| 預售屋或客變圖設計等,相關問題歡迎入內討論! |
| 發表者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-05-19 14:43:50 |
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基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-16 13:00:56 |
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回覆 maggiew 於 ：2005-08-16 12:08:50 的發言內容
AHAA是服務,沒有願不願意的考慮謝謝AHAA的回覆 人世間 在在無非都是一場緣 緣字相牽 合作既成 莫強求 人 事 時 地 物 五者合一＝快樂的ｃａｓｅ 隨時來電約一下吧  交朋友之心情來幫你也很快樂的! |
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| 回覆者：maggiew 發表數： IP：61.219.6.* | 2005-08-16 12:08:50 |
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謝謝AHAA的回覆 這是板橋的建案 天花板也不是完全不能動啦 只是希望盡量動得少一點 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-16 11:56:52 |
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回覆 maggiew 於 ：2005-08-15 10:46:12 的發言內容
由簡入繁易..請教一下 原天花若沒太大之造型限制 加上原隔間沒變更 如此二次裝潢純為加法而已 差別在於 照明水電之設計工程 照明配置會影響電源迴路配置 無論增設間接照明或者櫥櫃上中下增設照明... 都可能與天花板上之照明迴路有極大關係 當然有時木牆板或者另作木地板時也可能可以解決 但...涉及天花不動且欲變更天花照明設計 可能須想想策略 這是哪一地區的建案呢? 
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| 回覆者：maggiew 發表數： IP：61.219.6.* | 2005-08-15 10:46:12 |
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請教一下 我家是屋齡三年半左右的半新中古屋 當初買的時候(三年多前)建商有附贈分離式冷氣(客廳和主臥是隱藏式, 其餘房間和餐廳是子機) 並且已經做了全室的天花板, 含線板封邊 建商附贈的配備也都品質良好 所以我並沒有裝潢就住進來了 假如我希望過陣子以後重新裝潢 (想換地板, 做更衣室, 增加收納機能, 整體風格設計), 並加設間接照明 那天花板的部份是否也要重做? 或是可以將間接照明做在壁櫥之類的空間上面? 因原來的天花板都還很好, 覺得重做似乎很浪費 但又不知道可以怎麼做比較好 另, 如果我希望先請設計師來討論, 丈量, 初步規劃, 估價(概略即可), 但還未確定要施工的時間和預算 (因為還沒有概念總共約需要多少錢才能完成我的夢想) 設計師們會願意嗎? AHAA願意嗎? |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 19:48:13 |
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回覆 AHAA 於 ：2005-05-19 14:43:50 的發言內容
基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 花了一些些的時間,匯整了一些資料，整理於下： 希望對大家的疑慮有幫助! 雖小累也會值得的啦~  祝大家都順利的steven |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 19:43:36 |
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回覆 AHAA 於 ：2005-05-19 14:43:50 的發言內容
心得分享系列~~法源探討~~公寓大廈管理問與答基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 【區分所有權人會議】 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈區分所有權人會議決議之規約，其決議事項較都市計劃法、建築法等法令所容許條件，採更嚴格標準者，是否「抵觸」無效? 答: 依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定，公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益，固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式，訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分。 惟查「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」民法第一百四十八條第一項定有明文；復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用分區之劃定及使用管制，係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃(都市計畫法第三條、第三十二條、區域計畫法第三條及第十五條規定意旨)，對各該土地所有權人而言，其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物，固為法律賦予之權利，就考量該地區人民之公共利益而言，亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。 而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。 是以，公寓大廈規約，係屬私權契約之一種，其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準，但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者，基於契約自治原則，尚無不可。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 未經召集人召集所為之區分所有權會議之決議，若違反公寓大廈管理條例規定之程序，可否類推適用民法第五十六條規定（社團總會之召集）以定其效力? 答: 民法第五十六條第一項規定，總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，係以民法規定社團法人之總會召集程序或決議方法違反法令或章程時，始有其適用。 區分所有權人會議並非法人，僅係區分所有權人為共同事務涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，其本身並無權利能力，不能為權利能力之主體，故不得類推適用。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 問卷可否代替區分所有權人會議決議? 答: 有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定，公寓大廈管理條例第二十九條、第三十條及第三十一條業已明文規定，故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式，並不符前揭條例規定。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 無召集人之區分所有權人會議之效力? 答: 無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。故區分所有權人會議之召集人未依本條例第二十五條規定推舉產生，其區分所有權人會議之決議，自不生效力。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈區分所有權人未達三人，如何推動管理維護事務? 答: 無依會議規範三人以上方能開會，故區分所有權人未達三人，自無本條例規定召開區分所有權人會議之適用。如建築物屬同一權利主體，其區分所有權人未達三人，亦無條例之適用，其管理維護事務，宜逕依民法合意為之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 區分所有權人死亡該如何行使其區分所有權人會議之權利? 答: 區分所有權人死亡，因故尚未由繼承人辦理登記，承租人如代理出席區分所有權人會議，應請該承租人持有法定繼承人之委託書行使權利。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 區分所有權人會議之主持人應由誰擔任? 答: 區分所有權人會議之主持人於本條例係以主席稱之，該主席之資格，本條例並無規定，有關主持人之產生，應參考會議規範第十五條「除各該會議另有規定外，應由出席人於會議開始時推選」規定推選。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 當任一區分所有權人之區分所有權人數超過五分之一以上時，是否比照條例二十九條第三項辦理? 答: 條例第三十一條之區分所有權比例須準用第二十九條第三項辦理，當任一區分所有權人以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一以上者，其出席人數及同意人數之計算，不需比照前揭條文第二十九條第三項辦理之規定辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議時，委託書之授權範圍及其提出期限有無限制? 答: 本條例及其施行細則中對於受託人，除規約另有約定外，尚無接受委託人數之限制。 又委託書內容是否應記載授權範圍，參酌民法第五百三十二條規定，委任人得概括委任或得指定一項或數項事務為特別委任，故委託事項應於委託書應可記載授權範圍。 至有關委託書可否事後為之，按委託書係有無受託行使權利之依據及證明，似不得於事後補正。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 停車位所有權人是否可參加區分所有權人會議? 答: 「本條例施行前停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀，且經認定具有使用上之獨立性，自得依第三條第三款定義視為專有部分，不受第四十五條例示為共用部分範圍之限制」本條例施行前停車空間領有所有權狀，具有停車位建號及土地持分，才得視為專有部分，其餘獎勵停車位，因無土地持分，不合區分所有與專有部分之定義，非屬區分所有權人，但是否屬「住戶」亦仍有疑義。 公寓大廈停車位之所有權人能否參加區分所有權人會議，應視其是否為區分所有權人。 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 12:36:12 |
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回覆 AHAA 於 ：2005-05-19 14:43:50 的發言內容
心得分享系列~~法源探討~~公寓大廈管理問與答基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 【管理委員會】 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 管理委員會任期屆滿尚未選任新管理委員期間公共事務如何運作? 答: 本條例對於管理委員會主任委員、管理委員之選任、解任並未規定應於區分所有權人會議中進行，除非大樓之規約規定管理委員之選任、管理委員會之成立係於區分所有權人會議中為之者。 故區分所有權人會議因出席及表決之人數及區分所有權比例未達條例之規定而流會時，並不影響管理委員會之成立（此部份得參考範本第七條第三款之規定）與原管理委員之任期。 另管理委員、主任委員之任期一年，依條例第二十七條第二項屬強制性規定，故任期屆滿其均喪失資格，視同當然解任，管理委員會亦不復存在，在未選任管理委員成立新管理委員會前，依前揭條例第二十七條第四項之規定，公寓大廈管理維護工作應改由管理負責人為之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 已同意報備之公寓大廈管理委員會，因名稱冗長不易牢記，函請變更名稱，是否應經區分所有權人會議同意? 答: 經同意報備有案之公寓大廈管理組織更其名稱者，係屬該區分所有權人會議之決議事項，應經依公寓大廈管理條例第二十九條規定，由區分所有權人會議決議後，始得為之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 管理委員會之任期可否以規約訂之? 答: 本條例對管理委員會任期一年，連選得連任，其連任次數並未加以設限，規約自不得排除法律明定之限制，而以任期二年代替一年。 對於連任次數得於規約中另為規範，非本條例所禁止，如規約規定主任委員不得連任，已違反本條例規定，應視為無效。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員會得否向住戶收取共用部分使用償金? 答: 按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例施行細則第二條第三款業有規定。 另管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。 故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時，應符合前揭規定要件。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 社區管理委員會可否訂定罰則事宜? 答: 依公寓大廈管理條例第十六條第一項規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」。 同條第四項規定「住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理；必要時得報請地方主管機關處理。」。 條例第二十三條規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」。 公寓大廈管理條例施行細則第二條第十款規定「本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力；……十、其他不抵觸法令之特別約定。」。 來函所述亂丟垃圾或製造噪音等行為應屬違反前揭條例第十六條第一項之規定，管理委員會或管理負責人應予制止，或按規約處理，故規約如有罰款之規定，管理委員會或管理負責人自得依其規定執行，必要時亦得報請主管機關依條例第三十八條第二款之規定處以新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。 公寓大廈停車場之使用管理得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「停車場使用管理辦法」，故有關違規停車之情事，如規約或停車場使用管理辦法對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者，管理委員會或管理負責人自得依其規定執行，惟如有另得逕行予以鎖車之規定，因其涉及妨害他人行使權利，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會或管理負責人不宜逕行為之，以免承擔法律責任。 惟應注意者，前開規約應依條例第三十一條重大決議事項經區分所有權人會議決議訂定始具效力，未依前揭條例第三十一條之規定訂定者，管理委員會或管理負責人自不得逕行執行。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員會管理員可否委託其他管理委員代為出席並執行投票? 答: 按公寓大廈設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方式應於規約中明定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例施行細則第二條第二款定有明文。 所詢有關公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員代為出席並執行投票疑義乙節，查公寓大廈管理條例暨同條例施行細則尚無相關規定，如何適用，應依規約約定內容為之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 管理委員會議委員出席得否委託住戶代理? 答: 管理委員因故無法出席管理委員會會議時，得否以書面委任住戶代理出席，公寓大廈管理條例並無明文規定，應視該公寓大廈規約之規定為何決定之。如規約未規定時（例如規約範本），則不得由委員以委託書委任住戶出席。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員為法人時應以何人為法定代理人，是否得以委託方式委由公司員工代為行使職權? 答: 在規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者，自應從其規定。 無規定者，由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係，其代理行為非法所不許。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員為法人應如何行使其職權? 答: 公寓大廈管理委員為法人，在規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者，自應從其規定。 無規定者，由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係，其代理行為非法所不許。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 管理委員會得否提起刑事之告訴或為自訴? 答: 依公寓大廈管理條例第三十五條規定「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」，惟依刑事訴訟法之規定，告訴及自訴係由被害人提起，告發係由第三人提起。 社區公共土地有被人侵占使用之情事，因管理委員會非被害人，故無法提起告訴或自訴，但得提起告發。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 依公寓大廈管理條例報備之管理委員會是否具有刑事訴訟之當事人能力? 