• 買 賣
  • 出 租
  • 法 拍
區域:   售價: 萬以下
坪數: ~ 用途:
       
       
為換屋我編了個表,這樣完整嗎?有沒漏了什麼 ♫
發表者:老么  發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-08-29 21:51:42

自用住宅 一般住宅
售屋款 $ $
-------------- --------------
稅 費 $( ) $( )
------------- --------------
增值稅 $( ) $( )
---------------------------------------------------
結餘款 $ $
-------------- --------------
自備款 $ $
-------------- --------------
自有資金$ $
========= ==========

購屋款 $( ) $( )
------------- --------------
裝修(璜) $( ) $( )
------------- --------------
傢俱費 $( ) $( )
------------- --------------
家 電 $( ) $( )
----------------------------------------------------
小計 $( ) $( )

貸款額 $ $
年 數 Y Y
利 率 %      %
----------------------------------------------------
月繳額 $ $
------------- --------------

回覆者:qiqi12345 發表數:8 IP:27.255.92.* 2016-11-14 20:38:20
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回覆者:老么 發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-09-01 20:09:13
的確…有的地方管理費收的嚇人,我們這平民百姓可住不
起…
回覆者:url 發表數:-17 IP:218.160.72.* 2003-09-01 14:11:56
還要考慮管理費
回覆者:老么 發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-08-31 16:04:21
~~~~~換屋資金總試算~~~~~~~

A.房屋現值
-------------------------------
B1.售屋款
B2.增值稅買
B3仲介費(B2*4%)
B4.房屋稅地價稅水電費
-------------------------------
B5.結餘款(B1-B2-B3-B4)
B6.自備款
-------------------------------
B7.自有資金(B5+B6)

C.新屋裝修(璜)費

D.設備購置:(D-1~5)
D-1購置傢俱費
D-2購置家電
D-3設置寬頻
D-4設置有線電視
D-5其他雜項購置

E.購屋過戶相關費用(E1~6)
E1.設定登記費等(20,000)
E2.代書費(20,000)
E3購屋仲介費(H*1%)
E4購屋稅費:(E4-1~2)
E4-1契稅(建物價值*6%)
E4-2印花稅、登記費:(建物價值*0.2%)+(申報地價0.1%)
E5購屋簽約費:(1,000)
E6建物保險費(?????)

F.預留生活費(50,000)
----------------------------------
G.可供購屋款(B7-C-D-E-F)

H.購屋款(8,000,000)

I.房屋貸款金額(H-G)
J.貸款年數
K1.貸款利率2.3%:(2,500,000)
K2.貸款利率3.5%:(I-2,500,000)
L.每月應還本金:(I/J/12)
M.每月應付利息:(K1/12)+(K2/12)
N.每月應付總額:(L+M)
回覆者:老么 發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-08-31 13:49:57
謝謝
回覆者:megan_chou 發表數:-17 IP:61.64.221.* 2003-08-30 12:42:50
以下節錄自 Smart智富月刊 電子報內的文章,
給您參考

其實看了之後可能會發現更難買下自己的第一棟房子,
但是這些問題也真的要注意喔!
