| 台北房價, 該買還是該賣呢? |
| 發表者：空頭房市 發表數：2994 IP：220.137.66.* | 2008-05-28 10:23:23 |
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舉個例子: |
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| 回覆者：房市高手 發表數：2068 IP：24.85.75.* | 2008-07-23 02:20:42 |
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回覆 空頭房市 於 ：2008-07-22 20:59:40 的發言內容
現在是蓋了一堆新房子 台灣人口沒什麼增加 台商約有一百萬在中國 所得也沒什麼增加 產業還繼續外移 現在連晶圓廠都開放 開始波及科技業上游的人員事實證明一切 失業率會不斷飆高 不久 是連要找租客都成問題 會有很多是關蚊子 許多屋主眼睜睜看著 所擁有資產不斷跌價 又折舊 還租不出去的窘境 之前在炒什麼科學園區 像這種景氣 科技公司倒的最快 裁員最兇 不知道還有什麼能力買房子？ |
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| 回覆者：空頭房市 發表數：50 IP：220.137.65.* | 2008-07-22 23:42:23 |
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回覆 Hello 於 ：2008-07-22 21:29:50 的發言內容
事情很簡單, 看所得就知道, 所得沒增加, 收入沒增加, 租金增加, 租客只好退租, 這在店面, 商用都一樣, 最後房東只好再調回原租金, 這下好了...還是租不出去...所得降低, 對租屋市場更傷害, 沒法付租金, 只好往較便宜區域找因為抗通膨, 能省則省, 所以大家都擠一間屋, 能分租出去就分租, 所以以前租一整屋的改租一間房. 所以才會不好出租吧! 房價飆漲, 房租沒跟上, 如果銀行整體放貸總額沒甚大變化, 那可以說..房價是由財富決定, 但目前實際狀況是.... 銀行整體放貸總額暴增近一倍 也就是很多人預借未來20年所得, 當成現在財富來買屋, 這樣的房價, 未來走勢, 就更依賴家庭所得的變化, 目前全球景氣減緩, 上市櫃公司的訂單能見度低, 前景有下滑疑慮, 股市反應未來景氣, 未來景氣又反應目前各公司上班族的未來薪資福利狀況 房價加重依賴未來家庭所得, 未來家庭所得依賴企業未來獲利狀況, 股市先行反應企業未來獲利狀況, 股市大跌, 代表..."未來家庭所得下降, 失業率增加", 房價所依賴的條件不在, 投機泡沫就會浮現 先垮掉的是各市場連動槓桿高的投機客 再垮掉的是純投資房市的投資客 最後垮掉的是高額貸款的自住客, 賠最慘的也是這群人, 也是最大的散戶群 投機客, 投資客, 含蓋層面很廣, 結構深度包括銀行 泡沫掉的資金, 不管是房屋持有多久, 房價大跌後, 當下實際資產價值清算, 現金部位就是不見這樣多錢, 這是循環結構, 全球大環境如此, 台灣是島國, 連動全球景氣趨勢, 關聯性更強, 台灣無法置身事外, 台灣前幾波房價炒作, 是靠後來台灣的經濟奇蹟撐過來, 維持一種房價只漲不跌的假象, 其實這只是反應出...區域經濟體的成長性, 房價飆漲後, 要有撐, 區域經濟體未來的成長率就要有一定水準, 目前的觀察是..10%, 且要連續5年, 20%, 要連續2~3年, 且要貧富差距縮小, 反應到中產階級上, 否則...未來房價的趨勢, 隨著垮掉的族群, 一路階梯式盤整下滑, 且是維持幾年光景 就短線來看, 今明年的經濟成長預估都出來, 明年比今年更低, 房市未來趨勢非常明顯, 去年初就已經顯示出疲態, 我去年初預測...奧運結束後, 房價開始回檔, 看來比當初時間點更早, 當初的3成跌幅, 修正到4成 |
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| 回覆者：Hello 發表數：298 IP：124.155.151.* | 2008-07-22 21:29:50 |
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回覆 空頭房市 於 ：2008-07-22 20:59:40 的發言內容
因為抗通膨, 能省則省, 所以大家都擠一間屋, 能分租出去就分租, 所以以前租一整屋的改租一間房. 所以才會不好出租吧!