答: 管理委員會不具刑事訴訟之當事人能力，公寓大廈管理委員會依本條例第三十五條有當事人能力，但依立法意旨係指管理委員會依民事訟訴法第四十條為訴訟之當事人，尚不得據此而謂管理委員會可提出刑事告訴，…且因其非刑事訴訟之適格之被害人（因管理委員會性質上屬非法人團體），依刑事訴訟法第三百十九條第一項前段之規定，亦不得提起自訴。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 管理委員會拒接移交應如何處理? 答: 按管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，為公寓大廈管理條例第三條第八款所明定。 又其組織及選任應於規約中定之，該條第二十七條第二項亦有明文。 公寓大樓管理委員會之成立應依前揭規定辦理。至管理委員會拒絕移交，得依該條例第二十條第二項規定，報請主管機關或訴請法院命其移交，並有第三十九條第一項第七款規定之適用。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員會申請報備時，應否要求檢附建物登記謄本，以供查對所有權人名冊? 答: 公寓大廈管理組織申請報備程序係採申報制度，公寓大廈管理組織係屬自主性管理組織，主管機關受理報備申請案件應依申請人所填申請書內容辦理，設若申請人有偽造文書、侵害他人權利等情事，自應由申請人依法負其責任。 是故，主管機關受理管理組織之申請報備，毋需核對建物登記謄本。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員會或管理代表是否有點交「公共設施」之責任義務? 答: 管理委員會之成立，公寓大廈管理條例第二十七條業有明定，至其職務應依區分所有權人會議決議事項之執行，前揭條例第三十四條第七款業已規定 本案公寓大廈管理委員會或管理代表是否有點交「公共設施」之責任義務，依上開條文規定，應視區分所有權人會議決議而定；另點交非屬建築相關法規之規定，係屬當事人間之私權關係，應依民法合意為之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 已申請報備之公寓大廈管理委員會如何辦理申請更改名稱? 答: 已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱，則原受理機關應予受理，惟原申請報備之公寓大廈管理委員會，仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄，並繳回原申請報備證明始得申請變更之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 非區分所有權人之住戶可否選任為管理委員會之委員職務? 答: 按公寓大廈管理條例第三條第八款規定：「管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」 同條第十款規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」 依此規定，除非規約另訂有限制管理委員需為區分所有權人之住戶擔任，否則承租人為住戶，應有當選管理委員之資格， -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理條例施行前已成立之管理委員會是否具有當事人能力? 答: 按公寓大廈管理委員會有當事人能力，固為民國八十四年六月二十八日公布施行之公寓大廈管理條例第三十五條第一項所明定，惟在公寓大廈管理條例施行前業已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組織，亦為公寓大廈管理條例第四十三條第一項所明定。 由此可知，公寓大廈管理委員會須依公寓大廈管理條例所定程序成立者，方能取得當事人能力，於公寓大廈管理條例施行前所成立之管理委員會因並非依公寓大廈管理條例所成立，除具有民事訴訟法第四十條第三項規定之非法人團體性質者外，不具當事人能力。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 二個比鄰之公寓大廈管理委員會可否合併為一個管理組織? 答: 已報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，得經區分所有權人會議決議合併為一個管理組織。 另同一建築基地範圍內或依山坡地開發建築管理辦法規定，以一開發許可申請案之範圍內，雖領有數張使用執照亦然。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈准予分別成立管理委員會時，是否應各自召開區分所有權人會議為之? 答: 同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，依管理組織報備處理原則，得分別成立管理委員會時，是否其對應之區分所有權人會議亦應召開，雖法無明文，但觀其旨意，宜先分別召開區分所有權人會議，分別訂定規約，或規約中訂有分別組設管理委員會條款，始得分別組成管理委員會。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員會改選管理委員時，採用舉手方式進行表決，是否合法? 答: 按管理委員會之組織及選任應於規約中定之，另本公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第廿七條及第一條第二項業有明定。 選任管理委員之表決方式，前揭條例並無限制規定，其選任方式應依規約，規約未規定時，得參照會議規範規定辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理條例公布實施前成立之管理委員會，及其所訂有關管理費用繳納事項之效力為何? 答: 公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依本條例第二十五條至第三十七條、第四十三條及施行細則第十四條之規定，成立公寓大廈管理組織，始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護業務。 本條例公布施行前成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項，係屬當事人契約關係，宜請逕依民法合意為之，如有爭議，亦宜逕循民事程序解決。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，未依本條例成立管理組織或未向主管機關報備等事項如何處理? 答: 公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈組成管理委員會，仍應依公寓大廈管理條例有關區分所有權人會議及管理組織之規定辦理，為公寓大廈管理條例施行細則第十四條明文。 公寓大廈管理組織如有尚未向主管機關報備者，應由地方主管機關依公寓大廈管理組織申請報備處理原則，推動輔導該管理組織完成報備程序。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織可否據以申請報備? 答: 關於公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依公寓大廈管理條例第二十五條至第三十七條、第四十三條及施行細則第十四條之規定，重新成立公寓大廈管理組織申請報備。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織可否據以申請報備? 答: 關於公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依公寓大廈管理條例第二十五條至第三十七條、第四十三條及施行細則第十四條之規定，重新成立公寓大廈管理組織申請報備。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理組織之管理負責人、主任委員或管理委員如有異動時，是否需再報原核備機關備查? 答: 按公寓大廈應向地方主管機關報備之事項，係指公寓大廈管理條例第廿六條第一項規定之起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約，及該條例施行細則第十四條規定之互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議訂定規約者之事項而言。 公寓大廈成立管理組織後，管理負責人、主任委員或管理委員有異動時，得否向原受理機關申請報備，法無明文。 為確實建立公寓大廈管理組織資料檔案，原受理機關得斟酌行政人力逕依職權辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 依公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈推選管理負責人或申請地方主管機關指定一人為管理負責人，應否同時訂定規約並向地方主管機關報備? 答: 按地方主管機關依同條例第二十七條第四項輔導推選管理負責人或指定住戶一人為管理負責人，與同條例施行細則第十四條規定訂定規約並向地方主管機關報備，各有規範，應毋庸同時辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 召集人未履行義務之處理? 