前,要如何規劃清楚自己的住屋需求,同時想好所需要的居住條件?事前準備4步驟讓你聰明做出最實用的買屋計劃。看屋時,要注意的事項這麼多,不管是房屋結構或是格局、環境機能、社區管理,都有釵h惱人的問題需要注意,這裡列出最常見也最重要的觀屋6大招,讓你輕輕鬆鬆,挑到好屋。看屋後,要告訴你3大老手也常忽略的重要問題,產權、公設比、管理費,讓你輕鬆進階專家級的買屋專家。

<看屋前>事前準備4步驟

最Smart的採購者總會有最萬全的準備!同樣的道理,別以為買屋看屋,只需要人到現場聽聽售屋員口沫橫飛地講解、看看裝潢得美美的樣品屋,然後憑著感覺買就對了,捧著白花花的鈔票,在燈光美氣氛佳的情況下,一舉簽下合約。買屋不如買衣服,衣服買錯了還可以要求換貨,或者吃悶虧塞在衣櫃的角落,屋子買錯了,可就不是這麼輕鬆就可以解決的!
看屋前的事前準備,首先在於基本能力的評估。建議你先對目前的市場行情有個大致上的瞭解,知道行情價位之後,接下來檢視你手邊資金、如果你有打算貸款,最好也先瞭解貸款利率的現況,才能知道你有多少籌碼,而該如何運用。基本配備充足之後,接下來進入實際戰備狀態,以下幫你列出4大思考策略:

1》規劃人生各階段房屋需求

不同的階段會有不同的需求,不同的現實生活情境也會有不同的選屋要件。以衣著做比喻,學生跟上班族的採購重點?不相同;孕婦與一般人的打扮也不會一樣。年入35歲就必然需要成熟穩重;10幾歲的年輕人則會告訴你:「這就是我!」。
買屋也是一樣,單身貴族的要求不在於空間大小,而偏重設計以及空間運用格調;新婚家庭在意生活品質與小孩房的可擴充程度;已有小孩的父母注意孩童的成長品質,對於居住環境四周的特性會多做要求,學區、社區管理也是選擇的重點;三代同堂則需要更充足的空間,4房以上為最基本需求;而若是要與老伴養老用,那麼社區環境、休閒規劃、搭車便利、離醫療據點近等等,則又有別於其他不同階段的考量。買屋前先評估你目前所處的人生階段為何,或將要進入哪一個階段,才能針對生活需要,做出最現實層面、也最人性化的選擇。
2》考慮人口數與房間充裕性
房間數目的充裕性關係到居家成員的空間配置以及舒適度,因此,不管你是首購族還是換屋族,評估所需的房間數量可以用居住基本成員數為基底,再考量額外之擴充性,擴充的原因可能包括像是父母房、客房甚至傭人房。同時預估家中未來幾年的人口變化和空間配置,譬如:有沒有生兒育女的打算等等,以避免發生空間使用不足卻又還沒有存夠錢來換屋的窘境。
3》評估停車方便性
大都會區因為都市開發較密集,公共用地的比率偏低,停車位的問題常常讓釵h購屋者相當頭疼。選購房屋的時候,可以將停車位列為需求之一,看屋時就可以多注意四周的路邊規劃情形,觀察停車格數量和停車狀況、附近是否有公有停車場等等。
4》選擇合適的地段
地段的選擇最直接影響到的就是住宅四周未來的發展潛力,以及房子的保值甚至增值能力。交通輻輳點就是好地段的最佳實例,另外還有重劃區,由於在整體公共設施的配套規劃比較完善,未來在如果買家要脫手,這樣的環境在中古市場上的價位也會相對地比一般舊市區更好。
以台北市為例,南港與內湖因為有科學園區作支撐、環境優美加上交通也漸漸擴展,是具有發展潛力的地段之一;另外市中心的大安區、信義區,由於交通、生活機能都不在話下,更貴為首善之區,行情也持續走高。所以,如果購屋不是為了長期居住的需求,投資增值也是你的考量點的話,這項條件就必須在看屋前事先想清楚。

<看屋時>內行人觀屋6大招

在摸清楚手掌中的籌碼,也檢視過自己的需求過後,接下來,就要從戰備等級提升到實戰狀態囉!買屋子當然不能光靠空想或單看圖片、廣告…等。 實際走訪接待中心,讓售屋人員帶你四處巡禮一番。不過雖然說是巡禮,也不能只聽銷售員天花亂墜的產品描述!
口說無憑!睜大你雪亮的雙眼,教你看清楚:結構、格局、環境、機能、品質與安全。

1》注意基礎結構是否安全
新聞上不時可以看到關於海砂屋、輻射屋等危險建築危及住戶居家安全的報導,買房子的時候不能只看室內設計的裝潢陳設,對於房子基本的建築結構和材質應該要有基本而明確的瞭解,最好在看屋的第一次就向專案銷售員詢問清楚,如果是購買預售屋,請不怕麻煩常至工地監工,了解建材與進度狀況。當然,以下的必備問題,是一定要搞清楚的啦!
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• 建材為何?是鋼筋還是鋼骨?
• 樑柱的質材為何?交接處是觀察的重點,絕對不能出現裂縫。
• 是否有非輻射屋或非海砂屋的證明?
• 多看幾間房子,看看牆壁是否完整無裂縫出現?
• 應有的防水工程是否完備?尤其是管線通過的地方,必須詢問清楚,特別觀看一下,尤其是中古屋,要避免管線老舊而產生漏水的問題。
• 若有地下室,排水、通風、坡度高低是否安排妥當?
• 夾層屋或是其他特殊格局的設計,是否有注意到樓層高度?是否有觸法?
• 是否具有消防和逃生設施?