事實證明一切 |
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| 回覆者：空頭房市 發表數：50 IP：220.137.65.* | 2008-07-22 20:59:40 |
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事實證明一切 房價狂飆, 租金沒跟上, 如果出租投報率高達7%, 房價就算腰斬, 有甚關係呢? 出租10年, 已經拿回70%, 重點是..現金買斷, 長期持有年投報率7%的物件, 不好嗎? 短線套利投機客, 看的短, 槓桿高, 風險高, 賺錢快, 賠的更快 320以後, 原本的低投報率, 拉抬價格後, 就更低了, 原本3%年投報率, 變成2.5%, 1300萬房子, 貸1000萬, 在銀行緊縮資金, 利率越來越高, 租金卻沒增加, 要是這陣子的租屋人口沒增加...不是很奇怪?? 市場成交量萎縮, 如果真的有很多自住需求者觀望, 正常租屋市場的量就會明顯增加, 畢竟還是要找住所暫住, 不是嗎? 可租屋市場又沒甚增加, 怪了.....很多人都說買氣觀望, 在哪裡呢? 是指短線投機客嗎? 現在市場這樣氣氛, 買氣越來越少, 要是這些短線買氣散了, 上面的賣壓, 誰消化? 台灣繼雙卡風暴後, 房貸風暴已經逐漸接近台灣, 幾大行庫聯手延長寬限期, 只是稍延遲問題, 但全球經濟減緩的趨勢, 台灣是不可能置身事外, 不讓市場逐漸消化賣壓, 硬壓著, 等風暴轉為強烈颱風, 擋不住, 更慘.... 
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| 回覆者：房市高手 發表數：2068 IP：24.85.75.* | 2008-06-04 15:45:38 |
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回覆 black 於 ：2008-06-04 14:33:50 的發言內容
其實 你不用說的口沫橫飛我曾在這說過1970年歷史上第一次停滯性通膨時各國官員不知所措,因為不知該先調升利率打通膨還是降利率或先擴大投資擴大景氣,最後美國政府決定先擴張景氣再打打通膨,台灣也跟進.我也跟妳說央行網站有專文討論通膨,其中也提到會帶動房價上漲,那是專家寫的不是我說的,有空可上去看看.但事實上過去台灣三次通膨均造成房價大漲.前文我也提到或許這次會推翻前幾次經驗房價不漲,我真不知該如何說你們才滿意?但我不接受你們一味認定未來房價就只會跌或經濟就不會成長這個論點,因為以後的事沒人說得準.新加波這幾年經濟成長率也曾到7%,人家可是已開發國家! 你之前不是標榜你的貸款負擔還不重 收入也 ok 換言之 也就是有再借錢的能力 你既然又這麼看好 最近有沒有下去加碼買進？？ 實際行動總是比口說好多了 但希望 不要看到你也在賣房子 呵呵 那就會讓人恥笑 |
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| 回覆者：black 發表數：783 IP：61.63.21.* | 2008-06-04 14:33:50 |
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回覆 Sifer 於 ：2008-06-04 12:36:55 的發言內容
我曾在這說過1970年歷史上第一次停滯性通膨時各國官員不知所措,因為不知該先調升利率打通膨還是降利率或先擴大投資擴大景氣,最後美國政府決定先擴張景氣再打打通膨,台灣也跟進.我也跟妳說央行網站有專文討論通膨,其中也提到會帶動房價上漲,那是專家寫的不是我說的,有空可上去看看.但事實上過去台灣三次通膨均造成房價大漲.前文我也提到或許這次會推翻前幾次經驗房價不漲,我真不知該如何說你們才滿意?但我不接受你們一味認定未來房價就只會跌或經濟就不會成長這個論點,因為以後的事沒人說得準.新加波這幾年經濟成長率也曾到7%,人家可是已開發國家!
?? 有嗎...我看~你只是避重就輕的挑你自己喜歡的說吧.. |
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| 回覆者：由你我做起 發表數：1950 IP：118.165.134.* | 2008-06-04 13:00:06 |
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回覆 Sifer 於 ：2008-06-04 12:36:55 的發言內容
很多人其實心中已有定見 說再多又何必 ?? 有嗎...我看~你只是避重就輕的挑你自己喜歡的說吧.. 像電視台節目一樣 有些時候會請到來賓來談不動產 某位連鎖仲介(就是從桃園開始到北部現在到全台灣 這樣改名下去要變成全宇宙)的總經理 我只要看到就轉台 原因就是每次都說 我要告訴投資者 買房子要怎樣怎樣... 然後主持人問說那投資客現在比例怎樣,又說很低 那還說投資者 感覺很像賣鍋子的... 同樣 這網站不論多空 都有些人是打嘴砲 背景如何不想知道 勸你不要浪費時間下去 |
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| 回覆者：Sifer 發表數：275 IP：118.166.226.* | 2008-06-04 12:36:55 |
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回覆 black 於 ：2008-06-03 17:44:10 的發言內容
?? 有嗎...我看~你只是避重就輕的挑你自己喜歡的說吧..你文中的疑問我大概都在這說過了,包括 就通膨問題來看..你也只專挑"通膨會使房價上漲"強調這種說法,卻刻意忽略"通膨啃蝕了經濟成長和民眾的消費力"(可以試著去問問看大部份的人感覺口袋是縮水還是膨脹) 你的言論多在闡述"展望未來如何如何..."而我是對照目前實際上已經發生和正在發生的情況去推敲出許多不合理的矛盾點... 你無法對這些相衝突的矛盾點提出有說服力的證據,只一味的吹捧後市,很難使人認同~~ |
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| 回覆者：black 發表數：783 IP：61.63.21.* | 2008-06-03 17:44:10 |
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回覆 Sifer 於 ：2008-06-03 15:10:39 的發言內容
你文中的疑問我大概都在這說過了,包括能否增值要落袋為安才算吧...(所以我才建議你賣賣看~) "試想~物價已經這麼高了,政府還要去市場跟人民搶物資,還要耗去更多的能源,能否真有宣稱的效益還是未知數,卻要把原本已經沸騰的通膨再加油添柴~?!" 有空你自己爬文找看看! |
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| 回覆者：羅曼 發表數：590 IP：203.145.192.* | 2008-06-03 16:21:20 |
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回覆 black 於 ：2008-06-03 13:18:42 的發言內容
這位先生好像上班都很閒我丟這個問題給你看來你也清楚答案就是低利率的環境!我是因為板主在分析時只考慮房子折舊完全不考房子增值的可能性,好像房價永遠只會跌不會漲.我也提出本身在83年購屋的實際數字提醒板主不能太過偏頗, 好像都抓不到重點又好辯 重點是機會成本 而不在於房價長期是不是上漲 其它的股債也都會漲 重點在於相對的投報率 你沒抓到空頭大要說的重點 |
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| 回覆者：Sifer 發表數：275 IP：118.166.226.* | 2008-06-03 15:10:39 |
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能否增值要落袋為安才算吧...(所以我才建議你賣賣看~) 財富也是得靠收入累積才有的,現在錢難賺,光是要擠出第一桶金都不是那麼容易,你硬是要拿從前有累積資本的人的消費力來看以後,這種說法是不是也缺乏支撐?? 低利率是政府想刺激消費,但若沒有真正的實力,硬是把錢一直往外丟(錢借了還是得還)到了價格推不上去卻還得一直繳貸款時,還能夠一直有支撐嗎..? 這幾年高財務槓桿操作的投機者不知道有多少,銀行若是短期急升利率,會有多少人要去跳樓就不知道了,屆時血本無歸,壞帳會暴增,銀行也了解這個風險,所以緊縮了銀根... 那些被搬出去的錢,能不能順理成章的連本帶利全滾回來解決原你說的本爛頭寸問題,恐怕連銀行自己也已經沒把握了~ 新政府想藉由擴大內需來刺激經濟,但~不同的經濟環境必須有不同的思維及做法,現今的時空背景下,還要重玩30年前"十大建設"的招術,妥當與否~?!有無相對的成效~??很值得商榷,更何況..在通膨日趨嚴重的現在,用這種方法卻可能使原本的問題更加難解,試想~物價已經這麼高了,政府還要去市場跟人民搶物資,還要耗去更多的能源,能否真有宣稱的效益還是未知數,卻要把原本已經沸騰的通膨再加油添柴~?! 通膨永遠是大商人賺、地主賺、人民苦... 要知道..高度通膨絕對是資產階級向受薪階級公然的搶劫~! 屆時..通膨吃掉了原本預計的經濟成長,結果是換來原地踏步,如此一來還能夠這麼樂觀預測有所謂的高度成長嗎~?!?(633會跳票不意外,是個明知不可為的選舉花招,當然~失去誠信也許不是新政府在乎的事) 現在這種景氣,還能夠談投資的畢竟不是多數,他們的錢要怎麼擺怎麼竄,說真的..不干多數民眾的事,經濟的形態會變,但~消費力=民眾口袋的實力,這將會決定經濟是否真的活絡,小到一餐飯,大到買一間房子,這是不變的定律~ |
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| 回覆者：black 發表數：783 IP：61.63.21.* | 2008-06-03 13:18:42 |
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回覆 Sifer 於 ：2008-06-03 12:08:40 的發言內容
我丟這個問題給你看來你也清楚答案就是低利率的環境!我是因為板主在分析時只考慮房子折舊完全不考房子增值的可能性,好像房價永遠只會跌不會漲.我也提出本身在83年購屋的實際數字提醒板主不能太過偏頗,過去(特別是這4年來)這段時間,房地產之所以會飆成這樣,是資金供給面大造成的(銀行一直用很便宜的代價讓投機客大筆的搬出去炒房產)並不是真的經濟基本面好,當時的扁政府原意是要用低利率使得一般民眾也能夠輕鬆買屋,但沒想到卻成了投機者的溫床,也有另外一種說法就是政府企圖用低利率刺激房市,讓內需"看起來"很活絡,但沒想到卻適得其反,讓房價越炒越高,很大一部份成了假性需求... 我非常同意網友帥過頭大哥的看法,認為買房是靠財富而非收入.投資客只能點火,後面還是要有人跟房價才會上漲.以往經濟好房價上漲不也是要有人點火嗎? 再來銀行為什麼低利率?就是因為經濟環境不好所以大家錢都放銀行不消費不投資,也就是說爛頭寸多.那為什麼爛頭寸多?就是大家以往累積的財富!現在台北房價漲了一倍了,理論上很多向銀行借錢買房了,爛頭寸應該要減少很多啊,利率應大幅揚升才對,可是看看現在的利率還是很低. 經濟好才能支撐房價是無庸置疑,但這波上漲可讓大家思考這理論是否還成立?因為這波不是靠經濟而是靠以往累積的財富,至於以後是否能再累積財富就看台灣未來經濟的發展了.新政府才上台二週或許今年達不到6%成長率,但不代表後三年達不到,甚至更高 (台灣是不是已開發國家各界還有不看法) 至於通貨膨脹到底是會造成房價上漲或下跌?我個人是認為會造成房價上漲(央行網站也有專文論述),我昨日貼的新聞稿也有間接提及.台灣過去三次通膨均造成房價大漲,這次若例外下跌等於也是推翻過去經濟理論,這也是有可能的,就像這波上漲推翻經濟成長支撐理論.因為環境一直在變!我個人覺得通貨膨脹房價很難跌下去的原因就在銀行還有大量爛頭寸.當負利率來臨且預期物價還會上漲時,錢就會亂竄不會安分的放在銀行了. 以上純屬個人看法 |
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| 回覆者：Sifer 發表數：275 IP：118.166.226.* | 2008-06-03 12:08:40 |
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回覆 black 於 ：2008-06-02 22:27:54 的發言內容
