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買屋租屋,選對好地點,也要有好的管委會。
發表者:amazegrace  發表數:1 IP:61.229.59.* 2009-03-04 12:41:28

2006.12.01 中國時報 居家周報
黃小黛(本文作者為崔媽媽基金會執行主秘)

  以前買房子,只要看屋況,現在買房子要是買在公寓大廈,那要注意的可多了。

  管委會是管理一個公寓大廈的行政中心,舉凡管理費用的繳交與大廈內電梯、庭院、清潔、停車場、安全的管理,幾乎都是由住戶所選出來的管理委員會來監督物管公司樓物管理公司及保全公司來完成各項事務,一般只要是集合式住宅都會設置管委會,在組織上,依各項職務需求設立主委、副主委及各項目委員,這些委員是由區分所有權人大會所共同推選。在住戶的生活中,包括清潔管理、機電維護、保全消防、財務管理、行政組織、社區活動等各項業務,平日其實都是由管委會所統籌,總幹事去執行。崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示:「管委會可以將這些業務,統一委託物業管理公司處理,也可自行尋找各個專門公司,但是一分錢一分貨,找物管公司必須審慎。」

  呂秉怡表示:「管委會簡單的說,就是住戶間的橋樑,無論是私人還是公共事務,只要是住戶之間的事,管委會都應該在其中扮演協調的角色。」這個角色涉及私人財產和公共領域範圍。呂秉怡比喻,樓管公司面對的是管委會,管委會對區分所有權人負責,以一家上市公司作比喻,區分所有權人即股東,管委會即董事會,總幹事是請來的經理人,樓務管理及保全公司(樓物管理和保全是兩套系統)工作團隊,有給職的團隊和經理人,都只有做事的權利,方向和原則還是要回到董事會和股東大會來決定。

  所以想買屋或是租屋的住戶,在購買之前,除了看自居屋內格局外,也得看這棟大樓內管理的狀況,了解管委會的運作與社區規約的約定,因為那維繫著自己住進來後的的權利與義務。


■■ 怎麼挑,怎麼看,怎麼選?

◆ 社區外圍與大樓外觀

.是否有留消防通道,消防車進的來嗎?一旦發生火警的時候,大樓的通道是否能讓消防車輛順利進入,這是安全保障的第一道門檻。

.巷道車輛擺放方式:大樓四周有機車亂放的現象,會導致救難與出入的困難。若是已經入住的管委會發現有消防通道與車輛亂放的問題,可以主動會同當地的里長與警消單位做現場會勘,提出巷道車輛停放相關修訂辦法。

.一樓店家如果是瓦斯行、熔接電焊、汽機車修護、餐廳及其他危險行業或存放有爆炸性、易燃物品,…管委會是否有依照公寓大廈管理條例第16條投保公共意外險?如住戶有需要,社區應該協助住戶加保公共意外險。

.從大樓外觀看是否有鐵窗、冷氣架設,如有無規格化的統一格式與方向,觀察是否設置逃生出口樣式的鐵窗。



■■ 入屋的第一關:

◆ 大樓門禁的管理

  門禁是住戶進入公寓大廈的第一個門檻,進出入戶的管理是否嚴謹,都攸關出住戶安全的問題,而服務的保全人員態度是否合宜,也關乎管理委員會選擇配合廠商的標準,檢查保全員門禁專業度可從『訪客登記簿、訪客換証方式』等門禁管制流程觀察。

◆ 社區公佈欄的設置

  一般公寓大廈的公佈欄都會設定在公共空間醒目的位置,像是一樓出入電梯出口,或住戶信箱附近與保全人員服務現場。公佈欄中,最值得注意的是《財務報表》,也就是財務支出狀況、管理費的收支與當月或上月管委會決議事項的《會議記錄》。

  財務報表上可以看出每月大樓的管理費用繳交狀況及公共基金的運作,如果是有許多住戶欠款,表示財務管理上的困難,也呈現管委會在執行面的能力;而會議紀錄是看住戶及管委會各委員所參與其公共事務的積極度,與目前該大廈的現況。

