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9處新闢公園,住家新選擇 【時報 95/03/18】
發表者:Summit  發表數:7506 IP:59.120.213.* 2006-03-24 00:28:31

## 9處新闢公園,住家新選擇 ##【時報-台北電】(時報 03/18 14:59)

北市有高達二百多處的公園預定地尚未開發,今年有九處即將動工,房仲業者表示,這些公園因知名度低,同樣是住在公園旁邊,房價相對便宜,但前提是公園的環境要夠好,才有增值潛力。

信義聯勤標地案帶動大安森林公園房價,公園景觀住宅再成話題,但北市主要公園住宅不便宜,高者每坪達七十萬元,即使不起眼的社區小公園,因種樹綠化有成,房價也屬同區域的高貴一族。

不過其實台北還有許多未開發的處女地,台北市都市計畫下,各行政區劃有不少公園、綠地、廣場等休憩空間,根據市政府統計,全市已開闢的公園綠地逾七百處,未開闢的公園綠地預定地還有近二百三十處,取得土地、編列預算後將逐年開發。

北市今年選定九處開發,預定年底至明年初期可完工,開放給市民使用,除廣大市民受惠,公園周遭的房價也將得到支撐。

台北市公園路燈工程管理處官員表示,今年有九處公園預定地已獲議會審定通過,正在開發,每處因面積、地理位置不同,開發的功能性也略有不同。

例如近四公頃的富陽自然生態公園,位於原聯勤彈藥庫舊址,位於富陽街、臥龍街口,屬於山坡地公園,因此利用原本的豐富林野優勢,開發為自然生態公園。

官員表示,富陽自然生態公園的本質佳,市府正式開闢前,其實周遭居民已默默耕耘在先,已有生態公園的雛形,堪稱為這次公園新建工程中,本質最佳者;房仲業者表示,該地段中古公寓每坪約二十四萬元、華廈約二十七萬元,未來若建商在周遭推案,房價將增值得更快。

其他包括萬芳社區、近軍功路、萬寧街的文山三十號公園,佔地三•四公頃,目前為汽車拖吊廠,該區中古公寓房價不到二十萬元;信義區的廣慈博愛院四分之一院區,也將新建為公園,佔地約一公頃,市政府將以種樹、植草的簡易綠化方式進行,中古公寓每坪約二十三萬元。

這次開闢面積最大屬南港四十八號公園,佔地近六公頃,位於現在南港公園西側、鄰近南港國宅,不過該地有大片墓園,市府重建公園前,需先拆遷墳墓,未來將設計登山步道,中古公寓每坪約二十一萬元,不過房仲業者提醒,該地有墳墓等嫌惡景觀,若拆遷不完全,面向墳墓的住宅房價將無法受惠,還可能遭扣分。

在水泥地都市裡,公園綠地是稀有資源,根據公園管理處統計,北市總人口數約二百六十餘萬人,包括公園、綠地、兒童遊戲場、廣場在內,平均每人享有的公園綠地面積為五平方公尺,僅一•五坪大。

公園的稀有性,使北市大型公園周遭房價水漲船高,如廣達二十六公頃的北市第一大公園大安森林公園,加上信義路上的精華地段優勢,周遭豪宅如幕府十六、第凡內等,每坪單價約七十萬元,近期將推案的建商,將挑戰每坪一百萬元的新高價。

房仲業者表示,北市看得到的、想得到的公園住宅,「房價都很高了」,若想從公園預定地尋找下一塊處女地,得仔細評估該公園的本質,其中公園大小、綠化程度、距離家的步行距離為三大關鍵。

根據信義房屋統計,除大安森林公園外,如天母運動公園、中正紀念堂、國父紀念館、中永和的四號公園等,屬於北縣市的主要大型公園,周遭房價受到公園加持,比同區非公園住宅更高。

劉天仁表示,公園越大、綠化程度越高、離住家的步行距離越近,公園對房價的影響力越大,越有支撐、增值效果,反之,若公園太小、沒幾棵樹,或變成水泥地公園,公園就失去對房價的加分作用,挑房子前不要逕聽銷售員講「附近有某某公園」,一定要親自查訪公園一趟。

永慶房屋總經理葉凌棋分析,房價以公園為核心,以同心圓方式向周遭遞減,例如可正面俯瞰公園的屋件,房價當然比旁邊沒有景觀的房子高,但房價與公園大小也有密切關係。

如果僅是社區小公園,還看得到對面住宅,公園周遭的住宅房價最多比同一區域的房價高五%至十%,小公園對房價的拉抬效果較有限;如果是數十公頃一望無際大公園,公園對房價的拉抬效果最大,公園景觀住宅、與看不到公園的屋件單價落差大,可高達四、五成之多;若都看不到公園,就得比較離公園的遠近,可略以一百公尺為房價的區隔線,單價價差約五%至十%。

葉凌棋表示,這次北市將開發的九處公園預定地中,目前只能說對公園周遭房價有直接的利多,是否能擴及影響區域房價,需有建商進一步新推案帶動,如萬芳社區的文山三十號公園,屬郊山型公園,對區域房價的拉抬效果較小,還需注意公園周遭是否市容整齊、老舊房屋多,都可能減低公園對房價的支撐力 。
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資料來源 : http://tw.stock.yahoo.com/xp/20060318/50/2145944424.html

回覆者:Summit 發表數:7506 IP:59.120.213.* 2006-03-24 00:46:13
## 國有地出售喊卡,土地釋出減少,大安公園旁新豪宅聚落成型 ##【時報-記者任珮云台北報導】(時報 03/10 10:34)

新光集團上周以每坪274.5萬元高價標走台北市信義聯勤土地,外界質疑國產局此舉是將精華區國有地圖利財團。面臨近來輿論的強大壓力,財政部國有財產局未來計畫將商業區國有土地標售政策改為「只租不賣」,改為設定地上權標售,類似信義聯勤這樣廣達兩千多坪的大塊國有地釋出,將可能成為絕響。信義豪宅指出,從聯勤標售到國有地的政策轉彎,由於該區生活機能完整,且換屋需求旺盛,惟物件流動極少,新推案也不多,堪稱奇貨可居的熱門住宅區,預料種種消息面都將帶動大安公園周邊房價持續上揚5%~10%。

位於北市精華地段的大安森林公園,佔地廣闊(約26公頃),並緊鄰建國南路、新生南路、信義路、和平東路等幾條南北向、東西向的主要中心幹道,四通八達的便利交通及寬廣舒適的視野,除是民眾假日休憩的好去處,更是不少達官顯要與層峰人士選擇住所的首善之區。信義豪宅吳銘鴻協理表示:「大安森林公園儼然是北市的上城區,與紐約市中心的中央公園有著同等地位!」

信義豪宅長期觀察指出,有能力購買豪宅的金字塔頂端層峰人士,多半喜歡寬廣的居住空間以彰顯其尊榮地位與財富象徵,尤其在台北市高度開發的影響下,這些頂級人士更把有無寬闊的視野列為其購屋置產的其中一項不可或缺之重要因素!以大台北地區來說,能夠符合層峰人士對景觀視野的特殊需求者,當以面向佔地26公頃的大安森林公園週邊住宅為首選!像是幕府十六、廣陽及位於信義路上即將興建動工的安峰,皆是將大安森林公園寬廣的綠意納入眼簾的知名個案。

吳銘鴻進一步分析,對於平日工作繁忙但又渴望擁有生活品質的層峰人士來說,下班後能在自家裡頭輕鬆地近眺公園的自然景觀,或是輕裝至公園散步,可說是種奢侈的幸福。這看似簡單平凡的訴求,就這樣深深打動這群活躍於社會高階層的人士!由於大安森林公園可說是目前北市碩果僅存,佔地廣達數十公頃面積的公園綠地,擁有大片綠意及森林芬多精,因此只要週邊有新的建案釋出,儘管銷售價格居高不下,但是等著排隊入主的客戶仍大有人在!其競爭激烈之程度,可從新聞炒得沸沸揚揚的信義聯勤土地標售案看出些許端倪,2300坪的土地,最後由新光集團以新台幣63億元得標,換算成每坪土地成本約274萬元,堪稱是住宅用地有史以來最高的標售價格!

