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購屋五部曲
發表者:eva999  發表數:22 IP:210.59.229.* 2010-04-23 16:12:16

第一部曲:購屋需求分析
Q1 我有買房子的需求嗎?

Ans 你可以從下列的角度去判斷是否有買房子的需求:
1、 是否希望擁有一個自己的空間,免除時常搬家的辛苦和相關費用
2、 想把置產當作一項投資及保值工具,透過轉手或出租賺取利潤
▇ 房地產買賣價差
▇ 出租賺取租金
3、 如果有閒置資金,購屋是理想的節稅方法



Q2 租房子不好嗎?為什麼一定要買房子呢?

Ans 可以從付出的成本、自身的需求以及物價的波動來分析
▇ 買屋和租屋的成本比較
項目 成本 租屋成本
1 買屋自備款 房租支出
2 房屋貸款 搬家相關支出
3 房屋及地價稅 搬家損失
4 裝修、管理費用

假如您每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時,其實您就可以考慮買房子了。
▇ 針對自身的需求進行考量
▇ 能不能夠忍受租房子居無定所的感覺
▇ 想不想擁有一個可以自由佈置裝潢的房子
▇ 可不可以忍受時常搬家的不方便
▇ 近期內無大筆資金上的需求
▇ 物價上漲帶動的房地產升值機會
投資房地產不是一定會保證增值或是賺錢的,如果想要藉由投資房地產獲得增值的效益,最好能夠先有長遠的計畫。

Q3 我想買房子,但擔心自己沒辦法負擔怎麼辦?

Ans 可以從付出的成本、自身的需求以及物價的波動來分析
買房子主要需要準備的款項部分主要分為兩個部份
▲ 頭期款(自備款)
就是在交屋前必須支付的頭期款項,依據您購買的建案類型,預售屋、新成屋及中古屋都有不同的比例,其中預售屋約是總價的10-15%左右,新成屋則約在20-30%左右,中古屋則依照不同的條件而定,而頭期款主要受到貸款成數影響,可貸款成數越高表示需要準備的頭期款越少,但相對來說,貸款的壓力就越大。
▲ 貸款
買房子的貸款就等於每月您必須實際付出的金額,包括應攤還的本金加上利息,假設您的貸款成數較高,就可能表示您每月必須負擔的貸款金額較高,在買房子之前,可先估算每月能夠負擔的支出,一般來說建議不要超過實質所得的三到四成。


Q4 想買房子當做投資工具,到底划不划算呢?

Ans 把房子當做投資工具,除了節稅等作用外,最大的投資報酬就是買賣轉手的價差,但影響房地產價格的因素非常複雜,可以因為政治、經濟或其他社會因素的影響而產生波動,不過大致上可以歸類為下列因素,作為評估工具:

1、 利率
利率的高低會影響民眾購屋的意願,當利率下降,購屋的資金成本會同步下降,會刺激消費者購屋的欲望,在供需原則下,房價會自然上漲,換句話說就是每月負擔貸款支出的金額會下降,不過當利率上升,代表者著消費者購屋的成本也上升,會大大降低消費者在高利率時代購屋的意願,房價自然下跌。

2、 國家總體經濟發展
股市及房地產都是國家經濟發展的重要指標,當國內總體經濟發展被看好(如經濟成長率等)時,表示各產業發展活絡,消費者會賺取到更多的收入來刺激消費市場,房價有機會上升,反之則呈現下降的趨勢。

3、 閒置資金增加
當央行宣佈存款準備率調降就表示市場上就會有多餘的資金,這也代表流通於市場上的資金增加,會開始有投資人將資金挹注在各項投資性產品上,包括股票、房地產等等,自然提高房價上漲的機會。

4、 市場炒作
就像股票市場一樣,各種投資工具都有炒作的空間,一旦市場上開始出現高總價的物件,加上媒體的宣傳或財團的操作,整個房地產市場很容易被營造出高價市場的現象,各地區的房價都有高度上漲的機會。

5、 市場供需狀況
房子是屬於高單價的產品,市場上交易的熱絡度,可以決定目前的市場行情,這些狀況可以從建案的銷售率和剩餘空屋率來做一個客觀的衡量標準,銷售率高或空屋率低表示目前市場上交易頻繁,供給仍小於需求,房價有上漲空間,反之,當銷售率低或空屋率高,表示供過於求,房價可能會下降。

Q5 買房子要準備多少錢?

Ans 每個人碰到的狀況不同,當然無法提供一個固定的數字,不過可以依循一些原則,來決定買房子需要準備的資金。
買房子需要的資金,主要分為頭期款及貸款兩個部份:
▇ 頭期款的部份
除了先了解可貸款的成數之外,可以透過對自身可掌握的資產進行分析
(1) 目前存款金額(包括活儲、定存等)
(2) 具有高度變現性的資產金額(包括股票、基金)
(3) 其他可變現的資產(古董、收藏品等)
扣掉日常生活及急難準備金之後,這樣的分析可以幫助你了解到目前你可以用來買房子(付頭期款)的金額

▇ 貸款部分
貸款包括應償還的本金加上利息,而利率高低則視當初貸款的條件,如有機會使用政府提供的購屋優惠貸款,您每月負擔的利息部分就會降低不少,部過還是要依照當初貸款時簽約的條件而定,這時候就必須分析您的每月實質收入,來決定貸款的成數及利率
(1) 自身的收入
包括每月的薪資所得、利息所得等穩定性高的收入,這樣可以評估您每月能夠負擔的貸款金額
(2) 家人的收入
包括配偶、父母、子女或其他願意幫你負擔房貸的收入
(3) 總和計算
將自己的收入及家人的收入加總後,以三到四成的比率下去估算,就可以大約估計您每月能夠負擔貸款的金額。


Q6 目前有結婚的打算,應該要買哪一類型的房子比較適合?

Ans 再評估兩個人所能負擔的頭期款和貸款金額之後,接下來就可以開始評估妳們對於房子的需求,可以從幾個地方評估需求:
▲ 希望居住的地點
除了週邊的交通環境、生活機能等必要條件之外,還可以考慮希不希望住父母的附近,另外居住地區未來的發展性也可以列入評估居住地區的考量。
▲ 希望的坪數
如果是剛結婚的夫婦可能需要的空間不大,但也要將未來的規劃列入考量,例如生育小孩後的空間、是否要和父母同住等因素等等。
▲ 希望的房間數
除了夫婦居住的主臥房之外,還需要審慎的評估需要的房間數,是否還需要小孩房、工作房等等,另外如果有父母同住,還需要預留一些空房間等等,都是需要考量的因素。


Q7 該買在什麼區段位置的房子比較好?

Ans 每個人的需求不同,很難說有一個絕對優良的區段,不過還是可以依據一些原則來選擇:
▲ 交通環境
包括重要幹道、捷運站、公車站或是火車站週邊都擁有不錯的交通環境,也是許多商業區發展的重心,您也可以評估自己的需求選擇較理想的區段。
▲ 生活機能
最好可以選擇離商圈、賣場、醫院、學校等與生活息息相關設施附近的房子,如果沒有辦法全部兼顧,至少也要符合一、二項需求。
▲ 離家人居住地近
通常住的離家人近,可也協助您解決一些諸如照顧小孩等生活上的問題,也容易保持和家人的關係,在選擇房屋的地點時,也不要忘了這個因素。
另外有些區段是大部分人無法忍受的居住區域,包括焚化爐、殯儀館、垃圾掩埋場、發電廠、變電所附近等,另外像一些商業區或是風化場所附近也可以儘量避免。

購屋者對於未來區域的建設及發展也應該別注意,例如該區未來將有大型購物商場或是捷運站,雖然現階段還沒有這些設施,不過家是住長久的,當未來有發展性的情況,加上房價可能會上漲,這就是值得考慮去購屋的區段。


Q8 多大坪數的房子比較適合我?

Ans 每個人的需求不同,可以依照您的需求決定需要多大的房子:
▲ 單身貴族
如果您目前是一個人,且不打算結婚或與他人同住,在經濟條件最低需求上,可以選擇15-20坪的房子,當然在經濟環境許可下,可以買大一點的房子。
如果您打算結婚,那建議您選擇的房子,坪數最好在25-30坪之間,如果有小孩,這樣的坪數也可以接受。
▲ 已婚族群
如果您已經結婚,選擇的坪數則至少20坪以上,如果有小孩,則建議在能力範圍許可內,購置大一點的房子,如果不打算生小孩,則可依照自身的喜好,不受坪數大小的限制。
▲ 已婚且與家人同住
由於居住人數眾多,至少需要30坪以上的空間,如果是三代同堂的家庭,建議最低的標準至少還是需要30坪。

回覆者:eva999 發表數:22 IP:210.59.229.* 2010-04-23 16:53:34
第五部曲:交屋
Q1 正式交屋前應注意的部份是什麼?

Ans 預售屋及成屋部份不太相同,所以交屋前的檢查項目也有差異
▲預售屋部份
主要的檢查重點就是依照合約內容應保障的部份,包括實際的坪數、建材、裝潢及格局等是否和當初合約內容相符,另外包括公共設施的項目、內部的牆壁、地板及天花板是否正常,消防及緊急照明設備是否正常等等,另外如果時間允許的情況下,購屋者可以在施工期間不定期的到工地現場視察進度並監督施工品質,以進一步的確保工程的進度及品質。

▲成屋部份
成屋的檢查重點主要去判斷是否符合當初看屋時相同,應繳納的費用是否已結清,最好能夠檢查房子是否還有一些例如漏水、水管不通等瑕疵問題最好在交屋前請賣方解決。

Q2 交屋後如果發生糾紛該怎麼處理?

Ans 發現問題的第一個步驟就事先和賣方進行協調,並且可以向民間的消費者保護機構或是新聞媒體尋求援助,如對方尚無誠意或無法解決,再尋求法律途徑解決。
回覆者:eva999 發表數:22 IP:210.59.229.* 2010-04-23 16:52:13
第四部曲

Q3 買預售屋和成屋在簽約時,最大的差別是什麼?

Ans 由於預售屋是尚未完成的實屋,所以在簽約是必須把當初賣方所承諾的部份列入合約中,這是所有購買預售屋民眾應注意的部份,這些條件最好包括:購買的實際坪數及公設比、停車位的使用權、使用的建材、裝潢、公設的項目、預計完工日期及違約時的賠償辦法等等以保障您的權益。
另外內政部訂定的預售屋 買賣契約範本 也可保障消費者的權益。
而新成屋的部份因為已經有實體的建物可供比對,因此大致上和一般購買成屋的方式類似。

Q4 買房子還需要繳多少稅及相關費用?

Ans 簽約完成後,除了購屋款之外,還要準備支付一些相關的費用,主要包括各項稅金及過戶的費用:
購屋者所要支付的稅金包括印花稅以及契稅,其他費用部份包括申請土地及建物謄本費、過戶規費等,契稅的計算方式可參考 臺北市稅捐稽徵處網站。
回覆者:eva999 發表數:22 IP:210.59.229.* 2010-04-23 16:51:10
第四部曲:成交注意事項
Q1 我該怎麼和賣方討論價格呢?

Ans 由於房地產並無法真正獲知成本,也很難去估算出一個合理的價格,因此對於市場行情的了解變成所有購屋族群買屋前的必備功課,成為與賣方議價的最佳資訊來源,獲得市場行情可以經由下列途徑:
▇ 透過仲介業者
▇ 自行詢問週遭地區房價
另外付款的條件以及方式也是必須注意的地方,如果碰到賣方急著出售的狀況,在付款的部份就有許多議價的空間,另外如果您的財務狀況許可,也可透過現金交易的方式進行議價。

Q2 簽約時應注意的事項是什麼?

Ans 與賣方簽約前,可以透過許多公開的資訊來源,更進一步保障自己的權益,購買房地產最重要的部份就是產權及土地使用權,您可以到戶政事務所去申請相關文件或是要求賣方提供相關的證明文件,主要就是土地登記謄本以及建築物登記謄本兩份文件,這些資料可確認您是真正和土地或建物的所有權人簽約,並確認您是建物及土地的唯一使用權人等資訊。
回覆者:eva999 發表數:22 IP:210.59.229.* 2010-04-23 16:24:44
Q4 我要如何避免買到輻射屋或是海砂屋呢?

Ans 輻射屋和海砂屋是民眾購屋時最怕碰到的狀況,有些仲介業者有提供檢測的服務,另外在購買中古屋時,可以延請民間或政府單位代為檢驗,輻射屋的檢測可尋求行政院原子能委員會協助(網址http://www.aec.gov.tw,聯絡電話02-82317919),海砂屋的部分請尋求各縣市土木技師公會的協助(網址http://www.twce.org.tw),另外也可以要求建商或賣主提供相關證明文件。

Q5 樣品屋要怎麼看才能避免交屋後的問題?

Ans 樣品屋通常出現在預售屋的銷售現場,通常會搭配建案的平面圖一起看屋,由於沒有實際的成屋,因此在看樣品屋時需要注意的部份相當多,您可以把樣品屋當作參考,但也不要完全相信,建議您以更多元的角度去看樣品屋,才能避免掉日後的紛爭。

▲ 樣品屋的格局
通常格局的部份能夠變化的地方不多,您可以仔細的觀察樣品屋的格局,並儘量將裝潢的部份先略過不看,直接想像在無裝潢狀況下的格局,確認是您可以接受的範圍,因為樣品屋的裝潢都會以奢華、高級的方式來吸引您的目光。

▲ 挑高
挑高較高的樣品屋會讓參觀者感受到較無空間的壓迫感,在參觀樣品屋時一定要特別注意日後成屋的挑高是否與樣品屋相符。

▲ 廚浴設備
樣品屋所呈列的廚浴設備通常都比較高級,讓參觀者的感覺較佳,但要注意的部份就是當成屋完成後,是否和樣品屋所呈現的相符,這部分在簽約時要特別注意。

▲ 實際坪數
這部分與您付出的購屋款有絕對的關係,曾經有出現樣品屋和成屋坪數出現差異而造成的糾紛,在簽約時依定要特別標明您購買的坪數,並且在交屋前確認坪數相符。

▲ 建築材料
建材一般無法輕易的從外觀上判斷出來,如果您有這方面的疑慮,可以直接請相關廠商到成屋現場協助您判定,尤其是一些已使用高級建材做為號召的建案。

參觀預售屋的樣品屋主要是作為一個參考依據,所有的條件還是要以合約上所刊載的內容為主,這一點是所有購屋民眾需要注意的部份。


Q6 如何判定房屋的公共設施比例?

Ans 再評估兩個人所能負擔的頭期款和貸款金額之後,接下來就可以開始評估妳們對於公共設施就是您必須和其他住戶共同分享的空間,包括電梯間、中庭、走廊及其他休閒娛樂設施等,而公設比就是公共設施占您所購買坪數的比例,而且依據房子的樓層、結構等而有不同的公設比,您在購買房子之前,一定要確認公設的比例,假設您購買的坪數是100坪,公設比20%,就表示您室內的面積就是80坪,20坪就是作為公共設施使用。
建議手頭資金較緊或是想要節省購屋成本的民眾,可以仔細評估建案的公設比,儘量選擇公設比較低的建案。

Q7 如何判斷房屋附近的交通環境及生活機能是否健全?

Ans 掌握幾個重點就可以輕鬆了解附近的交通狀況和生活機能:
▲ 交通部份
許多建案都標榜離xxx只要xx分鐘,但唯有您自己走過一趟才會真正了解到,尤其可以選擇在上下班時間進行這樣的實驗,或是自己步行到附近的捷運站或公車站,評估這樣的交通狀況是否可以接受。
▲ 生活機能
利用假日的時間逛逛附近的商圈或街道,很快的就可以了解週遭的生活機能,包括附近的大賣場、學校、商圈等等,看看這樣的機能是否能夠買足您的需求。

Q8 我要如何了解整個社區環境及鄰近的休閒設施呢?

Ans 每個人的需求不同,可以依照您的需求決定需要多大的房子:
社區的環境及休閒設施對於住戶來說也是相當重要的,您也可以利用假日的時間,親自走一趟去評估這樣的條件:
▲ 社區環境
您可以拜訪當地的林里長或是鄰居、商家,向他們詢問整個社區的運作狀況及環境,例如收垃圾的時間、治安狀況、容不容易淹水等,您親自去詢問的才是第一手的資料,不要完全相信建案的宣傳。
▲ 休閒設施
附近擁有休閒設施是一件很理想的事,表示您不需要花太多時間去尋找相關的設施,附近有公園綠地、活動中心的建案都是不錯的選擇,不過也不要離一些知名景點或是百貨公司太近,因為假日的人潮可能會影響到您的生活品質。
回覆者:eva999 發表數:22 IP:210.59.229.* 2010-04-23 16:16:42
第三部曲:找屋看屋
Q1 我想找房子,該從哪裡開始找呢?

Ans 買房子是人生的一件大事,所以當您決定要買房子的時候,收集越多的資訊代表您對買房子的準備越齊全,尤其現在資訊流通相當方便,您可以透過更多的方式找到資料,這邊建議一些尋找購屋資訊的管道:
▲ 朋友家人的建議
如果您從來都沒有買房子的經驗(一個人也許一輩子就那麼一次啦),您可以向親友打聽看看,從他們的經驗或是人脈可以降低許多風險,而且還有更多議價的空間喔。
▲ 上網尋找房屋資訊
網路資訊流通迅速,透過網路尋找房屋資訊可以讓您節省許多時間,同時網路上的資訊多是公開、透明的,市面上也有許多專業的房地產或仲介公司網站可供選擇,建議您可以在實地去看房子前,先透過網路多收集一些資料並可多比較,到現場看房子時,就可以減少落差感及不必要的糾紛。
▲ 報紙、DM等廣告
這是最容易取得的資訊來源,購屋者可以將這些資料收集起來,簡單做個分類之後,在選擇自己比較偏好的物件,不過也要注意這些廣告中是否有出現誇大不實的文辭。
▲ 實地獲得第一手資訊
您也可以直接到現場去看屋,這樣可以直接鎖定您想要購買的區域,利用假日的時間對於目標地區的建案,進行完整的了解,這樣可以對建案透過比較的方式,對目前該區域市場行情及業務銷售的說法,有通盤的認識,幫助您做最好的判斷。
▲ 透過仲介
透過仲介尋找房子也是個不錯的選擇,尤其是中介公司會提供許多豐富的資訊,甚至扮演議價的角色,相當方便,不過還是要支付給仲介業務人員相關費用,且仲介素質良莠不齊,最好選擇品牌知名度高的仲介公司較有保障。


Q2 看房子的時候,要注意的地方是什麼?

Ans 在選定區域及建案的坪數、類型之後,透過各項資料的收集,應該已經對建案有一些初步的認識,下一步就是直接到接待中心或是工地現場實際看屋,而看屋時要注意的地方事關重大,在已有實屋的狀況下,可以照下列的重點對建案進行更進一步的評估:

▲ 房屋外觀
看房屋外觀的重點在於是否有牆壁剝洛、美觀等,另外也要注意房屋的樓梯間、安全門及消防設施的使用狀況,一般新成屋通常比較沒有問題,但中古屋就可能會有樓梯間被佔據、消防設施、緊急照明燈故障等的狀況發生,另外社區(或公寓)大門的管理狀況,如發現老舊、貼滿廣告等,表示管理鬆散,附近的防火巷、街道的使用狀況等,都要特別注意。

