| 豪宅入門策略 |
| 發表者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-07-06 02:21:34 |
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豪宅入門策略  |
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| 回覆者：法拍烏答人 發表數：1504 IP：211.74.49.* | 2008-03-09 12:33:20 |
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亞太會館改由議價售出 投標者「傻眼」「如何議到業者理想價」 鉅亨網記者陳美玲•台北 2008 / 03 / 07 星期五 20:10 原定 3月28日競標出售的亞太會館決定改以議價售出，負責競標作業的戴德樑行總經理顏炳立表示，原先規劃以舉牌方式競標但考量外資與私募基金受限規定無法參與，因此才決定以議價方式作業。外傳新光人壽、南山人壽等多家壽險公司已積極表態，不過在出售方式改為議價後，讓不少公司「傻眼」，有建商就表示，如何議到對方心中「理想價格」，是左右參與者出手與否的重要關鍵。 底價69億元的亞太會館原本要在 3月28日以舉牌方式競標出售，但今 (7)日凌晨決定改採議價方式出售，讓原本積極表態參與的新光人壽當場「錯愕」。顏炳立表示，銷售方式改變主要是考量到外資以及私募基金因受限規定無法參與，加上許多有意願參與者均表達欲以議價方式出價，所以才決定更改出售方式。 威京集團總管理處特助沈輝庭表示，目前已有包括陸資在內的外資和私募基金有在做接洽。顏炳立也說，底價69億元並不算貴，許多建設公司均表態價格不算貴。強調，亞太會館此次收出價格的高低取決於市場對於未來房價的認知。 顏炳立說，亞太會館未來改為豪宅用途的話，價格可無限上綱，加上目前市場看好兩岸趨於開放，國外資金來台投資以及境外資金分回流，還有台灣房地產價格偏低下，因此紛紛看好台灣房地產市場前景。 顏炳立強調，皇翔建設「F4」遲遲未推案，但行情日漸攀升已從每坪120萬元喊到上看200萬元，在比價效應下，亞太會館位置絕佳因此價格更會再往上攀升。去年戴德梁行經手的國華人壽、新光銀行民生大樓標案，價格也日漸攀升，國華人壽中山大樓附近區域行情價已來到100萬元，新光民生大樓也有每坪120萬元的實力，亞太會館地段優越以及稀少性，價格一定再創新高。 若以每坪造價 30萬元來算，總樓地板面積為1萬坪，以底價69億元來看，每坪單價僅 100萬元，較目前區域行情價低，因此未來有很大發展空間。不過，有意願參與企業在聽到銷售方式改為議價後臉色鐵青，因為若以舉牌方式競標下，參與者「價高者得」，但現在改由議價，局面轉由賣方主導，因此不確定因素大增。 華固建設表示，底價69億元對建設來說尚可負擔，關鍵在於改採議價後賣家心目中理想價格是多少沒有人知道，買方只能被動持續追價，但是要加多少才合理沒有定數，因此將先採取觀望態度因應。 華固建設強調，今年房市在立委大選後買氣增強許多，房價在選前選後呈現兩極化反映，但最重要的還是要看 322總統大選，因此會看大選結果才能決定想要以多價格出價，以目前華固的財務來看，69億元尚可負擔，但關鍵是要看「加多少」，若出價金額偏高將會找伙伴共同合作。 華固指出，目前已有本土法人、同業以及私募基金表達意願共同合作，公司將斟酌大選後結果，決定最後出價以及經營模式。 據了解，除了華固建設外，也有 4-5家建設公司，其中包括皇翔建設在內紛紛表態參與意願，甚至有代銷公司像是海悅廣告出面幫業主探頭，不過，對於願意出價價碼均表示要看總統大選結果而定。 http://news.cnyes.com/stock/dspnewsS.asp?fi=%5CNEWSBASE%5C20080307%5CWEB2669&vi=34157&date=20080307&time=20:10:48&pagetype=index2&subtype=home&cls=index2_totalnews  |
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| 回覆者：法拍烏答人 發表數：1504 IP：211.74.49.* | 2008-03-09 12:31:31 |
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北市松山區上半年推案近150億 松山區與中山區今年推出不少豪宅案，位於捷運南京站旁的「貝森朵夫」，預計329檔期開賣。黃競鋒攝 圖片: 1 / 1 【曾敬德╱台北報導】北市松山區可建地稀少，近年新推個案銷售率極高，上半年還有「中泰賓館案」將推出，市場已喊價至每坪150~180萬元，而與松山區僅一路之隔的復興北路與朱崙街，也有2個豪宅個案「貝森朵夫」、「九仰」即將推出，其中「九仰」個案，預估每坪開價破百萬元，可望激勵周邊房市走揚，炒熱松山區、中山區房市。 房價持續看漲 松山區近5年新案推案量普遍在百億元以下，新案供不應求，今年松山區有總銷百億元的豪宅案「中泰賓館案」將推出，開價高低被視為今年豪宅指標，加上南京東路的「藏富」個案，松山區今年上半年推案量近150億元，創近6年新高。 北區房屋八德南京加盟店店長林文泉表示，近5年松山區中古屋房價普遍漲5成至1倍，未來豪宅案推出之後，民眾對未來房價更具信心，而且捷運松山線完工後交通機能與市容都將改善，加上南京東路有辦公大樓聚落，未來若三通，高級住宅與辦公大樓需求更強，松山區房價仍看漲。 《住展》雜誌市調組組長鍾鎵地表示，正鄰復興北路的「貝森朵夫」與朱崙街的「九仰」周邊雖然多老舊社區，但是此區有不少換屋族群都習慣這類的環境，只是無新案可挑，加上未來大樓落成後將改變市容，促使附近老透天或公寓屋主，更願意參與都更或改建，整個市容景觀就會脫胎換骨，房價可望獲得支撐。 http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&Article_ID=30277791&NewsDate=20080220  |
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| 回覆者：法拍烏答人 發表數：1504 IP：211.74.49.* | 2008-03-09 12:28:19 |
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回覆 於 ： 的發言內容
北市豪宅 每坪飆上150萬元 【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.02.28 03:53 am 北市豪宅天價再度創紀錄，即將在總統大選後329檔期推出的兩大豪宅案「敦南苑」及「太子信義」，每坪開價飆上150萬元，打破先前「勤美璞真」寫下的140萬元行情，顯示台北市豪宅因土地稀有性，身價仍具攀高實力。 北市每坪150萬元豪宅分別位於大安區、信義區。大安區是坐落敦化南路遠企飯店旁的「敦南苑」，每坪開價150萬元，刷新大安區房價。 去年信義計劃區內「信義帝寶」豪宅案，開出每坪140萬元區段新天價，近期被太子建設的「太子信義」超越，每坪開價高達150萬元。 住展雜誌研發長倪子仁表示，大台北會不斷有建案創下新高價，代表房價後市看好。春節過後，已有一陣子沒出現的投資保值客，近期紛紛再度進場。 仔細分析這些創新高的建案，不論在地段上與產品力強度上，都屬於區域中的佼佼者。例如，台北市的老舊市區大同與萬華區，去年大同區「華固千代田」房價創新高且熱銷，萬華區今年由潤泰創新推出「萬囍」建案，開出一坪60萬元的區域新高價，並成功吸引區域的換屋客踴躍進場。 北市中正區仁愛路二段國泰建設推出的「仁愛築綠」，是區域豪宅天價的記錄保持者，因為原物料上漲，該案近期將調漲價格，每坪從125萬元調至135萬元。 北市中山區林森北路上，由遠雄去年高價買下的土地，近期將推出每坪100萬元起跳的建案「遠雄首府」，也是中山區除明水路外，第一個開價達到100萬元的建案。 補漲情況明顯的還有南港區，近期大同公司的「大同明日世界」創下每坪80萬元新高，華固建設在南港推出的「富仕館」與「華固奧之松」，將在大選後公開。據了解，兩案房價每坪直逼85萬元。 【2008/02/28 經濟日報】@ http://udn.com/ |
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| 回覆者：法拍烏答人 發表數：1504 IP：211.74.49.* | 2008-03-09 12:00:52 |
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1.請各位大大預測北市哪案喊價先破150萬??? 2.請各位大大預測北市哪案成交價先破150萬??? 3.請各位大大預測北市哪案喊價先破180萬??? 4.請各位大大預測北市哪案成交價先破180萬??? 5.請各位大大預測北市哪案喊價先破200萬???  |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:27:21 |
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http://www.c123.com.tw/front/bin/ptdetail.phtml?Part=12-09&Rcg=16287&PartPage=4 敦南藝術館25戶超級豪宅 每坪單價76萬起 敦化南路遠企購物中心旁的空地，當初由德杰企業集團董事長王明德以每坪270萬元的價格賣給國美建設，現開發為獨棟雙併、每層2戶各64坪的「敦南藝術館」，開價每坪76~85萬元，是北市目前單價最高的預售案。由於頂樓只規劃1戶，因此住宅部分總計有25戶，但銷售至今僅餘9樓1戶64坪，並且由於整層購買客戶不少，買主多為2戶打通，合併後全棟住宅僅有14戶，也就是只有14個買主。 本案地下2~5樓總計有70個車位，銷售時不外賣，採住戶強制購買，配額是1層樓5個車位，並且是採區塊配售，不可任意選擇位置。 地下1樓規劃為門廳，以保住戶進出隱私。除此外沒有其他公設項目，故公設比29%略高。交屋後會有物業管理顧問公司進駐，管理費預估每坪為200元。金色設計倍顯尊榮 : 建築外觀當然少不了國美建設的代表標誌「飛簷」造型，頗有打造為地標建物的企圖心。 地段與門牌是該案強調的最重要特色。由於敦化南路已經形成國際級金融特區，幾乎沒有住宅用地可建，因此客戶選擇購買的原因，除了希望擁有一席敦化南路豪宅門牌，大安區長久累積的高級住宅品味，也是該案吸引各方高收入者進駐的原因。 敦化南路二段與安和路一帶，就像紐約曼哈頓上東城，每一張世襲門牌的背後，都是非富即貴的傳統世家（Old Money People），有別於信義計劃區等新興重劃區（New Money People），目前的主力客戶都是傳統產業、金融業、政界、醫師世家的實力派人物，比較沉穩而且內斂。 一層128坪的大坪數空間，透過兩側雙主臥安排，讓公共空間保留在中間，住宅兩邊可以讓家人各自擁有獨立生活空間，充分的彈性使用空間，有別於傳統豪宅空間設計的限制。此外，為照顧到金字塔頂級客層的隱私，特有一樓與地下一樓雙門廳規劃，地下一樓門廳極度私密，有重要貴賓來訪，座車直接進入地下室，確保更深一層的隱私與安全保護；加上社區車位一律不外賣，都嚴格確保社區住宅素質。 「敦南藝術館」公設比低，沒有宴會廳、游泳池，主要還是因為與遠東飯店為鄰，The Mall就像是貴婦們的時尚衣櫃，隨時掌握最新流行；燦鳥日本料理、上海醉月樓宛如自家餐廳，宴請賓客十分方便；男主人到遠東飯店頂樓溫水泳池暢游、到六樓健身房運動，女主人到雲天芳泉享受頂級SPA，這些VIP的貴族享受，都是「敦南藝術館」舉步可及的家常生活。在結構安全上，「敦南藝術館」採用「抗震」與「制震」雙重保障的超鋼骨結構，主動將台北市目前法規規範的震區係數O. 23提昇到以0.2875為標準，可抵禦六級強震（台北市法規可抵抗五級強震）。並採用世界級先進的CFT施工法，結合消能制震的LYP低降伏鋼板剪力牆，相信未來在完工後是兼顧抗震安全性與居住舒適感的潛力名宅。 工期2年，付款方式為貸款7成。雖然客戶財力多半不需貸款，但由於完全以現金支付亦無折扣，因此客戶多半還是按工期付款，交屋款再以現金支付。 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:26:51 |
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http://www.c123.com.tw/front/bin/ptdetail.phtml?Part=12-09&Rcg=16287&PartPage=3 台中區十大名宅 案名 行政區／區域 投資興建 屋齡 備 註 龍邦國寶 西區／科博館特區 龍邦開發 8 經典鋼骨豪宅，現任市長私人官邸，巨商名流首選，台中市第一棟五星級飯店式管理住宅大樓，全棟花崗岩打造 歐薇花園 西屯區／愛買特區 威名建設 8 台中市第一棟零店面住宅社區，第一棟純歐式建築設計風格，西屯區最高級住宅 月光流域 西區／經國園道 由鉅建設 4 超大棟距，面臨市民廣場，景觀條件極佳，建築施工水準高，建商品牌佳 聯聚和平大廈 西屯區／七期重劃區 聯聚建設 4 城堡式建築，創中市房屋最高單價、最高總價成交紀錄，一樓無店面，全棟立面進口花崗岩打造，新市政中心唯一代表作 天璽 西屯區／七期重劃區 寶裕建設 4 面對國家音樂廳，基地橫跨三街廓，社區完整獨立，建築規劃具特色 安蘭居 西區／經國綠園道 安蘭居建設 4 面臨經國綠園道，以精雕細琢著名，知名度極高，消費者指名度極強 鄉林雲崗 南屯區／七期重劃區 鄉林建設 4 七期重劃區佔地最大別墅型豪宅社區，面臨惠來公園特區，惠文小學明星學區，台中市豪宅社區代表作 磐石 西區／SOGO商圈 浦如建設 4 商界名人共同集資打造優質豪宅，緊臨SOGO生活圈，生活機能佳 理性與感性 西屯區／七期重劃區 由鉅建設 3 七期重劃區新地標，生活機能優越，緊臨新光三越、衣蝶與老虎城等購物中心優質商圈，建築規劃頗具特色 長安美術 西區／美術館園道 長安建設 3 美術館特區最高級住宅，轉售率極低建築施工精緻，住戶層次高 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:26:18 |
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http://www.c123.com.tw/front/bin/ptdetail.phtml?Part=12-09&Rcg=16287&PartPage=2 台北市 新十大名宅 基本資料一覽表 案 名 位 置 投資 興建 完工 日期 產品 類型 平均成交價萬/ 坪 產 品 特 色 僑福花園廣場 信義路四段203號 僑福建設 71年11月 14層電梯住宅大樓 45-48 國內第一個引進飯店式門廳設計觀念的名宅社區，住戶素質高 翠亨村 逸仙路36、38號 昇陽建設 74年1月 12層電梯住宅大樓 50-55 國父紀念館旁優質名宅，建築規劃極具特色，指名度極高 鳳翔 仁愛路四段325號 太平洋建設 76年12月 22層電梯住宅大樓 57-60 國內最早鋼骨住宅，早年仁愛路名宅系列巔峰之作 陛廈 仁愛路四段115-117號 僑泰建設 77年 14層電梯住宅大樓 48-52 仁愛圓環旁代表性名宅，單純雙併產品，住戶層次高 仁愛鴻禧 仁愛路二段61、63號 鴻禧開發 79年 20層電梯住宅大樓 50-55 中正區代表性經典名宅，政商名人聚落 國王與我 松平路126-132號 僑泰建設 85年 21層電梯住宅大樓 53-57 信義計畫區經典名宅，建築規劃極具特色 贊泰花園廣場 松智路25、27號 贊泰建設 85年12月 17層電梯住宅大樓 65 信義計畫區優質名宅，政商名人聚落 潤泰敦品 敦化北路155巷100弄2-16號 潤泰建設 88年11月 17層電梯住宅大樓與兩戶透天別墅 55-60 敦北金融商圈新優質名宅，建築規劃極具特色，政商名人聚落 敦峰 敦化南路二段110號 全坤興建設 90年5月 14層電梯住宅大樓 70 敦南商圈絕佳地段優勢，單純雙併產品，訴求頂級富豪 信義富邦 松勇路29號 富邦建設 91年1月 11層電梯住宅大樓與四戶透天別墅 65-70 信義計畫區新豪宅代表之作，億萬身價科技新貴聚落 台北市 82年 與92年 十大名宅表 82年十大名宅 92年新十大名宅 敦化雙星 僑福花園廣場 僑福花園廣場 翠亨村 翠亨村 鳳翔 天廈 陛廈 鳳翔 仁愛鴻禧 宏泰國際名園 國王與我 陛廈 贊泰花園廣場 東帝士花園廣場 潤泰敦品 仁愛鴻禧 敦峰 昇陽國寶 信義富邦 台北市十大 潛力名宅 基本資料一覽表 案名 行政區 位置 投資興建 樓層數 (G/B) 主力坪數(坪) 總價範圍 (萬元) 平均單價 (萬／坪) 預計完工日期 產品特色 信義之星 信義區 松智路28號 基泰、吉美、高意建設 13、 14/2 115-170 8,500- 12,000 85 已完工 基地4892坪，低建蔽率，中庭近4000坪 御之苑 信義區 松平路 大都市建設 16/3 118-168 10,000- 15,000 92 已完工 4~16樓單層單戶，日系制震系統佳 國家藝術館 信義區 松德路 國美建設 13/3 85、120 5,300- 8,000 63 飛簷造型、SRC結構 敦南藝術館 大安區 敦化南路二段 國美建設 14/2 65、130 6,000- 12,000 85 預售中 敦化南路絕版地段，近遠企中心 帝寶 大安區 仁愛路三段 宏盛建設 13、23、 28/4 105-250 10,000- 25,000 85 93/9 臨仁愛路，5000多坪基地，純鋼骨結構，日本制震壁技術，丹下健三建築師設計 元大花園廣場 中山區 龍江路 元大建設 14/3 76-120 3,500- 5,500 45 94年 四面臨路之獨立街廓，環境清幽，綠建築概念，近中山女高及外交部官邸 華爾道夫 中山區 龍江路 國美建設 14/5 37-85 1,500- 3,600 45 94年 SRC結構，耐震性佳，社區休閒設施規劃 輕井澤 中山區 大直明水路 忠泰建設 14/2 88-128 4,800- 7,000 68 已完工 河岸景觀住宅，強調日式工法、制震系統 帝景水花園 中山區 大直樂群二路 宏盛建設 14/2 115 5,800 55 已完工 河岸景觀住宅，單層單戶規劃，科技富豪新聚落 遠雄陽明 士林區 中山北路七段82巷 遠雄人壽 14/2 72-101 3,800- 5,500 58 預售中 面對公園，環境清幽，建材品質佳 當「億元戶」逐漸成為了名宅的「基本門檻」、百坪規劃成為名宅的「最小規模」、日系營造成為了名宅的「基本團隊」之後，不可諱言，台北市的名宅市場確實正在經歷一場「世代交替」的工程！這些即將陸續在北市各個精華地段的天際線上飆出優美弧線的「新新名宅」，在區位條件、產品規劃，乃至於營造施工、行銷手法上，又和傳統的名宅有著哪些不同？在探討剛出爐「台北市新十大名宅」的同時，房地產市場又該對於這些一顆顆閃耀的「明日之星」，抱持著什麼樣的期待？值得探討！拜國內科技電子產業蓬勃成長之賜，台北市區的房地產市場，大約從五年前開始，陸續出現了一波針對億萬身價的科技富豪所量身訂做的「豪宅推案潮」，而掀起這一波豪宅風潮最指標的個案，則可以「信義富邦」為代表，在該案推出之前，全台北市只有一個單戶總價超過一億的個案，就是在民國77、78年市場景氣的最高峰期，在信義計畫區，由昇陽建設推出的「國寶」，當時每坪號稱70萬的單價，配合每戶兩百坪的規劃，所創造的1億4千萬的超高「天價」，曾被當時的房地產市場視為「空前絕後」，然而，這樣的局面，在歷經十年之後，則被「信義富邦」一舉突破！而在突破之後，至今才短短不到數年的光景，一個個以「億元戶」為訴求的個案陸續推出，所謂的「天文數字」，真的從遙不可及的天邊，落到台北市區的精華地段上，成為了「真金白銀」的實際成交價格。 在市場結構大幅轉變的影響下，各式各樣全新的建築規劃觀念，從訴求地段稀有，甚至是「絕版地段」，到單純的獨棟雙併或單層單戶，再至如「信義之星」、「帝寶」等訴求大街廓、團塊式概念，近乎「富豪村」的規劃觀念，兩極化的市場策略與產品定位，一次次地顛覆著、挑逗著富豪名流們的胃口，也讓國內的房地產市場面貌愈發多元與多采。 難道新的名宅只是以「貴」為尊嗎？其實也並不盡然！在追求建築品質的考量下，例如「御之苑」、「輕井澤」等，這些建築開發業者陸續引進了專業日系營造團隊與技術，將國內傳統的技術水準作了大幅的提升，隨著鋼骨、制震、減震等特殊的工程技術陸續被應用，也將一間「好房子」的定義與條件越拉越高，從質的角度來看，確實有其正面的意義與價值. 而特別值得一提的，綜觀這些「潛力名宅」的地段條件，雖然也有大部份集中在信義計畫區、大安區等所謂的傳統豪宅區，但是隨著都市發展軸線的變化，新發展的大直重劃區，也陸續出現如「帝景水花園」、「輕井澤」等新的「富豪聚落」，未來等到這些地區的生活機能更加成熟之後，也勢將對於這些新發展區域的房地產市場的生態造成極大的影響與帶動。 此外，在新的建築法規與市場操作策略的突破下，包括「容積移轉」的開發案，也首次在市場出現，對於開發型態與市場價格也開啟了更靈活的空間，而隨著「元大花園廣場」成功的操作經驗，也代表了房地產市場的結構在未來將有更彈性的變化。 整體而言，「潛力名宅」的意義，主要代表的就是對房地產未來走勢潛力的一份期待，而無論就投資或自住的角度而言，房地產終究是一大筆金額的支出，如果能掌握未來的動向，搶佔先機，則是有意投資房地產的消費者必須審慎評估的重要功課。 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:25:45 |
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購買豪宅的決勝十要訣入豪宅市場，以下幾個原則是必須加以掌握的 豪宅市場不受景氣影響 根據日本的經驗，長期的經濟不景氣，將導致人民財富的兩極化，也就是中產階級逐漸消失，財富向兩極移動，貧者漸貧、富者日富的現象，愈來愈強烈。因此，銷售市場所提供的產品也趨向兩極化，一方面市面上一百元店、五Ｏ元店四處林立，另一方面世界名牌，頂級價格的產品，也在百貨公司大賣。這種兩極化的現象，對房地產市場也自然產生相同的影響，房屋的供給也會趨向兩極化，一種是低價產品，以價格爭取市場；另一種則是有品牌的頂級產品。只有這兩種產品，才不易受市場景氣影響，會有較好的市場機會，中間商品由於必須面對強烈供過於求的競爭，故會受到市場景氣的嚴重影響。 因此，即使在連續十多年不景氣的環境中，日本有些頂級住宅之價格不但沒有降低，反而有些還逐年增值，就是這種現象的具體表現。 豪宅市場的區位要求非常嚴格 所謂豪宅，以台灣目前的共識，其單戶坪數至少應在九十坪以上，總價含車位應該在六千萬元以上，對於這樣的客層，其對區位的選擇，是十分重視與嚴格的。有些建設公司，以為只要房子大就是豪宅，其實是犯了認知上的大錯誤，大坪數的房屋，要蓋在最好的區位才叫豪宅。如果不是蓋在好的區位，就只是大房子而已，豪宅會值錢，大房子卻不易增值。以台北市為例，信義計畫區、大直重劃區、大安公園邊、國父紀念館邊、中正紀念堂邊︰︰這些地方，才具有好區位的條件，如果不在這些區域內提供豪宅，即使房屋的坪數再大，都代表了風險將會很高。 豪宅社區的戶數不能太多 自從公寓大廈管理條例通過後，住宅社區的糾紛未見減少，但社區的居住品質卻多大幅降低，大多數的社區中充斥著多數暴力，讓許多在乎居住品質的人心生不滿，於是紛紛開始尋找能夠避免多數暴力的新家園。而通常豪宅社區就能夠滿足這種需求。豪宅社區一方面因為坪數較大，所以住戶的水準自然較為整齊，不會發生社區內若同時有大、小坪數住宅，各因自身利益而易發生衝突缺點；另一方面因為坪數較大，因此通常戶數不會太多，戶數少，溝通自然容易，品質也比較容易維持。因此，在豪宅個案中，如「基泰信義」、「國泰圓鼎」，都因戶數量少，而迅速達成銷售佳績。相對地，有些豪宅社區則因戶數較多，而遭遇銷售瓶頸，即是最好的例子。 豪宅最重私密性 所謂『半瓶醋，響叮噹』，那些不是豪宅等級的住戶，才會常常炫耀自己住在如何了不起的豪宅裡。相對地，真正的豪宅住戶，是不太希望別人知道他住在豪宅裡的。他們不但在行為上低調，這種特質也反映在產品的選擇上。