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買屋簽約前停看聽 【2005/12/11 經濟日報】
發表者:Summit  發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-12-11 07:46:26

## 買屋簽約前停看聽 ## ■ 文/彭培業(作者是北區房屋首席總經理)【2005/12/11 經濟日報】

最近許多讀者來信詢問,買房子要注意什麼事情,才不會吃虧。說真的,這個問題很難用三言兩語來回答,因為,買房子的過程中,必須注意許多細節,才不至於在日後產生糾紛。本周先談談預售屋簽約時要注意的事情。
買房子是許多人築夢的開始!蒐集各種印製精美的DM,夢想著可以和蕭薔、莫文蔚等港台巨星一樣,坐擁「浪漫滿屋」,彷彿只要下了訂,一切美好都能降臨在你我這般平凡人的身上。

但是「築夢必須踏實」,特別是與房地產有關的夢想,務必用最務實、最謹慎的方式面對。如果一時被廣告或銷售人員的美好說詞迷惑,一旦發生狀況,產權、房屋結構甚至是土地的問題,都可能是令人頭痛的現實考驗。

首先,必須查明建商是否已請領建築執照。建照是證明建築物合法性的基本證件,建照尚未核下便開始販售的房屋,很可能無法開工或與原規畫不符。

其次,該執照是否在有效期限內、房屋是否按執照所訂內容規畫和期限施工,也是購買預售屋應該關心的。依照法律規定,建商必須將建築執照正本懸掛在工地現場明顯之處,供消費者查閱,消費者前往參觀時,也可主動要求建商出示建築執照。

謹慎的產權調查也不可或缺。購買房地產最重要的莫過於產權移轉,若產權不清,買受人不是無法順利過戶就是權益受損。購買預售屋前,應查明都市計畫的狀況和建築執照登記的內容,同時注意公共設施與停車位等問題,如停車位是否算入公設、公設到底包括那些部分,都必須向建商確認並載明於契約,避免將來轉賣時發生不必要的糾紛。

選擇信譽可靠的建商,也是避免風險的方法。雖然「公平交易法」及「消費者保護法」已相繼實施,若消費者碰上所謂的「一案公司」(只賣掉一批建案就結束,或換個名字重新來過的公司),仍可能得不到應有的保障。關於建設公司的信譽、業績,甚至售後服務,最好探詢業界口碑或已購客戶的說法,也可向當地主管建築機關洽詢。

實地察看工地更是必要的工作。參觀售屋現場或預售屋工地,是下訂前的重要步驟。

觀察出入動線是否流暢、路面裝設路燈與排水溝是否完善、有無淹水紀錄等,以便對方位、交通、地勢、周遭環境進行全盤了解。
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3055588.shtml

回覆者:Summit 發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-12-11 07:47:33
## 買賣契約 人人看得懂 ## ■ 台北訊【2005/12/11 經濟日報】

為保護消費者權益,內政部也提供一套官方版「預售屋買賣契約書範本」,作為建商與消費者公平交易的準繩。以下為官版「預售屋買賣契約範本」的重要條文,與以往建築業合約慣例不同處比較,供購屋人參考。
買方契約審閱權五天以上(含五天)

依以往慣例,買方須付訂金,賣方才提供契約書,但未提供充分的契約審閱期間。目前法規規定,買方可就契約條款內容要求修改,賣方若無正當理由不得拒絕修改;買方在審視契約後決定不購買,賣方也不得用任何理由拒絕退還訂金。

購買車位在契約上言明屬性及規格

過去購買車位僅附平面圖、註明車位編號。今後應言明到底是法定公設、自行增設或獎勵增設,也要說明車位規格的長、寬、高及可停車輛規格。

土地面積持分,以建物面積比例分配

過去買房子,只知道核算建物面積,土地持分則任由建商分配,往往造成糾紛。今後的土地持分,應以地政機關核發建物測量成果圖的主建物面積與區分全部主建物總面積的比例持分,才會公平。

交屋時房屋面積誤差,買方找、補最多不超過2%

依過去慣例,面積誤差2%,買賣雙方互不找補,此部分往往成為建商的「額外利潤」。依此範本明定買賣雙方互不找補為1%,超出部分賣方須全數扣款,買方則最多只負擔2%。

逾期未繳款,按逾期期款每日萬分之五計算遲延利息

以往逾期不繳款,按房地總價每日千分之一計算滯納金,在建商尚未興建完工時,營造、土地成本僅為房地總價的一部分,以售出總價計算利息顯然太高,應以未繳款部分為分母計算滯納利息較公平。

交屋有瑕疵,買方得要求限期改善,並保留總價5%為保留款

此條款為新增列,過去建商交屋後,對於建物瑕疵往往不理不睬,讓消費者申訴無門。所以特別增列此條款,保障消費者權益。

買賣違約金不得超過總價20%,並以已繳價款為限

過去賣方在買方未履約時,將買方已繳款全數沒收,使買賣關係形成不公平的壓力。

除了內政部提供定型化房屋買賣契約,地方政府也有保障消費者購屋權益的措施。例如台北市政府設立「購屋服務台」,只要持有刊載建照號碼的廣告傳單,前往市政府建築管理處施工科,填寫申請表即可查詢。
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3055592.shtml
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