▲ 房屋內部注意事項
房屋的內部狀況攸關日後的居住品質,因此在瀏覽內部時必須特別注意,首先需仔細觀察房屋的格局是否符合您的需求,基本上較方正的格局可以利用的空間較多,是比較理想的格局,另外就是房子的座向位置,這直接影響了房子的通風及採光,會不會有西晒的問題等,接下來要注意的就是房子的整體狀況,包括牆壁、天花板及地板的使用狀況,是否有龜裂、漏水的情形,各種管線的配置狀況、插座的位置及數量等,水管是否有生鏽等等日常生活的問題。
為了發現這些問題,購屋者可以等下雨天或是晚上的時間去看屋,這樣才能發覺更多的問題。

▲ 交通環境
建商或是仲介人員向您介紹的時候,可能會向您說明離捷運站只要幾分鐘或是上交流道很近,但當您在看屋時,最好實際的開車或走路去估算實際所需要的時間,最好選擇尖峰的上下班時間或假日實際去走一趟,另外也可順便造訪一下週遭的街道,了解週邊巷道的使用狀況。

▲ 公共設施
看屋時一定要了解公共設施的使用狀況,因為這些公共設施的坪數其實已經分攤在每一戶的購買坪數之中,也就是所謂的公設比,因此你必了解這些公共設施用途、日後的管理等等。

▲ 居住環境
一定要主動去了解週遭的生活環境,包括鄰居、附近的治安、是否有噪音源及垃圾的處理狀況等等,事先的了解都有助於進行各方面的評估,另外最好也去認識附近的環境,包括市場、學校、醫院及公園等設施的狀況,是否和業務人員所描述的一樣。
回覆者:eva999 發表數:22 IP:210.59.229.* 2010-04-23 16:15:34
第二部曲:購屋秘笈
Q1 買預售屋有什麼需要注意的部份?

Ans 購買預售屋之前,要先了解預售屋的特性,所謂預售屋就是房子尚未開始建造或是仍在建造中,所以當您要購買預售屋時,通常會先到建商設立的接待中心接受業務人員的說明,並在現場會有樣品屋或平面圖提供您參考,無法看到實際成屋的樣子。
假設您確定要購買前,也要了解購買預售屋時的付款方式,通常購買預售屋所需的頭期款比例比新成屋及中古屋低,約佔總價的10-15%左右,比較適合不想付出大筆頭期款的購屋族群,但隨著工程的進行,您必須定期支付工程款及開工款。

購買預售屋的好處在於不需要準備大筆的簽約金及頭期款,這對手頭上現金不多的購屋族群是可以考慮,另外由於房屋尚未完成,所以您還可以依照自己的喜好去調整格局、裝潢等,相當有彈性。

不過購買預售屋還是有一些風險存在的,由於購買及付頭期款時,您購買的房子尚未完成,所以有可能會發生建商倒閉或是完工後不符合當初的預期等等,同時你也必須等到全部完工後,才能真正入住。


Q2 新成屋真的比較好嗎?

Ans 新成屋就是我們一般俗稱的”新房子”,當然大部分的人都喜歡住新房子,不過在購買前,還是有一些地方需要注意:

新成屋的付款條件
通常新成屋的頭期款比例,會比預售屋高,約佔總價的25-30%左右。
可立即入住
新成屋是已經建造完成的房屋,因此在簽約付款後,就可立即入住。
價格風險
由於是新房子,所以價格部分通常比中古屋來的高,同時由於沒有固定的市場行情,所以購買時需要多比較。
居住風險
房子尚未有人住過,一些居住上的問題如漏水、裂縫等問題不容易發現,必須等入住後才能發覺。

能住新房子當然是件高興的事,不過還是要依據每個人的能力及條件進行評估,如果經濟能力許可,新成屋當然是不錯的選擇。

Q3 買中古屋該注意哪些地方?一定會比較便宜嗎?

Ans 簡單來說買中古屋的好處就是價格比一般新成屋來的便宜,而且已經有人住過,對於週邊的生活環境及鄰居,都可以進行了解,雖然可以因為是舊房子,會產生一些諸如漏水、牆壁剝落等問題,不過只要仔細的觀察還是可以先找出問題。
另外中古屋的交易對象通常是仲介或是賣主,在接洽的時候還是要注意房子本身的實際屋齡、是否為凶宅及相關產權法律上的問題,才能進一步保障您的權益。
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