因此，在豪宅產品的設計上，如果四周能有封閉性高的圍牆，是被加分的；有些建設公司為了增加開放空間的獎勵，而犧牲了圍牆，因此導致了產品的滯銷，是極為不智的。同樣地，地下室停車場的單純性，也是私密性的一種。有些建設公司為了增加停車空間的獎勵，而多挖了地下室，因而不得不對外銷售，亦容易導致滯銷，也是極為不智的。有些建設公司設計了一些對外開放的俱樂部，或是宴客場所，都會因為私密性等級的降低，而增加銷售阻力。 社區內戶數太多，對住戶私密造成影響，銷售上自然易遭到瓶頸。 對於社區的大門設計，也是私密性的另一種指標，如果整個社區只有一個出入口（包括人與車），則其私密性的等級是高的。否則，開口如果愈多，私密性自然愈差，自然較不易順銷。 豪宅對採光面及安全性的要求較高 一般而言，豪宅至少要具備有三面以上採光的水準，因為唯有超過三面採光，才有可能讓所有的房間，甚至所有的廁所都可以採光，因為光線充足，才可能會通風良好，因為通風良好，才會有好的『風水』。採光面多的另一個好處，是陽台才容易有充分的運用，一般住宅為了節省容積，因此陽台寬度都在一．二米左右，這種寬度的陽台，在使用上極為不便。而對豪宅而言，至少二米寬的陽台，才可產生陽台的效果（方可在陽台乘涼、觀景、泡茶、搖椅），甚至在許多豪宅設計中，更設計了至少二．五米寬乘二．五米長的方形陽台。在方形陽台的空間裡，洗衣、曬衣，甚至燙衣，都可以在該空間中全部完成，而且不受任何天氣的影響，這種設計雖然犧牲了一些容積，但卻創造了更大的使用空間價值，才能符合豪宅的水準。 在安全性部分，防震、防災是最被重視的項目，因此，許多建設公司不斷地以SRC（鋼骨混凝土）優於RC（鋼筋混凝土），SS（純鋼骨）優於SRC的觀念教育消費者。但這些觀念是不符事實的，因為建築物如果不是超高建築，則以台灣目前的施工水準而言，RC已是非常安全與經濟的建築。因此，對豪宅而言，如能有詳細的說明，SS、SRC與RC對其銷售的影響應該不大。 同樣的觀念，也發生在所謂的防震係數上。事實上，政府所規定的結構安全標準，已經足夠保障建築物的安全，這可由台北市幾十年來，雖然地震不斷，偷工減料的情形亦在所難免，但真正被震倒的房屋數量，卻極為有限，即是最好的證明。 但因豪宅的住戶非常重視安全性，所以某些建商就不斷的「創造」出許多不同的行銷說辭，以安其心。其實對施工過程的用心，遠比建築材料與防震係數重要的多。因此，許多聰明的豪宅購買者，已愈來愈重視建商的經驗與品牌，因為他們認為品牌，而非建材，才是安全的最佳保障。 豪宅必須具有獨立門廳 一般的住宅大樓是二戶、三戶，甚至多到八戶共用一個門廳（lobby），這種設計看起來節省，其實最為浪費，因為多戶共用門廳，就等於大家都不能用。但對豪宅而言，每一戶都應該擁有自己的獨立門廳。類似的設計看起來浪費，其實使用空間是增加的，因為一戶一個門廳，使得私密性與安全性增加︱不是客人或家人，根本無法到達自家的門廳。不但如此，因為門廳只有自家人使用，因此可以自行設計，不論是做成大玄關、衣帽間、換鞋區，甚至造園、造景都會使得空間不至於浪費，這種獨立門廳的設計，可說已是豪宅的趨勢。 豪宅的空間設計已賓館化 一般而言，豪宅與一般住宅不同，其室內設計是不需建設公司花費太多心思的。因為，豪宅的客戶多有自己的設計師，有時甚至還不止一位。對於室內，他們有量身訂作的想法，因此，不必著墨太多。反倒是對於空間的使用，要提供較多的巧思，這點可由許多豪宅的銷售，往往是實品屋或是具有特殊設計的戶別，都是最先被賣出，即是最好的例子。 以目前台灣而言，對於室內空間使用功能的設計，首推愛情賓館（love motel），不但功能性強，設備變化多，情境的創造性高，在構想創新上，也是常有驚人之舉，例如觸控式的控制系統（包含電燈、窗簾、音響、電視、KTV、空調集於一機），多功能多色彩多燈光的按摩浴缸、太陽浴設備、臥室內KTV音響系統，更誇張的是，將游泳池、戲水道都搬入房間內︰︰這些創新的構想，已經逐漸成為豪宅的空間配備。最新的豪宅已經開始提供各戶私人游泳池，這些變化，必會逐漸成為趨勢。因為個性化、差異化、領先性、突破性本來就是豪宅主人的品味特質。 另一個空間使用上的重點是，豪宅的使用者特別著重合法性，一般的住宅總希望透過陽台外推、頂樓加蓋、地下室違章，增加一些使用面積，但對豪宅住戶而言，減少麻煩，遠比使用面積的增加要重要。因此，在產品設計上，應該儘可能減少不合法的違規使用項目，否則若遭人檢舉，不但增加建商困擾，更會增加糾紛機會，破壞社區形象，降低社區出售價格。前些日子，某豪宅社區遭人檢舉停車空間違規使用，對銷售速度產生極大困擾，即是最好的例子。 豪宅的車位走向 隨著車輛的逐漸放大與昇高，傳統的車位大小與高度，都將面臨挑戰。尤其是對豪宅住戶而言，在可預見的將來，更大、更長、更高的車輛，甚至遊艇、活動屋，都有可能成為豪宅住戶的愛好品。 最好的例子，是以往的工業廠房地下室都不高，但遠雄在中和的工業廠房，首先採用貨櫃車能直達地下室，並可在地下室上、下貨的設計，不但創造了許多有用空間，更使得其產品的差異化明顯，成為工業廠房中的豪宅，自然創造了極佳的銷售成績。 豪宅的地下室亦是如此，如果不能現在就將車道、停車位、及停車場的大小，做前瞻性的創造，而仍然依據法規的規定設計與銷售，必然會在很短的時間內，被市場淘汰。 尤其要注意的是，建設公司千萬不宜主動將停車位（包含機車及汽車）改變使用，因為這種行為將會冒很大的風險，須付出很大的代價。 豪宅外觀不宜有太多材料及設計變化 一般產品的設計，總喜歡在外牆設計上，花費許多心思，以突顯建築師與建設公司的功力。但事實證明，豪宅的使用者，對室內的注意度，遠大於外觀，對外觀的具體要求，是只要防水、防震、隔音、隔熱的功能性能夠達到就已及格。 一般建築師喜歡採取多種建材組合的外牆，以及過多種色彩組合的外牆，其實只會突顯其小器。因對於豪宅而言，過多的設計反而易增加維修的困難，當萬一產生漏水、噪音或建材老舊、剝落時，對建設公司而言，將會是一場噩夢。因為豪宅住戶認為所購買到的是一幢頂級的產品，如果發生了讓其居住不舒服的情況，不但會極力討個公道。同時，還會不斷的講給朋友聽，而豪宅住戶的朋友，通常也具有相當的社會地位，如此一來，建設公司不但會失去裡子，更會失去面子，這種風險十分嚴重。因此，應儘可能減少立面造型的變化，而要採用較為樸實、大器、耐久與安全的建材與設計，才可有效避免此種風險。 豪宅特別要求室內高度 一般住宅的室內高度通常在三公尺左右，有些還縮到二米八，最好的設計也僅有三米二。但對豪宅而言，三米二的高度是不夠的，因為當空調設備加入後，天花板的實際高度，將會減少四十至六十公分，再加上地板舖設後，高度就會不足，因此，至少應有三米四的高度。現在的豪宅個案都在三米五以上，能夠到三米六，才可以稱為頂級豪宅。某些個案的設計，將一樓的高度訂在四米二，雖然高一些，但也會產生另一種尊貴感與空間使用的機會，故往往也會是最先被售出的產品。 地板厚度是另一個影響高度的項目。為了阻隔噪音，以往的建商將地板厚度，提高到十五公分。但隨著消費者的要求，地板的厚度已從十六公分、十八公分，到了二十公分，甚至還有中空樓板的設計，使地板厚度達到四十至五十公分（無樑設計）。建商為了順銷，不斷的去滿足消費者似是而非的想法。實際上不但不能解決問題，反而還造成資源的浪費，增加許多成本（如結構及材料）與風險（建築物愈重其實愈不安全），但這種作法已蔚為風氣。其實真正能夠解決噪音的方向應該是，如果不能忍受其樓上的些許聲音，應購買頂樓或是別墅，才能根本解決此一問題。但是這往往是銷售公司不願說出口的答案。 豪宅的市場是不受市場景氣影響的，但豪宅的區位要求，卻是最高的。因此，有興趣加入豪宅市場的人，必須先做冷靜的評估，如果條件具備，才可放手一試。因為豪宅的優點有：價格可創高、銷售率易達成、客戶水準高、貸款不計較、又不受景氣影響。但相對地，如果本身的條件不足，就不宜輕易嚐試，因為豪宅市場的競爭，是極為嚴酷的，「有錢的人沒有傻子，因為傻子不會有錢！」在這個嚴酷的競爭市場中，誰能脫穎而出，就看土地的區位條件與產品的創新能力了！ |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:25:11 |
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台北豪宅 : 上億元的豪宅市場買氣卻不斷。最近國內豪宅史上，總價最高、戶數最少，位於北市仁愛路圓環旁的「昇陽敦凰」，在沒有樣品屋、接待中心情況下，區區12戶，每戶2、3億元，賣到只剩3、4戶；總戶數168戶的億元屋大本營的「帝寶」、信義計畫區科技大老群居的「信義富邦」的身價持續回升， 穩穩站上8字頭。國內豪宅市場正進入第三代大改款，目前正從迎合電子新貴的科技、數位設計風的二代豪宅，重返復古、經典的人文豪宅風格，連帶的，讓知名豪宅排名重新進行洗牌。七○年代的第一代豪宅，集中在陽明山、大安區敦化南北路一帶，八○年代興起的第二代豪宅，主要分布在信義計畫區、大直重劃區兩地，進入到現在九○年代第三代豪宅，又重返大安區，集中在仁愛路、敦化南路一帶。仁愛路與敦化南路口附近的預售案「昇陽敦凰」所打破，「昇陽敦凰」每坪的成交單價正式突破100萬元大關，是全國最高貴的房子，每戶要價2.5億元。 根據新篩選出的「新十大豪宅」研究報告指出，位於北市仁愛路、建國南路交口的「帝寶」，目前落成完工，買氣回升，集國外豪宅多種奢華公設之大成，保住第一豪宅的地位。超大坪數規畫、超高總價、無可取代的地點優勢，是入選為十大豪宅的三大主因。知名度也是另一個最重要的因素。入選的十大豪宅都有名人入住，「名人為鄰」增加頂級豪宅的尊貴性。 新十大豪宅中住著最多名人的應屬區區40戶的「信義富邦」，包括富邦集團蔡明忠、聯電曹興誠、廣達林百里、鴻海郭台銘、台灣高鐵殷琪、震旦行陳永泰等。同區的「信義之星」，住有歌手張惠妹、克緹國際陳武剛、特力屋何湯雄等都是重量級住戶。大都市建設的「御之苑」住著王文洋、趙藤雄；「贊泰花園廣場」有柴智屏、黃大洲、錢復；「維也納藝術廣場」有聯電副董宣明智。 至於台北市以外的豪宅市場，由於每坪單價遠低於台北豪宅，百坪以上大戶，總價約2、3千萬元，然而，中南部的豪宅大樓普遍有共同的特色，不是臨大型綠地就是臨河、臨海的絕佳景觀視野。 台北市新十大豪宅 名次 名稱 地址 完工年 坪數 總戶數 單價(坪/萬元) 1 帝寶 仁愛路 94 110~180 168 80~ 2 信義富邦 松勇路 91 58~128 30 80~ 3 信義之星 松平路 91 112~162 106 ─ 4 敦峰 敦化南路 90 136 24 55 5 潤泰敦品 健康路 89 68~80 68 ─ 6 維也納花廣 松高路 86 70~120 155 55~60 7 贊泰花廣 松智路 85 64~80 32 54~58 8 高峰會 松仁路 85 120~150 46 43~50 9 太平洋凱旋 松智路 90 100~140 35 ─ 10 御之苑 松勤街 91 168 17 100 台中豪宅 : 台中7期重劃區可分成新市政中心區、南側區及西側區等3大區塊，透天別墅總價從1500萬元起跳，其中新市政中心區由於容積率較高，且多為商業用地，因此以大樓為主；南側區房價又高於西側區，且因建地已飽和，未來房價還有上漲空間。7期重劃區 7期南側區以惠來公園周邊房價最高，最高總價的鄉林「帝堡」每戶約7000萬元。而宏銓雙併電梯別墅「宏銓墅花園」，總價最高達9000萬元，再度刷新中部豪墅之最。 台中單次成交新紀錄2.2億, 新市政中心豪宅銷售迭創紀錄，聯聚建設新案「聯聚信義大廈」，規劃1層1戶，每戶標準面積350坪，平均總價1.2億元，新案尚未正式公開，已售出5成，其中有位台商一次購買2層樓，面積近700坪，總價2.2億元，再度刷新中部房市單次購買總價的新紀錄。 台中市新市政中心是中部地區的天價區段，目前平均單價已站穩20萬元大關，去年底曾有1波豪宅推案熱潮，包括「似水年華」、「睿觀」、「寶輝花園廣場」及「總太觀鼎」等豪宅案同時推出，每案最高成交單價都在30萬元以上。「聯聚信義大廈」基地3面臨路，正面面對綠園道且朝南，後方即為新光三越百貨，地段極優。陳建徵攝 單戶1.2億起跳 各豪宅案中，尤以科技兼環保豪宅「似水年華」因基地位居雙十字綠園道南向角地，地段極優，頂樓2個樓層合併戶以每坪34萬元、總價1.3億元賣給某上市公司董事長，創下中部地區房市單次購買總價、單價及面積紀錄。