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房價上漲合理乎?利率揚升影響購屋?
來源:新聞來源:住展雜誌

準購屋人意向大調查

二○○五年來臨,代表新紀元的開始。但對房市發展來說,時間是連續、不能切割的;過去的發展歷程或軌跡,對未來仍有所影響。本刊近期進行了有關房地產相關議題的準購屋人意向調查;我們藉由這樣的問卷執行,揭示消費者的真正想法,把他們的聲音傳出來;希望對市場的長足發展有所助益……

此次問卷調查,住展採用雜誌夾附問卷、傳真回收的方式進行。執行時間為93年10∼12月,為期約兩個月。執行問卷相關數據及基本資料介紹分析,則詳見附錄。問卷題目則請見【註】。

去年整年,各區域最『一致』的房市走勢,大概就只有『房價翻揚』能夠當之無楚C土地價格因建商趁難得景氣復甦、搶地推案而步步高升,是造成成本增加、價格上調的最大原因。而這樣的『決策』所造成的房價飆漲,消費者能接受嗎?

房價上漲 支持度未過半

根據此次調查結果,認為各區房價上漲尚稱合理的受訪者,比例為總樣本的44.3%,認為不合理者則接近55%(極低比例受訪者未回應)。認為合理與不合理者,差距其實有限、僅約10%,這顯示無法接受目前房價漲幅者佔多數,但也代表,仍約有近五成民眾認為目前的房價尚屬合理。

其中,女性認為合理者,比例上較男性少了近十一個百分點;相對地,認為近期房價上揚幅度不甚合理的女性受訪者,則高達女性總樣本的六成以上,男性方面則為一半。這是否暗示,對近期的房價上揚,無論理由及幅度,女性準購屋者都比男性更無法接受呢?至少從統計數字上,是支持上述說法的。

93年本地房市的另一件大事,就是在全球升息風的吹襲下,央行從十月一日開始的調升基本利率。調整基本利率,則行庫之存放款利率就會跟著波動,攸關民眾購屋負擔或壓力大小的房貸利率,自然也跟著調整。簡言之,升息就代表房貸利率的提昇。

央行兩次調升基本利率,事實上已牽動了包括政策性優惠房貸在內,本地各類房貸商品的利率水準。這意味著,民眾購屋壓力已因『價揚率昇』而加重。雖壓力還不至於和十年前動輒百分之七至十以上房貸利率的時期相提並論,但仍較一、兩年前沉重。那麼,這樣的改變,是否影響購屋人原本的計劃?

調查結果顯示,仍按照計劃、不受升息影響者,佔總樣本約64%,欲提前者僅4%,會延後者則近32%。這表示,儘管央行升息帶動房貸商品利率調漲,固定房貸產品漸成歷史,但因升息幅度尚有限,購屋者平均每月增加的房貸支出不多,因此升息對民眾購屋意願的影響算是有限。

2∼3% 最合理利率

而在目前升息使房貸利率逐步提昇下,準購屋人心中最合理或最能接受的房貸利率,到底又是多少?不出所料,這一、兩年最主流之2∼3%『低利率』,是大部分準購屋人認為最合理的數值,支持率達57%;認為合理房貸利率應在2%以下者,則佔總樣本的23%。支持3∼5%者,則為19%。

相對地,沒有任何受訪者認為高於5%的利率值為合理,顯示經過這兩、三年的低利環境後,購屋人已無法接受過去動輒接近10%以上的房貸利率。事實上從去年下半年開始,各行庫為搶食房貸大餅所推出的房貸商品,儘管多為機動利率,但利率數值多半還是落在2∼4%的範圍內,和購屋人之期待值,算是十分吻合。

在這個議題上,居住區域和年齡變項方面,並未出現顯著的差異或趨勢;有趣的現象,是發生在年齡上。根據數據統計,認為合理房貸利率應在2%以下者,,平均年齡僅略高於30歲,認為3∼5%合理者,平均年齡則為37.5歲。這是否暗示著,年齡較輕者希望能有更低的房貸利率,稍長者則否?

或釣鉹五鴞],光用期待值無法解釋,而可能是年紀較長者,多少有一次以上購屋經驗,對於市場了解較深,因此較沒有『不切實際』的想法。因為百分之二以下的房貸利率,只有在最早幾波政策優惠房貸,和符合特殊條件者始能申請的優惠房貸方案中才會出現,是屬於『小眾』利率。

【註】問卷題目

1.『您認為目前各區房價上漲是否合理』
2.『央行調升利率原本準備購屋的您,會照計劃、提前或延後購屋』
3.『您認為後低利時代,房貸利率多少算合理』
4.『對於北市強力取代路邊停放房地產廣告車之態度』
5.『名人站台個案再起,類似個案是否讓您更有好奇心一探究竟』

【附錄】問卷基本資料分析說明

本次調查為期兩個月(93,10∼12),共回收802份問卷有效者(基本資料完整,回答三題以上者)793份。男性樣本444份,女性樣本349份,比例56:44。

受訪者基本結構之年齡—三十歲以下比例34.3%,三十一至四十歲45.9%,四十一至五十歲12.6%,五十一歲以上7.1%。女性樣本年齡層仍較男性略低,數據參看表一。與過去調查相比此次調查女性三十歲以下者減少,男性部分則出現三十歲以下及四十一至五十歲者略增之狀況。除男性三十歲以下樣本增加較無法解釋外,其餘趨勢應該為近期市場多換屋產品,相對首購產品減少,使購屋決策者年齡稍長之故。

受訪者基本結構之居住區域—居北市受訪者比例40.6%,北縣42.9%,桃園7.2%,新竹地區5.3%,中南部3.5%,基隆、宜蘭等其他地區0.5%。性別變項之女性樣本較集中大台北區域,數據參看表二。本次調查仍以大台北地區回函者最多,北市受訪者比例較過去調查增加。

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