| 瓏山林藝術館該留還是退 |
| 發表者：小花貓 發表數：8 IP：99.50.87.* | 2009-03-21 13:52:04 |
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我在2007年買了一戶瓏山林藝術館的套房當初告訴我們可以貸九成還是自家聯邦銀行結果到要交屋了才發現聯邦銀行不給貸又陸續找了渣打和其他兩三家銀行搞得心力交瘁花了兩個多月時間才終於貸下來七成還是比當初建商說的少 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：61.216.228.* | 2009-04-03 17:14:19 |
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房價看跌 預售屋買主該不該交屋？ 【Money錢╱文／劉育菁】 2009.04.03 這2年歡歡喜喜買了預售屋的民眾心情一定很差，不但碰到台灣史上最強烈的景氣衰退，房價跌、銀行緊縮貸款，連飯碗都可能不保，交不交屋，成了最大難題。其實自住客與投資客解套方案大不同，選對方案，才能歡喜收場。 小陳2年多前開心訂下一間預售屋，預計今年5月可以交屋。無奈景氣衰退，老婆被裁員，雙薪變成單薪，加上房價下跌，如果交屋，小陳怕扛不起這個重擔；不交屋，又得面臨違約被沒收自備款的損失，小陳真是進退兩難。 淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，2004∼2007年台灣住宅建築執照及使用執照的申請數量，平均每年都超過10萬戶，直到2008年，供給量才回復每年8∼9萬戶的實際需求。根據內政部過去5年的統計可看出，房地產供需失衡持續惡化，「如果以建築時程2∼3年時間計算，未來2年都是新成屋交屋高峰期，對房價具有不小的殺傷力。」莊孟翰語帶沈重的說。 以小陳為例，從下訂後到交屋前，他共支付房屋總價1000萬元的15%，也就是150萬元；然而到交屋時，小陳面臨的是銀行只願意核貸75%，約750萬元。換句話說，小陳若想順利交屋，必須再自掏腰包100萬元，如果拿不出來，只能走上毀約一途，頭期款將「有去無回」。因此，莊孟翰預料，交屋糾紛將會是建商接下來最頭痛的問題。 其實無論有殼族或無殼族，對現今房市景氣位置都有具體輪廓。根據《住展雜誌》調查，2009年329檔期的推案量仍衝破1千億元，雖然比去年縮水了一半，但仍是2004年房市復甦後第二大量，對此，住展雜誌發言人倪子仁的解讀是「雖然推案表價下修，但從量能來看，建商還是冀望千億案量能將冷灶燒熱。」 自住、投資 交屋評估各有重點 不過，政治大學地政系教授張金鶚卻認為，台灣房地產已進入景氣衰退期，且建商不願大幅降價，加上利率低檔，「至少要3∼5年時間，房價才會回到2年前起漲的合理價」；永慶房屋總經理葉凌棋則認為，從2008年第4季「永慶房仲購屋情勢調查」分析，超過56%民眾對未來3個月房價小幅看跌的比重最高，比上季再增加6%，顯示唯有賣方降價，買方才會進場撿便宜。 中信房屋特約地政士柯玉秋表示，過完年後，自住客的交易量比年前高出2成，但只有1千萬元內的低總價產品，以及2、3千萬元的高總價換屋族願意進場，而且只要屋主降價約1成就能成交。在「便宜就好」的購屋心態下，各大仲介公司近期推出降價優惠專區，全台至少1萬多戶屋主已經降低委託價。 在國內景氣可能連5季下滑的環境中，買方主導及便宜心態成為主流，在這種情況下，今年房價實在不能樂觀看待。信義房屋不動產企研究經理蘇啟榮說，手中有預售屋、且今年將交屋的民眾，不能貿然處理，必須先釐清自己是自住還是投資客。以下《Money錢》就歸納出自住與投資客不同的解套方案。 自住客：先看還款能力 再判斷地段 房子一住至少5∼10年，「還款能力」應是第一優先評估考量。美商ERA不動產行銷顧問張欣民表示，倘若雙薪變單薪、公司放無薪假導致收入減半、甚至已經失業，這些無法確認未來收入是否穩定的民眾，為避免愛屋日後淪為法拍屋，最好審慎考慮是否交屋。 如不要交屋，先前支付的資金，不就白白損失？莊孟翰表示，若很有誠意和建商談判，或許還有機會拿回部分款項，譬如在交屋前，買方多半已付出訂金、簽約金及工程款約150萬元，通常建商會扣除廣告等成本約10%，只退回總支付金額約5%，大約75萬元；據了解，竹科放無薪假的電子員工就是採取這種談判模式。 交屋前 記得向建商A好康 如果只是收入減少，每個月付款稍微吃力一點，就得評估地點好不好？住展房屋總監陳韻如表示，就算是短期套牢，自住客只要評估未來5年，該區域房價是否高於購入成本，如果不可能，就要出脫；若有機會，就繼續保留。 她認為，台北市精華區已修正1成多，只要小環境好、公共建設齊全，抗跌性其實頗佳；至於台北縣供給量仍大，未來恐怕還有1成的跌幅，至於中南部地區，由於漲幅不大，跌幅也有限。 倘若自住客決定省吃儉用、保住愛巢，可別忘了精省成本。去年起，政府推出不少優惠房貸方案，包括申請條件寬鬆的「新版2千億元優惠房貸」，只要符合未曾使用過政府優惠房貸，就可申請，或是「青年首次購屋貸款」、「青年安心成家方案」等，但後兩者資格條件都有限制；再不然，向銀行申請寬限期或延長房貸年限，都能有效降低每月負擔。 但別忘了，寬限期過後，還是得支付本金。因此，評估還款能力同時，也要以本利平均攤還計算還款能力。莊孟翰建議，由於現階段建商擔心退屋潮大增，多半會盡力配合買方要求，像是買屋送裝潢、家具等，甚至貸款成數若不足，部分建商也可提供短期無息貸款。精打細算的買方，可趁此時機向建商多「金金計較」。 結論：2種情況 自住客斷頭不留戀 1.失業，已無力還貸款 2.地段太差，短期內價格無法回升 投資客：先看區段條件 保本最重要 買預售屋的投資客，目的不外乎是賺價差，因此，見到苗頭不對，就得果斷做出決策。陳韻如認為，如果附近預售屋跌幅甚至已超過附近中古屋的跌幅，就不要交屋了；蘇啟榮更具體的說，預售屋若已跌了2成，現在就應該覺醒，因為已跌了2成的區域多半在外圍，短期內價格也不易回升。 其實手腳快的投資客在去年下半年、市場混沌不明時差不多就退場了，「現在還沒脫手的投資客，不是前幾年賺飽、資本雄厚的老手，就是房市投資菜鳥。」陳韻如表示，預售屋的購屋流程是「訂金→簽約→工程款」，只有在下訂階段，還有機會反悔拿回全數訂金，但進入簽約程序後，一切就只能按照契約走。 評估出租機會 度過景氣寒冬 蘇啟榮認為，若是在高點套牢的投資客，可再評估當地地段條件，如果自備款已賠光，短期又沒有回升的條件，只有出場一途，早點和建商談判拿回部分資金比較實在。舉例來說，像三重重陽重劃區曾出現每坪40、50萬元創新行情，短期內很難再有這個價位。 還有一類專買套房的投資客，恐怕也面臨套牢困境。像是前兩年北台灣推出不少精華區小豪宅，但在銀行緊縮以及價格回檔的雙重壓力，小豪宅受限買方變少，使得轉手性極差，「如果是一次買進4、5戶，但地點在市中心或捷運站的投資客，現在不妨可降低比重，只留下2、3間，減緩財務壓力。」蘇啟榮建議。 另一種解套方法，就是評估當地租屋市場以及租金報酬率，蘇啟榮表示，國內房貸利率約2.5%，租金報酬率至少要高於房貸利率0.5∼1%，換句話說，如果租金報酬率可達3.5∼4%，大可以不必認賠殺出。不過，張欣民也提醒，想靠租金養房貸的包租公，要注意房子的抗跌性，不要落入賺了租金、賠了房價的泥沼。 結論：4種情況 投資客斷頭不留戀 1.貸不到足夠的成數 2.價格跌幅超過2成 3.短期內價格無法回升 4.租金報酬率低於3.5% |
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| 回覆者：Dickens 發表數：71 IP：60.251.61.* | 2009-03-30 18:20:05 |
| 如果算算房貸付的出來，我選保留吧，頂多未來幾年辛苦一點當存錢，也好過錢白白的送給建商。沒捷運通過就降價租人囉，20年後還不是都是一條好漢，20年後的房市也不是誰預測的到的。但是如果付不出來那還是乖乖的斷尾求生吧.... |  |
| 回覆者：小花貓 發表數：8 IP：99.50.87.* | 2009-03-27 11:22:52 |
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真的嗎有人想要買小套房嗎若知道請告訴我啊現在正在和建商談判中啊 無力的小花貓 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-03-27 11:15:36 |
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回覆 小花貓 於 ：2009-03-21 13:52:04 的發言內容
版大最後的決定是?我在2007年買了一戶瓏山林藝術館的套房當初告訴我們可以貸九成還是自家聯邦銀行結果到要交屋了才發現聯邦銀行不給貸又陸續找了渣打和其他兩三家銀行搞得心力交瘁花了兩個多月時間才終於貸下來七成還是比當初建商說的少 分享給網大们吧。 |
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| 回覆者：數字會說話不需解釋太 發表數：756 IP：118.166.117.* | 2009-03-25 23:12:13 |
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回覆 小花貓 於 ：2009-03-21 13:52:04 的發言內容
其實你可以賣給一元流標
我在2007年買了一戶瓏山林藝術館的套房當初告訴我們可以貸九成還是自家聯邦銀行結果到要交屋了才發現聯邦銀行不給貸又陸續找了渣打和其他兩三家銀行搞得心力交瘁花了兩個多月時間才終於貸下來七成還是比當初建商說的少 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-03-25 11:40:19 |
