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中年換屋族的理財大計【2005/07/30 經濟日報】
發表者:Summit  發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-07-31 22:43:59

# 中年換屋族的理財大計 #
■ 文/陳芝艷【2005/07/30 經濟日報】
遠東經濟評論去年底曾在亞太地區對「什麼樣的夫妻最有可能榮登富貴一族」做過一項調查,答案是45至54歲的中年人。的確,這群目前主要是四年級生的中年族群,由於工作上已有一定的年資、資歷,收入本來就不錯以外,本身也都累積了一定的財富,加上子女逐漸長大,需要更大空間或者已逐漸完成學業進入職場,許多中年族群於是興起了換屋的念頭。
由於購屋是人生理財規劃中最重要的一部份,每個人在不同的生命周期,負擔的責任不同,考慮的重點也會有所差異。如果是中年族群想換屋,台北市理財規劃顧問協會秘書長陳 政說,有兩種做法,一是把原屋賣掉,二是原屋出租再買新屋。如果原屋並不想賣而是以出租的方式處理,租金剛好可以用來繳新屋的貸款,不過自己就必須準備新屋的頭期款。
如果選擇原屋出售,就可以把賣屋所得拿來當買新屋的資金,不過原屋賣掉再買新屋又可以分兩種情況,一是經濟能力一般者,可考慮市區的中古屋,其次可考量外縣市或是副都心地區,找相對低價且地區較佳的標的。如果子女已到外地就學或就業,可以不需要太大坪數,因為坪數太大不但維持費用高且整理不易,平時空出來的房間也不易發揮效益。如果經濟能力較佳者,可選擇的彈性就比較大,換屋時還可以用投資角度去思考,把房屋的座落地點、生活機能一併考慮進去。
不過由於中年族群離退休時點已經不遠,買房子是否會動用到退休準備金?國際認證財務顧問師協會執行長陳駿為說,如果是原屋賣掉並且換成等值的房子,就不必去調整其它的理財目標,如果賣完房子換的是更好、更高價的房屋,就可能會出現要挪用退休準備金的情況。
@換屋前 評估經濟能力@
中年族群換屋的原因有很多,除了因空間不夠或者是財富累積到一定程度外,還有可能是因工作需要,如本來在台北上班但被公司派到中南部,或者因原有的房子出現瑕疵,不然就是對子女疼愛有加,希望為子女搬到更好的學區。
陳駿為說,如果是從高房價區換到低房價區,如從北部換到中南部,就可以用同樣的價錢買到坪數更大的房子,問題不大,如果是其它情況,要換條件更好、價位更高的房子,第一件事就是要考量資金夠不夠的問題,最理想的情況是原屋賣掉的資金加原本的儲蓄,就可以一次付清房貸,讓自己之後沒有房貸負擔。
如果無法一次付清,需要動用到房貸,陳駿為說,也要注意貸款期限不要太長,由於許多中年族群同時也是家中經濟來源,所以每月應付房貸最好只占收入的三成,且應設定好在退休前付清。
由於房貸期限動輒十年以上,如果沒有把握未來收入會更多,或者工作非常穩定,甚至有中年失業的危機,還貿然換屋,就有可能需要延後退休甚至動用到原本的退休準備金。不過陳駿為認為,為了換屋而延後退休並不值得,因為沒有人能保證年紀大了以後,一定能繼續留在職場工作,為房貸延後退休,風險會比較大。
@貸款換屋 注意風險規劃@
由於中年族群離退休的時間並不長,風險承受度也不如年輕族群高,如果真需要以貸款的方式換屋,也要特別做好風險規劃。陳駿為指出,從購屋時就要注意建商的財務有沒有問題,或是不是會有一屋二賣的問題,購屋後支付房貸者也要做好個人的保險規劃,或者直接幫房貸買個保險。
如果負擔房貸者同時又是家中的經濟支柱,為了避免意外或生病的費用影響原本購屋的預算,就應該做好醫療險、防癌險和意外險的規劃,至於主約壽險的保額,可以設定得和房貸金額相當。或者也可選擇現在銀行和保險公司合作推出的房貸保險。
目前房貸保險分平準型和遞減型,平準型的保額不會隨著房貸減少而減少,一直維持一樣,當然保費較遞減型貴。如果光考慮房貸這部分的負債,可選擇較便宜的遞減型,房貸之外如果還想留部分資金給家人生活,再考慮平準型。
陳駿為提醒,除了人身保險外,其實房屋本身的保險也要買足,像火險、地震險這類房屋產險的部分,避免人到中年還得因房屋有問題而沒得住。
@中年族群購屋產品選擇注意事項@
http://udn.com/NEWS/MEDIA/2815888-1146592.gif
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2815888.shtml

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