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房地產市場漲得多 漲得怪 戴德梁行顏炳立看空台灣明年房價!
發表者:Mygod  發表數:3190 IP:211.76.98.* 2006-11-18 21:59:56

房地產市場漲得多 漲得怪 戴德梁行顏炳立看空台灣明年房價!
2006-11-18 18:30/鉅亨網記者林大正/台北•11月18日

香港戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出,他看空明年台灣「房價」,而非房市,理由是從2003年起房地產復甦至今,「北熱南冷」的失衡現象非常明顯;而北市漲太多,市場已出現對價格的存疑,加上投資客比重增加,非主流產品中的套房、豪宅有「喧賓奪主」之勢,因此明年整體在「價穩量縮」的格局中,他認為過度高漲的房價很可能被市場修正。
「2006不動產交易會」在台北世貿的展期進入第2天,顏炳立應邀發表對台灣明年房市的看法。顏炳立指出,房地產和金融業的生存息息相關,從2001年起觀察銀行的不良債權(NPL,NONPERFORMANCELOAN)由少量至2003年SARS疫情後遽增,隨著SARS後房地產回溫,去(2005)年NPL又逐漸降低。

所謂的NPL,是指客戶未能正常繳納本息,甚或債權回收無望,而在會計上被打入「壞帳」(BADDEBTS)項目的不良金融資產。

顏炳立認為,隨著北市房價的市場認同度降低,平均成交天數拉長,高房價能否持續「支撐」下去還有變數。一旦非主流產品需求出現鬆動,去化遲緩,加上不動產事業在銀行放款業務中佔很大的一塊,營建業高財務槓桿的操作模式將連帶拖累台灣的金融業,使其NPL上升。

顏炳立表示,整體而言,北熱南冷的畸形現象,更凸顯了以台北市為首的北台灣房價的不合理性;舉例而言,台北市大安區部分新成屋每坪開價60萬元,即使在同一路段,中古屋經過「拉皮」裝修,居然也能喊到50萬元,明顯不合理。

顏炳立提醒消費者,如果以北市中山、松山、信義、中正、大安等區為A級,每坪房價平均能賣到35萬元,那麼A級以外的地區,尤其是台北縣出現35萬元以上的房價時,能否在投資當中獲得報酬就很值得考慮。

隨著北市的單坪房價越喊越高,讓許多薪水家庭根本無力購置,市場漸漸形成富者的極端消費族群,而產品上,也漸漸由豪宅與套房這種非主流性的商品比重大增;加上中古屋價格被豪宅不合理的抬高,種種跡象顯示,市場對高房價已經產生明顯的疑慮。

對於投資客而言,什麼時候房子才可以賣?顏炳立表示,當大家都「樂觀」的時候,就是出脫的好機。從03年到現在,房價已經漲升一段,顏炳立說,房價通常會預先反應未來的趨勢;譬如高鐵通車,他不認為沿線土地還有什麼投資價值,因為高鐵的利多都已經反應得差不多了,接下來主要還是看通車後各計畫區的實際發展。

很多投資客眼看房價在漲,自己又跟不到,為求心安就跟著追進去買,好像買股票一樣,就被套在高點。顏炳立認為,房價泡沫化的徵兆,可以從非主流的產品消長進行初步判斷。

像是郊區的一些「休閒產品」,標榜養生、度假式的房子,事實上隨著政府的土地政策移轉,郊區的土地是否有開發與投資價值還有很大的疑問。他舉例,新店碧潭有的建案每坪賣到27萬元,同一條街上在過去些,1坪掉到只剩一半。

顏炳立提醒,隨著市場餘屋增加,建商會透過「以案養案」的方式,一旦需求無法充分支撐,高房價就會產生不小的下修力道。

顏炳立表示,買房子要「以面看點」,如果某個地點的房價比起周圍明顯高出一截,那究竟是地段好,環境好,租金收益好還是價格低?此外,鄰居的好壞也決定了房子的價格,這些因素都值得消費者考慮。

至於2008年以後,顏炳立指出,主要還是看政治。他認為,政治綁架政策,政策影響市場,市場決定價格;說穿了還是政治凌駕一切,08年兩岸三通的實現度,將會影響台灣房地產究竟是「STAY OR UP」。

回覆者:Mygod 發表數:3190 IP:211.76.98.* 2006-12-02 20:43:09
回覆 lws 於 :2006-11-22 13:29:07 的發言內容

許多對紫微有專精的人
手上都會有許多名人的命盤,不論其評價是好是壞

建議各位若有這些資料,可以把幾個地產指標人物的命盤,排排看,看他們的流年如何

朋友這幾年在長沙和福州投資了許多物業,獲利幾乎是以倍數計,但這一兩個月,卻全部出清,只留下長沙的兩個攤位
我問他是什麼原因,怎麼這麼急地一口氣出清
他說他的一個朋友,也和他一樣出光了,因為他們常去拜訪的一位紫微師父,在閒談之餘,就聊到大陸最近竄起的幾位地產大亨,他排了他們的命盤,發現大多數在未來一二年,都有破格的跡象(有講術語,我忘了)
所以,建議他們別再投資房市了

我不知未來二年,事情發展是否真如相師所言
但,版面藏龍臥虎,也許有人可用同樣方法,算算台灣幾位上市公司老闆的流年,看看是否也有相同運勢

當然信者瓻H,也不用爭辯
反正閒著也是閒著,就當茶餘飯後的話題吧~~

真的知道的人也不會說,
早就自己先落跑了,
如果大家都知道要賣給誰???
回覆者:V怪客 發表數:236 IP:218.210.48.* 2006-11-27 13:42:46
回覆 北屯區 於 :2006-11-25 20:44:02 的發言內容

"關係好"
這就是問題了~
到目前為止還沒看過買少少一兩億台幣"貧民窟"就要100%貸款的 "窮人" 跟銀行關係會好的



這裡的"豪宅"、"投資客"定義上是有一點寫的不清楚。
我認定的豪宅並不是單指帝寶這類最頂級的物件,只要是超過一般房價(如幾千萬之類),並且以豪宅為訴求的物件都可以算是。
我所提關係好的"投資客"是指一般比較多物件在經營且以此為主要收入來源(或以此為生)的專業投資客,所以同一時間手上的物件不會只有一兩件而已,而且因為長期的經營,如果還息還款正常,銀行可能會視為VIP客戶,至少也會給予較高的信用等級,願意配合提供較高成數的貸款給這些VIP級的投資客,畢竟銀行滿手的錢要貸的出去才能賺利息,要收的回來才能保本,而還息還款正常的投資客就符合了基本條件,如果平時又努力經營關係的話,就很有可能貸到100%或更高(視風險而定)。

如果是一般的兼差性質或剛入行的投資客,其資本比較小要投資豪宅一定是比較困難一點,但是這類的交易數量應該遠低於上市場上專業投資客的交易量及金額。

另外如果是預售型式的物件,可能只要付定金就好了,還不一定要動用到銀行。
回覆者:北屯區 發表數:1288 IP:61.61.145.* 2006-11-25 20:44:02
回覆 LEO 於 :2006-11-25 00:42:34 的發言內容

投資豪宅可以貸100%?

那...我也去買一戶帝寶好了

"關係好"
這就是問題了~
到目前為止還沒看過買少少一兩億台幣"貧民窟"就要100%貸款的 "窮人" 跟銀行關係會好的



回覆者:LEO 發表數:1013 IP:218.167.72.* 2006-11-25 00:42:34
投資豪宅可以貸100%?

那...我也去買一戶帝寶好了
回覆者:V怪客 發表數:236 IP:218.210.48.* 2006-11-24 14:34:49
回覆 阿明 於 :2006-11-23 23:28:44 的發言內容

投資客為什麼玩不起預售新屋?本厚的玩豪宅,本小的玩中古屋。那些買豪宅的難道都是買來住嗎?還是期待將來三通後轉手大賺一筆?很多人還不是在賭2008後會有外(陸)資來搶進豪宅市場

本小還是可以玩豪宅,只要和銀行關係好的話,還是可以貸到相當高的成數,甚至於100%。

另外預售新屋目前只要付定金就可以了,成屋前一定會脫手的。

投資客的長線可能才半年而已,最多不會超過寬限期。
如果是單純的中古屋可能才兩三個月而已。

VandA
回覆者:V怪客 發表數:236 IP:218.210.48.* 2006-11-24 14:21:16
回覆 首購族 於 :2006-11-23 20:21:54 的發言內容

這也是目前市面上找仲介看中古屋大多是投資客的房子。
因為仲介和投資客合作,只是房子掛投資客的名字。
仲介也算在賣自己的房子。

怪不得!怎麼看都是投資客的快速裝潢屋。

真是的!看得很累!

VandA
回覆者:阿明 發表數:28 IP:61.224.43.* 2006-11-23 23:28:44
投資客為什麼玩不起預售新屋?本厚的玩豪宅,本小的玩中古屋。那些買豪宅的難道都是買來住嗎?還是期待將來三通後轉手大賺一筆?很多人還不是在賭2008後會有外(陸)資來搶進豪宅市場
回覆者:首購族 發表數:210 IP:59.120.215.* 2006-11-23 21:47:37
回覆 LEO 於 :2006-11-23 21:03:36 的發言內容

中古屋就甭提了,當然有很多投資客,尤其頂加
客源來自於購屋新婚、和「新投資客」

但是預售新屋屢創天價
這可就不是投資客玩的起囉!

大直「地天泰」衝上80-90萬一坪
內湖衝上45萬一坪
天母穩坐65萬一坪
信義、大安、中正今天不買,下案更貴


就連新板國家世紀館1期,全部售完,穩站35萬
平均一戶要自備700萬起跳
這樣叫投資客來玩,等2.5年,玩的動嗎

豪宅案一個案子一個案子結案
這種經濟績效,都說是投資客吹捧
我看

還真對不起這些台商和自營商
和買屋不囉唆的有錢人....


台灣目前景氣這麼差。(不包含房市)
有錢人將錢放在銀行還不如收租來的高。
前一段時間油價漲價,越有錢的人越怕通膨,紛紛趕緊將錢丟到房市。
這也是預售屋可以屢創天價的原因之一。
回覆者:Tim 發表數:58 IP:61.219.36.* 2006-11-23 21:07:04
回覆 首購族 於 :2006-11-23 20:16:25 的發言內容

還是他們的心臟都超強的??
----------------------------
----------------------------
中古屋的買賣,
投資客只要結合仲介商,過濾市面上具利潤的產品。
心臟正常就可以獲利了。

一般的買家透過仲介就是第二順位取得市場價格。
一般買家投資當然心臟要強些。

所以這些專業套利的投資客一般之前都是當過仲介,鬥不過他們的。

是啊
現在仲介跟投資客掛鉤的現象非常嚴重

其實這幾個月 我遇到的仲介 很多自己都說現在中古屋幾乎都是投資客壟斷了
有的甚至跟我說 台北市中古屋幾乎九成被投資客壟斷 有的說七成 還沒聽到仲介說過七成以下

剛接到一通仲介電話 華視後面 二十幾年的房子
29坪 無車位 三樓 開價一千五百萬
仲介還跟我說 這是很正常的價位 附近都這樣
當場真想叫他去吃屎
前幾天 住商不動產的仲介打來說 敦化南路 靠近市民大道有間拉皮屋 國棟 ㄧ坪要開價六十幾萬
拜託 二三十年的老屋ㄟ 不過是拉皮
根本就是在騙錢 仲介態度還屌屌 ㄧ副這就是行情的鳥樣 真是$%^

真的很受不了仲介跟投資客聯合壟斷市場
炒高房價 他們賺飽飽
昨天新聞說 ㄧ堆仲介今年賺到翻 年終數十個月
反過來也是說 太多傻子要跟投資客買房子了
才能讓這些人這麼囂張

現在板上或是其他網頁 可以看到一堆人在賣屋了
預售屋 新成屋也是(這些九成九幾乎也是投資客)

只要大家理性些 忍耐點
投資客遲早一半以上陣亡
大家也能買到較合理價位的房子啊

P.S.
有些投資客的房子 已經賣超過ㄧ年了
台北市東區的 有好幾間投資客的 也賣至少半年
我看過的房子還不算多 就發現有些投資客的房子套住半年一年的 所以真的只要大家多理性 不買投資客 利率只要再調高 市場會反轉的
回覆者:LEO 發表數:1013 IP:59.117.76.* 2006-11-23 21:03:36
中古屋就甭提了,當然有很多投資客,尤其頂加
客源來自於購屋新婚、和「新投資客」

但是預售新屋屢創天價
這可就不是投資客玩的起囉!

大直「地天泰」衝上80-90萬一坪
內湖衝上45萬一坪
天母穩坐65萬一坪
信義、大安、中正今天不買,下案更貴


就連新板國家世紀館1期,全部售完,穩站35萬
平均一戶要自備700萬起跳
這樣叫投資客來玩,等2.5年,玩的動嗎

豪宅案一個案子一個案子結案
這種經濟績效,都說是投資客吹捧
我看

還真對不起這些台商和自營商
和買屋不囉唆的有錢人....


回覆者:首購族 發表數:210 IP:59.120.215.* 2006-11-23 20:21:54
回覆 首購族 於 :2006-11-23 20:16:25 的發言內容

還是他們的心臟都超強的??
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中古屋的買賣,
投資客只要結合仲介商,過濾市面上具利潤的產品。
心臟正常就可以獲利了。

一般的買家透過仲介就是第二順位取得市場價格。
一般買家投資當然心臟要強些。

所以這些專業套利的投資客一般之前都是當過仲介,鬥不過他們的。

這也是目前市面上找仲介看中古屋大多是投資客的房子。
因為仲介和投資客合作,只是房子掛投資客的名字。
仲介也算在賣自己的房子。
回覆者:首購族 發表數:210 IP:59.120.215.* 2006-11-23 20:16:25
回覆 茉莉 於 :2006-11-23 19:51:27 的發言內容

我相信之前有很多這種屬性的"投資客"
但是不論是這種或是真正純套利的投資客
現在還敢出手嗎?

還是他們的心臟都超強的??

還是他們的心臟都超強的??
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中古屋的買賣,
投資客只要結合仲介商,過濾市面上具利潤的產品。
心臟正常就可以獲利了。

一般的買家透過仲介就是第二順位取得市場價格。
一般買家投資當然心臟要強些。

所以這些專業套利的投資客一般之前都是當過仲介,鬥不過他們的。
回覆者:阿明 發表數:28 IP:59.120.208.* 2006-11-23 20:07:14
回覆 茉莉 於 :2006-11-23 19:51:27 的發言內容

我相信之前有很多這種屬性的"投資客"
但是不論是這種或是真正純套利的投資客
現在還敢出手嗎?

還是他們的心臟都超強的??

當然有囉!在股市接最後一棒的在買的當下絕不會認為自己是最後一棒,總還有個更大的夢在他們心中期待著。只是到時是美夢成真還是夢醒時分就看個人的造化了
回覆者:茉莉 發表數:76 IP:61.230.37.* 2006-11-23 19:51:27
回覆 阿明 於 :2006-11-23 19:43:39 的發言內容

其實你說的對也算不對,要看你對投資客的定義為何。如果買來收租要伺機賣出的算不算投資客呢?更精確的說法就是非自住型的比例相當高。這些人會根據獲利來決定是要保留房子或現金,跟真正穩定自住型的買家是完全不同的。

我相信之前有很多這種屬性的"投資客"
但是不論是這種或是真正純套利的投資客
現在還敢出手嗎?

還是他們的心臟都超強的??
回覆者:阿明 發表數:28 IP:59.120.208.* 2006-11-23 19:43:39
回覆 詹仔 於 :2006-11-23 19:31:33 的發言內容

我也覺得LEO大大講的有道理,
我也覺得投資客的比例不可能這麼高,
以我最近看房子的經驗投資客是有,
但是大約都佔1-2成左右(這是個人經驗),
我覺得房市會熱主要還是大家看多2008年後的經濟,
之前的狀況大部人不是沒錢而是看政治不穩定,
影響到消費意願,有錢不願意花或不敢花,
也有的人是怕買了之後房價下跌會賠錢,
現在是覺得未來會更好,所以購買意願提高,
租房換購屋,小房子換大房子,舊房子換新房子,
而且主要的想法都是反正房價未來一定是向上漲,
絕對不會賠,當然這種想法也不一定對,
但是我覺得這是大部份人的想法!!

其實你說的對也算不對,要看你對投資客的定義為何。如果買來收租要伺機賣出的算不算投資客呢?更精確的說法就是非自住型的比例相當高。這些人會根據獲利來決定是要保留房子或現金,跟真正穩定自住型的買家是完全不同的。
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