過去(特別是這4年來)這段時間,房地產之所以會飆成這樣,是資金供給面大造成的(銀行一直用很便宜的代價讓投機客大筆的搬出去炒房產)並不是真的經濟基本面好,當時的扁政府原意是要用低利率使得一般民眾也能夠輕鬆買屋,但沒想到卻成了投機者的溫床,也有另外一種說法就是政府企圖用低利率刺激房市,讓內需"看起來"很活絡,但沒想到卻適得其反,讓房價越炒越高,很大一部份成了假性需求...對了也請你解釋為何過去十年平均只有3%~4%經濟成長率但房價仍上漲了四年? 這波房地產漲勢和過去完全不同的是,過去的漲勢其背後都有厚實的經濟成長來支撐,即使利率高大家也還是敢買,主要是因為百業興盛,大家覺得賺錢容易,只要肯拼將來日子都好過,都有希望,但現在...各行各業已經沒有從前那般好的行情,大家普遍都覺得看不清未來,加上通膨問題越來越嚴重,口袋越來越沒錢,也不覺得短期內問題會解決,導致消費力極度衰竭(通貨緊縮).. 這樣的情況下別說是買房子了,連日常生活消費都必須斤斤計較,高單價的商品一般人是連邊都摸不著的,然而~住.是一個普及性的需求,一個能夠穩定有支撐的市場必然是普及市場(普羅大眾都能負擔的價格) 房子存在的意義是來服務"人"滿足住的需求,當"人"的日子都過得2266(哩哩喇喇)焉能再有能力談購屋..(生吃都不夠了,哪可能有剩餘曬成乾)即使一坪喊到150萬對大部份的人來說是沒有任何意義的~ 其實~ 就算是要投資,以目前這個時間點,房價已經在相對高點了,換言之..相對風險變十分高,並不適合進場,但卻很適合---倒貨出場---去分析一件事就好...大部份的人所得並無增加(產業結構失調,有的收入甚至還減少),到底是誰在買房子~~??(這些屋主投機客和業者倒是很會挑--倒貨出場--的時機,就等著看你買不買他的帳~) 另外..一個偵測房市的探針,就屬銀行了,銀行是最現實的,會借錢給你純粹是看你有無利頭給他們賺~ 銀行這一兩年來的態度跟以往有很大的不同,貸款成數下降,利率也開始調升,對客戶的徵信審核也越來越嚴,畢竟~銀行不是慈善機構,從前他們在乎的是業績,現在在乎的是風險~(銀行本身看不看好台灣房地產的後市,從態度就可端詳) 現在有3方人士會鼓吹房地產後市 1.房地產業者 2.投機客(特別是手上有貨的) 3.受不了業者操縱恐懼(現在不買以後買不到了)硬著頭皮買下去的人 但~現在說真的...只聽信業者一面之辭自己都不做功課的人真的是越來越少了(有興趣你可以自己去了解一下近2個月來的一般住宅市場買氣如何...) 別再去想未來20年如何如何,一般住宅市場的客群,許多連未來2年會有啥變化都說不準,一對月收入平均在8萬元以內(不很高薪但也不能算低了)的夫妻養一個小孩,扣除每月生活費,小孩的教育支出(安親補習)還要拿些錢孝敬父母,就算不養車也非常"硬斗"了,如果還勉強去背房貸,那就只能夠祈禱利率20年內都在3%以下徘徊(要對抗通膨利率就不可能不升),兩人的工作20年內絕對不能出狀況(這種衰弱的景氣很難掛保證) 如果說你爭得面紅耳赤,只是為了自己的房子將來能否有增值空間,這倒是真的不必要,如果真的想證明什麼,試著將你自己的房子依你想要的數字吊著賣賣看,賣個半年就會有答案了~~ |
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| 回覆者：kao 發表數：16 IP：123.204.16.* | 2008-06-03 10:55:03 |
| 現在的執政黨似乎把台灣的未來都寄放在大陸客或是三通,穩的嗎?哪有人把雞蛋都放在同一個籃子裡勒!看看現在有些官員那種官僚的作風重現,實在後悔當初去投的那一票!! | |
| 回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-06-03 01:11:58 |
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回覆 black 於 ：2008-06-02 22:18:48 的發言內容
你的第二點說法我不認同。1.所以你也是認為房價未來二十年只會跌而不漲喽?若是如此我也沒什麼好說了. 因為，阿扁的前五個月，可能不會比馬英九差。 馬英九已經下修到４．６成長率了。 |
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