房地產市場漲得多 漲得怪 戴德梁行顏炳立看空台灣明年房價！
2006-11-18 18:30／鉅亨網記者林大正／台北•11月18日

香港戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，他看空明年台灣「房價」，而非房市，理由是從2003年起房地產復甦至今，「北熱南冷」的失衡現象非常明顯；而北市漲太多，市場已出現對價格的存疑，加上投資客比重增加，非主流產品中的套房、豪宅有「喧賓奪主」之勢，因此明年整體在「價穩量縮」的格局中，他認為過度高漲的房價很可能被市場修正。
「2006不動產交易會」在台北世貿的展期進入第2天，顏炳立應邀發表對台灣明年房市的看法。顏炳立指出，房地產和金融業的生存息息相關，從2001年起觀察銀行的不良債權(NPL，NONPERFORMANCELOAN)由少量至2003年SARS疫情後遽增，隨著SARS後房地產回溫，去(2005)年NPL又逐漸降低。

所謂的NPL，是指客戶未能正常繳納本息，甚或債權回收無望，而在會計上被打入「壞帳」(BADDEBTS)項目的不良金融資產。

顏炳立認為，隨著北市房價的市場認同度降低，平均成交天數拉長，高房價能否持續「支撐」下去還有變數。一旦非主流產品需求出現鬆動，去化遲緩，加上不動產事業在銀行放款業務中佔很大的一塊，營建業高財務槓桿的操作模式將連帶拖累台灣的金融業，使其NPL上升。

顏炳立表示，整體而言，北熱南冷的畸形現象，更凸顯了以台北市為首的北台灣房價的不合理性；舉例而言，台北市大安區部分新成屋每坪開價60萬元，即使在同一路段，中古屋經過「拉皮」裝修，居然也能喊到50萬元，明顯不合理。

顏炳立提醒消費者，如果以北市中山、松山、信義、中正、大安等區為A級，每坪房價平均能賣到35萬元，那麼A級以外的地區，尤其是台北縣出現35萬元以上的房價時，能否在投資當中獲得報酬就很值得考慮。

隨著北市的單坪房價越喊越高，讓許多薪水家庭根本無力購置，市場漸漸形成富者的極端消費族群，而產品上，也漸漸由豪宅與套房這種非主流性的商品比重大增；加上中古屋價格被豪宅不合理的抬高，種種跡象顯示，市場對高房價已經產生明顯的疑慮。

對於投資客而言，什麼時候房子才可以賣？顏炳立表示，當大家都「樂觀」的時候，就是出脫的好機。從03年到現在，房價已經漲升一段，顏炳立說，房價通常會預先反應未來的趨勢；譬如高鐵通車，他不認為沿線土地還有什麼投資價值，因為高鐵的利多都已經反應得差不多了，接下來主要還是看通車後各計畫區的實際發展。

很多投資客眼看房價在漲，自己又跟不到，為求心安就跟著追進去買，好像買股票一樣，就被套在高點。顏炳立認為，房價泡沫化的徵兆，可以從非主流的產品消長進行初步判斷。

像是郊區的一些「休閒產品」，標榜養生、度假式的房子，事實上隨著政府的土地政策移轉，郊區的土地是否有開發與投資價值還有很大的疑問。他舉例，新店碧潭有的建案每坪賣到27萬元，同一條街上在過去些，1坪掉到只剩一半。

顏炳立提醒，隨著市場餘屋增加，建商會透過「以案養案」的方式，一旦需求無法充分支撐，高房價就會產生不小的下修力道。

顏炳立表示，買房子要「以面看點」，如果某個地點的房價比起周圍明顯高出一截，那究竟是地段好，環境好，租金收益好還是價格低？此外，鄰居的好壞也決定了房子的價格，這些因素都值得消費者考慮。

至於2008年以後，顏炳立指出，主要還是看政治。他認為，政治綁架政策，政策影響市場，市場決定價格；說穿了還是政治凌駕一切，08年兩岸三通的實現度，將會影響台灣房地產究竟是「STAY OR UP」。