| 台北車站對面的新個案---京站 |
| 發表者：夏天 發表數：11 IP：61.224.70.* | 2006-04-03 13:44:36 |
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剛才翻了雜誌  |
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| 回覆者：Stanley 發表數：14 IP：163.29.179.* | 2006-08-29 15:27:36 |
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上星期天去看 成交狀況算不錯 但以投資客居多 平均單價35萬/p，不二價 25項公設 包括社區電影院、SPA、健身房、閱報室、撞球桌球間、室內籃球場(-_-b)....想的到的都有 但管理費是145元/p，要特別注意！(公設比31還32) 我的結論是出租給商務客或外籍人士應該蠻有吸引力 不然就是給「貓仔」住 自住的話那裡的生活步調遲早會讓人得心臟病 |
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| 回覆者：馬爹地 發表數：337 IP：220.228.97.* | 2006-08-29 11:17:11 |
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沒想到台北市也想要有個天台廣場.. 也算是潮流吧! |
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| 回覆者：酷企鵝 發表數：2490 IP：60.248.104.* | 2006-08-29 10:36:31 |
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回覆 bacon 於 ：2006-08-29 08:48:38 的發言內容
我哩列澄清觀念 只有使用權.. 還敢開這貴 |
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| 回覆者：bacon 發表數：1112 IP：61.70.215.* | 2006-08-29 08:48:38 |
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澄清觀念 這個案子不是[地上權]住宅 而是[使用權]住宅 地上權就是地上物的所有權 使用權則是地上物的使用權利 如果你是銀行,光看抵押品: 1.一個沒有土地,嗯,但是有個屋齡可再用4X年的建物 2.另一個...咦...一張紙(居住憑證)??? 所以 京站不是[地上權]住宅 不要搞混囉 |
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| 回覆者：酷企鵝 發表數：2490 IP：218.167.7.* | 2006-08-29 01:55:52 |
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下面是我以前發表(2006.4.4)的 看來我現在(2006.8.29)還要多註明一下 當時市場說他開價是每坪28萬 現在竟然敢開要40萬 買的人要套一輩子吧 35萬都算貴 交九算大同區吧... 地上權的價格是住越久房子越不值錢 他只有價格吸引我 買了裝潢後馬上賣 但是我覺得一定很多人也會這樣做 只是看誰是最後一個接到燙手山芋 這樣丟出量一多價格必定下修 還有他購屋門檻降的跟台北縣差不多 一定會吸引很多外縣市的人來搶購 他的規劃 是轉運站.有飯店.有電影院.其他是住宅. 旁邊又是市民大道高架橋 以風水言之不好 交九點不錯 政府將他規劃為交通用地 就是代表此地是適合交通運輸的點 我覺得有規劃飯店及影城是不錯 但是住家真的是敬謝不閔 住家蠻適合養小老婆或偷情 |
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| 回覆者：酷企鵝 發表數：2490 IP：218.167.243.* | 2006-08-26 01:41:03 |
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這案子只能說像什錦麵 甚摸都有 管理起來應該難度特高 我以前早就發表過了 這案子除了住戶超多 還有旅館.電影院.客運轉運站 極度適合從事色情伴遊業及金屋藏嬌 ㄏ..案子還叫..京站 我列 僅供參考 |
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| 回覆者：MoNsTeR 發表數：3 IP：203.203.255.* | 2006-08-26 01:36:48 |
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再補一篇 轉載自[聯合新聞網] ■ 記者鄭育容／台北報導 總銷售金額高達90億元的台北車站「只有使用權」的交九住宅建案。 台北火車站前與三鐵共構的交九聯合開發案，包括車站、商場和住宅。其中800戶住宅案定名為「京站」。 有別於市場已知的「地上權住宅」，購買「京站」住宅的屋主不但沒有土地的所有權，連房屋所有權都得交付銀行信託，民眾花數百萬元，將只能購買50年的房屋使用權。 |
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| 回覆者：MoNsTeR 發表數：3 IP：203.203.255.* | 2006-08-26 01:23:33 |
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本身決ㄉ如是購自住屋者~不可不慎阿 如是投資客~趕快進駐但需早早脫手 摘取~蘋果日報95/8/13 業者推出「房屋使用權」產品，沒有土地、建物所有權。日勝生活科技（2547）籌備已久的台北車站交九用地聯合開發案「京站」，首創「房屋使用權」概念，透過整體商務規劃拉高報酬率，在使用年限前提前回收。 成本較低 地上權住宅挑戰「有土斯有財」傳統觀念，但因無須付擔土地成本，房屋取得成本約較市價低3~4成，但在租屋市場中，承租人不會在乎房屋是否為地上權住宅，所以地上權住宅租金多與一般住宅無異，因為取得成本低，投資報酬率通常比一般住宅高3~4個百分點，加上地上權住宅多為套房，容易拉高租金行情和報酬率，受投資客青睞。 台北交九案開先例 大多數「地上權住宅」土地屬國有財產，地上、地下建物結構產權除非挖到如礦藏、溫泉等公有財產，否則均為私人所有。指標建案「京站」則不同，因為採捷運聯合開發，地下站體為國有財產，並沒有地下權。 因此，買方不但沒有土地所有權，連建物所有權都得交付銀行信託，購入的只是1張房屋使用50年的受益憑證，沒有土地及建物權狀。***不可不慎阿*** 此特殊產品是否值得投資？以其初估售價每坪30~35萬元觀察，比鄰近推案每坪約50萬元，約低3~4成；租金透過整體住商綜合開發及商務套房規劃，初估可達每月每坪1800~2000元，比同區段行情每坪1000~1500元高，平均投資報酬率6~7%。 日勝生副總徐慶明表示，「京站」擁有無可取代的地段價值，捷運站、高鐵及台鐵等交通優勢，目前已有不少較能接受地上權觀念的香港人士來洽詢，作為來台洽商時的居所。 永慶房屋代銷部經埋王財旺表示，「地上權」個案因較無法反映土地使用價值，建物折舊易隨使用年限房價1年比1年低，土地使用期間，房屋所有權人有優先承購權，年限到期，可等原國產局或地主續約，一般地主多會續約。而「房屋使用權」個案租賃期一到，房屋則強制回收。 無法設定銀行抵押 王財旺表示，這類「房屋使用權」個案，如以50年地上權個案為例，後25年建物幾乎沒有殘餘價值，如果試算投資報酬率，能在前20年、甚至前10年提前回收，就是個有利投資。 春池開發執行副總唐定華表示，這類個案觀念比「地上權」複雜，不過，沒有土地及建物所有權，銀行無法設定抵押，在銀行貸款方是將是較大問題。 報酬率涵蓋 折舊 轉售風險 地上權住宅投資總額低、租金行情與鄰近住宅相仿，且多數屋齡都在10年內，隨著使用年限而加大的折價效應不明顯。而房屋使用權住宅，投資考量風險因素更多，還有房屋折舊及使用年限到期後，受益憑證殘值等於0的問題，投資報酬率計算方式遠較一般住宅複雜。 屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲表示，地上權住宅或房屋使用權住宅，與一般所有權住宅的權利狀態不同，一般住宅屋齡再舊，但無損土地及建物權利，且因為擁有土地而有殘值，透過整修、改建，可延續使用期限及提高租金價格，但地上權住宅受地上權存續期間影響，房屋使用權住宅因受益憑證價值差異，須另外計算合理的投資報酬率。 地上權住宅較易流通 楊宗憲表示，一般住宅以租金除以房價的計算方式，可作為地上權或房屋使用權住宅試算投資報酬率時的「高標」。此外，房屋使用權住宅的市場流通性勢必低於地上權住宅，因此要計入轉售難度較高的風險值。如果一般住宅投資報酬率達6%，這類個案應再加上1個百分點的風險值，對投資客較具保障。 此外，實際租金能否到達建商銷售時所宣稱的水準、未來利率往上走揚的趨勢等，這些因素也都須考量在內。 地上權住宅 不用負擔 地價稅 土增稅 地上權住宅除取得成本較市價低2~3成外，無須負擔土地相關稅賦，可以降低投資客額外成本支出，是投資地上權住宅最大誘因。 使用憑證難保權益 永慶房屋商仲部協理黃增福表示，沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，但亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低。 黃增福表示，地上權住宅的移轉與繼承和一般住宅無異，但缺乏反映地段的土地作為支撐，初期轉售價格或許尚能維持，加上現今房價高漲，使近期幾個地上權住宅案轉售折價情形不明顯，不過會隨著使用年限與房屋折舊，約20~30年後，房屋殘值愈來愈低，轉售空間愈來愈小。 比較地上權住宅及如「京站」等房屋使用權個案，黃增福表示，地上權住宅有建物所有權，無須擔心權益消失太快，但房屋使用權住宅只有使用憑證，對使用者權益的保障更弱。 
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| 回覆者：bacon 發表數：1112 IP：61.70.215.* | 2006-08-25 09:05:00 |
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又想到了一點 行政院的國家門戶計劃及台北市都發局的華山計劃 本案都在範圍內 但是要等這些計畫都全部完成 以現有的財政狀況 應該是段漫漫長路 ... |
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| 回覆者：bacon 發表數：1112 IP：61.70.215.* | 2006-08-25 08:57:57 |
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這個案子蠻慘烈的 租地的約從93年開始 所以143年就要收回 50年是指簽約時開始算 不可不慎 執照的申請以及施工工期拖越久,買方就越虧本 真的很慘 而且連建物所有權狀都沒有,只有一張居住憑證 這種天才案子也能上市 買家想跟銀行抵押貸款都很難吧 慘烈的是 這個案子最近才剛通過都市設計審議 可以去[發展局]裡面的[都市設計審議查詢...]裡面的[委員會會議記錄...]去看一看設計,配置,機能等等的專業討論 蠻慘烈的 真的很慘,改了很多次,慘~~~ 建照的進度因此大大的拖延 說[重創]都不為過 加上樓地板面積龐大,機能複雜,電影院商場轉運中心旅館住宅阿貓阿雞阿狗搞成一棟...工期由我們專業的角度來看,只能說遙遙無期...漫漫長路 這樣的話 號稱五十年可用 實際上只有... 只有四十年左右出頭可以用 在新成屋預售屋的討論區裡面有人試算了每一個月進駐的成本,他還很厚道用50年去分攤 自己去看 我覺得這個案子很可怕 如果還有臉開出40萬,那買的人可說是立刻套牢 價格硬是多硬?這種案子如果上了3字頭,那真是沒天理 該案的建商或是代銷不要惱羞成怒 同行專業的一看就知道 這種案子(應該說是這種價錢)... 唉...搖頭 |
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| 回覆者：EMMEY 發表數：35 IP：203.67.107.* | 2006-08-24 20:03:23 |
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回覆 夏天 於 ：2006-04-03 13:44:36 的發言內容
推出4天,剛才去看,似乎賣的不錯,sales說星期日賣了100多戶,公設31.8%,價格一點彈性也沒有,戶數700多戶,電梯1-5樓,到5樓再轉乘到各棟的電梯,有點麻煩.
剛才翻了雜誌 |
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