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自售與仲介
發表者:阿傑  發表數:65 IP:218.168.201.* 2005-04-19 19:45:09

以下文章摘錄之網路上
希望對各位有所幫助!!
一.您是否打算自己賣房屋?
因為經濟因素,有人會想省下一筆可觀的仲介費用,通過自己的力量和渠道來賣房子。關於這個問題,個人認為,一般屋主都沒有房地產的銷售經驗,不知該如何去正確處理各種複雜和必要的程序,買賣非常容易失敗,對於成交金額十分大的買賣,會留下許多不定數,甚至會留下一些不愉快的後遺症。這時房屋仲介公司就可以為您解決這樣的煩惱。此外,房屋仲介往往可以幫您剔除一些沒有誠意的買房者,以節省您的許多精力。
二.與房屋仲介公司接洽委託方式
1.專任委託。
此種方式是多數房屋公司所採行的,即賣方不得在期限內自行處理銷售或與房屋公司介紹的客戶私下交易,否則須負擔契約內雙方訂定的服務費用做為賠償。此類型之委託契約,房屋公司較能投入全部之人力物力做促銷,且往往能於期限內行銷成功,同時在服務過程中,也較注重對賣方的回報動作,保障賣方權益。
2.一般委託。
指屋主與房屋公司均能同時銷售,因此屋主可能委託數間房屋公司處理,另一方面又有機會自行出售而省下仲介服務費,缺點是屋主專業知識畢竟不足,宣傳管道有限,自售成功機率不大;而各房屋公司因不將其視為「專屬」案件,出力有限,最後結果可能聰明反被聰明誤。
3.不訂契約的口頭委託。
此種方式因完全不具約束力,賣方的銷售意願變動性較大,房屋公司可能將此類案件列為追蹤開發案件,而非促銷案件。
4.短期專任委託。
此類案件大都在房屋公司有特定買方,而賣方又不願簽定期限較長委託契約的狀況下產生的,而之所以簽短期的「專任委託」,是房屋公司希望在短期間內有效掌握買方買意,且防止賣方善變賣意而衍生出的折衷辦法。
5.差價委託。
此方式常出現在小型不具制度的房屋公司。指賣方與房屋公司言明最低售價標準,房屋公司只要不低於賣方之售價,可完全自主開價銷售,價差部份則有由賣方與房屋公司對方或由房屋公司獲得之二種方式。
6.不固定服務費的委託。
訂定最低售價之服務報酬,超出售價部份再依比例,訂定收費比例與方式。此類型委託亦較常出現於小型不具制度之房屋公司。
三.房屋自售您必須面對的問題!
01.您知道房屋成交後,如何做好代書流程,保障按時收到款項嗎?
02.您知道如何判斷客戶是否中意,且防止殺價及引導客戶付訂嗎?
03.您與銀行關係如何呢?若買方要求辦理低利房貸及高額貸款,您是否能配合呢?
04.您知道如何包裝房屋,已提高賣價嗎?
5.您知道房屋出售一段時間後,未售出時,該如何改變售屋方式來吸引客戶?
06.您知道房屋出售後該如何節稅呢?
07.您知道如何解說房屋的優點及克服房屋的缺點嗎?
08.您知道如何有效刊登廣告,出售房屋呢?
09.您知道房屋若成交後,買方有權要求請代書,此時,您是否能掌握代書動向呢?
10.您知道房屋市場正確行情,並賣到心目中理想價位嗎?
11.您知道,左鄰右舍會影響到您的成交售價嗎?
12.您知道中古成屋,買方最怕房屋漏水、海砂或輻射屋..等問題,您該如何處裡呢?



回覆者:阿傑 發表數:65 IP:218.168.204.* 2005-04-21 15:56:52
關於節稅的問題~~
因為我比較不懂
我有問過我同事~
他們是說~~
假設你今天賣房子掉之後
兩年之內~在買一棟比原本房屋價格更高的房子
才有辦法達到節稅的條件
如有錯誤!!
歡迎指正!!
回覆者:Sting 發表數:59 IP:220.132.146.* 2005-04-20 13:18:38
房屋出售後該如何節稅呢?
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