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變相漲租!房東說:「多一個人要多3000元!」
來源:崔媽媽基金會
房客吳君等3人承租一層4房1廳2衛的住家,為了減輕房租的壓力,吳君又找了一位社團的夥伴來一起住,和他們一起分攤房租。最近房東發現這個情況,表示租賃契約內已載明:「乙方(承租人)未經甲方(出租人)同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」因此,房東對房客吳君說,多一個人進來住,每個月要多繳3000元! 但是房客認為: (1)既然已經承租一整層住家,就表示他們有住家的使用權,要找誰來住,是他們的權利,不是嗎? (2)再者,房東可以隨意調漲租金嗎? 【評評理】 找同學來一起住,算是違約嗎? 本件房客的考量是,想要藉分租來減少租金的支出;惟房東則是可以接受多一個人住進去,但同意的條件,是必須調漲租金。本件判斷的重點是:依租賃雙方原有之租賃契約,房客可否自行「找同學來一起住」? 承租人在租賃關係存續中,對於租賃物有佔有而為使用收益的權利。如果租賃物是房屋,而承租人要將房屋部份空間提供同學居住(如本故事,有向同學收取租金對價,即為「轉租」;如無償、免費提供居住,則為「出借」)。 首先,應看雙方之租約,就此有無約定規範: 一般而言,租賃在法律上、情理上,屋主(房東)提供自己房屋給他人有償使用,「當事人」因素是重要的考量,「房客」會不會守規矩,好好珍惜、使用房東的房子?房東在立約前,須判斷清楚,再決定是否出租。房東既有禁止轉租、出借之條款,即有其考慮的理由,房客不得任意違反。 如果依租賃契約,房東對於「轉租」、「出借」部分,沒有做反對(或禁止)的約定,那麼,依民法第443條第1項之規定,房客可將部份空間「轉租」他人(基於「舉重以明輕」之法理,「出借」亦應在允酗圻C)。但是,在本故事中,雙方的契約上既已載明:「乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」因此,房客要將房間分租給他人時,必須經過房東的同意。不然,房東依雙方之租約及民法第443條第2項之規定,是可以終止租約的。 租期中,房東房客任何一方如要更改雙方已經約定的事項,應經過他方同意: 在契約存續中,任何一方如要「更改」雙方已經約定的項目(例如:房客欲轉租出借、房東要求調漲租金金額等),應經過他方同意(同意後,就此事項即為「新約定」),否則即不得為之。所以,房客在已經約定禁止轉租出借之情形下,不可自行找同學來住。房東在房屋出租後,於所約定之租賃期間,不能夠隨意調漲租金的。 在本故事中,房東調漲租金金額,其實是作為同意房客分租或出借的「租賃新條款」。房客如不同意,要面對的是房東以違反禁止轉租或出借為由,而要求房客終止租約。因此,房客們要先衡量一下,這樣是不是划得來,再決定要不要分租或出借同學來住。 (本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀) 【法令依據】 ◎ 民法第443條(轉租之效力):承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止租約。 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare