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區域:   售價: 萬以下
坪數: ~ 用途:
房東的偶爾變經常
來源:崔媽媽基金會
在學校租屋資訊網頁所刊登的租屋資訊中,最搶手的莫過於離學校近、整棟出租(四樓透天獨棟5個房間)、設備齊全,租金又含水電,精打細算之下,每人分擔約5000元,再加上資料上載明不與房東同住,且房屋證件資料齊全的這筆了。因此王姓女同學便邀請五位女同學一起前往看屋,房東在同學看屋時口頭向同學表示:因四樓設有祖宗牌位希望保留一個房間,家人偶爾會來住便於祭祀,合租的同學在簽約時也爽快答應。雙方順利完成簽約手續(簽約方式以房間為單位個別簽約,其中一間套房為張姓及楊姓同學共同承租),並且在學期結束前完成搬遷,開始校外賃居的新生活。暑假期間因同學返家倒也相安無事,但暑假過後,同學們卻陸續發現下列問題: 1.房東的姑姑不僅是偶爾來而是經常來住宿,平均統計每月至少超過15天以上。 2.租賃契約採以房間為單位由租賃同學與房東個別簽約,廚房、客廳及浴室等設施為共用使用,且租金含水電費,現姑姑來住是否應繳交水電費? 3.由於房東持有備份鑰匙,同學上課返回租屋處或出門上學前常發現房東及其家人在家中走動。 4.暑假期間房東未經同意直接進入張、楊二位同學租賃的房間住宿。未經同意使用同學冰箱內食物並且製造垃圾。 5.同學亦發現房屋所有權人與簽約人不符,簽約人姓林且為親姐妹關係,簽約時未告知,同學覺得房東未據實以告有欺騙嫌疑。 6.住宿期間更有轄區警察持搜索令前來租屋處搜索,讓同學感到不安。 【評評理】 房東可以隨意進出房客的地方並任意使用房內的物品嗎? 此案例同學與房東採以房間為單位個別簽約,且房東亦言明偶爾回來居住,也就是說房東僅出租房間予同學,而公共空間如客廳、廚房等,則屬居住人共同使用,而房東已言明偶爾回來居住,雖雙方對「偶爾」認定不一,但房東亦為居住人之一,所以房東有權使用公共空間。 房東無故侵入同學房間(承租範圍),已干擾到承租人對租賃物正常使用之權利。同學可寄發存證信函,告知房東應遵守民法423條「出租人需保持租賃物合於約定使用、收益之狀態」,請房東遵守。若房東經催告後依然故我,再次無故進入同學承租範圍,同學可再寄第二次存證信函,告知因出租人其未遵守民法423條,故承租人得要求終止租約。針對房東無故侵入同學承租範圍再做一補充及建議,若同學認為房東所提供之房間門鎖及鑰匙不甚安全時,可將房間門鎖換新,並將舊門鎖留待租約期滿時,將其裝回,以便原狀返還予房東,如此一來更可保障同學居住之安全。 水電費是否要分擔? 契約中已註明租金內含水電費,每月定額繳予房東,所以不論水電費使用多寡,房東均需負擔及繳交。故房東姑姑居住時所用之水電費,亦由房東負擔及繳交,並無影響同學之權益。 非屋主是否有權出租房屋? 根據最高法院23年上字第2101號判例「租賃本屬債之關係,於前之租賃繼續有效中另就同一標的與第三人訂立租約者,在法律上並非無效。」也就是說法律未規定,僅房屋所有權人,始得簽約。雖然與同學簽約者為屋主的姐姐,但簽約者將出租處交付同學使用並確實履約,使同學達到收益之效果,故契約依然有具法律效力。 警方搜索造成房客惶恐,可依此終止租約嗎? 警方持搜索票,前去租屋處搜索,係依法執行公權力,並未影響同學對租賃物之使用及收益,亦未達民法424條因租賃物有瑕疵危及承租人之安全或健康之要素,故同學不得依此解約。 根據以上幾點,除第一點同學得於寄發存證信函催告後,依法終止租約,其它問題依照契約及民法的規定,所有承租之同學均不得任意終止租約。而所衍生出楊同學及張同學之問題,因係屬兩人共同簽約,若要終止租約亦需兩人同意,始得終止。現僅有張同學欲終止契約,但楊同學並無終止契約之意願,依據契約精神,張同學不得任意終止契約,若張同學堅持搬離,則需依約繼續付房租予房東,以保障楊同學居住之權益。 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare