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後低利時代購屋策略(上)總論
來源:新聞來源:住展雜誌

最近這段時間,
台灣房地產市場環境,正面臨持續之變化。
先是房價漸走高,來到近十年高點;
接著預售案量持續爆量,新成屋供給萎縮。
而央行十月正式宣布調高基礎利率一碼,
更揭示房市低利時代的終結。
在年底國會改選及優惠利率房貸可能不再續撥之下,
需求方應該如何調整購屋策略或計劃,
來因應這樣的變化,當個聰明購屋者呢?

相信不管業界或是一般大眾,現在都已明白,歷經數年低迷的台灣房地產市場,是在怎樣的情形下,逐漸朝向目前這條復甦之路邁進。仔細推敲,當然是釵h因素交錯演變之後的結果,畢竟房地產市場並不是單一獨立的產業,而是整個經濟發展環節的一部份。因此,房市不振或活絡,跟大環境的經濟景氣均有直接關聯。

不過如果單純評估,說起近兩年來房市的逐步復甦,近期導因也不難找出;說起來,其實就是在政府祭出貨幣寬鬆政策,意欲刺激經濟發展下,而形成了所謂的低利率時代使然。

在把錢放在銀行,可能愈來愈縮水的低利,甚至負利時代,積極的投資理財,自然受到重視。而房地產市場順著這樣的趨勢,歡心迎接久未露面的投資客;房地產的復甦腳步,就這麼開始。因此,如果說低利刺激正是房市復甦的重要催化劑或因素,可是一點不為過。

物價漲勢洶洶 低利時代將結束

從大約九十年末開始,經由低利率所帶動的房市復甦趨勢,再加上過去幾年持續低迷和需求壓抑,在政府多次釋出低利優惠房貸之後,買氣開始上衝。雖然去年年初碰到世紀病毒SARS肆虐影響,當時房市稍遇挫折;不過,已發之勢再難扼抑;在疫情受到控制,也就是去年下半年開始,房市復甦氣勢終於確立。

不過來到今年,雖然第一季整體狀況仍佳,然而總統大選後紛擾不斷,股市表現不盡理想,及隨後的油價大波動及物價上漲,都讓人感覺經濟狀況似有下修之勢。不過讓房市復甦觸媒劑─低利環境開始出現變化的,卻是在市場預期升息心理之下,美國聯準會第三季開始的升息動作。

雖然央行並沒有按照『慣例』,短期內跟進調整利率;但來到今年十月一日,央行總裁彭淮南終於以遏止國內通膨壓力為由,正式調升基準利率一碼(百分之零點二五);隨後,定存單利率也跟隨調整,不過幅度還不足半碼。雖然調升幅度不大,這個升息動作仍具有相當的宣示性,那就是短期內,國內房市的低利環境將會結束。

那麼,在短期內如此快速的變化之下,對於目前或未來有購屋打算的消費者來說,在購屋策略上,是否要因時制宜做一些調整或變動呢?又該如何調整?

購屋這項消費行為,本身即牽涉大筆金額和繁複程序;但說穿了,準購屋者最關心的還是價格。相對而言,標的所在的環境、地段等因素,跟價格當然也是息息相關,但上述因素仍偏向個人主觀評判或喜好,不如價格來得更絕對。因此,我們從價格因素出發。

在多數消費者最關心的價格方面,大概跟下列幾大面向有關係,分別是基本面的供需狀況、成本/利潤關係,以及經濟面的利率、物價、股市表現等項目。而利率、供需及成本利潤等三項因素尤為重要。

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