2》注意房屋格局是否方正
一個方正完整的格局和適當的空間利用分配,不但在裝修、家具的陳設上較為容易、給予居住人的舒適度會比較大,而壓迫感也相對比較小。
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• 好的格局包括空間方塊要盡可能方正,避免稜稜角角和太多的樑柱環繞。
• 天花板的高度也是關注點之一,要避免為了美觀,而挑選到不合格的挑高的格局。
• 採光方面是否充足?通風是否良好?尤其是夏天,能夠迎接西南風的房屋會帶來較好的通風度,避免聚積濕氣。
• 風水問題,避免如:有無路沖、廁所是否正對門……等等問題。
• 注意管線以及插座的配置位置。

3》注意交通環境是否便利
由市中心點向外擴散的交通路線發展也會決定房價的高低,因此在選購房屋的時候,若有增值與否的考量的話,交通與地理位置是絕對主要的關鍵因素。以台北市為例,捷運網路交會商圈,或者有快速道路建設的交通環境,除了生活上出入方便之外,更重要的包括其在房價的維持上都具有相當的優勢。

4》注意生活機能是否完備
住家如果離商圈很近,不論是在物資的採買或者休閒育樂的擷取都能有更多元化、更省時的選擇。怎樣才能算擁有好的生活機能?其實這端看於個人需求。大體上,接近車站、銀行、醫院、便利商店、市場、公園、運動場附近地區,都是屬於生活機能較佳的地區,買家可以考量自己最需要或者最重視的項目作為選擇的參考。

5》注意鄰戶品質是否良好
住家附近鄰居的品質也是看屋時的重點,盡量避免出入分子複雜的區域;如果選擇文化氣息比較高的住宅區,相對之下生活品質也相對能獲得更多的寧靜。建議你可以分不同時段過去附近觀察一下環境,與附近的商家或管理員聊聊天,進而得知環境以及鄰居的概況。

6》注意社區管理是否安全

對於居家環境安全性特別講求的購屋者,講求安全控管,社區管理型的住宅可能是你的必備條件之一。因此,社區中是否具備以下條件,管理品質的層級是高是低,就會是你的看屋重點:
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• 住戶是否有共同保全和輪班的社區管理員,維持住家門戶24小時監控狀態。
• 由管委會的開會和活動狀態來觀察社區管理品質。
• 住戶委員的合作和督導是否具有向心力和執行力?
• 若是預售屋是否有社區門禁安全關卡之設計?環境攝影機的重要定點糧]是否無死角?

<看屋後>老手也常忽略的3大問題
看人不能只看外表,選房子也是相同道理!市面上售屋的個案當然都是經過精心包裝,要如何買得實際、買得划算?又要如何將選屋時的不安全感降到最低?可不要忽略了管理費、產權、建商三大要素:

1》考量公設比與社區管理費
公共設施的比例關係到未來管理費的多寡,現在推出的房案當中,公共設施的提供已經成為大部分銷售的主要訴求,最常見的公共設施包括:大廳、景觀花園、游泳池、健身房、運動場,甚至還有Spa、三溫暖、博物館、美術館等等,設備越多越豪華,當然額外所要負擔的整理和維修費用也會比較多,購屋者可以根據自身的需要和評估使用頻率做適當的挑選。

2》注意產權是否有問題
購屋時的產權檢查可以避免日後糾紛,以預售屋來說,產權的檢查可以
由查看建造執照下手。應注意地方包括4W準則:
• who:「預售契約」的簽約人,應該要與「建照執照」的起造人相符合。
• where:「預售契約」上所寫的建築地點,是否與房案所在地一致。
• when:建商之領照日期,與「建照執照」核發日期的距離是否合理?這樣的推理可以確定該建物有沒有施工延誤或其他糾紛情事。
• what:使用執照如果已核發,「使用執照」的用途內容與「建照執照」上是否吻合。

3》注意建商背景是否優良
一般人看房子的時候,都只有觀察到「眼睛所及」的部分,像是外觀環境、格局空間、附加設施等等,對於產品背後的資訊往往沒什麼概念。你現在看的房子或者你正在住的房子是哪家建設公司所投資興建的?相信釵h民眾是一知半解,然而建設公司所打出的訴求是否能兌現、房案是否有保障?其實從建商過去推出過的案子就可以觀察推論!建議買家在選購的時候,先對這個房案的建設公司做一番小小的調查,最方便的方法包括,直接在網路上面搜尋以下問題的答案。
• 了解這家營建公司過去的歷史。
• 是否有過客訴爭議?

• 銷售專員的保證是否屬實?

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