如何用30萬搞定全室裝修?
來源:幸福空間

作者: Tody 陶迪


想以低預算改造房子,有二個非常重要的原則:不動格局、善用軟裝佈置,也就是採用「輕裝修」工法

1.不動格局

在「老房挑出黃金屋」篇已經教會大家物件篩選的標準,所以你應該知道,我們的共居公寓使用的是「家庭式公寓」的格局,它之所以適合,就是因為他本身的格局符合共居族群對「家」的想像,既然公寓本身的格局就已經滿足家的想像,我們又為什麼需要大動干戈地再去變更它的結構與格局呢?要盡可能地保留原始樣貌才是。


況且,不只是「增建」需要錢,「拆除」也是需要錢的,已經建好的隔間牆,如果要拆除再重建,勢必會造成費用的大幅提升,還會面臨結構安全和裝修法規的問題,所以輕裝修的第一個原則,就是「不要去改變格局」,也不要更動浴廁及廚房的位置,掌握這個原則,就能先省下幾十萬的費用。


如果「不動格局」,5層樓以下的集合式公寓是不需要申請「室內裝修許可」的,除非你要「新增廁所或浴室」、或是「新增兩間以上的居室」,這兩條其實是針對老公寓被拿來改套房的「隔套條款」,只有產權為同一人或透天厝的不用管隔套條款。


6層樓以上的集合式公寓就一定要申請室內裝修許可,也就是說如果要拿電梯大樓、華廈來做,不管你在幾樓,只要有符合裝修定義的行為,例如增加房間,哪怕只有增加一間,都必須申請室內裝修許可,會增加至少6 萬的費用,如果有管委會就更麻煩了,還會被要求按日支付清潔費、裝潢保證金、梯廳需要鋪設保護措施等等,整體的裝修成本會比5 樓以下公寓多出10萬,記得要將這些成本也評估進去。不過裝修許可只有在雙北市實施的比較嚴格,其他地區多半是等檢舉再補申請就可以了,台北市是被檢舉就會開罰,罰鍰是6萬∼30萬,新北市寬鬆一點,第一次會稍微通融。


如果要新增隔間,請使用「輕隔間」,也不要考慮使用水泥磚牆,因為凡是涉及水泥,不但工期會拉很長,現場環境也會泥濘髒亂。輕隔間有兩種作法,一是請木工用木材角料來搭骨架,二是請專門的輕隔間廠商用C型鋼來搭骨架,不論何種都可以在中間放置隔音棉,兩側再用矽酸鈣板或石膏板封板。輕隔間工法安靜快速,不到一天就能做完,未來如果要拆除也簡單方便,至於大家擔心的「隔音問題」,其實是一種迷思,你知道KTV 都是用輕隔間嗎?難道KTV 不在乎隔音嗎?隔音效果的關鍵是「板材」還有「裡面塞的東西」,我們在出租房使用單層9mm矽酸鈣板(兩側各一層),中間塞24K玻璃棉或60K岩棉,沒有被租客抱怨過隔音問題。而以上建材也都具有防火、隔音、耐熱的效果,現在新建住宅大樓的隔間牆幾乎都已改用輕隔間取代磚牆了,不要再有「水泥隔間」比較好的迷思


而軟裝佈置的油漆、壁紙、窗簾、貼地板、木地板、放家具、換燈具等,本來就「不屬於裝修行為」,就更不需要申請裝修許可了。



哪些你不該拆

凡遇「水泥磚牆」你不應該拆。如果你不懂結構技術,水泥磚牆的拆除就應該要經過結構技師的確認,有些師傅大主大意地跟你說:「可以拆啦!免驚!」我想這種風險你是承擔不起的;水泥牆拆除要動用重器械工具,拆除的過程會讓整棟樓的鄰居以為鬧地震,可怕的噪音一定會驚動鄰居來敲門「關心」,就算是公寓不用申請裝修許可,鄰居也一定會是你最強大的施工阻力。如果是木板隔間、輕鋼架隔間,不涉及結構上的承重問題,拆除也相對容易,不靠電動器械就能手動完成,也不會有震動的噪音,才是可以考慮拆除的。


凡遇「水路經過」你也不該拆。浴室、廚房這些有水管經過的地方,不要輕易拆牆拆地板,因為遇水就要做防水,又常常是貼磁磚,拆牆就要拆磁磚,拆完你還要重新貼,水路配管也很貴,如果是為了換水管,用「明管」的方式會簡單很多,不需要挖了又補。有時候我們被迫需要拆浴缸,老公寓很容易出現老舊破損或單純只是顏色很恐怖的浴缸,拆除要很小心不能破壞到防水層,不然真的是「會花」(閩南語熄火,前功盡棄之意),弄不好樓下還會上來大罵:「你漏水到我家了!」


老公寓真的沒事不要亂拆東西,除非你今天是買來自住要花大錢砍掉重練。有些學員覺得輕鋼架天花板、架高地板、牆壁封板很礙眼,愉快地全部拆光光,然後發現天花板的角落怎麼發霉這麼厲害,牆壁怎麼濕濕的,要死了原來是為了要遮蔽滲水問題才這麼做的,現在歹誌大條了,要花更多錢來做防水,或是重新封回去。


有一位同學就這麼做了,他不只拆天花板、拆木板隔間、拆牆壁,還拆光所有的木作櫃體,拆完整間房子原形畢露,不但到處發霉滲水,連牆壁和地板磁磚都「澎供」得歪七扭八,原先預算只有30萬,現在沒有個6、70萬是無法修復了,還好他懂知難而退,果斷止損出場,最壞就是損失兩個月押金。

2.善用軟裝佈置

所謂的軟裝,就是在硬體工程完成後幫房子「化妝」的工作,包括油漆、地板、壁紙、窗簾、燈具、家具及佈置品的陳列,這些工作的成果決定一間房子最後呈現的美感,而且相較於硬體工程的成本,費用比較彈性可控。


儘管不懂設計,如果能自己畫出簡單的圖面,不但能提高和師傅的溝通效率,還能減少出錯機會,我非常推薦大家學習Sweet Home 3D或是Sketchup繪圖軟體,前者適合完全沒有經驗的初學者快速上手,只要摸索半天的時間就能畫出一張簡單明瞭的平面與3D圖,免費的版本功能就已經夠用;後者可以表現更精緻的細節,如果對於室內設計有興趣,也可以進一步學習。


由於我們採用輕裝修作法,硬體工程含量不高,因此對於設計圖的細節要求也不高,主要用於「確認家具擺放方式及尺寸」,這是自己繪圖最重要的意義,因為空間大小用目測太主觀,如果沒有事先畫圖,很可能出現家具進場之後才發現床太大、沙發就是差了1公分擺不進去的窘況,預先畫圖就能夠避免這樣的情況發生

3.要在30 萬以內完成,屋況條件有前提

在決定要拿下房子之前,事前對屋況的評估是非常重要的,要將翻修預算控制在30萬內,就不能拿沒有隔間的開放式格局、大面積滲漏水、窗戶嚴重破損、沒有浴廁、像是廢墟一般的房子,如果涉及到大量隔間、漏水修補、鋁窗更新、或是新建浴廁,預算很容易就超過30萬,這是在簽約之前就需要謹慎評估的。


在30萬的預算當中,我們需要分配花費的輕重緩急,以下是通常情況之下我的各項花費配比,如果每一個項目都要花到頂,那很容易會破30萬,所以需要依物件條件選擇哪些必花、哪些可以省一些,例如電路系統是必須改的,又必須花到10萬,而冷氣屋主又沒有配,必須花5∼7萬裝冷氣,這時成本就已經超過了預算的一半,剩下的每一個項目就必須再三斟酌去做整體成本控制,像是家具家電就不能用太高級的、油漆可能要自己DIY、廚房還要不要花錢換系統櫃等等。

輕裝修改造並不是一定要找到專業人士或是花大錢才能做,最重要的是巧思,有時只要改變顏色就能讓空間氛圍產生巨大的變化。我曾分享過一間和室改造的案例,原先暗沈沒有生氣已經變成儲藏室的經典和室,我只是把顏色全部漆白、換了燈具、重新貼了地板,空間瞬間從日式和風變成法式現代風,而油紙拉門被我改造成透明的法式鐵件風,整個改造成本只有15,700元,很多人以為我少打了一個零。


▲和室改造前。(圖片提供/時報出版)


▲和室改造後。(圖片提供/時報出版)


▲用顏色改變氛圍並提高明亮度。(圖片提供/時報出版)


▲讓光線穿透拉門,客廳也獲得採光。(圖片提供/時報出版)


不喜歡又不想拆或不能拆的櫃子、木頭家具,也可以簡單用DIY 刷漆的方式改變風格,很多時候我們覺得很醜的東西,其實只是顏色的問題,換個顏色、改個小零件就會很不一樣,這些案例的詳細分享,都可以在我的臉書粉絲頁「TODY的不買房包租術」中找到。


本文轉載自時報出版《不買房當房東:輕資產包租,建立可愛的第二收入,年投報率40%!》




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