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遲來的生活公約
來源:崔媽媽基金會
我們租的套房靠近學校,房東將整棟建築物改建成有60間套房的學生宿舍,而且只租給女學生。 剛住進來時一切都很好,不久開始有其他間的室友帶男友回來居住,因為太過吵鬧,影響其他室友休息,被房東告誡之後,覺得不高興,這些人決定要終止租約、抵制房東的行為。 這件事鬧的沸沸揚揚,連教官都出來支持學生的做法,教官表示當初簽約時並沒有說不能讓異性留宿,所以房東不能禁止他們的行為。教官要求房東歸還剩下的租金及押金,而房東也歸還了。 教官維護學生,這是我們的福氣。但是這些提前解約的學生們真的都沒有錯嗎?(我們的契約內有約定提前終止租約要支付1個月的租金作為賠償耶!)另外,經過這次的事件後,房東擬了一堆「生活公約」要我們簽署同意,並有附帶罰則。房東可以在簽約後才補簽生活公約嗎?我們可不可以不簽呢?(我個人覺得這些解約的同學真的是把其他要繼續住的人害慘了!!) 【評評理】 這些因留宿異性引起爭議而提前解約的學生們,真的都沒有錯嗎?說明如下: 有關「留宿異性(或朋友)」之問題,應事先徵得房東同意? 就租賃契約內容方面,只要「出租人」及「承租人」雙方對於租賃之權利義務之事項(當事人、房屋標的物、租期、租金等),互相表示意思一致者,不論其為明示或是默示,口頭或書面,契約即為成立。租賃契約中,「人」的要素,是相當重要的。一般而言,房客會考量房屋及「房東」的素質。房東將房屋出租,「房客」個人是否素質良好?是否守規矩、愛惜使用房屋等?也是房東訂約前的重要考量因素。 因此,雙方既於契約中就「當事人」部分,已明訂由哪個「承租人」租賃使用,且一般租約均有「禁止承租人將房屋轉租或出借給其他人」之條款,其約定之理由及出發點即在此。租約雖然沒有明訂禁止異性留宿,但依租約之性質,房客最好事先就留宿之事與房東溝通,取得房東之同意,否則即有違約之嫌。 因留宿異性所引起爭議,房客欲提前終止租約,房東要求扣抵(或沒收)押金,有理嗎? 再者,定有期限的租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應該要「先期通知」(亦即,租約約定房客有提前終止租約之權利者,房客依民法第453條之規定,仍應提前「1個月」通知房東,始為合法。) 此外,依雙方的租賃契約,既然約定房客提前終止租約,須另行支付房東1個月的租金金額,作為「補償」(其法律性質為「提前解約之補償」,並非「違約金」之性質)。所以,房客除了要先期通知房東終止租約之外,還要支付(或從預付的租金、交付房東的押金內扣除)「1個月的租金金額」,作為提前終止租約之補償!在本件故事,房東要返還給同學的金額,應該是從預付租金(或已付之押金)內扣除提前終止租約之補償金之後,剩餘的租金及押金吧! 房東在簽約(2個月)後才要求補簽「生活公約」,房客可以拒絕? 「生活公約」,如租賃雙方當事人於簽訂租約時所同意,且列為租約之「附件」(視同契約條款內容的一部分)者、或者直接記載於契約條款(特約條款)中;只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者,經雙方當事人同意者(通常會由雙方簽名,或於附件黏貼之騎縫處簽章,以示同意);基於契約自由原則,均應認有法律效力。房客如有違反,即應受違約之處罰。 然而,如生活公約,房客簽約前所不知,或是房東於簽約後單方面要求訂定者;在法律性質上,為契約訂立後之「新契約條款」:(1)如得到房客同意,基於「契約行為」之相對性,當然有拘束之效力。(2)但如未經房客同意,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束房客。因此,「生活公約」的約定,房東應取得「個別」(每位)房客的簽名以示同意,這份生活公約對個別房客才有法律上的拘束效力。 房東在簽約(2個月)後,才要求「補簽生活公約」,房客是可以拒絕的。房東也不可基於房客拒絕簽署為理由,而要求解約或提前終止租約。 【租屋小叮嚀】 1. 對於房東而言,如有以上租期中房客拒絕簽署之情形,建議房東應在此租約屆滿後,於房客續約或另訂新租約時,再為要求納入「生活公約」作為租約之條款,在租約履行上、租賃管理上或法律上才站得住腳。況且,生活公約的意義,在於維持一個良好的生活環境及品質,罰則(違反約定之處罰)只是一個避免房客破壞生活公約的方式,金額實不宜過高,且有履行之可能者為佳! 2. 另外,房客在簽署的時候,對於生活公約的內容,應對照於自己日常生活方式,看看是否符合。對於難以達到標準的部分,應先與房東溝通修改,日後才不會因此原因發生糾紛。如經過雙方同意而訂定的生活公約,既符合房客的生活方式,又可維護全體承租人的居住品質,何嘗不是一件美事呢! Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare