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區域:   售價: 萬以下
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93年11月房市供需分析—供給續擴,反應持平
來源:新聞來源:住展雜誌

今年下半年起的本地房市,呈現和過去一年來完全不同的狀態;那就是推案量,尤其是預售部分持續擴增,但市場人氣卻不見起色。在年底國會改選前的一個(11)月,本地房市又會呈現怎樣的變化?未來的房市,又會如何發展?

年關將屆,又適逢三年一度的立法委員改選;按照道理來說,目前我們的社會,似乎應該正『熱鬧滾滾』才是。確實,如果看到11月底大直美麗華購物商場開幕當天的盛況,還是會驚嘆國人的消費實力。那麼,我們關心的房市,在上個月又有怎樣的變化或演進?

其實,3月底總統選舉後爆發且持續數週的聚眾滋擾情事,理應對年底的房市造成一定影響;不過從目前來看,真正受到影響的,只有選舉本身,因為本屆立委改選的選情異常冷清。相對地,原本估計會受拖累的房市,在供給量上則仍然持續攀高。

11月續推500億 供給再擴大

根據住展雜誌市調統計資料顯示(請見附表),11月到第三週為止,北台灣各地已經釋出共近350億預售案量,加上成屋,已衝到500億關卡。

其中一個值得關注的現象是,今年11月的『每戶平均總價』,已來到一千萬以上之譜;這個數字,一則是房屋單價上揚造成,二則可能是產品坪數放大所致。總而言之,無論原因為何,對於房市仍以首購族市場而言,對產品的實際去化來說,都不算有利情況。

如把計算基期擴大至下半年(7月開始),那麼到11月底止,北台灣預售案已釋出近2,200億,佔目前全年預售量體的五成七以上;加上成屋,則逼近三千億大關。而93年還剩一個月,預售案卻已超過3,800億,與成屋之1,700億合計,早已超越去年4,400餘億之量體。這數字雖不到『天文』水準,但回到前年,以當時的景氣推估,絕不會有人相信,兩年後北台全年推案量將突破六千億大關。

銷售成績小幅升 市況仍平淡

我們現在知道今年北台案量大爆炸的事實,也了解這是因為眾建商趕搭這波十年來難得一見的暢旺景氣,快速搶地推案所致;11月釋出案量雖有小減,但仍屬高水平,這都是供給面的實況。那麼需求面,又呈現怎樣的情形?

基本上,如果單從附表二今年1~11月兩欄來看,雖有11月新案加入,但除基隆及北縣外,各區預售銷售率都超過五成,成屋銷售則更高些,顯示11月市場反應並未繼續下滑。不過,這是今年全年度的銷售率。

從附表二第二主欄位之銷售率數值中,則可發現,來到下半年,無論預售或成屋,都只能用『慘』字形容;最高銷售率,居然是北市的預售案45.6%。如前所述,我們知道今年下半年的供給量,佔今年11月止五千餘億供給額約五成五之比例;以目前積弱不振的銷售數字來看,房市供給過剩的疑慮和隱憂,確在逐漸成形中。

整體而言,成屋銷售率普遍在五成五左右,預售方面則各區差異甚大。其中,近年一直以成屋為推案主流的桃園,今年量體不僅預售案量超過成屋,連銷售率也是預售稍佳,這是相當值得注意及玩味的地方。

年底現暴量行情 去化待考驗

而根據住展雜誌調查之預報工地資料顯示,今年最後一個月,也就是12月,可能還有300~350億左右的預售案量將推出;加上成屋,絕對將破400億大關。而以目前每推出一億預售案量,大約只能消化平均四千萬的速度來看,今年結束後,將浮現約1,500億(預估下半年預售案量至少2,500億)的潛在餘屋量,而且這個數字只計算到下半年,還不含成屋部分!

從前段的估計來看,光是今年下半年,就將產生約1,500億的預售潛在餘屋量;而這些餘屋,是否在明年能加速去化?當然,先決條件是,至少在明年上半年期間,目前持續擴大的供給量能夠趨緩,這些『舊案』才有去化空間。

另外,價格因素當然也是重點。而以今年下半年各家建商購地仍踴躍,成本居高不下來看,價格下修或供給量減少的機會,其實都不大。最後在購屋環境方面,雖然陳水扁已宣示低利優惠房貸將視需要續撥(一般咸信就是會再續撥的意思),但國際利率的翻揚和通膨壓力無法扼抑,預料央行明年仍將進一步升息,因此民眾購屋負擔仍會逐步增加。

平心而論,明年市場的去化狀況,不僅攸關這波景氣是否持續,同時更直接影響明年下半年後房市,是否再現過去低迷時代的餘屋賣壓。而從以上分析結果來看,明年的本地房市,勢將面對一條充滿荊棘險阻的道路!


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