答: 按區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人，召集人任期一年，連選得連任；為公寓大廈管理條例第廿五條所明文，是召集人任期未屆前，應依前開條例規定執行區分所有權人會議召集義務，若否，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉及提出證據，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，前開條例第四十六條亦有明文。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 經成立公寓大廈管理組織領有報備證明文件者，其管理委員會主任委員或管理負責人代為辦理建築物公共安全檢查申報時，可否以「公寓大廈管理組織報備證明」影本，代替房屋權利證明文件? 答: 按建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第二條規定「本辦法所稱建築物公共安全檢查申報人，為建築物所有權人、使用人。前項建築物為公寓大廈者，得由其管理委員會主任委員或管理負責人代為申報。」 另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第三點規定申請應備文件： 1.申請書 2.訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊 3.訂定規約時之區分所有權人會議紀錄 4.規約 5.公寓大廈或社區區分所有標的基本資料 第四點規定「公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊第三點規定應備文件報請直轄市、縣(市)政府備查。」 第五點第一款規定「申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備書：」 爰此，如經成立公寓大廈管理組織領有報備證明文件者，管理委員會主任委員或管理負責人代為申報該建築物公共安全檢查時，得檢附「公寓大廈管理組織報備證明」影本，免另檢附房屋權利證明文件。 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 12:22:33 |
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回覆 AHAA 於 ：2005-05-19 14:43:50 的發言內容
心得分享系列~~法源探討~~公寓大廈管理問與答基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 【管理費及公共基金】 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 住戶積欠管理費之優先清償權? 答: 依現行法律規定僅抵押權人就抵押物之賣得價金，有優先於他償權人而受清償之權（參民法第八百七十四條及第八百七十七條但書之規定，甚為明顯）。 至於公寓大廈管理條例第二十一條區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，現行法律並無優先於其他債權人受償之規定。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員會收取管理費所出具之收據應否繳納印花稅? 答: 依據印花稅法第五條第二款規定，銀錢收據係屬印花稅之課徵範圍。公寓大廈管理委員會收取管理費，如有書立銀錢收據或代替銀錢收據自應依上開規定貼用印花稅票。 惟公寓大廈管理委員會如係收到票據（包括匯票、本票及支票），所出具載有票據名稱、號碼及金額之收據，依規定係免貼用印花稅票。 又印花稅法並無必須書立憑證之規定，公寓大廈管理委員會收取管理費，如未出具應稅憑證（銀錢收據或代替銀錢收據），即可免予課徵印花稅。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 停車場水電費問題? 答: 水電費如為共用部分、約定共用部分之水電費分擔方式，依公寓大廈管理條例第十條第二項及第三項之規定，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 至於停車場範圍內是否有水、電錶，則應至建築物現場實際勘察，如未設有分錶，則停車場應分擔多少水電費，可依區分所有權人會議或管理委員會之決議為之；如仍有爭議，亦可申請加裝分錶。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 管理費之分擔決議案是否為重大決議事項? 答: 按公寓大廈管理條例第十條第三項規定共用部分、約定共用部分之管理、維護費用（即實務上所稱管理費），區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 此所稱「區分所有權人會議」另有規定者，係指依條例第二十九條之規定決議（即所謂「一般決議事項」），而非條例第三十一條之規定決議（即所謂「特別決議事項」）。 蓋條例第三十一條之特別決議事項僅限於同條第一項第一款至第五款之規定，管理費之分擔非屬前揭條款之規定，故無該條款之適用。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公共基金之運用及管理委員會損害住戶權益時之處理? 答: 按公寓大廈組設之管理委員會係在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，有關公共基金之運用亦應依區分所有權人會議之決議為之，此分別為公寓大廈管理條例第三條第八款及第十八條第三項所明定。 區分所有權人或利害關係人對管理委員會有該條例第三十八條或第三十九條各款情事之一時，得列舉事實及提出證據依第四十六條之規定報請直轄市、縣(市)主管機關處理；如有損害住戶權益時，宜循司法途徑解決。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 區分所有權人積欠管理費，其房屋遭法院拍賣由第三人拍定，則原區分所有權人所積欠之管理費，管委會究竟應向原區分所有權人或拍定人請求繳納? 答: 關於拍定前之管理費請求繳納，實務上之見解，依拍賣公告之記載不同，可分為下列二種： (一)拍賣公告中載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則應由拍定人負擔： 強制執行程序之拍賣公告中若載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則拍定前所積欠之管理費，管委會得依債務承擔之規定向拍定人請求。 (二)拍賣公告中無管理費負擔之記載，則應由原區分所有權人負擔： 繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循本條例所定之各規定對原區分所有權人加以請求。 且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。 依此可知，關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載，則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 管理費可否由管理委員會議議決? 答: 一、依公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」 同條第三項規定「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」 二、管理費（即條例之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用）之分擔方式依前揭條例規定係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；但屬管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約另有規定分擔方式者，從其規定。 所陳由管理委員會議決之方式，非前揭條例之規定。 三、所謂「住戶、半住戶、不住戶」之管理費分擔方式，得依前揭條例第十條第三項之規定，由區分所有權人會議或規約規定之；如未規定時則應依條例第十條第二項由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其與居住日數多寡無關。 四、公寓大廈管理條例之精神著重於「住戶自治」，故管理費之分擔方式，不宜由公部門介入訂定。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 欠繳「公寓大廈公共基金」之繼受問題? 答: 依公寓大廈管理條例第二十四條規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」，衡其立法意旨無非係為維護「區分所有關係之一貫性」並貫徹「公寓大廈管理維護」之目的。 有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將專有部分之區分所有權過戶他人，除與過戶後之新區分所有權人參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，管理委員會仍應依條例第二十一條之規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。 但管理委員會宜參與原區分所有權人強制執行之債權分配，較易實現債權。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈是否可另設立「基金管理組」以管理公共基金? 答: 依公寓大廈管理條例第三十四條規定「管理委員會之職務如下：……六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。