半年多來，新市政中心各豪宅案沉潛銷售，陸續都傳出總價1億元左右的成交案例，不過最近聯聚建設新案「聯聚信義大廈」更將成交紀錄推上2億元大關。預約成交達5成 該案基地位於市政北五、惠中1街及2街口，3面臨路且正面朝南、朝綠園道，初步規劃樓高110米、29層樓，各樓層挑高3米6，零店面、純住家，14層以下單層2戶，每戶175坪。15層以上每層1戶，每戶350坪，平均單價34萬元以上，平均每戶總價1.2億元起跳。全案仍在預約期，尚未正式公開銷售，但已預約成交5成，尤其15層以上銷售情形優於低樓層，其中1位台商客戶，1次購買2個樓層近700坪，合計購買總價達2.2億元，無論購買坪數、總價，都再次刷新中部地區房市的單次購買紀錄。 ] 「7期豪宅雙雄」在200公尺內短兵相接，聯聚建設推出的「聯聚信義大廈」及生產力建設推出的「似水年華」，房價雙雙向每坪40萬元叩關。房仲業者預測，2年後再評選「10大豪宅」，這2件豪宅超級指標案，絕對名列前2名！ 綠園道「燙金地段」旁隔著惠中路，在短短200公尺內，兩案雙雙以台中前所未見的頂級規劃和價位，來吸引中台灣、甚至華人圈的金字塔頂級客戶目光。江韋侖出身鞋盒製造工廠，雖然本業經營有聲有色，12年前因為鞋盒生命周期太短而跨足建築業，當時在7期推出「聯聚和園」別墅案初試啼聲，並未引起太大迴響，不過後續推出的「聯聚和平大廈」，幾乎是眾業者共同認定的台中第1豪宅，而重視物業管理和住戶隱私，讓聯聚房價在中部房市屢攀新高。 頂級毫宅客1次買3戶 雖然2個頂級豪宅操盤手，分別來自傳產和建築背景，對房屋興建思維截然不同。不過這2件豪宅預售案，接連傳出破台中房地產史上成交天價的喜訊。較早推出的「似水年華」一次購買1戶整層325坪，成交價約1.2億元，當時創下台中單次成交最高紀綠。「聯聚信義大廈」自去年中開始潛銷預約，20樓以上每坪開價28~39.8萬元，據聞預約時，即傳出15樓以上全部售出，甚至有客戶以現金4億多元，一口氣買下3戶，成交總坪數超過1000坪。 寶璽「睿觀」預售案位於台中市西屯惠文路、市政路口，基地正對新市政中心與大公園，屬於台中市最具發展潛力的七期重劃區新市政中心商圈，同時靠近惠來公園特區、惠文完全中學、新光三越百貨、老虎城購物中心及力霸衣蝶百貨，生活機能充足。在交通系統方面，中山高速公路的中清、中港、南屯三大交流道全線通車，並與80米外環道及中彰快速道路串聯，再與中二高連線，靠近新市政中心的區塊，可說鎖控了三大交流道的便利點，極具便利性。 74年成立的寶璽建設，在台中地區頗具品牌知名度，營建品質也獲肯定，近幾年推案以大坪數高級大樓住宅為主，鎖定換屋客層，去年中首度進軍七期重劃區推出高價位透天別墅「榮耀世紀」，市場反應熱烈，這次再度在七期推出頂級大樓豪宅，備受市場矚目。寶璽「睿觀」1,100坪基地規劃興建地下三層、地上20層大樓建築，戶數僅64戶，坪數在100坪至200坪之間，每坪單價28萬至33萬元，主力總價在3,000萬至4,000萬元間，主要鎖定企業主、台商等頂級客層。 為與國際頂級名流並立世界極致品味的巔峰，業者特別禮聘重量級的「日建設計」，一手包辦個案的設計與規劃，並引進最先進日本「OILES」制震壁，標榜要為中部人打造超越國家耐震標準的世紀典藏豪宅。「日建設計」業績遍佈全球40多個國家，作品超過1.5萬件，包括舉世聞名的日本東京鐵塔、東京巨蛋球場、歷經日本大地震仍屹立不搖的關西機場、度假勝地Johor Bahru凱悅大酒店、享譽全球的藝術殿堂開羅歌劇院、挑戰極限的填海造鎮大阪臨空城市等膾炙人口的世界地標。 業者表示，「OILES」制震壁主要裝置在樑與樓板之間，並在鋼板中加入高分子聚合物，一般建物在地震來襲時，建築物大幅搖晃，結構容易受損，「制震建築」對地震有消減機制，可以降低傳導至結構體的地震能量，並抑止高層建築上部結構與地表產生相對速度及位移，耐震級數可達七級，讓住戶生命財產獲得最高保障。 價位分析 台中七期新市政特區，向來是高總價的頂級別墅與大樓豪宅集中區，房價相對抗跌，尤其在中科園區、高鐵通車等效應激勵下，今年以來房價持續回升。此區新推個案中，「天璽Ⅱ」每坪單價約18萬至20萬元，寶輝「花園廣場」與龍寶「文化臻邸」，每坪也都在25萬元上下，聯聚「仁愛大廈」22萬至28萬元，寶璽「睿觀」價位更上一層樓，極具市場指標性。 中市豪宅建案 主打第五屋 北台灣豪宅市場退燒，但台中高總價住宅市場戰火，才剛開始點火加溫。台中市「第五屋」換屋需求增加，已有建商鎖定企業老闆推出每戶3,500萬元的透天別墅，總價足足比區域行情高出兩成五。所謂「第五屋」客層，泛指換屋次數已高達五次，買房子不只是小換大、舊換新，與傳統置產保值、居住的觀念完全不同。這個購屋族群因業務或生意需要，經常在世界各國飛來飛去，房子一年住不到幾個月，購屋考量重點不是「使用率」或「投資成本效益」，而是以收藏、品味的心情買房子，所以會花3,000多萬元，買一棟不是很常用的房子。業者指出，今年台中市住宅推案結構丕變，去年首購與換屋產品，比例約30%、70%，今年卻轉變為50%、50%，粗估今年全年換屋產品推案量約有500至600億元，比去年增加三成。以往台中市的住宅產品跟台北市相比，一向高貴不貴，品質與規劃都是全台灣房市第一名，去年因土地價格尚未飆高，台中市的住宅產品90%都是透天別墅。但是這一年來原物料、土地與房價紛紛上漲之後，不但豪宅房價已飆至每坪20至22萬元，產品規劃也以住宅大樓占比最高，而且產品定位和訴求，由第二屋延伸到第五屋，區隔明顯。 台中最頂級的換屋市場，主打「第五屋」產品，一家建商推出每棟3,500萬元、建坪150坪的頂級透天別墅，比區域行情2,800 萬元貴25%，但還是有客戶購買。訂購3,500萬元別的六位客戶中，清一色都是已經擁有數棟房子以上的企業家，其中不乏在中科設廠的企業主，還有從事化妝品生意的女老闆。台中房市進入門檻低，大小建商間競爭非常激烈，產品汰換率很高，只有從規劃設計上創新突破，才能跳脫市場窠臼，而非一昧堆砌高價建材、設備。尤其，台中的豪宅客戶口味已經進階到購買一種「全新的生活體驗」，建商必須提供不同的生活情趣空間，才能獲得認同，例如在別墅頂樓設置無邊鏡面浴缸，一邊泡澡一邊看公園風景，享受「涵碧樓式」的度假風味。只有取代性低，建商才不致陷入價格戰，堅守高價位。 新市政中心新案單價38萬, 台中新市政中心近1年來預售個案陸續推出，房價也屢創新高，從去年平均13~15萬元，到目前預售新案開價已達28~30萬元，追平歷史高價記錄，即將推出的新案，更將上看38萬元天價。 頂級地段 7期新市政中心，從去年以來個案價位持續創新高，去年中推出的「元亨利貞」、「A與A+」等案，當時預售單價分別在15~16萬元左右，兩案均3個月內銷售一空，雖然都仍在施工中，但「元亨利貞」有部分客戶已經開始轉手，最近的開價都在18~20萬元。 新市政中心房價最大的特色，就是成屋與新成屋幾乎同步，價差很小，成屋因為具有「立即可住」的優勢，目前開價都比照新成屋，有別於台中市其他區段。 新屋成屋同步上漲 至於成屋、新成屋與預售屋的價差，也僅有1成左右，整體價位呈現穩定成長狀態。 「龍寶文化臻邸」總戶數僅20戶，也在短時間內售罄，當時售價已達每坪21~25萬元左右。龍寶建設董事長張麗莉表示，全面實施容積率後，台中市帶有舊建照的土地愈來愈少，新建照的容積都沒有7期新市政中心高，物以稀為貴之下，新市政中心房價還有機會創新高。寶輝、總太及聯聚等建商，最近分別推出「寶輝花園廣場」、「總太觀鼎」、「聯聚東方大廈」、「聯聚仁愛大廈」，4案單價再往上推，達22~26萬元左右。 建商搶推案拉高價 聯聚兩案最高單價為28萬元，「總太觀鼎」頂層則開價30萬元，重新站上幾年前「聯聚和平大廈」所創的30萬元記錄，生產力建設規劃中新案則將開出每坪38萬元價位，將是台中新天價。 精銳帝尊8500萬元中部天價 德國建築風格 表彰身分地位, 7期重劃區是台中市頂級別墅的發源地兼集中地，中部地區別墅都以7期別墅為仿效對象，企業家也以「住在7期」為身分及地位表徵，因此建商推案愈來愈頂級、愈來愈貴。精銳建設專攻7期豪墅，新案「精銳帝尊」最高總價8500萬元，創下中部豪墅天價紀錄。 頂級豪墅 受到台商回台置產風潮影響，去年7期共推出超過170戶總價2000萬元以上的頂級別墅，各案價位不斷創新高紀錄，「精銳帝景」4500萬元、「鄉林帝堡」合併戶7800萬元，這次「精銳帝尊」再將價位推上8500萬元。頂樓配備SPA 「精銳帝尊」基地位於20米大業路、大觀路口，基地朝南，面對特教學校。大業路東向接文心路，文心路口是興建中的「倫敦城」購物中心。大業路西向則直達黎明新村，大業路、河南路口有黃昏市場，距惠來公園約5分鐘路程。700坪住1基地規劃12戶雙併及獨棟別墅，臨大業路有4戶臨路別墅，面寬7米，基地內為面寬6米，採地下室車庫，人車分道，每戶可停3~6部車。1樓客餐廚、2樓整層大主臥附更衣室、3及4樓雙房、頂樓並配SPA水療設施。大部分戶數總價都在4000萬元以上，是本案特色。 愈貴愈有人看 精銳建設特別助理鄭立培說：「7期別墅，愈貴愈有人看。」他認為，來7期買房子的人，通常都已有不錯的房子住，再買1戶頂級別墅，除了給家人更好的居住品質，也是表彰身分、地位及「住得起」的心理，因此產品外觀、內裝的氣勢與尊貴感格外重要。本案採德國式建築風格，是公司多次到德國考察的成果。 中聯地政士聯合事務所, 中聯不動產鑑定公司整理 2361-6347 台中 聯聚信義大廈 視野一流聯聚建設董事長江韋侖以「興建得以流傳百年的好房子」為終身職志，「信義大廈」是今年的代表作，每戶1.3億元天價，也創下中部豪宅市場的新高。聯聚「信義大廈」位於台中市七期重劃區，市政北五路、惠中一街、惠中二街交叉口，三面臨路，基地正對市政綠園道，新光三越百貨正後方，鄰近新市政中心及大都會歌劇院預定地，生活機能逐漸成熟，附近豪宅林立，業者以「千萬買宅，億萬買鄰」為主要訴求。在交通方面，本區位於高速公路中港交流道、未來捷運朝馬站與80米外環道（環中路）附近，惠中路可連接中港路與五權西路，串聯中港、南屯與中二高沙鹿交流道，交通便捷。以鞋盒貿易起家的聯聚建設董事長江韋侖，以豐富的國際建築視野，及重視細節的態度，融入建築每一環節，累積企業品牌知名度。魔羯座的他喜歡追求高難度理想，以「興建得以流傳百年的好房子」為終身職志。本案在公設部分，頂樓規劃有SKY LOUNGE，及台中最高的運動健身房，可360度環視台中景觀，一樓後院還有一座20米國際標準游泳池，除有夏日關島的氣氛，還可自池底直接透視地下一樓的室內籃球場，三樓有可容納100人以上的宴會廳及廚藝室，這些是目前中部豪宅個案中前所未見的。在閱覽室裡，除珍貴的典藏書籍外，還有清康熙皇帝御賜王雲錦狀元郎的匾額「碩德扶朝」，增添圖書館藝術價值。安全管理方面，在四周迴廊產生的屏障設計，及嚴密監視器護衛外，還有24小時特勤人員維護。從軍中退役下來的維安特勤人員，具備跆拳道、空手道二段以上實力；保全人員的篩選也精選有實力者，未來不僅擔任大樓安全勤務，並可視需要出任住戶貼身保鏢。 聯聚「信義大廈」有大半是衝著聯聚建設的招牌而來，甚至有人一口氣買下三戶，總價超過4億元。建築規劃聯聚「信義大廈」正對市政中心專用區90米綠園道，基地坐南朝北，三面臨路，在規劃上承襲聯聚一貫的新古典風格，外觀獨立廊柱急轉角塔樓，石造酒瓶欄杆及浮雕外，並採用圓頂式建築規劃，充分感受環場視野。基地面積970坪，業者規劃地上29層、地下三層，一層一戶每戶353.68坪，大廳挑高10米，每戶樓層挑高達3.6米，每坪單價36.8萬至39.8萬元，總價超過1.38億元，總樓層高達120米等，也是台中豪宅的新高標準。建物窗戶也有專業巧思，為提高住戶隱私與舒適度，全棟窗戶結構採日本原裝進口YKK，搭配20釐米氣密窗，加上Low-E複層玻璃，是高級住宅2.5倍的厚度。中空樓板厚達25公分，能有效解決戶外噪音問題，全棟並採SRC新日鐵制震結構，還在廁所浴室管道的特殊工程上，規劃空氣導流管線設計，讓排水管線暢通，無噪音、無異味。新市政特區豪宅林立，自成一格，聯聚建設自推出聯聚「和平大廈」，順勢將區域房價帶上每坪25萬元後，最近將完工的聯聚「公園大廈」、龍寶「文化臻邸」、寶輝「花園廣場」等，每坪單價也在25萬至30萬元間。聯聚「信義大廈」首度將每坪單價拉抬到39.8萬元，毛坯屋每戶總價突破1.3億元，創下近年台中豪宅大樓新高，與台北市仁愛路上的每戶1.5億元的「宏盛帝寶」遙相呼應，同具市場指標意義。 聯聚公園大廈, 名人入住豪宅社區所帶動的住戶水準，是支撐房價不墜的重要因素。台中政治人物較愛選擇社區型豪宅，有趣的是，前後任總統李登輝、陳水扁總統公子陳致中，不約而同都看上新市政中心的優質地段，在綠園道附近購置豪宅。 前總統李登輝女兒李安娜住在「天璽1期」；而陳水扁總統公子陳致中岳父家住「國際音樂廳」，據傳聞陳致中也買下1戶「聯聚公園大廈」，3個社區相距不過數百公尺。此外，歷任台中市長居所也都成為房價抗跌指標，現任市長胡志強住「龍邦國寶」，前彰化縣長翁金珠所購置的「聯聚和平大廈」，前任台中市長張溫鷹雖已脫手、但過去住過的「月光流域」，甚至更早期的林柏榕住過的「新家鑫」，張子源和前任議長林仁德住過的「海德堡」，都成為該區房價的指標。較早期豪宅也有不少商界聞人入住，其中又以「磐石」最具知名度，由數十家上市櫃公司企業主組成的中台灣知名的產經社團「磐石會」，包括國聯光電前董事長黃國欣、鼎大科技董事長陳漢清等成員，及藝人徐華鳳，都是「磐石」的住戶。此外，和成董事長邱立堅購買別墅型建築「鄉林雲崗」，黃義交、何麗玲曾同進同出的「歐薇花園」等，都是台中早期頗負盛名的豪宅。 桃竹中南部豪宅大樓個案 區域豪宅 地址 坪數 單價(萬) ---------------------------------------------------------- 遠東世界花園廣場 桃園南崁 80~110 14~16 中悅四季 桃園南崁 90~140 14~16 綠色奇蹟 新竹竹北市 70~100 13~15 月光流域 台中市經國園道 82~125 21~23 龍寶人本臻邸 台中市經國園道 115~125 19~23 安蘭居 台中市經國園道 92~98 19~24 長安美術官邸 台中市美術館園道 70~150 22~25 金典 台南市五妃街 80~120 19~21 豪門世家大樓 台南市東安路、凱旋路口 60~110 13~16 御海 高雄市三多路、成功路 130 17~21 百利海洋帝國 高雄市成功路、四維四路 60~110 15~17 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:24:26 |
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台灣豪宅市場演變調查 細數台灣房地產發展的歷史，發現台灣房市中豪宅產品的出現，始自民國七O初期，至八O年代台北市曾經出現所謂的「十大名宅」，主因是有不少政商要員及演藝紅星居住在當時的這些高級住宅中，有較嚴密的管理及隱密的生活，因而受到一般百姓所羨慕，以致於稍有能力者乃紛紛效尤或希望與之為鄰，而使得這些名宅的價格更加水漲船高。 即使碰上經濟不景氣，此類名宅的價格也有較佳的抗跌性，此後竟為各大建商所相模傲，競相以吸引政商名流進駐或藉由名人代言，乃逐漸塑造出豪宅產品的市場，此為台北市豪宅市場的濫觴。 在六O年代之前，台北市的高級豪華住宅區，僅有陽明山及早期的天母地區，由於有較多的外國人，特別是美國人(美軍)居住，所以當時僅知有陽明山別墅與天母高級住宅區而已。出了台北市以外的台灣地區，基本上並無所謂的高級住宅，更遑論豪宅或名人住宅了。從調查瞭解，台北市豪宅區位已從陽明山天母地區位移至信義計劃區。 第一個在台北市以外首推豪宅產品者，首推民國86至87年間在南崁地區推出的「中悅麗池」乙案，以每坪16萬元的價位推案，在當時並未引起太大的回響，主因在於並非屬於創區域天價的產品，但由於是以豪宅作為訴求，炒熱了桃園豪宅市場的風潮，多少也帶動了「北客南遷」的購屋潮，進而使桃園都會區的房市逐漸被全台民眾所重視。 全台豪宅市場前後兩波漲幅的比較發現，在台北市起漲點比較方面漲幅達到三成以上，目前與前波低點間漲幅更高達75%；桃園在起漲點上僅有7%左右小幅上漲、但與前波低點比較，目前漲幅也超過五成以上；新竹由於主要以竹北新興都市計劃地區為主的推案，也在最近幾年才有號稱豪宅的產品市場，雖無明顯的起漲點可供比較，但大致上也有三成至五成的漲幅；台中則因為自九二一大地震後，大樓房價一厥不振，所以大樓豪宅在起漲點比較上仍有一成左右的跌幅，但在豪華大別墅的豪宅市場，則目前更較九二一前有高達五成至七成的漲幅；至於台南及高雄，由於受到調查資料有限的影響，且因為過去餘屋量過大，因此目前豪宅售價總體來說仍有一成左右的下跌幅度。 台中地區的房市較台灣個地區在價格變化上有相當大的差異，在八O年代初期以前，台中市積極推動市地重劃，房價年年高升，及至86∼88年之間，台中市的住宅大樓價格，曾經一度到達每坪17∼18萬之間。但88年921大地震之後，大樓價格明顯下滑到12∼14萬/坪之間，民眾購屋時寧捨大樓而就透天別墅，乃型成目前七期重劃區的透天別墅型的豪宅市場。北區房屋首席總經理彭培業強調，從921之後到現在，高級住宅大樓的房價上漲大約5∼7成，目前已從谷底的每坪12至14萬元，上漲到18至38萬元之間(價差相當大)，但仍以總價市場的別墅型住宅為豪宅市場主力，總價帶自921後的每戶900多萬元，已推至大坪數的2,000∼3,000萬元/戶的水準，漲幅看起來相當大，事實上是地價相對便宜及建築面積已經較88年之前大為增加所致，此為台中以南地區，以至高雄市地區豪宅市場的特色，主要以大型別墅區、大面積庭院、大棟距的別墅豪宅為主。 台中豪宅 綠園景致清幽 在新豪宅不斷冒出頭的競爭下，「月光流域」人氣依舊不墜，著實不易。 台中市房地產業界，從未評選過「十大名宅」、「十大豪宅」。不過，根據市場看法尋求交集，得到一分「豪宅參考名單」，提供讀者品賞。 聯聚和平大廈──位於新市政中心區，每戶有一部電梯與安全梯，且有四個停車位，多項頂級公設，每層樓高三米六，推案當時，台中只有聯聚和平大廈做得到。聯聚總經理江韋侖將聯聚和平定位為「台灣最美的房子」，許多節目到台中拍片時，最喜歡到聯聚和平取景。另還有一逸聞，胡志強爭取古根漢美術館來台中設館時，古根漢美術館基金會執行長湯瑪斯每次來台中，胡志強都親自接待他到聯聚和平大廈，爭取湯瑪斯留下好印象。 理性與感性──緊鄰新市政中心、國家音樂廳與新光三越百貨，生活機能完善，與附近的國雄國家音樂廳、天璽Ⅰ期都吸引不少醫師、律師、中小企業高階主管進住。 長安美術觀邸、大塊文章──位於人文氣息濃厚的國立台灣美術館區，周遭環境清幽，擁有台中市絕美的綠園道，各國風情的高級餐廳近在咫尺，宛如台北市的天母地區深受建築界及消費者推崇，是許多大學教授、台商、中科及竹科科技界、中小企業主及醫師的最愛。 紅寶石、龍邦國寶──位在科博館前綠園道旁，是當地豪宅的前後期代表，周圍公共設施完善，五星級飯店、百貨公司、精品店環繞，剛開幕的LV旗艦店就位於五分鐘不到的步程內。 月光流域──位於市民廣場適，周邊廣場綠地比高，前有市民廣場，後接公益路綠園道直通美術館，超高樓層展望極佳，又位處全國商圈的中心點，雖然台中豪宅不斷冒出頭來，月光流域名氣維持不墜，相當不易。 龍寶人本臻邸──位在科博館與美術館間綠園道上，坐擁號稱全國最佳的都市綠帶，建材與格局規畫非常講究，住戶轉售率非常低。 市政中心 有磁吸效應 台中市豪宅往七期新市政中心群聚的現象愈來愈明顯，「在市政中心旁擁有豪宅，已是必要的身分地位表徵。」 新市政中心旁豪宅市場，近來異常活絡，以聯聚建設近期推出的「聯聚信義」大廈為例，主力坪數353.68坪，每坪單價36.8到39.8萬元，每戶總價從1億3000萬元起跳，預計98年7月交屋，現在已售出七成，有人一買就是三戶，而且現金一次繳清。 聯聚建設協理曾嘉輝指出，台中市豪宅市場客群，喜歡住在環境成熟的地區，現階段台中公認的地段就是七期，尤其是新市政中心附近，因此以前住在經國園道、科博館一帶的豪宅主人，紛紛到新市政中心旁覓新居。 台中豪宅市場以往的主力客群以醫師、律師、高級公務員及企業主為主，現在則靠台商和跨國傳統產業企業主支撐，聯聚建設總經理江韋侖認為，中科高階經理人，將是下一波豪宅市場主力客群，七期仍會是他們的最愛。 高雄豪宅 高雄市這些年來發展迅速，業界挑出的十大豪宅各有特色。 馨馥華──全台第20高樓，每一樓層都是大坪數規畫，視野極佳，尤其面向中山、民生路口高樓層，擁有180度視角的圓弧型陽台，可遠眺高雄港景。馨馥華大樓採飯店式管理，並且更進一步實施雙哨制，即一樓大廳和二樓都設有管理服務人員，兼具安全功能及服務品質。據悉，馨馥華住戶中，單是醫生就占不小比例，其他如立法委員羅志明也是住戶，前行政院長謝長廷以家人名義購買一戶。 百立皇冠──位於文化中心文教區，近青年路林蔭大道，大樓內公共休閒設施齊全，如三溫暖、健身房、宴會廳等都有，每戶都是大坪數，住戶素質整齊，加上管理嚴謹，雖然已經完工八年，整棟大樓仍呈現高度質感。 百立海洋帝國──緊鄰高雄港區，是高雄市親水住宅大樓中，視野景觀最好的個案，站在海洋帝國前棟高樓層陽台上，可以清晰眺望高雄港第一港口一直延伸到出海口的美麗景致。前總統府秘書長陳哲男、前高雄市代理市長陳其邁父子，都是百立海洋的住戶。 御海──機能型豪宅，使用建材佳，全棟僅42戶，環境單純，加上管理完善，頗受行事低調的企業家青睞。御海的位置鄰近高雄港15號碼頭，高樓層前陽台視野遼闊，水岸美景盡在眼前。 聖田四維──機能型豪宅，位於四維路林蔭大道旁，又在市中心區，位置條件極優；四維路另側的「生日公園」去年完工後，又為其生活機能加分。值得一提的是，當初建商基於安全考量，特別將聖田四維每戶的主臥浴室門，設計為防爆門，發生意外時，浴室空間可以當做暫時避難場所。 夢萊茵──位於高雄市最美麗浪漫的愛河畔，前棟視野極佳，由高樓層陽台可全覽愛河、仁愛公園、壽山等景觀。夢萊茵採飯店式管理，車道為進出分離設計，有助提升住家生活品質。名人住戶有前高雄市長吳敦義，還有多位國立大學校長、教授。 登峰──SRC鋼骨大樓，位處文化中心生活圈，五福國際觀光大道旁，生活機能強；高樓層有四戶大坪數樓中樓，視野極佳；大樓採飯店式管理，中庭景觀及接待大廳的設計都不失氣派，具有質感。住戶中許多是醫師、企業主，以及大學校長、教授。 太子文化──全新大樓，為文化中心附近少有的新個案，推案預售時即備受矚目，是近年少見的預售成功個案，完工時全部銷售一空。太子文化屬社區型豪宅，使用建材佳，內部公共設施齊全，緊鄰高雄師範大學、師大附中，內外條件都可圈可點。 百立首府帝國──靠近高雄市政府、民權路林蔭大道，及四維國小明星學區，戶數單純，建材佳，高樓層視野景觀好。 聖田民生──位於前金文教區，大門前就是高雄市最漂亮的民生路林蔭大道及前金國小，與愛河僅兩個街廓距離。 高雄豪宅分析 高雄市的豪宅多半具備幾個條件，包括位處精華地段、建築物本身需氣派（如鋼骨建築）或是超高大樓、大坪數（100坪以上）、景觀視野佳（如面海）、頂級裝潢及名人進駐。 高雄市豪宅的市場較屬於金字塔頂端，買方及賣方的客源大多屬於低調不想曝光的潛在型客戶，大樓型的豪宅大多屬於機能型及社區型兩種，機能型戶數少，進出隱密，沒有太多的公共設施，如御海、聖田四維；社區型的豪宅公設完善，有泳池、三溫暖、電影院、宴會廳、橋牌或麻將室，如馨馥華、百立皇冠、百立海洋等。 近年高雄市的豪宅有逐漸從南高雄移往北高雄的趨勢，如美術館的鼎宇「美術館」及皇苑的「人文臻藏」，都可稱得上是北高雄豪宅的代表。 鼎宇「美術館」是美術館園區最早推出的住宅大樓個案，由於正對美術館，一推出就吸引許多政商名流、大學教授進駐。這裡的優質綠意、無汙染的生活空間，是最大特色。「人文臻藏」是皇苑建設轉型成功的作品，在建築物中融入人文的藝術氣息，獲得業界肯定，以及消費者支持。 除了台北市以外，台灣其他縣市地區基本上並無明確的豪宅波段，若自「中悅麗池」乙案算起，外縣市地區大約也算是有兩波的豪宅推案風，其期間大約是起自86年至90年期間為一波、93年第三季豪宅起漲迄今為第二波，所以第二波豪宅仍屬方興未艾之期，後勢仍有高點突破可期之機。 全台豪宅超級比一比 近年來台灣房市興起一陣豪宅風，高級住宅大樓或是頂級別墅等比比皆是，但從來沒有人對於「豪宅」的內涵給予明確的定義，業者認為，豪宅最起碼的要求，應有「地建坪及使用面積寬大」、「公共空間舒適設施完善優良」及「保安系統嚴密安全」等條件，再配合其他的設施，才能稱得上豪宅。 豪宅產品的出現大抵是前一次房市高點時，由於市場上大量推案，造成同質性產品競爭，為了區隔市場所出現的新產品，延續以前台北市所謂的「十大名宅」，所推出高級地段的高價產品。一開始的市場區隔相當明確，市場上開始大量出現。而豪宅產品的高價，表彰居住者的身份地位，因而高收入族群、政商名流等開始大量購買。豪宅產品一開始於台北市出現之後，隨著市場景氣的上揚，外縣市建商開始也跟著推出，但也可以由價格的變動，豪宅產品是由台北市慢慢往南部漸次出現。 豪宅產品的價格由民國86年開始起漲，民國88年漲到波段高點，台北市出現每坪單價45∼50萬元的產品之後，桃園地區也開始出現第一個豪宅產品「麗池」，而此時中南部尚未形成風潮。不同區域也出現區域內的高價產品。但是北區房屋首席總經理彭培業進一步指出，民國89、90年時，房市滑到谷底，買氣不振，豪宅價格也跟著下滑，惟下滑的幅度有限。直到92年的SARS疫情結束之後，房市買氣一舉噴出，豪宅產品才慢慢隨著買氣的復甦，而重新在市場上出現。 這一波豪宅產品的漲幅，隨著買氣的高漲，經濟學人的調查，台灣房市漲幅僅有2.1%，顯然落後世界各國的漲幅，而下半年的經濟景氣又逐漸看好，加上國際油價的飆漲，國內房市漲幅可期。而未來的高鐵車站特定區假以時日應可成為另一波豪宅的集中地區。 到底什麼樣的水準才能稱得上豪宅？市場上並沒有定論，但至少有一項是確定的，那就是房價要高，但僅只是房價高，就能稱得上是豪宅嗎？抑或是配合其他的設施或是條件才夠格稱為豪宅。 如果以價格作為分類，則除了台北市以外，就沒有所謂的豪宅。桃園地區有相當多的住宅產品，品質不輸台北市的豪宅，只因為位於桃園縣，價格與台北市相差一大截，若僅以價格來分類失之偏頗。在美國，所謂的豪宅指的是擁有超大的莊院佔地至少一公頃，進入大門之後是一大片的歐式花園，中間道路直通建築物，繞過噴水池圓環之後將車停在歐式建築的門前，建築物富麗堂皇，裡面的設施華貴典雅，居住在裡面讓人心情愉悅，能提供這種生活享受的，才稱得上是豪宅。但台灣地狹人稠，地價高𩃥，不太可能擁有這麼豪華的建築，但由這種概念可以衍生出真正符合豪宅水準的產品。 所謂「豪宅」，首要條件即是「地、建坪及使用面積寬大」，擁有舒適的居住空間，強調其面積夠大，侷促的空間規劃無法提供足夠舒適的生活空間。其次有規劃完善的公共設施空間，提供「在家休閒」的生活享受，公共設施起碼會有游泳池、健身房、三溫暖、以及近來相當流行的SPA等設施，而且是由專業的團隊來負責後續的經營管理，強調其水準媲美專業的健身機構或是五星級飯店的水準，而相對其公設比就可能相當高。第三個則就是提供嚴密的保安系統，可以確保住戶的居家及人身安全，因此保全人員的遴選以及訓練，均是管理部門相當重要的工作，而大樓本身的防火、防災功能，也是重要的條件。這三點，我們大膽地定義為「豪宅的必要條件」，缺一則稱不上是豪宅了。但光有這三項條件仍然達不到豪宅的充份條件。 以上三點所強調的，僅是豪宅的入門標準，其他如鄰近的景觀也要有相當水準，如果從陽台或窗戶看出去是一片的違章建築，或是老舊低矮的房舍，而聯外的道路彎曲狹小，那就視覺景觀或安全的角度來看，已經大打折扣。另外建材的要求也要夠高級，施工品質必須要好，建材配備的質感也要夠水準，才能襯托出高級豪宅的高標準，高級建材己經是豪宅的基本要求。北區房屋首席總經理彭培業表示，以附表所列的豪宅條件，己經使得豪宅的價格遠較區域行情價格高出一大截，因而總價高雖不是絕對的要求，但是價格較鄰近一般住宅產品為高則是確定的，也可稱得上是豪宅的一項條件，但並不是必要條件，否則豪宅產品只能在特定區域找到。 也就是說，本文所列的十點豪宅條件，至少要達成六項條件以上，且其中至少要同時擁有前三項必要條件，才夠資格稱之為豪宅，而非市面上動輒以豪宅為訴求，其實只不過是平價住宅高級化，仍然只是高級住宅而已。所以，豪宅產品在近年來已成市場矚目焦點之一，除了引領市場房價上漲之外，其實豪宅產品軟、硬體設備的要求，也促使建商對於產品的品質要求日益提高，最後還是購屋民眾受益。而透過對「豪宅」的最基本要求所描繪出來的輪廓，則可以客觀的了解所謂「豪宅」的內涵，讓市場的訊息更為明確。 豪宅價格調查表 時間 台北市 桃園 新竹 台中 台南 高雄 前一波 起漲 86年起漲 45∼50 15∼16 11∼15 17∼18 高點 88年高點 45∼50 16∼18 16∼20 低點 89、90年谷底 40∼45 13∼15 12∼15 12∼14 16∼18 22∼23 本波起漲93年Q3 60∼70 16∼18 11∼14 14∼15 17∼19 目前94年Q3∼Q4 60∼70 18∼20 14∼18 18∼38 14∼16 18∼20 一王、二后、三星 豪宅部落成形 觀察北市豪宅群聚狀況，可歸納「一王、二后、三星」三大聚落地區，信義聯勤就是位於有「一王」之稱的大安區。 台北市大安區，擁有仁愛、敦化兩條最美麗的林蔭大道貫穿其間，豪宅群聚歷40年而不衰，位於敦南大道兩旁，最早出現台灣首批的豪宅，例如擁有坐北朝南絕佳風水的仁愛路四段北側，天廈、陛廈、鳳翔等名宅林立，坐擁萬坪大安森林公園綠意的幕府16、安峰等豪宅，加上，新完工宏盛帝寶、潤泰敦仁、敦凰等動工中的豪宅，是全台豪宅的大本營。 「二后」，包括天母、陽明山兩地。天母向來是外籍權貴集中地，中山北路七段一帶的天母星鑽、天母奇蹟可說是該區早期豪宅的代表，目前正在預售興建的仰哲，首度將天母地區的單價推到70萬元以上。至於陽明山豪宅，以別墅為主，有錢不見得買得到每戶幾乎以億元起跳的山景豪宅。 豪宅的「三星」，分別是：信義信畫區、大直及內湖。 擁有全球第一高樓101大樓、市政中心及世貿中心，還有華納影城、新光三越百貨等大型購物商場聚集的信義計畫區，吸引許多科技新貴進駐，松仁、松德、松智、松勤等路段，數十棟知名豪宅林立，可說是北市豪宅密度最高的區域。 同樣大受高科技大老青睞的大直重畫區的一棟棟水岸豪宅林立，代表性的水岸豪宅，計有帝景水花園輕井澤等，每坪身價在6字頭以上。至於豪宅最後一顆星的內湖，跟大直、天母一樣擁有好山好水的天然景致，尤其在南港經貿園區及內湖科技園區的加持下，內湖陸續吸引不少園區內的高階主管入住，大賣場林立和德安百貨商圈發展成熟,，加上大湖公園、碧湖公園等休閒規畫，讓內湖成為一個十分優質的生活區域。 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:23:42 |
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台北市最新豪宅訊息 : 宏盛帝寶，帝寶豪宅面積皆百坪起跳，空間規劃可分私領域與公共空間。 260坪：C棟20樓格局規劃：4套房3廳5衛1佣人房裝潢費用：約4000萬元 210坪：F棟4樓格局規劃：4套房3廳5衛1佣人房裝潢費用：約2500萬元 133坪：C棟4樓格局規劃：3套房2廳4衛1佣人房裝潢費用：約2000萬元 宏盛帝寶基本資料 開價：每坪110~130萬元 戶數：168戶 坪數：116~260坪 樓層：地上18~28樓、地下4樓 類型：大樓 公設比：29% 停車位：坡道平面式280~390萬元方位：坐北朝南 國安會秘書長邱義仁，轉進敦南商圈，買下名宅「仁愛敦南」內一間房子。房子總價只有3000多萬元，還貸款2000萬元，但扯到敦南，總讓人無限遐想。對一般民眾來說，這是一條夢中之路。因為，想住在這裡，除了中樂透，就是做夢。這條路，現在幾可說是豪宅的代名詞。房仲業通常把總價3000萬元以上的房子，列為豪宅，依此定義，想在這條路上，找出不是豪宅的房子，還真困難。走在這條路上，舉目所及庭院深深，名宅雲集。3000萬元以上的房子比比皆是，上億元的豪宅，也隨處可見。能住這裡的人，非富即貴。升斗小民抬頭遠觀可以，想住進去，可難得很哪！ 敦化南路上豪宅，大致可分為四種行情。新推案屢創新高，單價直逼百萬元；新成屋單坪則從80萬元起跳；一線豪宅，單價約在55~60萬元，二線豪宅每坪也在50萬元上下。 在新推案方面，位於仁愛、敦化南路圓環附近、現正開挖地基的「潤泰敦仁」，推出時的單價，每坪就高達90萬元。這棟名宅主力坪數為100坪和130坪兩種，加上停車位，一間房子至少都上億元。潤泰敦仁推出時間正好在中共通過反分裂法後，頗具有測試富人反應的意味。而結果顯示，人稱鑽石之地的敦化南路，確有如此行情，短短時間，該案即完銷動工。潤泰敦仁可說是敦南名宅新一波行情的拓荒者。稍後同樣位於仁愛圓環旁，由昇陽建設推出的「昇陽敦凰」，開價就直接跳到一坪100萬，高樓層甚至開到一坪104萬元。 昇陽敦凰為13層樓建築，一層一戶，每戶坪數達250坪，以開價計算，加上車位，每戶約在三億元左右，實際成交價每戶也都在二億多，單價約在90萬元左右。 新成屋部分，靠近敦化南路遠企商圈、屋齡約兩年的「敦峰」，新近成交價每坪約80萬元。 敦峰是14樓鋼骨建築，雖是雙併產品，沒有一層一戶的氣派，但每間房子坪數也多達103坪，加上每房隨附的5個車位，總價也在一億元以上。 附近另有一棟由國美建設興建的「國家藝術館」，已近交屋。這棟大樓一樣是14樓雙併產品，但坪數較小，約64坪。不過，比起敦峰，單價高一些，目前行情每坪約85萬元，加上停車位，一戶總價約在6000萬元上下。 敦南一線豪宅，數量不少。沿著仁愛圓環一路往信義路方向，14樓高，由國泰建設興建的敦化雙星，首先映入眼廉。這棟房子屋齡約22年，有兩棟，都是一層4戶，每坪單價55~60萬元。 敦化雙星旁另有一棟「同發天麟」，一樣是4併格局，14樓高，屋齡18年，單價也在55萬元上下。 「同發天麟」的對面，是國泰霖園，一到六樓屬國泰建設，樓上則為雙併住宅，每戶都90多坪，二年前，房價還低迷時，成交價就已55萬元，二年來沒有屋主釋出，預估現在行情也在55~60萬元間，總價約從5000萬元起跳。 附近另有一棟「金蘭」，交易較熱絡，一年約有三、四戶釋出市場，「金蘭」共有三棟，面對敦化南路的一棟，單價一樣是55~60萬元間。 敦化南路上，信義路到基隆路區段的一線豪宅，最出名的，就屬新鑽、舊鑽兩棟大樓。新鑽為24樓建築，為四併格局，每戶82坪，約90戶，目前每坪單價55~60萬元，總價約在5~6000萬元間。舊鑽屋齡22年左右，22樓高，亦為一層4戶，有75和77坪兩種，單價在50萬元/坪左右，總價在4000萬元上下。 二線豪宅 價位約45萬／坪 除了一線豪宅，敦化南路上其他大樓，均是二線豪宅，價位多在45萬/坪上下，不過，由於坪數大，總價可也不低。 像位於仁愛、信義路間的蘭沁，面對敦化南路的住宅，單價45萬元，坪數86坪左右，加上停車位，總價4000萬元上下。 在敦化南路二段上的東帝士龍門，22樓高，四併住宅，每戶坪數64坪，單價50萬元，也得3200萬元才能買得到。附近的敦南富邑，分為前後棟，面對敦化南路的前棟，去年成交價每坪45萬元左右，目前來到50多萬，四併單戶60多坪的房子，也得3000多萬元。 2006/03/11 中聯地政士聯合事務所, 中聯不動產鑑定公司整理 2361-6347敦化南路住宅動輒四、五千萬元，一般民眾望屋興嘆，但有錢人可是搶著要。專做豪宅仲介的永慶房屋安和直營店長莊煜東說，這一帶就怕沒房子，有房宅釋出，二個月內就能順利轉手。 他說，接手的，仍以大安區民眾居多。通常是住在大安區其他地區的人，會接手敦化南路上價位在三、四千萬元的二線豪宅，而原本住在二線豪宅的則會換到總價五、六千萬，甚至上億的一線豪宅。敦南一線豪宅的接手者，大約五到六成，都是敦南二線豪宅屋主。敦南一線豪宅釋出量很少，很多大樓二、三年才有一戶出售，這是為何當地豪宅價格年年上漲的主因。很多人以為買豪宅的人，錢多多，浪漫享受一定重於實際考量，但，事實不然。莊煜東表示，有錢人購買豪宅，其實精打細算，除了考量個別需求，也會顧及日後脫手容易與否。像願意花下鉅資，購買敦南一線豪宅的富人，就多是看好敦南地段未來增值潛力，畢竟這路段房子幾已建滿，而想擠進此區的新貴，仍有一大堆，未來行情可期。這些富人選房子和一般民眾也不太一樣，一般民眾買房，交通和生活機能是一大考量，但敦南豪宅購屋者，卻會把焦點放在「這房子有無類似產品。」愈稀有的，富人愈中意，因為房子若無可替代，想脫手更容易。 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:23:15 |