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回覆 Peter 於 ：2009-03-24 14:38:11 的發言內容
所以找消保官諮詢看看
不過建商也不一定（或者說一定不會）都照著合約走 |
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| 回覆者：takeshi 發表數：127 IP：118.168.238.* | 2009-03-24 23:00:29 |
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回覆 奇 於 ：2009-03-23 08:51:32 的發言內容
奇大真不愧為高手呀 讚嘆
我看你還是快快樂樂搬進去放鞭炮過日子 |
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| 回覆者：Peter 發表數：336 IP：163.13.130.* | 2009-03-24 14:41:41 |
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預售屋交易糾紛多 逾3成契約不合規定 建商為了促銷低迷許久的房市，大打促銷戰，使得房價不再高不可攀。而手邊有積蓄的民眾，正想趁房價下跌的時機進場，更有投資者打算購買預售屋。不過，行政院消保會今(16)日卻指出，預售屋業者的契約內容超過3成不合規定，建議民眾應先瞭解預售屋買賣契約，以免自身權益受損。 預售屋買賣制度是我國特有的交易型態，但因為是業者先建後售，或是建售同時進行，對於消費者而言，簽約時購買到的只是一個想像藍圖，並沒有實體的房屋可以檢視，民眾卻必須依照契約先行付款，這往往是預售屋發生糾紛問題的所在。 針對此一問題，行政院消保會在去(97)年11月間，發動預售屋推案較多的台北市等11縣市的消保官，連同主管機關內政部、地方政府地政單位等人員共同前往41個建案銷售現場，抽查定型化契約是否符合內政部訂定的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。 調查結果發現，在預售屋應記載及不得記載事項查核結果方面，查核項目總數884項，符合規定581項，占查核項目總數65.72%；不符合規定項目303項，占查核項目總數34.28%。 雖然不得記載事項均符合規定，但是應記載事項不符合規定的項目，較多的是驗收、開工及取得使用執照期限；地價稅、房屋稅分擔比例；主要建材及其廠牌、規格及通知交屋期限等。 消保會也指出預售屋業者的六大缺失，包括無驗收條款或未記載交屋保留款、未記載或開工及取得使用執照期限不明確，未以通知交屋日為地價稅、房屋稅分擔比例。 針對不符合規定的預售屋業者，根據消保法第17條第2項規定，消費者可主張契約條款無效。 消保會提醒民眾看預售屋時，應確認並履勘預售屋基地的所在地、攜帶捲尺和相機參觀樣品屋、看業者的建築執照影本及執照核准圖說、審閱契約並了解契約內容、索取並保留廣告文宣、詳實紀錄銷售現場建材資訊、洞悉成交紅單和假客戶等銷售手法。 想要了解建商所委託的代銷業者是否合法，民眾也可到內政部不動產交易服務網查詢，以保障自身權益。 |
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| 回覆者：Peter 發表數：336 IP：163.13.130.* | 2009-03-24 14:38:11 |
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回覆 保守為宜 於 ：2009-03-24 13:17:09 的發言內容
不過建商也不一定（或者說一定不會）都照著合約走一切照合約走~~ 這是唯一方法(如果你不想履約的話) 有沒有廣告不實 有沒有銷售瑕疵 有沒有更改設計 有沒有偷工減料 都可拿來討價還價吧 |
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| 回覆者：保守為宜 發表數：1950 IP：118.165.135.* | 2009-03-24 13:17:09 |
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回覆 小花貓 於 ：2009-03-24 12:59:55 的發言內容
一切照合約走~~ 這是唯一方法(如果你不想履約的話)這樣啊那我想以後增值空間也不會太大了 合約該扣多少就是多少~~ |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-03-24 13:05:27 |