……」 第十八條第三項規定「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」。 故公共基金之保管係管理委員會之職務，但其運用應依區分所有權人會議之決議為之，管理委員會並無自行運用之權。若由所述區分所有權人會議決議設立「基金管理組」並不符條例之規定。 為免區分所有權人對管理委員會保管公共基金之疑慮，條例第二十條之規定「管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 管理負責人或管理委員會拒絕移交，經定相當期間催告仍不移交時，得報請主管機關或訴請法院命其移交。」。 管理負責人、主任委員或管理委員違反前開移交義務者，區分所有權人尚得依條例第四十六條列舉事實及提出証據，報請直轄市、縣(市)主管機關依條例第三十九條處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 區分所有權人或住戶未依規約繳納公共基金如何處理案? 答: 區分所有權人或住戶違反公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，前揭條例第三十九條第六款業有明定。 規約如已明定區分所有權人於規定之日期前未繳納應繳金額之處理程序，區分所有權人未依規約繳納公共基金，自應依規約辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 社區提撥公共基金與轉移公共設施維護基金問題? 答: 依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。」，同條第二項前段規定「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之証明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。」；第四十一條規定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」 社區如符合條例定義之「公寓大廈」，起造人自應依前揭條例第十八條規定提列公共基金並於管理委員會合法成立後移交之；如屬前揭條例第四十一條之情形者，則僅管理及組織準用條例之規定，條例第十八條之規定並未準用，故起造人無提列公共基金之義務。 另所述「公共設施維護基金」如非屬前揭條例規定之「公共基金」，僅為房屋買賣契約書之約定，則與本條例規定無涉，管理委員會於合法成立後，得依民事法律相關程序請求起造人移交。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 起造人提列公寓大廈公共基金專戶儲存後可否由管理委員會自行支領? 答: 按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。」為公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款及第二項之規定，有關公共基金專戶儲存後，限制需由成立後核准報備之管理委員會始准領取乙節，經查前開條例尚無有關規定。 起造人與金融機構之關係，在法律上性質，為銀行與存戶間之「金錢寄託」契約，為「消費寄託」契約之一種，銀行負有保管及返還同額金錢與存款人之義務。 依私法自治契約自由訂定之原則，存款契約約定由存款人以外第三人提領雖屬可行，惟因涉及民法第三三四條及破產法第一一三條規定，如銀行與原存款人有債權債務關係時銀行可主張抵銷權或如該存款人有債務不履行時，該存款債權亦可成為查封之標的，該第三人之受益程度須受法律之限制。 另因「公寓大廈管理條例」對起造人於金融業者設立專戶儲存公共基金時，並未有規定該儲存款項為公共基金，亦未以法律限制該專戶之歸屬。爰以行政命令限制款項領取之對象為存戶以外之第三人，從法律上及實質認定面而言，執行上均有困難。 惟起造人於領得使用執照後，未將公共基金移交管理委員會或選任管理負責人時，當事人自得循民事訴訟途徑主張其交還。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公共基金可否作為投資使用? 答: 公共基金應設專戶儲存，其用途應以公寓大廈規約範本第十一條第三款例示項目為原則，亦即不宜將公共基金投資購買基金或有價證券。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公共基金之保管運用如何規範與起造人是否可動支使用? 答: 本條例第十八條第三項規定公共基金，由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，起造人提列之公共基金，應專戶儲存，並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之（包括利息），起造人原不得動支提列之公基金。 但在起造人尚未移交且於第一次區分所有權人會議召開前，起造人是否可動支該項公共基金，應依規約草約約定內容為之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈管理委員會可否開設存款帳戶儲存公共基金及管理費用，其孳息應否扣繳所得稅? 答: 依公寓大廈條例報備完成之公寓大廈管理委員會，可以管理委員會之名義開設存款帳戶，依銀行法相關規定辦理定期存款及活期存款。 至於申請開立支票存款及活期儲蓄存款，則須以主任委員或管理負責人名義申請開戶，其管理組織名稱併列於戶名中。 公寓大廈管理委員會或社區管理委員會如僅對住戶收取公共基金及相關管理費用，並無任何營利收入，其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息，准予免納所得稅並核發免扣繳證明。 至於公寓大廈以起造人或管理負責人名義設立專戶衍生之存款利息，其已扣繳之利息所得稅款，於成立前開管理委員會後，得專案向管轄稽徵機關申請經查明後予以退還。 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 12:12:54 |
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心得分享系列~~法源探討~~公寓大廈管理問與答基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 【共用部分】 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈如何進行「約定專用或約定共用」事項? 答: 按「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」為公寓大廈管理條例第三條第五款、第六款所明定，又按區分所有權人會議之決議，關於約定專用或約定共用事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，亦為同條例第三十一條所明定， 「約定專用或約定共用事項」實質內容，應明訂於規約約定內容為之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈停車空間約定專用部分使用管理權問題? 答: 依公寓大廈管理條例第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」。 第九條第二項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」。 同條第四項規定「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」。 第十五條規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。」。 停車位一般狀況應屬約定專用部分之情形，如規約（依條例第三十一條之規定訂定者）有汽車停車位禁止停放機車之規定，管理委員會自得依前揭條例第十五條之規定制止。 停車位如屬共用部分之情形，如區分所有權人會議或規約另有約定者，管理委員會亦得依前揭條例第九條之規定制止。 然停車位如屬專有部分之情形，依前揭條例第四條第一項之規定，因其得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，管理委員會則無制止之權力。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 房屋買賣契約書所附分管協議書效力為何? 答: 依公寓大廈管理條例第三條第五款「本條例用辭定義如下：……五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。……。」規定觀之，約定專用之方式並無特別規定，以口頭、書面（分管協議書）或依條例第三十一條規定均可，依條例第三十一條決議者，並非唯一之方式。 故有關房屋買賣契約書內所附分管協議書載明法定停車空間、法定空地或屋頂平台，經約定供特定區分所有權人使用之事項，既經各買受人同意並簽訂即具公寓大廈管理條例「約定專用」之效力。 起造人於申請建造執照時，所檢附之規約草約亦應已載明約定專用之範圍及使用主體，故其應無效力之疑義。 次參酌公寓大廈規約範本第十四條之規定亦係依前揭說明之精神訂定。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 共用之屋頂平台若有約定使用權，可否加蓋建物問題? 答: 屋頂平台性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分， 縱使區分所有人依約定就共有部分有專用權者，仍應本於共有物之性質、構造使用之，且不得違背共有物之使用目的，始為合法。 屋頂平台之構造設計一般均供作景觀休閒、逃生避難及管線設施安置等使用，另為免影響整棟房屋之載重設計而危其安全，使用屋頂平台自不容任意加蓋建築物。 是縱使區分所有權人有使用屋頂平台之權限，其於平台上加蓋建物，占用平台大部分面積，導致其他共有人喪失景觀休閒等功能，且加重房屋之載重，即有違平台原有構造及功能，並有危房屋與住戶之安全，實非依約定之方法而為管理使用。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 停車空間可分為共用部分、專用部分及約定專用之分別? 答: 法定停車空間明列為共用部分，至獎勵增設之停車空間，如非位於法定空地、法定防空避難設備範圍內，得為專有部分。 如屬共用部分但無同條例第七條規定不得為約定專用部分情形者，得約定專用。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈之地下層是否為共用部分? 答: 按公寓大廈之地下層，依土地登記規則第七十六條規定，限於性質上非屬共同使用部分、且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，始能視同一般區分所有建物，即公寓大廈管理條例第三條第三款所稱之「專有部分」而辦理建物所有權第一次登記，依此規定反面觀之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第七十五條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人。 依社會通念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 防空避難室或法定停車空間如何認定屬共用部分或專有部分? 答: 地下室作為防空避難設備及法定停車空間使用，是否屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體，則非無爭議。 按依建築法第一百零二條之一第一項、及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、第一四○條至第一四四條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定之意涵中，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間、且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意。 蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用、而不能供非區分所有權人使用。 換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離、在使用上亦具有獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 地下室停車位如為共用部分，得可否與專有部分分別轉讓? 答: 按專有部分不得與其所屬建築物共同部分對應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。 乃因區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依條例第四條第二項與土地登記規則第八十條規定，其共用部分或共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。 各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。 又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 約定專用之變更程序為何? 答: 按規約之訂定或變更、約定專用或約定共用事項，應依公寓大廈管理條例第三十一條規定經區分所有權人會議之區分所有權人數及區分所有權比例之定額出席及同意後行之。 又該條例施行細則第二條第一款規定，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。故約定專用之變更，自得依上開規定辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈「基地」之意義及其移轉登記之限制? 答: 按本條例第四條第二項所稱之「基地」，即為建築法第十一條第一項所稱之建築基地，是包含該建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。 區分所有建物與其基地所有權屬同一人所有，而所有權人僅以建物基地設定抵押權，並於該條例施行後始行拍定者，拍定人持憑法院核發之建物或基地權利移轉證明書，申辦所有權移轉登記，仍應受公寓大廈管理條例第四條第二項規定之限制。 另已登記之區分所有建物與其基地所有權非屬同一人者，不受前揭條項之限制。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 共同領有使用執照之連棟式建築物，拆除部分建物重新申請建照，是否涉及條例第八條外牆面變更應經區分所有權人會議之決議；如又地下室未辦產權登記，擬拆除部分地下室（屬法定防空避難室等用途）是否又涉條例第十一條所稱「共用部分之拆除」? 答: 同幢建物如各棟土地已辦理分割，且各自獨立互不影響，相關法規（如防空避難設備、停車空間、構造安全等）檢討均符規定，得依條例第三條第一款精神，認定各棟建物分別為獨立之「公寓大廈」，其立面變更或拆除改建等，免經他棟所有權人同意。 舊有建築物已辦理分割之各棟地下室，如有隔牆分割並符合建築基地法定空地分割辦法第三條之一之規定，且分屬各棟使用者，如經相關建築法規檢討均符規定（如防空避難設備、停車空間、構造安全等），其使用範圍之拆除自無須經他棟區分所有權人之同意。 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 12:04:48 |
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心得分享系列~~法源探討~~公寓大廈管理問與答基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 【使用管理】 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 行政院同意開放設置游泳池前即已設置之消防蓄水池可否申請兼作游泳池使用? 答: 關於開放民間設置游泳池，前經行政院同意在案。且經內政部函請各地方政府辦理。 至開放民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池，在不妨礙消防專用蓄水池之使用，並能符合各類場所消防安全設備設置標準第三篇第四章第二節之設置規定，且經常保持其有效水量之原則下，得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件，申請兼作游泳池使用。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈建築物屋頂平台可否加設圍籬? 答: 按大廈住戶利用屋頂平台打球活動，需圍以網籬，該網籬如為臨時性且非屬建築法第七條所稱之雜項工作物者，在無危害公共安全條件下，其建築物高度計算，得依建築技術規則建築設計施工編第一條第七款第三目及第七之一款第三目規定，不計入建築物高度。 惟屋頂平台之使用，因涉公寓大廈管理條例第八條規定，仍應經區分所有權人會議之決議辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 大樓內建商未售出之停車位，可否租予大樓外之人使用? 答: 依公寓大廈管理條例第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」。 第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」。 觀諸前揭條例規定，若建商亦屬區分所有權人，如將其所有未出售之停車位出租他人，並無不妥或違法之處。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈之重大修繕或改良應如何決定? 答: 涉公寓大廈之重大修繕或改良，應踐行本條例第三十一條重大決議之程序始得為之，至於共用部分「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決。 ------------------------------------------------------------------------------ Q: 住宅得否經營美容院及仲介公司，社區大廈管理委員會可否於規約約定不得經營前述行業? 答: 按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例第四條第一項業有明定，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務。 另有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，本條例第二十三條已有明定，換言之，建築物之共用部分、約定專用部分及約定共用部分使用管理約定事項，其約定不得逾越法定之權利義務。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈建物設置之法定騎樓及一樓住戶之外牆面如何介定其使用權? 答? 建築技術規則建築設計施工編第一條第十九款明定，外牆係指建築物外圍之牆壁，本案申請變更之外牆面，與依法設置之騎樓相連接，應仍受公寓大廈管理條例第八條規定限制。 但建築物一樓如為商業使用，其第一層之騎樓內側住戶之外牆不在此限。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈結構體內之水管管線因破裂而漏水，應由何人支付修繕費用? 答: 首應判斷者係上開水管管線破裂處究屬專有部分、約定專用部分或共用部分或約定共用部分或共同壁、樓地板，始得決定何人有修繕之義務。 按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第十條定有明文。 故如果上開水管管線破裂處係在共用部分、約定共用部分，且破裂原因不可歸責於區分所有權人時，參諸公寓大廈管理條例第十條規定，自屬管理負責人或管理委員會始有修繕義務，故管理負責人或管理委員會修繕完畢後，該修理水管之費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 但如果區分所有權人會議或規約就共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，另有規定負擔方式時，則依區分所有權人會議或規約之規定辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈申請廣告物雜項執照或許可證者應檢附何種文件? 答: 按「招牌廣告及樹立廣告之設置應備具申請書，檢同設計圖說、設置處所之所有權或使用權證明與其他有關證明文件及許可證費向直轄市、縣(市)主管建築機關申請許可。」為廣告物管理辦法第十一條第一項所明文，至依前揭規定應申請設立許可之招牌廣告及樹立廣告，超過一定規模者並應依同條文第二項規定申請雜項執照。 另依公寓大廈管理條例第四十三條第一項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈應依本條例規定成立管理組織」，惟公寓管理組織之報備並非廣告物申請設置之必要要件，是以申請廣告物雜項執照或許可證者，所應檢具之所有權人同意證明文件，應依下列規定辦理： 一、設置處所屬管理組織經報備有案之公寓大廈或公寓大廈管理條例公布施行後領得建照執照之公寓大廈者，應依據「公寓大廈管理條例」第八條、第二十九條及第三十條規定，檢具區分所有權人會議同意之決議或其他同意證明文件向主管建築機關申請。 二、設置處所屬公寓大廈管理條例公佈施行前領得建造執照之建築物或區分所有建物而管理組織尚未報備者，於建築物屋頂層設置樹立廣告時，應檢具設置處所現有管理組織同意之決議或二分之一以上所有權人使用同意證明文件提出申請；設置於建築物外牆之招牌廣告，應檢具申請設置樓層之所有權人同意書後，據以申請，檢附區分所有權人會議紀錄為之。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈專有部分建造夾層屋，是否以公寓大廈管理條例第八條規定或其他相關規定執行? 答: 關於公寓大廈專有部分之使用規範及限制乙節，按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。 又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第四條第一項及第十五條第一項業有明定，公寓大廈專有部分之使用自應照前揭規定辦理。 另依前開條例第三條第十二款規定，規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效，公寓大廈專有部分建造夾層屋，自應依前揭規定辦理，無涉同條例第八條規定。 至所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾面積之和，超過該層面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層，其建造夾層屋自應依照建築法令有關規定辦理。 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 11:58:20 |
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回覆 AHAA 於 ：2005-05-19 14:43:50 的發言內容
心得分享系列~~法源探討~~公寓大廈管理問與答基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 【住戶權利】 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 何謂利害關係人? 答: 公寓大廈管理條例第三十三條規定「利害關係人於必要時，得請求閱覽規約及前條之會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」 所謂利害關係人係指有法律上利害關係之人，條例雖未對利害關係人予以定義，然區分所有權人及住戶均應屬利害關係人，區分所有權人之配偶依條例第三條之定義，其應為住戶，依前開說明其亦屬利害關係人，故得依前揭條例第三十三條規定請求閱覽，惟得閱覽之項目僅限於規約及區分所有權人會議之會議紀錄。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 何謂住戶，區分所有權人是否為當然之住戶? 答: 公寓大廈管理條例第三條第十款規定「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」。 前揭條文“公寓大廈之區分所有權人”後之標點符號為頓號(、)非逗點(，)，故其文義解釋為公寓大廈之區分所有權人而為專有部分之使用者；承租人而為專有部分之使用者；其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者。 準此，是否為住戶係以是否為公寓大廈專用部分之使用者認定，故區分所有權人並非當然為住戶，除非其為專有部分之使用者。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 住戶得否向受理報備機關申請閱覽管理委員會報備資料? 答: 受理報備機關基於為民服務，得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料，得否影印則由受理報備機關參酌行政程序法第四十六條第一項及第二項規定意旨辦理，即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。 但以主張或維護其法律上利益有必要者為限。」 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 強制出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範? 答: 公寓大廈管理條例第十四條所定區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，強制出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範，查該條例並無明文，惟該條例未規定者，適用其他法令之規定，為該條例第一條第二項所明定。 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 11:51:58 |
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回覆 AHAA 於 ：2005-05-19 14:43:50 的發言內容
心得分享系列~~法源探討~~公寓大廈管理問與答基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 【違規處理】 Q: 公寓大廈之違章建築應如何處理。 答: 按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」。 「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：……二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。」分別為公寓大廈管理條例第八條、第三十九條第一項第二款所明定。 另「違章建築之拆除，由直轄市、縣(市)主管建築機關執行之。」、「直轄市、縣(市)主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。 認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知之後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。 違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領手續者，直轄市、縣(市)主管建築機關應拆除之。」。 分別為違章建築處理辦法第三條第一項及第五條之規定，有關違章建築之勘查、認定、拆除執行係直轄市、縣(市)主管建築機關之權責。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 住戶違規停車佔用地下室公共空間如何處理? 答 依公寓大廈管理條例第九條第二項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」。 