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北市名宅客源 上億元的豪宅市場買氣卻不斷。國內豪宅史上，總價最高、戶數最少，位於北市仁愛路圓環旁的「昇陽敦凰」，12戶，每戶2、3億元；總戶數168戶的億元屋大本營的「帝寶」、信義計畫區科技大老群居的「信義富邦」的身價持續回升，穩穩站上8字頭。國內豪宅市場正進入第三代大改款，目前正從迎合電子新貴的科技、數位設計風的二代豪宅，重返復古、經典的人文豪宅風格，連帶的，讓知名豪宅排名重新進行洗牌。70年代的第一代豪宅，集中在陽明山、大安區敦化南北路一帶，80年代興起的第二代豪宅，主要分布在信義計畫區、大直重劃區兩地，進入到現在90年代第三代豪宅，又重返大安區，集中在仁愛路、敦化南路一帶。北市仁愛路、建國南路交口的「帝寶」，目前落成完工，買氣回升，集國外豪宅多種奢華公設之大成，保住第一豪宅的地位。超大坪數規畫、超高總價、無可取代的地點優勢，是入選為十大豪宅的三大主因。 知名度也是另一個最重要的因素。入選的十大豪宅都有名人入住，「名人為鄰」增加頂級豪宅的尊貴性。 新十大豪宅中住著最多名人的應屬區區40戶的「信義富邦」，包括富邦集團蔡明忠、聯電曹興誠、廣達林百里、鴻海郭台銘、台灣高鐵殷琪、震旦行陳永泰等。「信義之星」，住有歌手張惠妹、克緹國際陳武剛、特力屋何湯雄等都是重量級住戶。大都市建設的「御之苑」住著王文洋、趙藤雄；「贊泰花園廣場」有柴智屏、黃大洲、錢復；「維也納藝術廣場」有聯電副董宣明智。 和鑫光電的負責人，就買下敦化南路新鑽大樓，賣方是作貿易的傳統產業老闆，成交價是每坪51萬元，行情維持去年的水準，未見下挫。 聯強國際負責人苗豐強的弟弟苗豐盛以每坪43萬元的價格，買下安和路「東帝士花園廣場」。興櫃電子股驊訊電子的老闆，最近路過僑福花園大廈，也決定買下年輕時代就十分嚮往、剛創業時夢寐以求的僑福，每坪成交行情約四十五萬元。此外，敦陽科技大股東最近也買下仁愛路陛廈名宅；某半導體鉅子也買了信義計劃區維也納花園廣場。房地產業者也指出，豪宅易主的原因，一方面反應台商紛紛「西進」、把住家「大換小」，造成住宅市場被排擠，另方面少數個案是基於「資金調度」的需求，才會割愛。例如，進口酒商JOHNIEWALKER台灣代理商，賣掉仁愛路「百吉」敦南「新鑽」的名宅。 湯臣集團董事長湯君年、徐楓夫婦，因湯臣集團的重心已「西進」上海，政商名流為鄰的名宅「一品大廈」正式脫手。購買力最強的電子新貴，買一戶2、3千萬元房子，在此時低利率時代，自備款只需6、7百萬元，銀行貸款1,500萬元，平均每月支付利息只需10萬元出頭，對於這一群企業新貴來說，買房子並不吃力，因此5,000萬元以內的名宅，交易並不如想像中的遲滯。 東帝士 : 43萬, 僑福 : 43萬, 鳳翔 : 48萬, 天廈 : 47萬, 陛廈: 46萬, 新鑽: 48萬, 百吉: 41萬, 贊泰: 48萬, 國王與我 : 40萬, 華納花園: 50萬, 敦峰 : 70萬, 信義富邦 : 61萬, 信義之星: 65萬, 維也納花園: 55萬, 現代之芸 : 55萬. 93年東區豪宅市場春燕飛, 帝寶、御之苑、信義之星熱賣，還有潤泰創新、台中龍寶建設、大直中泰等建商將推案；大直、天母則是豪宅新興市場。台北豪宅市場去年歷經短暫低迷後，今年開春再掀風雲；宏盛建設仁愛路「帝寶」預計明年初交屋，宏盛建設強調賣得很好，為反映建材與工資成本，房價醞釀調漲3-5％，代銷甲山林董指出，今年「帝寶」至少多賣出3成，信義計畫區「御之苑」再成交1戶，「信義之星」僅剩8戶，今年豪宅預售案包括潤泰創新進駐仁愛圓環、台中龍寶建設進駐仁愛116號、大直中泰等建商均將推出豪宅個案。 宏盛「帝寶」總銷量達240億元、總戶數168戶，宏盛建設強調，去年第3季末隨著景氣復甦，豪宅買氣再起，1.5億至2億元的大坪數單位最熱賣，截至目前為止，單筆成交戶數最高為3戶，部分高科技專業經理人皆以小家庭進駐，而為反映建材與工資成本調漲，預計此波房價將調漲3-5％，每坪漲2-3萬元，根據甲山林指出，目前成交價最高為每坪90萬元，據悉進駐豪宅客戶當中不乏百億俱樂部成員，其中，還有從信義計畫區搬遷客戶。宏盛建設認為台北豪宅市場仍大有空間，信義計畫區、仁愛路段與天母、大直等區域皆有開發空間，甲山林代銷指出，仁愛路除了「帝寶」外，永泰祥所開發的「御林園」銷售亦創佳績，仁愛116，由台中龍寶建設開發，預計每坪開出80萬元高價。 此外，潤泰創新於仁愛圓環即將推出的豪宅個案，黃永洪規劃。潤泰創新指出，信義計畫區豪宅市場恐受到台北101購物中心等購物人潮所影響，信義計畫區豪宅較適合年輕、金融人士進駐，唯信義計畫區最貴豪宅案「御之苑」，則隨著遠雄集團董事長趙藤雄年後遷入，買氣亦急起直追。 「帝寶」每坪單價80萬元以上，買一個單位至少要有上億元身價，到底有哪些人將進駐這樣的超級豪宅？宏盛建設透露，買主當中，有新聞人、文化人，也有金融界的人物，有個是傳統產業百元俱樂部的人，還有個住在信義區、年高德劭的董事長，也將進駐仁愛路上的帝寶。至於政界的人物，「也有，不過都不是很有名」。帝寶一共有六棟大樓，目前原料成本都上漲，鋼筋水泥都漲價，工資承攬價格也上漲5%，因此預計今年單價可能會再上漲3到5%，也就是一坪單價還會再上漲3、4萬。 台中市 : 台北市以外的豪宅市場，由於每坪單價遠低於台北豪宅，百坪以上大戶，總價約2、3千萬元，然而，中南部的豪宅大樓普遍有共同的特色，不是臨大型綠地就是臨河、臨海的絕佳景觀視野。 台中市十大名宅，包括胡志強官邸龍邦國寶、第一棟零店面住宅歐薇花園、經國園道旁月光流域、創中市房屋最高單價、最高總價的七期聯聚和平大廈、七期的天璽面對國家音樂廳、安蘭居、鄉林雲崗、磐石、七期重劃區理性與感性，以及美術館特區長安美術，全都列名在內。 惠來公園附近已成為七期重劃區內首富集中的特區，並以頂級透天別墅產品為主流，平均總價在1,700萬至3,000萬元上下。 目前，「大城首馥」每戶總價在1,980萬至2,460萬元間，附近的「寶輝敦峰」每戶2,780萬至3,500萬元；「精銳世紀溫莎」每戶在1,780萬至2,300萬元左右；「長慶華府」則在2,500萬至4,000萬元上下。。 打著把涵碧樓搬到自家來，鄉林「帝堡」，標榜從服務、喝的飲料、咖啡、杯盤全部都來自涵碧樓，6,000萬以上的大門戶，還有專屬的游泳池以及ＳＡＰ蒸氣室。 單戶總價高達5,800萬元的精銳建設「帝景」，是目前中台灣市場上第一高價產品。帝堡、帝景兩個個案接待中心就隔著市政路較勁。鄉林推7,000萬元別墅 :【 在中科效應、台商回流等利多支撐下。鄉林建設在七期重劃區內即將推出每戶總價7000萬元的超高價別墅，不但價格刷新市場紀錄，配備「私人游泳池」的設計，也讓人耳目一新。鄉林建設在台中市7期惠來公園對面推出的「鄉林帝堡」，是針對頂級購屋客層而設計，總價3600-7000萬元，每戶土地面積45-101坪，建築面積150-250坪，其中價位在6,000萬元以上者有2戶。 台南市 : 房屋仲介業者票選大台南十大名宅，透天厝價碼最高的是太子建設興建的普林仕堡，每戶成交價6,000萬元；大樓住宅為高青建設興建的金典，每坪成交價20萬元。入選十大名宅最貴的為位於臨安路的普林仕堡，是太子建設投資興建的別墅區，歐式城堡的外觀造型，廿四小時攝影監控及戒備森嚴的保全管理，每戶成交價2,000萬元至6,000萬元。 大樓住宅身價最高的是位於五妃街的金典，四周緊鄰四所學校，文教氣息濃厚，是大台南地區首座鋼骨住宅，全棟石材建築，採一層一戶大坪數規劃。 其他還有位於長榮路二段、府連東路口的東方巨人大樓，目前每坪平均成交價8至10萬元；崇學路的崇學苑大樓平均成交價7萬元；東安路、凱旋路口的豪門世家大樓，成交價每坪13至15萬元；民生路的富立DC成交價每坪8至9萬元。 位於東區裕農二街的富立東晨透天別墅，成交價每戶400萬元至600萬元；公園南路的太子龍大樓成交價每坪7至8萬元；西門路四段的千興帝國與民生路的綠海大樓每坪都在7至8萬元。 高雄千萬豪宅買主熱絡 : 豪宅在南部到底有沒有市場？在「湖畔城堡」推出一戶八千萬的天價豪宅之後，這個問題引起不少人的好奇，雖然8,000萬的豪宅仍未聞有成交記錄，但由於好區段的建地有限，今年以來高縣推出的高價住宅產品不多，千萬豪宅的銷售率都能維持7到8成之間，銷售情況相當不錯。 高縣今年比較著名的豪宅個案除了「湖畔城堡」之外，還有「圓山歐洲」、「地球村」等，湖畔城堡開出的表價是3,000到8,000萬，圓山歐洲第一期表價1,000到1,600萬不等，2期1,500到1,800萬不等，地球村的表價則在1,400到1,500萬之間。 其中圓山歐洲1、3期銷售率約在7成左右，由於位於知名別墅特區內，環境十分清幽，有買家一口氣買下3戶連棟住宅打成一戶，總價幾近6,000萬，在南部可以說是難得的大手筆；地球村則是位於文山重劃區內，銷售率也在7到8成之間；至於知名的湖畔城堡，由於表價相當高，慕名而來者也不在少數。 據業者表示，若以同區段、面積、樓層來做比較，今年的豪宅個案和以往相較，價位仍是偏低，因此購屋者以舊換新居多，客戶很清楚自己要的是什麼，不少客戶在簽約時就要求自選內部設施和建材，不足的部分再補價差，有些客戶自選的廚具和衛浴設備，高級到令業者咋舌。 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:22:46 |
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大安區十大宅邸 擁有優質住家的美名的大安區在十大名宅屋齡老舊下，一些取而代之的新社區大樓慢慢浮出檯面，成為新的大安區新「十大」宅邸，力霸房屋表示，區內新十大宅邸分別為，「敦峰」、「逸仙」、「敦藏」、「世紀風華」等由於位處熱門地段，平均單價在新台幣50至70萬元間，市場行情看俏。目前大安區主要有三大高品質住家生活圈，分別為大安森林森林公園週遭的生活圈、敦南遠企住商生活圈與位於敦化南路一段與仁愛路圓環一帶的住家區段。區內新十大宅邸分別為，「敦峰」、「逸仙」、「敦藏」、「世紀風華」、「青田」、「朕廈」、「師大隱」、「愛樂廣場」、「昇陽」與「麗水清庭」，由於位處熱門地段，平均單價在新台幣50至70萬元間，市場行情維持一定水平。大安森林公園週遭的生活圈，早期公園尚未設立時，這一帶的名宅主要坐落在新生南路、信義路沿線，例如比較知名的「幕府十六」以及「第凡內花園」等等，大約都是面向大安森林公園具有景觀的住宅社區，剛剛開始時售價約在每坪50至55萬元間，大安森林公園完成後，面公園的戶別都水漲船高，一度達到每坪65萬元。後來臨路的土地比較不易取得，反倒是青田街、永康街、麗水街以及金華街等等靜巷新式的住宅社區慢慢出現在市場上，力霸房屋指出，近一、二年來建商在青田街、麗水街及金華街等靜巷推出的個案不少，如「青田」、「師大隱」、「麗水清庭」、「昇陽」等都是位居這一區的高品質社區，而且成交價位還不錯，例如「青田」預售時還有每坪65萬元的成交價，現今行情也在每坪60萬元上下。 敦南遠企住商生活圈方面，這一區主要以遠企為中心，而主要動線敦化南路二段，因為門牌價值不同凡響，沿線的「潤泰新鑽」、「藍天凱悅」的名宅社區以及安和路上「凱旋門花園大廈」、「東帝士花園廣場」都是國內一流等級的知名社區，不過因為屋齡比較久，有時候中古屋轉手要看屋況而定。 現階段這一區比較新成屋的是位於敦化南路上的「敦峰」住宅大樓，以及敦化南路200巷內側的「敦藏」社區，都是100坪左右的大坪數豪邸，而且「敦峰」預售價格層價廈高達每坪72萬元的區域最高價位，且銷售一空，目前交屋後也只有一戶有屋主拿出來賣，可見此區段的名宅搶手程度。 至於敦化南路一段與仁愛路圓環一帶的住家區段，一些知名社區都是集中在敦化南路一段以及仁愛路上，因為區段的生活型態比較偏向居家生活機能，所以都是屬於純住宅型態的大樓居多，例如「敦南鑽石雙星」、「一品大廈」、「天廈」、「陛廈」、「仁愛鳳翔」等等，雖然都是有點屋齡的社區，但是因為地點與區段環境的優勢，現在市場仍有每坪40至50萬元的行情，尤其是「敦南鑽石雙星」大樓，成交價大多都再每坪50萬元以上。 不過新社區大樓在此區段比較少，主要原因是83年以後此區主要幹道已無土地可供興建，所以比較沒有新建成屋社區，只有在忠孝東路三段上的「朕廈」、以及光復南路上的「逸仙」兩成屋社區是屬於最新的成屋大樓，而兩社區在區內與一些老舊的大樓相比，格外的突出，也因為如此，所以還算有一定的社區口碑。 在成交行情方面，二手的中古屋名宅社區主要還是以三至四房的產品格局為主，其中以1,500萬至2,000萬元總價上下具備社區管理的房屋流通速度最快，而新的住宅社區大樓則都要3,000萬元以上，而一些坪數在70、80坪，甚至在100坪上下的新社區，都要5,000萬至7,000萬元左右的成交價。 