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房東要漲租:不答應就搬家!
來源:崔媽媽基金會
在台中租了一層小公寓,最近房東表示租金金額有誤,他租給我們太便宜了,要漲租金,如果我們不答應就要我們搬家。 由於房東的工作是代書,對於法律比較了解,當初租賃合約是由房東所擬定,其中一條約定寫著:租賃期間內一方若擬提前解約,需提前一個月告知。不過,整份契約內沒有提到賠償問題,現在的狀況是我才剛搬入2個月,房東就要漲租或是要我們搬家,我不想答應漲租,也不想搬家,我們該怎麼辦?房東自己寫的契約書裡面所有規定都是合法的嗎? 【評評理】 房東自己編寫的契約是合法的嗎? 有釵h房客在發生租屋糾紛時,往往試圖從租賃契約中找出保障自己的條款,但此時才發現當時所簽下的契約條款對自己極為不利,甚至「顯失公平」,心中不禁浮現出一個問題『在法律上這樣的契約算嗎?有合法嗎?』。而在基金會也常遇到房客或房東遇到租賃契約糾紛時,總會詢問:「法律上是如何規定租賃契約相關事宜的?」或者自行尋找民法法條,盼籍由法律來解決雙方的紛爭。 但事實上根據民法精神中的「私法自治原則」只要當事人訂立之契約,未違反公序良俗及強制性之規定(法條中出現如應..;不得..;無效..等字),其契約即為有效,且效力更勝民法法條,所以當事人訂立各式契約時,實需謹慎小心,以防自身權益受損而不自知。 接下來有更詳盡的解說,告訴大家何謂「私法自治原則、契約自由原則」。 何謂私法自治原則? 首先我們先來看什麼是「公法」?什麼是「私法」?私法與公法的區別,依學說各有不同,這裡採最簡略、最普遍的說法:「公法」-國家得行使公權力的法律均稱為公法,例如:憲法、刑法、行政法等;「私法」─主要規定人民與人民之間的權利義務,例如:民法、公司法、商事法等,與國家行使公權力無關。 而「私法」的基礎為「自由平等」,當事人之間均為平等關係,可依自身權利,自由締結契約,而法律上僅為規範制度,而非細瑣的將各式契約條款列出,且國家公權力更不任意介入私權關係,故稱之為「私法自治」。 何謂「契約自由原則」? 民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是:在私法關係中,個人之取得權利、負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。所以,只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。 租金能說漲就漲嗎? 租金調漲的部分,在契約期限內,房東要調漲房租,需經過房客的同意,如果房客不同意,房東是必需等到租期滿後再重新議定租金的多少。 房東提前解約,可要求違約金或搬遷費用嗎? 在提前解約的部分,如同上列的案例中所述:「租賃期間內一方若擬提前解約,需提前一個月告知。」所以不管是房東或是房客,只要有一方想解約,不管是什麼樣的理由,都可以經由提前一個月通知之後,即終止租約。 關於賠償的方面,因在簽約時,並未針對違約做任何求償的要求,因而要求房東做違約金的賠償可能有點難;但對於同學所述,在沒住多久又必需搬遷而產生的費用,而有可能因為換了新居,必須重新申請網路、電話等,這些支出的費用,可以用損害賠償的方式要求房東賠償。 不過,在實務上遇到強勢的房東通常會用強硬的態度要求房客搬離,若房客執意要向房東求償,最好將費用支出單據等物證保留,再向調解委員會聲請調解,或陳鉥謅痐@些損失。 【租屋小叮嚀】 1.書面契約記載的是雙方共同約定的事項,而且經過雙方簽名輒飽A表示租賃雙方同意這些內容且願意遵守,因此,一定要詳細關讀及約定內容,避免出現不公平的條文,平白抛棄自身的權益。 2.現在的狀況雖是房東提前終止租約,房客或雪|覺得沒有得到賠償而覺得非常不合理;反過來想,若先提出解約是房客,房東一樣無法要求學生賠償。所以,在簽約之前就要看清楚所有的條文,是不是每一條同學都可以接受,如果有疑慮就要與房東溝通清楚,才不會住進去之後又發生問題。 3.租金調整雖然在契約存續中是不被允釭滿A但房東以不接受就搬家的條件要求房客,確屬過於強勢,房客若想保障自己權益,唯有透過詳細嬝物摒糷峇ㄕ章悌々葴A的方式,來做一個公平合理的契約約定。 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare