| 房地產冷卻了? |
| 發表者：Tommy 發表數：-17 IP：61.30.101.* | 2003-12-18 14:05:22 |
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從最近的討論中房事已不像之前熱絡了？也許新案子已被消 |
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| 回覆者：Ivan 發表數：-17 IP：61.228.148.* | 2003-12-27 11:24:12 |
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看完了全部的敍述，感謝您反對意見...我支持您的民主觀念 希望能再從您那裡得一些有用的不動產知識 但不要說的太深...我聽不懂^_^||| 沒有您的不同意見，一黨獨大是討論不出好的結果的啦!! |
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| 回覆者：cola 發表數：-17 IP：210.69.106.* | 2003-12-26 13:44:03 |
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餘屋減建材漲 房價蠢動 尤子彥／台北報導 國內砂石出現短缺現象，不但衝擊公共工程進度，對於逐漸復甦的 房地產市場，也造成了建築原物料上漲的壓力。尤其在大台北地區，根據房仲業者估算，建 商所持有的餘屋戶數，在今年下半年，已由一萬五千戶下降至一萬戶以內，創下近年來的新 低紀錄。餘屋量減少加上建材成本上漲，已導致明年北市房價蠢動的預期心理。 廣 告 元大建設執行副總黃仁勇表示，國內目前砂石供應量吃緊的現象，對建商已推出的預 售新案來說，由於砂石採購成本上漲的部分，都由下游承包的營造廠吸收，暫時並不會對房 價帶來上漲的壓力。但對於明年初之後才將推案的建商來說，由於砂石短缺導致的建築成本 上漲，勢必將反應到預售屋的房價。 黃仁勇指出，儘管建築費用佔總體房價的比例並不高，但值得注意的是，除了近期砂石 價格上漲的因素，今年以來，包括鋼筋、水泥以及玻璃等建材，原物料價格都節節攀高。特 別是鋼材受到國際性供需吃緊的影響，一年之內成本已飛漲八成，新推案的建築成本每坪都 因此上漲數千元以上。加上建商目前取得土地的成本，又都較去年同期為高出一到兩成，因 此，不動產業者普遍預期明年房價上漲的機率十分高。 另外，由於總額達一點二兆元的政策性優惠房貸，對活絡房市成效顯著，大台北地區的 餘屋量體持續去化，建商所持有的新成屋戶數快速減少，顯示北部地區房市供需正漸趨平 衡，有利房價由谷底攀升。不動產業者預期，在市場新成屋供給在近年內急速萎縮，且房市 復甦動能帶動需求的情況下，成屋餘量的快速下降，將成為明年北部房價變動的關鍵因素。 |
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| 回覆者：JJ 發表數：-17 IP：61.220.236.* | 2003-12-24 09:39:30 |
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尚未計入貸款利息,稅負成本及餘屋積壓,不見得你一坪四萬蓋 好就全賣光了. |
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| 回覆者：anti神經病 發表數：-17 IP：210.69.106.* | 2003-12-24 08:41:59 |
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呵呵 我也是半路出家 剛在一年前買營建股大賺一筆 剛買營建股的時候.....所有人都說我跟錢過意不去 為了了解營建產業....所以只好寮下去仔細研究囉 你說ㄉ沒錯 我也聽說過"每坪4萬元"的直接成本算法(但應不含土地成本) 我想這種算法的可靠性粉高(如果在節省點管銷成本.....或許也還不到四萬元) 但問題發生了..... 如果我們把直接成本再細分為管銷成本及建築成本 聽說是4:6 則建築成本應為每坪2.4萬 以近來砂石及鋼筋及水泥的漲幅來看 若大約估算應有平均八成的漲幅(砂石漲最多...其次為鋼筋...在其次為水泥) 則建築成本再這一二年應該增加約2萬元 再依終端零售商(即建商)售價通常反映其成本增加的1.5倍計算 故每坪應該增加_______3萬元________的成本 因此再假設需求不變....土地成本不增加....人工成本不增加的情況下 建商應漲價每坪三萬元方為合理 以新竹每坪約13萬計算(台灣平均單價亦約為12~13萬) 漲幅即應有25%了 這也就是我先前所說的明年房地產應該會有二成至三成漲幅的立論基礎 但如果需求增加(粉有可能....因為明年可能發生大陸房地產崩盤...造成資金大舉回台) 其漲幅應有更高才對.... 不過應依地區之不同而有不同 畢竟不同地段需求狀況是有所不同的 |
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| 回覆者：Quo 發表數：-17 IP：203.73.91.* | 2003-12-23 23:45:53 |
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謝謝您的讚美, 這真是關公面前耍大刀了. 套句養小孩的話, 我 是當了爸爸才開始學當爸爸. 如果不是為了買房子, 對於房價 我先前是一片茫然. 既然高手來了要趕快想辦法挖點寶. 我之所以提竹北的例子, 主要是在於先前各政府推動的重劃 區, 失敗的案子很多. 竹北到目前為止, 算得上是成功的. 當然 主因可能是因為新竹市的腹地有限, 對生活品質有要求的人自 然會往竹北移動. 我看到的是竹北已經開始有上千萬的公寓出 現, 透天的房子在特定的區域也都千萬起跳. 這代表新竹的消 費潛力還未用完. 當然和台北市全部房屋的總合價值相比, 竹 北真的只能算是新上市股. 可是我來到新竹看房子快3年了, 這 三年, 真的是看著房子愈賣愈貴. 在營建股還沒起漲前, 新竹的 公司就賺翻了. 以某家曾上市公司為例, 它為了投資電子業被 騙了很多錢, 最後留下不賺錢的電子事業部, 卻把營建部門轉 出去成立另一家公司. 我不知道真正理由, 但看它在新竹推案 的可怕速度, 不想讓投資大眾分一杯羹可能是個理由. 回到正 題, 當別人在跌, 感覺上竹北不漲, 當景氣上來了, 那預售屋是 有如雨後春筍. 所以我想如果景氣只是反彈, 不是回春, 竹北的 建商可能受傷最大, 因為還有一大片的空地等著被消化. 建築成本是否真的有這麼大的影響我是比較保留. 因為聽過 一個算法, 每坪4萬元就能蓋得很好. 以30坪的房子為例, 建商 的建築成本為120萬, 相對於房子的總價而言, 對於5,6百萬以 下的建案, 才會對成本比較敏感. 總價高的房子, 對於建商而 言, 原料成本的問題應該就比較小. |
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| 回覆者：aa 發表數：-17 IP：61.228.57.* | 2003-12-23 11:22:04 |
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看了anti神經病發表好幾篇回應,也獲得到不少有關房市相關 訊息.有些論點,我也滿贊同的. 謝謝~~ |
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| 回覆者：anti神經病 發表數：-17 IP：210.69.106.* | 2003-12-23 10:59:53 |
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你的論點粉有獨特見解....粉不錯 不過從竹北的二期重劃區與六家高鐵重劃區看未來景氣我似乎較難認同 該地區猶未開發 雜草一片 猶如股票是場裡的新上市股 用心上市股的蜜月期有多久反映未來股市行情未必準確 倒是有一點我覺得粉重要 就是生產成本的變動趨勢 今天我看到聯合報一篇報導.......... ------------------------------------------------------------ 鋼價飆漲、貨源短缺影響公共工程，外傳短缺與銷往中國大陸有關；目前國內鋼材銷至大陸 的比重雖高達總產量約五成，但營建鋼材都供內銷。業界表示，貨源不足主要還是因為公共 工程需求量大增所致。 國際鋼價從前年下半年後持續攀高，許多鋼品漲幅已達五、六成以上，其中用於建築的鋼 筋、Ｈ型鋼漲幅更高達近一倍，主要是用來製造鋼筋的廢鋼漲得太凶，加上公共工程需求量 大增，導致建築鋼材水漲船高。 業者分析，營造商不敢標政府公共工程，應該是鋼筋漲得太快，廠商怕標到工程後，鋼筋繼 續上漲，造成成本上升，超過最初標工程時的成本會造成虧損，所以才不敢標工程。 ------------------------------------------------------------------- 這似乎意味著成本推動的房市景氣 在未來產生的可能性有可能越來越高了 然而成本推動的通膨....實證顯示無法持續太久(不超過三年) 但也未必代表會回跌 因為皮古效果之故(薪資與土地價格回跌不易...一但漲上去就回不來) |
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| 回覆者：Quo 發表數：-17 IP：203.67.186.* | 2003-12-20 22:58:16 |
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各位別吵了, 是不是房仲業者上來拉抬價格, 只要多討論, 大家 都能看得到誰是誰非, 犯不著一開始就指著誰的發言說是別有 用心. anti神經病其實好心的提供了最重要的觀點. 當我們這種 買得起幾百萬房子的人在爭論時, 真的應該了解的是那些動輒 成億上兆的資金到底流往何處? 僅提供從股市學的到觀念來做個補充. 買股票要看強勢股和高 價股, 現在的土地高價股應該是台北市信義計劃區, 這部分我 沒研究. 而強勢股應該是竹北的二期重劃區與六家高鐵重劃 區. 今天才看到蘋果日報報導, 竹北二期的縣府標售地, 底標價 是上次的決標價, 也就是縣府覺得可以賣得更高價. 那是否能 如願呢? 至少標單看報導是在一天銷售一空, 就讓我們拭目以 待屆時得標的價格吧! |
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| 回覆者：anti神經病 發表數：-17 IP：210.69.106.* | 2003-12-19 10:07:01 |
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你只有說出國際經濟前幾年從911之後的一些狀況，真不知道 你的論點在哪-----------------------------------------------罵人(這本來就跟911毫無關聯,有必要 用"真不知道"這種字眼嗎) 人家TOMMY是說，這一波以利率調降帶動 台灣房地場的買氣，將會隨著利率調整，政府不再釋出利多 政策，而"可能"趨緩 ? TOMMY都打問號，你沒看見嗎？-------------罵人(我只是不認同...有必 要用"你沒看見嗎"這種字眼嗎) 你一再以近幾年的(911後)國際通貨緊縮的一些現象來說明台灣政 府必需起動房地產活絡政策，你真的不知政府的這些措施只 是單純在經濟不景氣的情況下，必然調降利率，刺激投資， 進而消除銀行呆帳，並且落實阿扁的選舉承諾嗎?真不知道你 的論點在哪?-------------------------------------罵人(我說了粉多....但你不認同....也不必要用"真不 知道"這種字眼吧) 又扯到人民幣升值問題，那是另一個層次的問題阿!--------又罵一句(每人觀點不同請尊重... 不必要用"又扯到"這種字眼吧) 跟這個不要受政府利率調整而左右房市買氣的短暫現象有關嗎? 難道TOMMY所說的以供需市場來決定房價你不支持嗎？-----當然支持 只會口出惡言-----------------------------------污衊(不曉得我的惡言為何...若有也是因應別人的惡 言....而且等比例的回應....決不增生) 從頭到尾看過一便，就是你先罵人。-----罵人兼戴帽子(不曉得我是先說啥!!!!) --------------------------------------------------------------------------- 我想我不是罵人 而是提出與你截然不同的觀點吧 以觀點的不同進而罵人是我所反對的 這不是民主現象 建議您不要太激動....學點幽默....這樣人生會比較快樂 ps.我的人生經驗告訴我....與趨勢敵對...最後損害的還是自己及其家人 |
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| 回覆者：antianti神經 發表數：-17 IP：61.30.101.* | 2003-12-19 09:41:48 |
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你只有說出國際經濟前幾年從911之後的一些狀況，真不知道 你的論點在哪，人家TOMMY是說，這一波以利率調降帶動 台灣房地場的買氣，將會隨著利率調整，政府不再釋出利多 政策，而"可能"趨緩 ? TOMMY都打問號，你沒看見嗎？你一 再以近幾年的(911後)國際通貨緊縮的一些現象來說明台灣政 府必需起動房地產活絡政策，你真的不知政府的這些措施只 是單純在經濟不景氣的情況下，必然調降利率，刺激投資， 進而消除銀行呆帳，並且落實阿扁的選舉承諾嗎?真不知道你 的論點在哪?又扯到人民幣升值問題，那是另一個層次的問題 阿!跟這個不要受政府利率調整而左右房市買氣的短暫現象有 關嗎? 難道TOMMY所說的以供需市場來決定房價你不支持嗎？只 會口出惡言，從頭到尾看過一便，就是你先罵人。 |
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| 回覆者：anti神經病 發表數：-17 IP：210.69.106.* | 2003-12-19 09:05:11 |
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親愛的Tommy 我想我的"anti"你應該先去查一下字典看看是啥意思... 我"反"的就是一些只懂得自我催眠的人(就像白蓮教一樣...以為吃齋念佛就可以刀槍不入) 說到「通貨緊縮」,其實這是一個粉大的學問 如果你真的能夠好好了解他的真實面貌 我想這會對你的財富有粉大的幫助 現在全球所對況的正是這些問題 了解它 你就能理解為何美國一直要求中共人民幣升值 為何近來歐元創下高點 為何全球物價再十年來不斷下跌 為何最近二年原物料創下新高(布蘭特原油每桶堅挺在30美元) 為何東亞地區失業如此嚴重....光環不再 為何美國堅持高科技產業的發展與智慧財產權 太多啦....不勝枚舉 總之....通貨緊縮是場惡夢.....這場惡夢會持續到中共人民幣升值為止 我只能說全球的通貨緊縮與蘇聯的瓦解...中國的躍進有粉大的關係 在此之前 全球原物料仍會持續上漲....我判斷原油會漲至45美元...黃金到500美元 低利率...弱勢美元....的狀態不變...然而物價會持續回穩 台灣只是國際經濟的一小環...都是跟著別人跑 所以島內的政策..不管是貨幣或財政政策...都無法置身於國際之外 結論....(我已經不想再說一大堆你聽不懂得理由了) 明年房地產會大漲二成以上 股市會漲至8000點以上 國民所得大幅成長6% 直到後年人民幣升值以後....台灣狀況才會穩一些 你若有錢 我建議你可以選在此時投入股市(買進金融營建資產及原物料股) 或直接購屋(買黃金亦可)....選在跌幅最大的地區 如此....你一生的財富將會有粉大的轉變 |