信義區豪宅 : 目前，信義計畫區豪宅除了國寶、維也納花園、贊泰花園、台北高峰會、太平洋凱旋花園、國王與我、信義富邦外，還在銷售中的，還包括「信義之星」、「御之苑」，根據代銷業者透露，台北101大樓確實嚇走不少信義計畫區內的富豪，主要原因，除了101層高樓猶如「劍」般破壞風水，過多人潮讓老闆們的私密難以維持下去。 79年推出「國寶」，創下「天價」每坪7、8十萬，緊接著僑泰「國王與我」、達新建設「台北高峰會」、贊泰「贊泰花園廣場」等，平均房價每坪45萬至50萬元不等，至今不僅抗跌性強，名人在信義計畫區置產絡繹不絕。目前三個指標案，包括遠雄集團大都市建設「御之苑」、家美等三家「信義之星」與富邦建設「富邦信義」。其中，以「御之苑」喊出每坪100萬元創天價，單價過高，賣出3戶，成交價落在每坪90萬元，房市回歸基本面後，銷售率拉高，但還價空間約在1、2成，相對買氣也恢復，買家有王文洋等，一口氣買下兩戶，雙併規劃的三樓，以每坪84、84萬的價格售出。「信義之星」每坪單價由原70萬元，成交落點在55萬元至60萬元之間，稍早因藝人張惠妹購屋再炒熱行情，阿妹的房子以8,800萬元購入，115坪扣掉公設，實際使用近100坪，名人購屋確實有好處，建商以優惠一千萬元的價格賣給阿妹。。「富邦信義」係出於富邦建設，光是保留戶就不少，預售每坪65萬元、完工後成交落點在60萬元，抗跌性極高。據稱兩案有不少政商名人進駐，林百里、郭台銘等均已購置。 台灣富豪最大集中營 : 富豪大遷徙，信義計畫區可以開科技高峰會 大富豪集中信義計畫區，小富豪接手舊豪宅，豪宅市場，又有重新啟動的跡象。由晶圓雙雄兩大掌門人張忠謀與曹興誠，今年初分別搬進大直明水路「帝景水花園」與信義計畫區「信義富邦」兩大豪宅揭開序幕。 舊豪宅如此，新豪宅也不遑多讓。信義計畫區前幾年的豪宅推案量暴增，不過富豪產生的速度，遠遠比不上豪宅的供應量，豪宅一下多了幾百戶，不要說北台灣，就算全國也不可能一下多出幾百個億元戶，大家爭搶有限客源的結果，議價空間也因此相當「寬廣」。以信義計畫區太平洋建設的「太平洋凱旋花園」為例，牌價一坪65萬元，不過先前有位客戶一次要訂購3戶，但價格直接砍到40萬元。儘管各家公司豪宅牌價都高高在上不動如山，但實際成交價殺個2、3成時有所聞，尤其是一出手就2、三戶以上的大戶，更能享有特別優惠價，也吸引不少富豪進場撿便宜。 舊豪宅門檻降低，新豪宅物超所值，引發的效應就是富豪的大挪移。頂級富豪往信義計畫區、大直等新豪宅移動，小富豪則接手鳳翔、天廈、陛廈、百吉、百利、東帝士花園廣場等舊豪宅。這股移民潮估計未來幾年都會持續下去。 毫無疑問，信義計畫區將是未來豪宅的大本營。未來逛信義計畫區，除了看新光三越與101大樓之外，巧遇名人、富豪的機率也不低。目前區內的豪宅以「信義富邦」掛頭牌，有聯電董事長曹興誠當招牌，加上富邦蔡明忠自己，還有廣達董事長林百里、日月光董事長張虔生、震旦行董事長陳永泰等。不遠處的維也納花園廣場有聯電副董事長宣明智、英業達總經理李詩欽；松智路的「贊泰花園廣場」有王文洋、旁邊的「國寶」有光寶集團董事長宋恭源與國巨總經理陳泰銘，附近松平路的「國王與我」住著力晶半導體董事長黃崇仁；如果台積電董事長張忠謀沒有從松德路的「國際名紳」搬到明水路，信義計畫區簡直就是科技大亨的集中地，要辦個「科技高峰會」應該相當方便。 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:22:13 |
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北市大安區名宅行情大比價 台北市近十年來的十大名宅，大約都是坐落在大安區內的仁愛路、敦化南路、新生南路以及信義路沿線。近年來因為區域的知名社區慢慢隨著屋齡老舊，一些取而代之的新社區大樓也慢慢浮出檯面，成為新的大安區十大宅邸。 目前全區主要有三大高品質住家生活圈。大安森林周遭優質景觀 50萬至60萬 早期公園尚未設立時，這一帶的名宅主要座落在新生南路、信義路沿線，例如比較知名的「幕府十六」以及「第凡內花園」等，大約都是面向大安森林公園具有景觀的住宅社區，剛剛開始的時候售價格約在每坪50至55萬之間，等到大安森林公園完成後，面公園的戶別都水漲船高，一度達到65萬的成交價，而後來臨路的土地比較不易取得，反倒是青田街、永康街、麗水街以及金華街等的靜巷新式的住宅社區慢慢出現在市場上，例如「青田」、「師大隱」、「麗水清庭」、「昇陽」都是位居靜巷的高品質社區，而且成交價位還不錯，例如「青田」預售時還有65萬的成交價，至今也在60萬上下。遠企住商搶手敦峰72萬銷售一空主要以遠企為中心，而主要動線敦化南路二段，因為門牌價值不同凡響，沿線 的「潤泰新鑽」、「藍天凱悅」的名宅社區以及安和路上「凱旋門花園大廈」、「東帝士花園廣場」都是國內一流等級的知名社區，不過因為屋齡比較久，有時候中 古屋轉手要看屋況而定，現階段新成屋是位於敦化南路上的「敦峰」住宅大樓以及 敦化南路200巷內側的「敦藏」社區，都是100坪左右的大坪數豪邸，而且「敦峰」預售價格72萬區域最高價位，且銷售一空，目前交屋後也只有一戶屋主拿出來賣， 可見此區段的名宅搶手程度。仁愛圓環區段 朕廈逸仙屬新成屋該區段的一些知名社區都是集中在敦化南路一段以及仁愛路上，因為區段的生活型態比較偏向居家生活機能，所以都是屬於純住宅型態的大樓居多，例如敦南鑽石雙星、一品大廈、天廈、陛廈、仁愛鳳翔等，雖然都是有 點屋齡的社區，但是因為地點與區段環境的優勢，現在仍有40至50萬成交價，尤其是「敦南鑽石雙星」大樓，成交價大多在50萬以上，不過新社區大樓在此區段比較 少，主要原因是83年以後此區主要幹道已無土地可供興建，所以比較沒有新建成屋 社區，只有在忠孝東路三段上的「朕廈」、以及光復南路上的「逸仙」兩成屋社區是屬於最新的成屋大樓，而兩社區在區內與一些老舊的大樓相比，格外的突出，也 因為如此，還算有一定的社區口碑。 據力霸房屋不動產研究室資料顯示，大安區以往四層樓公寓大約在25至30坪上下，但是7年開始，坪數也放大至40坪左右，且以換屋族群購屋者居多，86年以後所新建的住宅大樓則放大至50至100坪的四房以上格局；在成交行情方面，二手的中古屋名宅社區主要還是以三至四房的產品格局為主，其中以1,500萬至2,000萬總價上下，具備社區管理的房屋流通速度最快，而新的住宅社區大樓則都要3,000萬以上的成交價，而一些坪數在70、80甚至在100坪上下的新社區，都要5,000萬至7,000萬左右的成交價。大安區一直以來都是台北市房地產成交行情的指標領先區域，尤其區內的生活品質不錯，更是吸引大台北購屋者的喜愛，在這幾年國內房地產不景氣中，本區的房屋交易量一直保持不錯的成長。值得購屋者注意的是，本區較具知名度的大樓或社區，轉手率低、管理完善或有名人進駐（通常一些政要進駐社區都有駐警、安全管理會比較好），或者就是位於明星學區可設籍的區段，其他的房屋產品可能就沒有這麼強的抗跌保質性，不過 只要小環境不錯，還是有一定的購屋者喜愛，所以在選擇時，其實可以先設定購屋 總價與區域居家環境的方向，然後再往想要的地點尋找，比較區域成交行情、詢問社區管理與品質，不難在大安區找到理想的居住房屋。 台北市10大名宅出爐，與10年前票選的「10大名宅」相較，有一半出現變化，這5棟「歷久彌新」的經典名宅與新入榜的5棟新名宅，各具特色，不過，由此可以看出這10年來台北市豪宅房地產的市場變化。這5棟歷久彌新的經典名宅為，「僑福花園廣場」、「翠亨村」、「鳳翔」、「陛廈」、「仁愛鴻禧」；新入榜的名宅為「國王與我」、「贊泰花園廣場」、「潤泰敦品」、「敦峰」、「信義富邦」。這次新入榜的「敦峰」與「信義富邦」，屋齡都不到5年，住戶大都是億萬身價的科技新貴，相較傳統名宅中主要以「政商名流」為主的住戶型態，有著極大的不同。 此外，房子格局也有差異，傳統名宅的規劃觀念，大多強調開闊氣派的門廳，並考量房間數的實用性，單戶的總坪數大多控制在6、70坪上下，然而，新名宅的規劃手法，則是大舉凸顯了「豪宅」的炫耀式價值，坪數從6、70坪放大到120坪左右。房間數的規劃觀念，也因客戶的需求，變得更加靈活，有些甚至完全跳脫了純住宅的機能，而以「招待所」作為規劃的觀念，這也使得新的名宅出現了更為個人化的使用型態。至於價格的變化方面，傳統名宅的總價範圍，頂多都是在4,000、5,000萬之譜，但是由於新名宅將坪數刻意放大，再配上動輒6、70萬的超高單價之後，「上億」幾乎已經成為了新名宅最基本的門檻。值得一提的是，傳統名宅與新名宅的房價漲幅不同，部份傳統名宅當年推出時，房地產市場尚未歷經第1次的景氣高峰期，每坪房價還不到20萬，以「僑福花園廣場」、「翠亨村」、「鳳翔」、「陛廈」、「仁愛鴻禧」這五棟傳統名宅為例，當時這些案子在推出時，平均單價不過13萬元，最貴的「仁愛鴻禧」，平均單價也不過20萬，而歷經了10餘年的市場變化，這幾個案子目前的平均成交價至少都已經漲了3倍之多，「翠亨村」還漲了5倍多。但是新的名宅在歷經幾次土地價格飆漲之後，想再要出現動輒數倍漲幅的局面，可能性確實不大。台北市名宅市場未來如何變化，力霸房屋認為，包括「帝寶」、「信義之星」等豪宅社區完工交屋後，這些以大面積整體開發，且訴求「富豪聚落」的新豪將再度顛覆台北市的名宅市場，不過，也帶動建築業者規劃更優質住宅社區的決心。 潤泰集團購得仁愛圓環世華舊大樓後，黃永洪隨即在潤泰集團總裁尹衍樑邀請下進駐規劃，尹衍樑並準備自信義區搬到大安區，親自引領「豪宅回歸大安區」風潮。仁愛圓環案右攬敦化南路、左擁仁愛路的特色，加上文教學區的優勢，仍是全台北市抗跌性最高的一區。 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：59.104.7.* | 2007-08-13 18:21:44 |
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台北市主要豪宅名人一覽 中山區 仁愛鴻禧前考試院長許水德, 自然美蔡燕萍 大安區 鳳翔(仁愛路) 60-63萬/坪 太電孫道存(何念慈)、黎明柔(3月初轉售)、劉文正、林哲男、太設章民強, 元大馬志玲 敦藏 55~60萬/坪 正崴郭台銘、張元輔、陳慶豐 東帝士花園廣場45~50萬/坪 東帝士陳由賢、胡定吾、楊麗容、盛竹如 敦峰70~75萬元/坪 葉國一 一品大廈連戰 新鑽石蔡英文, 宋崗陵, 江道生, 已故黃任中(600坪) 松山區 宏泰國際名園簡又新 李成家 信義區 信義富邦(信義計劃區) 70~75萬/坪 鴻海郭台銘、郭台強、廣達林百里、太電孫道存(顏寧)、聯電曹興誠、瑞軒科技吳春發、廣達梁次震(梁秀卿) 信義之星 70萬/坪 歌手張惠妹、克緹國際陳武剛、孫道存(張瓊玲)、B&Q何湯雄 御之苑王文洋 國寶威京沈慶京, 尹衍樑 贊泰花園黃大洲, 錢復 中山區 帝景水花園(大直大灣段) 55~60萬/坪 梁次震、宋學仁、徐嬌(太平洋電信)、皇冠出版 平雲、台積電張忠謀、王必成、王安嘉 輕井澤 60~65 萬/坪 明碁友達李焜耀、李遠哲、黃石安、包道格 景泰園 55~60 萬/坪 光寶安恭源、蔡勳雄、陳田剛 士林區 奧之細道(天母) 60~65 萬/坪 董烔熙(佳能) 新光仰仁 35~40萬/坪 饒穎奇、吳東亮家族 太子天母趨勢防毒張明正 科技大亨買豪宅競賽表 郭台銘 鴻海董事長 ●信義富邦2戶市價：2億元92年夫妻(林淑如)各買1戶 ●敦藏4戶市價：2.5億元92年夫妻各買２戶 林百里 廣達董事長 ●信義富邦3戶市價：6億元92年以投資公司名義購買，其中1戶為透天別墅 梁次震 廣達總經理 ●帝景水花園2戶市價：1億元90年夫妻各買1戶 ●太平洋凱旋2戶市價：1.5億元90年夫妻各買1戶 ●信義富邦2戶市價：2.0億元92年夫妻各買1戶 張忠謀 台積電董事長 ●帝景水花園3戶市價：1.8億元91年以妻名義購買 李焜耀 明基董事長 ●輕井澤1戶市價：1億元93年購買 ●御松園1戶市價：0.6億元93年購買 張洪本 日月光總經理 ●信義富邦2戶市價：2億元92年以妻名義購買 吳春發 瑞軒董事長 ●信義富邦2戶市價：2億元92年以投資公司名義購買 ●御之苑 王文洋 分2次買, A棟一樓 265坪, 加9個車位,3.2億, B棟一樓,合計總金額近 5億. |
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