  公佈欄亦可看見該社區的《社區藝文活動資料》與節慶及親子活動,比方大樓裡是否有設置藝文教室,提供住戶不同的課程,像是瑜珈課程或親輔班,或是社區舉辦的活動,從這部分可見住戶對於該大廈的歸屬感與互動型態。

◆ 一樓的庭院與其他樓層公共空間與設施

.社區活動空間的使用率及維護狀況,類似健身房、游泳池、交誼空間,是否有租借方法或清潔維護人員簽名,與有無標示使用方法。如果設置兒童遊樂區,使用的情況不佳,表示該位置可能為使用率極低的閒置空間,閒置空間易造成清潔維護的問題。在園藝維護部分,有些大樓設有提供園藝認養制度,將公共草地上設置認養人制度,提供住戶維護與監督的機會,例如設置園藝委員,供居民自由認養種植,不僅促進鄰里關係,並讓住戶直接參與環境維護,增設休閒生養的場所。

.電梯:『電梯合格認證標章日期保養記錄、如有公佈欄請看公佈事項、電梯內有髒亂情況及刮痕』。

.有無違章建築(年限),發生原因,管委會目前處理方法。樓層

.專有部分樓層:依消防法規,門廳外是不得置放鞋櫃,樓梯間也必須是淨空並不得堆置雜物,在消防安全方面,檢查滅火器是否超過保養日期,公共區域的照明開關梯廳,燈光是否正常照明,而防火門有無關閉(依消防法規須關閉但不得上鎖),這些東西可以確認住戶基本的安全守則。

◆ 地下室公共空間及停車場

.發電機及消防泵浦是否有無維修及保養記錄、監視器安裝是否有死角。

.汽車停放位置是否一位二車停,或在梯間安全門前或重要機電、消防進出口前多劃停車位。汽車停放位置內有無堆積雜物、車道導引標誌是否清楚,最好是有一進一出的車道進出口。

.社區規約內有無停車場管理辦法或在停車場有設置停車管理辦法告示。

.是否有狗的尿騷味:現在家庭飼養寵物的越來越多,在許多大樓裡,隨時都能看到滿地跑的寵物狗。如果停車位是在地面,那得觀察這些狗狗是否會尿濕車輛輪胎,因為,如果是偏肉食的狗來說,狗尿呈酸性,對車輛的輪胎有很強的腐蝕作用。當狗尿在車的輪胎上時,首性物質會腐蝕輪轂;若是鋁輪轂,酸會同鋁及空氣中的氧氣發生化學反應,生成氧化鋁和水,這樣輪轂同輪胎之間的密封性就會變差,會漏氣,輪轂的強度也變差;如果是鐵輪轂,則會生成氧化鐵和水,俗稱生蛂C其酸性物質也會腐蝕輪胎。我們都知道,酸雨會腐蝕輪胎,而狗尿的酸性可比酸雨要厲害得多。

◆ 環保清潔

  環保清潔部分包含,垃圾分類實施方法、資源垃圾的分類,一般公寓大廈會將社區垃圾設置在地下室,因此進入該區可以聞一聞該區是否有髒亂的氣味,是否設有雙語標示,社區廚餘的處理是否分為一般、養豬廚餘分類,是否設有洗手台與塑膠桶,方便丟棄垃圾後的清理,從這些細微的動作便可看出管委會執行層面是否細緻體貼。

◆ 頂樓

.管線設置:頂樓出口處,必須注意是否有管線設置,因為頂樓是逃生避難時的場所之一,因此保持淨空是非常重要的,機電管線若是設置在出口,逃生時候容易被絆倒,便會危及生命安全。