目前我已經放棄市中心的房子,
以台北縣捷運站旁邊三房以上的房子為主,
捷運站旁邊是會較貴,但因為覺得應該比較抗跌,
所以仍以此為目標,這是我們的作法,供您參考。


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哪些房子,首購族不要碰? 最不利於未來換屋的5種迷思

文/劉育菁

首購族遷就現有的經濟條件,很容易做出退而求其次的選
擇,而這往往成為未來換屋的最大包袱。Smart的首購族,應
該在買第一幢房子時,就為未來換屋預作規劃,也就是將第
一幢房子當做最有力的跳板。

琦琦年底就要和從事攝影工作的先生結婚,這對小夫妻最近
為了房事困擾已久。偏愛超現實風格的先生,希望住在生活
環境較佳的郊區山上,並期望將房屋打通成一房一廳的格
局,並裝潢成後現代風格。

不過,琦琦卻不這麼想,她明白現在買屋不像父執輩時代,
隨便挑都能賺到一倍以上的房地產增值。由於資金不足,琦
琦知道第一幢房子必須慎選,除了要注意家庭財務的風險
外,更要從理財換屋的角度來思考。

首購族通常都面臨購屋資金不足的窘況,在做購屋決策時,
不免陷入「總價」的迷思,而忽略未來換屋的問題,如房屋
的接手性強嗎?現在是不是房價底部區?要準備多少頭期
款?郊區的新成屋可以買嗎?兼具投資價值的小套房可以買
嗎?這些都是購屋新手所需面臨的首要問題。

• 迷思1:資金不足,先買小房子
提醒:小房子未來脫手困難度較高

通常首購族在低總價的緊箍咒下,如果不想浪費太多通勤時
間,就必須捨郊區大樓而就市區,其中「套房」產品就是第
一目標。

近兩年市區小套房打著「商務小豪宅」、「低月付款輕鬆入
主台北市」的廣告訴求,確實吸引許多新手買屋。但若從理
財的角度來看,首購族買小套房,三、五年後就得面臨換屋
的問題,屆時勢必要先賣套房,再另買合意的房子,除了換
屋成本大增外,更會面臨小套房接手侷限的問題。

市場上小套房被定位成小眾產品,接手的人不外乎是單身貴
族、新婚夫妻及少數特定對象,要能順利脫手稀有產品,除
非降價求售,不然只能等待有緣人。

換屋成本有哪些?
永慶房屋企畫部經理陳韻如指出,換屋族最常見的問題,是
低估一買一賣間的所有換屋成本負擔,歸納的換屋成本如
下:

1.資金成本:包含原有房屋的每月銀行貸款利息,以及換屋
時先賣屋後買屋可能出現的房屋租金等。

2.代書費:請代書代辨過戶、抵押、手續費等,費用在1萬至
1萬5000元之間。

3.各項稅費:如契稅、公證費、監理費、房屋稅及地價稅
等,約為土地公告現值、房屋評定現值的10%,這是買賣房
屋的必要成本。

4.裝潢及搬家支出:費用可大可小,但也不能忽略。

5.仲介服務費:委託房屋仲介公司辦理一切買賣房屋手續的
服務費,一般來說買方須支付房屋成交金額的1%,賣方則是
4%。

• 迷思2:買便宜的老房子
提醒:老房子有可能會貸不到長期貸款

懂得運用財務槓桿的購屋人,一定清楚用小房子換大房子是
最高竿的做法,不過,如果第一幢房子區位不佳、不易變
現,舊屋換新屋的困難度就會增加。從地段的考量上,市區
的老房子保值性優於郊區的新成屋,但首購族也不能忽略
「屋齡」太高,可能會有無法貸到長期房貸的問題。

為減輕每月的房貸壓力,首購族須申辦長期貸款以減輕每月
付款壓力,因此,屋齡太高的房屋,首購族千萬不要碰,除
了可能無法貸到長期貸款外,未來脫手時,買方接手的意願
也會降低。

銀行核准房貸的原則為何?
台北商銀消費金融部副科長張育碩表示,銀行核貸的原則可
分兩項:一是房屋地段好壞;二是結構體能否堪用。通常銀
行判斷核貸的年限及成數,與房屋所在地的位置較相關,評
估結構體主要用意在於:房屋能否居住,會不會有傾倒的問
題等。

以台北市屋齡20年的加強磚造房屋為例,銀行評估的耐用年
限為35年,也就是申請房貸年限可能就只有15年,甚至比15
年還短,這種無法申請中長期房貸的老房子,未來較不容易
轉手。


• 迷思3:選擇郊區的便宜大房子
提醒:郊區的房價有先跌後漲的特性

偏遠郊區的房子有房價低且生活空間佳的優點,吸引不少首
購族做出以「時間換取空間」的購屋決策。不過,信義房屋
不動產企研室經理林永孟表示,郊區房子房價具有「先跌後
漲」的特性,景氣差時率先下跌,景氣上揚時卻又落後市區
上漲,保值性較差。

過去偏遠郊區如汐止、安坑、淡水、桃園八德、基隆等,都
曾經因為北二高或捷運經過等交通利多,刺激房價上揚,這
些地區目前房價只剩高點的一半,有些甚至還不到。林永孟
說,由於台灣的偏郊從開發至成熟,通常需要10年以上,開
發過程房價會呈現「U」型走勢,期間又會碰到房價黑暗
期,對首購族而言較為不利。

目前的景氣不容許首購族以領先布局方式購屋,即使是即將
