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| 《 房東的偶爾變經常 》 |
| 來源：崔媽媽基金會 |
在學校租屋資訊網頁所刊登的租屋資訊中，最搶手的莫過於離學校近、整棟出租（四樓透天獨棟5個房間）、設備齊全，租金又含水電，精打細算之下，每人分擔約5000元，再加上資料上載明不與房東同住，且房屋證件資料齊全的這筆了。因此王姓女同學便邀請五位女同學一起前往看屋，房東在同學看屋時口頭向同學表示：因四樓設有祖宗牌位希望保留一個房間，家人偶爾會來住便於祭祀，合租的同學在簽約時也爽快答應。雙方順利完成簽約手續（簽約方式以房間為單位個別簽約，其中一間套房為張姓及楊姓同學共同承租），並且在學期結束前完成搬遷，開始校外賃居的新生活。暑假期間因同學返家倒也相安無事，但暑假過後，同學們卻陸續發現下列問題：
1.房東的姑姑不僅是偶爾來而是經常來住宿，平均統計每月至少超過15天以上。
2.租賃契約採以房間為單位由租賃同學與房東個別簽約，廚房、客廳及浴室等設施為共用使用，且租金含水電費，現姑姑來住是否應繳交水電費？
3.由於房東持有備份鑰匙，同學上課返回租屋處或出門上學前常發現房東及其家人在家中走動。
4.暑假期間房東未經同意直接進入張、楊二位同學租賃的房間住宿。未經同意使用同學冰箱內食物並且製造垃圾。
5.同學亦發現房屋所有權人與簽約人不符，簽約人姓林且為親姐妹關係，簽約時未告知，同學覺得房東未據實以告有欺騙嫌疑。
6.住宿期間更有轄區警察持搜索令前來租屋處搜索，讓同學感到不安。
【評評理】
房東可以隨意進出房客的地方並任意使用房內的物品嗎？
此案例同學與房東採以房間為單位個別簽約，且房東亦言明偶爾回來居住，也就是說房東僅出租房間予同學，而公共空間如客廳、廚房等，則屬居住人共同使用，而房東已言明偶爾回來居住，雖雙方對「偶爾」認定不一，但房東亦為居住人之一，所以房東有權使用公共空間。
房東無故侵入同學房間（承租範圍），已干擾到承租人對租賃物正常使用之權利。同學可寄發存證信函，告知房東應遵守民法423條「出租人需保持租賃物合於約定使用、收益之狀態」，請房東遵守。若房東經催告後依然故我，再次無故進入同學承租範圍，同學可再寄第二次存證信函，告知因出租人其未遵守民法423條，故承租人得要求終止租約。針對房東無故侵入同學承租範圍再做一補充及建議，若同學認為房東所提供之房間門鎖及鑰匙不甚安全時，可將房間門鎖換新，並將舊門鎖留待租約期滿時，將其裝回，以便原狀返還予房東，如此一來更可保障同學居住之安全。
水電費是否要分擔？
契約中已註明租金內含水電費，每月定額繳予房東，所以不論水電費使用多寡，房東均需負擔及繳交。故房東姑姑居住時所用之水電費，亦由房東負擔及繳交，並無影響同學之權益。
非屋主是否有權出租房屋？
根據最高法院23年上字第2101號判例「租賃本屬債之關係，於前之租賃繼續有效中另就同一標的與第三人訂立租約者，在法律上並非無效。」也就是說法律未規定，僅房屋所有權人，始得簽約。雖然與同學簽約者為屋主的姐姐，但簽約者將出租處交付同學使用並確實履約，使同學達到收益之效果，故契約依然有具法律效力。
警方搜索造成房客惶恐，可依此終止租約嗎？
警方持搜索票，前去租屋處搜索，係依法執行公權力，並未影響同學對租賃物之使用及收益，亦未達民法424條因租賃物有瑕疵危及承租人之安全或健康之要素，故同學不得依此解約。
根據以上幾點，除第一點同學得於寄發存證信函催告後，依法終止租約，其它問題依照契約及民法的規定，所有承租之同學均不得任意終止租約。而所衍生出楊同學及張同學之問題，因係屬兩人共同簽約，若要終止租約亦需兩人同意，始得終止。現僅有張同學欲終止契約，但楊同學並無終止契約之意願，依據契約精神，張同學不得任意終止契約，若張同學堅持搬離，則需依約繼續付房租予房東，以保障楊同學居住之權益。
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