同條第四項規定「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」。 第十五條規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。」。 第十六條第二項規定「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」。 同條第四項規定「住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理；必要時得報請地方主管機關處理。」。 停車位一般狀況應屬約定專用部分之情形（亦有屬共用而非約定專用），如有前揭條例第十五條之情事自得依其規定處理。 如屬共用部分之情形，有前揭條例第九條、第十六條之情事，則應依第九條、第十六條之規定處理。 然是否涉及刑法第三百二十條第二項竊佔罪，仍應視其實際情事是否符合竊佔罪之構成要件而定。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 住戶違反公寓大廈管理條例第十六條第二項規定，區分所有權人是否有權制止住戶違規情事? 答: 依公寓大廈管理條例第三十九條第一項第四款規定「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：……四、住戶違反第十六條第二項之規定者。……。」 條例第四十六條規定「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出証據，報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」。 依條例之規定區分所有權人並無制止住戶違規情事之權，但依條例第四十六條規定他區分所有權人或利害關係人得列舉事實及提出証據，報請主管機關依條例第三十九條第一項第四款之規定處以罰鍰。 另如規約或區分所有權人會議之決議已規定管理委員會應制止此類行為時，亦可報請主管機關依條例第三十八條第五款之規定對管理負責人、主任委員或管理委員處以罰鍰。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 公寓大廈違建是否列入優先處理? 答: 公寓大廈違建，經管理負責人或管理委員會報請處理時，應優先適用本條例第八條及第三十九條第一項第二款之規定立即執行，不宜仍將之列入分類分期分區執行拆除違建之期程。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 規約規定社區停車場違規停車執行問題? 答: 依公寓大廈管理條例第二十三條及公寓大廈管理條例施行細則第二條之規定觀之，如不抵觸法令之特別約定得訂定於規約中，故有關 貴大廈地下室停車場之使用管理自得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「地下室停車場使用管理辦法」。 如大廈之「地下室停車場使用管理辦法」對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者，管理委員會自得依其規定執行，惟如有另得逕行予以鎖車之規定，因其涉及妨害他人行使權利，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會不宜逕行為之，以免承擔法律責任。 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-12 11:40:07 |
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回覆 AHAA 於 ：2005-05-19 14:43:50 的發言內容
心得分享系列~~法源探討~~公寓大廈管理問與答基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 【適用法規】 Q: 公寓大廈管理條例公布前之舊有公寓大廈是否受條例之規範? 答: 依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第四十三條第一項規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」。 公寓大廈管理條例係於民國八十四年六月二十八日公布，前開公布日前即已取得建造執照及使用執照之公寓大廈，仍有本條例之適用，應依本條例成立管理組織（即區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人），以執行條例相關規定。 -------------------------------------------------------------------------------- Q: 「公寓大廈管理條例」與「促進產業升級條例」競合時適用問題? 答: 有關在工業區內之大廈，其建築物各層用途為工廠，經主管機關認定，如符合公寓大廈管理條例第三條第一款「公寓大廈」之定義者，依前揭條例第三章之規定，仍應成立管理組織。 然依促進產業升級條例第三十四條及第六十四條之規定觀之，工業區內供公共使用之土地及公共建築物與設施其所有權登記為國有、直轄市有或縣(市)有，而依前揭條例第六十三條第二項規定設置之管理機構其係辦理工業區之管理有關事宜與公寓大廈管理條例之管理組織意義與功能不同，其間並無競合之適用問題。 -------------------------------------------------------------------------------- Q 公寓大廈管理條例第四十一條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」，其範圍如何認定? 答 依公寓大廈管理條例第四十一條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」。 為明確規範其適用範圍，應以同一建築基地範圍為限，如係依山坡地開發建築管理辦法規定，申請開發許可建築者，以其申請開發許可之範圍為限。 -------------------------------------------------------------------------------- Q86 公寓大廈管理條例第五十條已授權鄉、鎮、市區公所辦理，是否應包括執行第三十八條、第三十九條之罰鍰處分? 答 按公寓大廈管理條例第二條規定「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」。 同條例第五十條規定，本條例主管機關處理事項得授權鄉、鎮、市區公所辦理，有關函詢本條例第五十條，既有得授權鄉、鎮、市區公所辦理主管機關處理事項之規定，同條例第四十六條又規定主管機關處理第三十八條或第三十九條各款情事，則其授權範圍是否包括執行罰鍰處分，是區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，應依同條例第三十八條或第三十九規定，罰鍰由直轄市、縣（市）主管機關執行處分，不得授權鄉、鎮、市區公所辦理。 -------------------------------------------------------------------------------- Q87 建管法令與地政法令計算建物面積方式是否不同? 答 按建築技術規則建築設計施工編第一條第三款建築面積之規定，係作為建築設計時核算建蔽率之依據，其訂定目的及作用與公寓大廈管理條例第四十四條第三項之測繪規定分屬二事，且其法源亦不相隸屬，故首揭建築面積之核算就實務執行上不同乃正常結果。 |
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| 回覆者：AHAA 發表數：915 IP：61.70.132.* | 2005-08-08 00:34:02 |
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回覆 g23157 於 ：2005-08-05 21:56:23 的發言內容
建議如下:Hi,AHAA你好 1.廚房移至靠近右陽台側 2.臥室二取消,其上原廚房處可改為小和室(開放性) 3.原臥室二處變為客廳 4.廚房下方及入口處設為玄關 5.和室與廚房間,為餐桌處 6.一切都可以採開放式處理使狹長型的空間看來更大 7.主臥廁所取消後可改為更衣室 不知以上有否幫助..?請予以回應一下吧! ahaa steven |
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| 回覆者：g23157 發表數： IP：59.105.131.* | 2005-08-05 21:56:23 |
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回覆 AHAA 於 ：2005-05-19 14:43:50 的發言內容
Hi,AHAA你好基於建築師及室設師的專業,希望能在此為大家提供服務! 看到您在網路上熱心的回覆，我也想來請教您 我最近也面臨了二次變更的問題，房子不大室內實際約21坪，預算也不多，不知您可否給我一些寶貴的建議 目前我的想法與疑問是... 1.將臥室2的內牆拿掉，裝潢成通透性高的書房兼臥房 2.考慮將半套的浴室拿掉，唯一的浴室改大一點以增加浴室空間，並減少走道坪數 3.風格的部份不拘，可以是南洋/日式/地中海...都行 只要看起來流暢舒服，壓迫感不大又符合預算 苦於找不到設計師的Ricky留  |
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