開發的重劃區或有重大交通建設的地區等,除非是在五年內
即可預見工程完工,則房價雖然可能已小幅上揚,但因利多
確立,房價抗跌性高。

• 迷思4:買休閒公設多的大社區住宅
提醒:戶數愈多的社區、賣壓愈大

首購族除了地段外,在選擇產品時,一定會碰到買社區好或
是單純公寓好的問題。過去幾年建商為了推案,曾推出大型
造鎮建案,標榜擁有俱樂部、健身房、圖書館及百坪公園綠
地等公共設施。

如果是未來不打算再換屋的民眾,就可以考慮購買;如果是
首購族,不只要負擔高公設比,未來轉手時,由於戶數眾
多,任何一個時段都有同樣條件的房子要脫手,當競爭對手
多、同質性又高時,轉售價格自然不容易維持,當然也不利
於換屋籌碼的累積。

• 迷思5:過度注重個人風格,選擇標新立異格局
提醒:三房二廳的格局最容易脫手

首購族因為家庭成員少,如果又過度注重個人風格,很容易
選擇非傳統格局的住家,譬如隔間通通打掉的房子。但是在
房地產市場上,接手性最強的房子往往就是傳統的三房二
廳,因為需求量最大、也最容易脫手,反而格局怪異的房
子,除非剛好碰到對味的買主,否則很不利於快速脫手,自
然延緩未來的換屋進度。
回覆者:老么 發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-08-30 12:28:31
經過這些天的多方查訪與搜集,市中心的房價真的很高,
真的不想要讓自己的未來,為了貸款而背負沉重的負擔…
是要好好調整購屋的目標了…
回覆者:megan_chou 發表數:-17 IP:61.64.221.* 2003-08-30 11:15:46
我能體會你的感受,我與男友現在也就是如此矛盾,
他有一棟小房子想脫手,也想買一棟較大一點的房子,
但是買大房子時無法將小房子脫手後的前算入,
因為時間上無法配合。

我們每次看到喜歡的房子,想訂下來,開始算手上資金時,
就發現原來的預算好像有漏掉某些東西,
所以又得降下自己的目標,真的很沮喪。

市中心25-30坪的房子,50萬的資金可能有點辛苦喔!
這也是我原本的目標,但發現有點困難,
所以已經把重心轉到中永和、新店或板橋了。
回覆者:老么 發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-08-30 03:34:00
首先我先得將戶藉登記到屋子裡去,以省掉被課一般住宅的土增稅…
但是…只是將戶口登記進去,就能認定以自用住宅來課土增稅嗎?
回覆者:老么 發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-08-30 00:22:56
哇!! 又是一筆錢…
目前都是住在兄長家裡,還沒有住的問題…但兄長的小
孩也慢慢大了,都想要有自已的房間,所以也是該好好
考慮自立門戶了。
…謝謝你也提供我另一個思考…
但手上資金也才約50萬,又想住市中心25-30坪左右的房
子…想的頭髮的快白了。
回覆者:megan_chou 發表數:-17 IP:61.64.221.* 2003-08-30 00:09:26
仲介收買方1%~2%(每家不同) 賣方4%
代書費加設定費好像一萬多吧!
不過還有契稅、印花稅、過戶等等的
雜七雜八要請代書處理的費用,
總共好像都估個5到10萬(保守一點,估多一點)

有個疑問喔!
像您這樣換屋,也就是同時要賣屋與買屋,
實際狀況應該是要先買屋,讓自己有地方住了,再把原來房
子賣掉吧!
在買屋的時候,考量頭款與購買能力時,
是否只能以手上資金為考慮,
並不考慮賣屋也有可能可以增加購屋資金?

回覆者:老么 發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-08-29 23:59:18
謝謝…,但是支出部份越算越多,結果需要貸約250萬才夠…
一貸下去就是20年的負擔…也是說有20年要縮衣節食了…
回覆者:老么 發表數:-17 IP:211.76.98.* 2003-08-29 23:22:14
仲介費與代書費一般都怎麼收費?
回覆者:cyc168 發表數:-17 IP:203.203.82.* 2003-08-29 23:04:35
嗯!!不錯呦!!最好是收入部份預算要抓保守一點,支出部份預
算要抓寬鬆一點,另外最好再加一個雜項資出的部分,樣才符合
穩健原則.
回覆者:Allen 發表數:-17 IP:61.56.130.* 2003-08-29 22:49:58
像是代書費,搬家費,火險,電話移機費用,如果委由仲介賣的話就有
仲介費用等等!!
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