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回覆 小花貓 於 ：2009-03-24 12:59:55 的發言內容
建議找消保官諮詢看看，以免誤判一些事情。這樣啊那我想以後增值空間也不會太大了 ----------------------------------------------------------------- 竹科新「跪」! 付不起貸款向建商懇求退款 2008-12-30中廣新聞 科技業無薪休假也對不少竹科人的生活產生影嚮，一名竹科工程師買了預售屋後，已付了140多萬元，但面對無薪休假，甚至還有可能被裁員，這名工程師在無力負擔的情況下，又不希望損失已付的一百多萬，在百般無奈下，只有硬著頭皮寫信向建商求情，並請求建商給這位科技新「跪」機會。 而這位建商也同情這名竹科人的遭遇，扣除23萬元的必要費用，仍大方的退還工程師124萬元。 一名三十歲的彭姓竹科工程師，去年購買一棟七百六十八萬元、位於高鐵新竹站旁的預售屋，預定明年二月底將完工交屋，但最近彭姓工程師因無薪休假，加上過完年後公司可能裁員，在無力負擔房貸的情況下，又擔心解約後已付的一百四十七萬元泡湯，在百般無奈的情況下，這名工程師只有寫信給建商，希望能解約並拿回八成的已付款。 這名工程師在給建商的電子郵件中指出，三年多前退伍就到竹科一家科技公司上班，每個月四萬多元，公司福利好待遇佳，和女友感情相當穩定，去年三月以年終獎金、存款、分紅，在高鐵新竹站旁預購一棟卅坪的公寓，滿心以為自此可以展開另一段快樂的人生。 卻沒想到世事難料，遇到科技業景氣寒冬，不但休無薪假，甚至還可能被裁員，真的無力負擔房貸，信末也懇求建商給自稱是科技新「跪」一個機會，解約不要將已付款全數沒入，能退多少算多少。 由於言詞相當懇切，建商也同情這名工程師的遭遇，在和新竹縣消保官靳邦忠協調後，答應只扣除仲介、廣告和利息開銷共廿三萬元，其餘一百四十七萬全都退回給這名竹科新「跪」。 |
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| 回覆者：小花貓 發表數：8 IP：99.50.87.* | 2009-03-24 12:59:55 |
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這樣啊那我想以後增值空間也不會太大了 我是一年內沒辦法入住但也不是很看好租人上網看那附近有蠻多套房都租不出去可能變成另一隻可憐的小白兔啊  誰能幫幫我怎樣和瓏山林要一些錢回來啊.......
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| 回覆者：東湖掃地僧 發表數：669 IP：218.160.158.* | 2009-03-23 23:58:46 |
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回覆 小花貓 於 ：2009-03-22 12:25:11 的發言內容
那塊地不算在內湖區四期重劃區內，算是內湖一般都市計畫的範圍吧！四期是在成功路二段以東一直到金湖路圓環處。感謝大家提供的意見.其實當初也是沒想過當投資客只是被瓏山林這麼一搞,反而多了一些時間思考.也害怕一但交了屋,到時後脫不掉手反而現今都得卡在一間小套房,上覺得風險很大. 不過那塊地工變商的過程中應該有捐地給政府，印象中原本後方的土地本來不是公園與停車場，也沒那麼多條巷道。 |
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| 回覆者：傑夫 發表數：5 IP：219.87.149.* | 2009-03-23 10:55:25 |
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奇大, 人家已經為了多出的兩成自備款在煩惱了, 只怕搬進去後,真的成了你口中的小白兔. |
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| 回覆者：DANIEL 發表數：1008 IP：118.165.155.* | 2009-03-23 10:24:42 |
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回覆 奇 於 ：2009-03-23 08:51:32 的發言內容
小弟也認同奇大我看你還是快快樂樂搬進去放鞭炮過日子 反正換屋時也都是齊漲齊跌 除非是單一建案太差 人生充滿太多忽然 只要在自己能力範圍就別想太多 不要做超出自己能力範圍的事情 也不要做超過自己能力範圍太多的幻想 |
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