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| 回覆者：KIKI 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-12-18 22:11:18 |
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喝口水吧~~這麼激動唷 雖然我不是什麼專業人士 但是從房價變低 利率下降的情勢來看 最近半年的確是購屋不錯的時機(跟往年相較之下) ...當然未來的局勢我們無法預測 可是平心而論 買房子是可以說買就買嗎 應該還是需要慢慢地挑吧 畢竟這是好幾十年的事情 我想買到合適的房子是需要緣分的 如果真遇上了 你願意等利率再低一些在進場嗎 如果一直愈不上喜歡的房子 利率再低 你會出手嗎 不急不急 重要的是 要仔細用心地挑一間吉屋自住呀 祝福大家 如果說有人能提供銀行貸款的好康供大家參考 不也是好事一樁呢 |
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| 回覆者：zeppelin 發表數：-17 IP：61.219.36.* | 2003-12-18 20:13:27 |
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到底有沒有通貨緊縮, 光看物價水準應該是不準的, 到底有沒 有通貨緊縮應該還要看消費者的消費水準跟水平有無變動. 2001年物價持平, 可是經過911後, 國際的原物料已經漲了一波 了吧? 這樣的物價雖然持平, 但實際上, 民間的消費能力並沒 有持平, 應該還是在緊縮的. 2002年的物價有些微上漲, 再請看看國際原物料漲了多少? 一 堆麵包店跟包子店都因為麵粉漲價, 不是偷料就是直接漲價. 至於油品呢? 不只是汽油, 連食用油都漲了. 我個人是覺得有通貨緊縮的, 只是現階段政府不斷在欺瞞自己 罷了. 生意人賺不到錢, 吃人頭路的, 生活更是辛苦. |
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| 回覆者：Tommy 發表數：-17 IP：211.75.111.* | 2003-12-18 17:49:35 |
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果然是神經病anti，什麼是通貨緊縮?"國際貨幣基金（IMF） 把物價水準連續兩年都下降叫做「通貨緊縮」。 For your reference. -----quote----- 台灣消費者物價水準2001年沒有變動，但在2002年為- 0.18%，今年預測有小幅增加，不能認定為通貨緊縮。 防止通貨緊縮的政策，一般可採用"寬鬆貨幣政策"及"擴張性 財政政策"，由於我國利率已經很低，繼續降低利率效果不 大，因此我們必須採取擴張性財政政策、效果較為明顯。已 經送請立法院審議的500億「擴大公共建設方案」如能順利通 過，將會產生擴張性作用。此外，對於結構改革如金融改 革、教育改革、法規鬆綁、勞動市場改革、政府效率提升等 等，雖然速度較慢，卻是比較根本的作法，特別是法規鬆綁 可以提供許多投資機會，達到刺激景氣的效果。 ---quote-------- 在經濟景氣預期成長下，政府不至於再降低利率，或提供優 惠貸款供銀行解決建商呆帳問題，體質不佳的銀行將倒閉或 由其他銀行接管，房市將不會過熱，以期正常供需，賣不出 去，就賣便宜一點阿!!! 不懂，可以再問!! |
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| 回覆者：anti神經病 發表數：-17 IP：210.69.106.* | 2003-12-18 17:10:18 |
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寶貝Tommy: 你真不知民間疾苦呀 政府是照顧全民的福祉及資源的整體分配 而非獨厚個別族群 現在台灣正面臨通貨緊縮的危機(通貨緊縮應該聽的懂吧) 通貨緊縮是個無解的經濟難題....因為物價在跌...生產者投資報酬率過低.....導致減少生產....因 此失業率高....收入減少....消費麗降低...所以物價再跌...反覆循環 全世界都粉怕發生這樣的問題 欲解決通貨緊縮 唯有從提高躉售物價指數著手 如何提高躉售物價指數呢???? 最快速的方法就是繁榮營建業 因為營建業的產業關聯效果最大 這也就是為了政府要不斷降低房貸利率以及推出NPL的原因了 既是如此 房地產的未來三年將不在寂寞了.....直到台灣的通貨緊縮危機解除為止 |
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