.漏水:頂樓的地面舖面須注意平整度與舖面是否破損,頂樓雜草叢生,易免破壞防水層,有雜草或樹葉花瓣也易堵塞排水孔。

.屋頂花園的防水:設有屋定花園的大樓要特別注意,漏水的問題,因為屋頂花園會導致漏水是各種植物的澆灌用水、水池、噴泉等水體用水也極為頻繁,使屋頂又增加了產生漏水的水源。而一般建築物屋頂的排水系統,較少考慮建造屋頂花園所需的種植物滲漏水和水體工程的排水問題,特別是澆灌水和水池污水中含有植物根葉和泥沙等雜務,會使排水口及管道堵塞,造成屋頂積水和漏水。所以觀察這類屋子,要多注意防水層的防腐蝕處理,防水層上的分格縫最好選用耐腐蝕性能好的嵌縫油膏。不宜種植根系發達,其樹根會向屋內扎根,對防水層有較強侵蝕作用的植物,如松、柏、榕樹等。

.水塔:因為擔心有心人士破壞飲用水,因此必須檢查水塔有無上鎖,並檢查水表前閘閥有無漏水。

◆ 保全、管理中心

.是否有放置雨衣、電鍋等雜物

.總幹事工作記錄表:工作表內是否巨細靡遺、委員是否有簽字或交辦執行方法、總幹事是否記錄最後執行結果。

.保全巡邏記錄表:巡邏路線簽到、記錄表及異動表,委員審核日期與簽字日期。

.管理中心是否有擺放社區資料:社區住戶資料表、機電及消防廠商聯絡電話資料、地方里長、衛生所及警察局電話表,社區規約。

◆ 旁聽管委會會議

  去看房子的時候,如果真有屬意購買,那麼也可先去看區分所有權人開會狀況,以了解大樓運作方式。崔媽媽基金會長期觀察公寓大廈管委會運作的專家郭寶珍表示:「在組織上,管委會等於得到區分所有權人授權,去執行維護、提升社區品質。根據條例第35條,住戶若想購買該棟大樓的房子,有權利去調閱相關開會資料,如果大樓管委會不願意公開,消費者就要考慮一下是不是有問題。」

◆ 社區規約

  可詢問該社區有無使用社區規約的手冊,從中可見該大樓的管理組織的成立與之後的運作,並是規範住戶權利義務關係的重要依據,也是社區在法律以外的第二層保障。社區規約就是大樓的法律守則,包含飼養動物管理辦法、前陽台是否能改變原建築外觀、設置鐵門鋁窗、專有部分之範圍、共用部分之範圍、有無約定專用、共用部分(如有,注意註明中其標示範圍及使用方式)、管理費或使用費及其數額(管理委員會未成立者,其數額以預估數額為準)、還有公共基金與管理費的運用與繳納,及共用部分修繕費用負擔比例、違反義務的處置規定。

  基本上社區規約形同大樓的生活守則,攸關大樓的使用限制、民眾購買之前,務必仔細研讀所約定的事項及住戶使用公約,如此才能針對發生狀況的時候,具體要求協助改善,否則遷入後才發現規約中的條款有認知差距,那可就要頭痛了。

◆ 鄰里關係

  觀察大樓與鄰里的關係。可以透過社區公佈欄看有無里政資訊,或直接詢問管委會與該地區的里長辦事處是否有所交流,因為里長其實是代表政府部門的官方行政資源,如果管委會與里長保持聯繫,在環境安全像是組織巡邏隊及執行環保政策上來講,事實上便能發揮功能,類似溝通清潔隊直接把車子開到地下室去收垃圾,或是希望管區支援設置巡邏箱,這些需求,建議可透過里長進行交涉會比較好處理。

  管委會運作的好能和住戶間建立穩固的信任關係,代表居住時,至少能在發生問題的時候,有個相互幫助的共同機制,一但發生類似火災、淹水或是大樓安全問題,就能儘速凝聚社區意識與團結的力量,這是做為居家保障最重要的一環。管委會運作的狀態,往往決定了大樓未來環境與互動的導向,購屋與租屋的民眾不可不注意。
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