信義豪宅觀察指出:「雖然大安森林公園周邊的生活機能、交通條件等並非構成豪宅產品的最佳因素,但是就是因為其無可取代的景觀條件,其鄰近的中古豪宅,凡是面對大安公園的不僅保值性極佳,且這幾年還有增值空間,目前每坪的成交價至少都站上50萬以上,甚至有的還直逼每坪80萬的預售房價,房價極具支撐,在在利基都讓財團勢在必得,甘心砸下大筆資金取得這塊堪稱是緊臨大安森林公園的最後寶地。」

相較於目前另外兩大豪宅聚落信義計畫區和大直重劃區,由於屬都市重劃區,皆可透過特定的法令條例規範,使得區域內得以產生完整的商業活動區域或是住宅區;然而大安森林公園週遭雖沒有都市重劃計畫的幫助,卻藉著獨一無二的視野景觀條件,不僅吸引財團爭相投入投資興建豪宅,也吸引社會達官顯要與金字塔頂端的層峰人士紛紛進駐,信義豪宅表示:「以大安森林公園為中心,北市新興豪宅聚落,即將圍繞著這一片悠然恬靜的綠地而逐漸成型!
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資料來源 : http://tw.stock.yahoo.com/xp/20060310/50/2113413956.html
回覆者:Summit 發表數:7506 IP:59.120.213.* 2006-03-24 00:29:57
## 公園住宅宜確定開發後再進場 ##【時報-台北電】(15:02:08)

在公園尚未完工時搶先投資周遭住宅,雖然房價相對便宜,但也存在不少風險,信義房屋協理張欣民提醒,公園並非房價三級跳萬靈丹,尤其須小心過於偏僻的公園,容易遭遊民、不良份子聚集,若看好公園預定地的潛力,最好等市府確定開發後再進場,以減少風險。

張欣民表示,公園一般對房價都有正面拉抬的效益,日後賣屋脫手性很高,但不少現成例子卻也證明,環境不佳的公園,周遭房價僅與區域一般。

如萬華青年公園腹地廣,但幾年前因出入份子較複雜,公園周遭房價無法顯現應有的力道,僅較同區單價高出不到一成,近年公園品質逐漸改善,才逐漸浮現「公園住宅」應有的價值,中古公寓每坪約十四萬至二十萬元不等,十年以下新成屋單價則可站上二十萬元。

又如板橋近新板特區的某小型社區公園,當地居民以不良少年逗留為由,反認為該公園威脅周遭房價;北市民權東路、建國北路口的榮星花園,因建國北路一帶臨第一殯儀館,房價也得不到支撐;民族東路上廣大的新生公園綠意盎然,不過也因鄰近松山機場、飛機起降噪音多,公園的利多反倒被其他利空吃掉。

北市還有多達二百多處公園預定地等待開發,需視土地取得狀況、預算等,全部開發完恐需好幾十年,其中北投關渡景觀公園附近、石牌路二段、景美十九號公園附近,還有廣達十公頃以上的大型公園預定地,大度路貴子坑溪的北投二二八號公園廣達八十五公頃,為大安森林公園的三倍大,但開發時程不明。

其他如三軍總醫院後側、內湖南京東路六段等,都有五公頃以上的公園預定地,房仲業者建議,若想押寶提早進場,購買這些公園預定地的周遭房產,由於北市的開發時程不明,風險太大,最好由已確定開發的名單中挑選,實地勘查公園環境後決定。

位於博愛國小旁的信義安康公園近期完工,為北市去年開發的公園預定地,近期將驗收成果,已開放周遭居民使用,信義房屋世貿松德店表示,該區有博愛明星學區,中古公寓每坪約二十五萬至三十萬元,華廈約四十萬至四十五萬元間,新公園落成後,面對公園的景觀住宅房價每坪可有一至二萬元的增值空間,脫手性也大增。

中信房屋副總劉天仁表示,公園須等蓋好、小樹長大濃密後,房價才會大幅度反應,投資新興公園房市不須心急。

例如約十年前大安森林公園完工,因小樹還沒長大,一下雨就遭譏笑為「泥巴公園」,但等園內樹木漸漸茁壯,房價也跟著上揚,至今周遭房價的增值力以倍數計算,漲了三、四倍,其他非鄰近公園的同區房價,十年平均漲幅則一倍不到 。
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資料來源 : http://tw.stock.yahoo.com/xp/20060318/50/2150108425.html
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