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7大防範陷阱QA─破解行銷的最新手資訊
來源:資料來源:搞定買屋成家夢

撰文/劉明佩、郭芷婷

近年來,大台北地區的新成屋和預售屋市場最熱門的產品就是小套房,有的是和捷運共構,強調通勤便利,有的是鄰近東區繁華商圈,主打時尚生活;有的是強調飯店式管理的小豪宅;還有的規劃成溫泉渡假小套房,更有建商在推案時標榜「1加1房、2加1房」、魔術空間和機能產品,暗示購屋民眾可以利用挑高空間做夾層來增加使用面積,即使平均每坪單價要比鄰近的公寓和大樓高出一些,也讓釵h6、7年級生提早完成購屋的夢想。

在低利環境下,不僅鼓勵了年輕人轉租為買,也是讓小套房受到市場歡迎的原因之一。同時也因為有不少小套房的建商和代銷業者為了衝刺銷售成績,強調只要付訂金,在房屋建造過程不必再繳錢,交屋後再開始負擔房貸,降低了年輕人購屋的門檻。但是,挑高夾層的小套房,其實是游走在法律的灰色地帶,因此要購買這一類魔術空間、搭建夾層的購屋人,一定要詳細嬝盲s告和契約,並且要仔細了解有關這方面的法律和風險。

隨著國內房地產景氣逐漸回溫,不僅房屋買賣交易熱絡,廣告強調訴求的「複式創意加倍」、「一坪價格可使用兩倍超值」、「小坪數大空間」等字眼,成它a擄掠消費者的胃口,但卻誤導消費者掉入另一個陷阱的深淵中,到底在這些廣告訴求中,有哪些隱藏背後的真相,並未向消費者說清楚, 而其他有著美麗的包裝用語的房屋,使否提供的都是真才實料的弁鄔O?以下就針對這些最熱門的7大問題,讓你了解如何購買才不會吃虧上當。

1.確定所屬縣市對夾層屋的相關法規

Q:日前台北市議員李慶元和費鴻泰指出,台北市釵h建商違法興建夾層屋,大打商業小套房從6坪∼12坪變成10坪∼21坪的樓中樓。使得消費者在不知違法的情況下,不僅以高於市價將近一倍的價格購買,之後還要因為違法而遭拆除。到底夾層屋是合法,還是違法?

A:所謂「夾層」指夾於樓地板與天花板間之樓層,依建築法第二十五條第一項,第三十條及第三十九條之規定,建築物如需興建夾層,必須於申請建照時,即提出申請,並經審查野i,否則應於法定容積率依法申請辦理變更等語。

內政部在民國86年10月14日台(八六)內字第八六八一一八五三號函就建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項「夾層」規定釋明:「夾層」係指「夾於地板與天花板間之樓層,同一樓層內夾層面積之和,超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺,視為另一層樓」。

以台北市為例,夾層不能超過室內面積的1/3,而且要在原始申請建照時就要提出申請,不能在完工交屋後再施工。同時台北市政府市政會議針對夾層屋、挑高設計的建物通過管理規則,規定每戶面積在80平方公尺以下的非住宅用途建築,每層樓高不得超過3米6,否則不發給建築執照,以杜絕部分建商違規興建夾層屋的歪風。
一般民眾在購屋前可向建商索取建照核准圖說,若圖說上未註明的空間,事後被加說A即屬違建,日後被查獲只有拆除及罰款一途,若有疑問,也可電洽該處2725-8383的專線電話查詢。如果不清楚所屬縣市的相關法規,可以到「法務部全國法規資料庫網站」的「地方政府法規網站」http://law.moj.gov.tw/fr/fr-place.asp,連結到各地方政府網站中查詢。

2.買夾層屋須與建商簽訂「二次施工」委建契約

Q:一般建商都是在房屋交屋後或是拿到使用執照後才開始動工,如果再動工之前就已經購買了房子,要如何確保自己的權益?

A:如果夾層是由建商負責施工,一定要簽訂「二次施工」的委建契約,要求建商負起夾層的品質和安全責任,而這部分也牽涉到預算成本和安全性問題。

如果是自己另外找人搭建夾層,也要了解水電管線的配置。對於常被稱為「室內違章建築」的夾層屋,最好先查清楚相關規定,以免自行施工觸法,或是因為建材問題而導致安全方面出狀況。而且由於夾層不能登記在權狀面積內,未來可能會有轉手上的問題。

3.注意夾層屋的坪數和價格

Q:夾層屋的坪數計算和一般房屋有何差異?會因此造成在計算每坪價格上的不同嗎?

A:通常一般業者都將夾層坪數併入銷售面積,使得換算成每坪單價的價位,比同地段行情低很多但有些情況是扣除夾層的銷售坪數,換算成每坪單價後的價位,卻比同地段的行情略高,這一點,購屋人須特別注意。
依照前面提級的法規表示,夾層的面積,如不超過樓地板面積1/3,或100平方公尺,不能視為一層樓,也就是說夾層的面積在上述條件下,仍不計入容積率。

再者,夾層的地板面積依法必須列入「建物總樓地板面積」來計算,是建商於設計時必須預留符合法定容積率的樓地板面積,給予購屋者興建夾層。即使購屋者申請興建夾層的建造執照,也會因「建物總樓地板面積」超過容積率野i範圍,而無法獲准取得執照。

夾層屋是屬於「室內違章建築」,和樓中樓建築結構不同的是,夾層並非計算在容積率中,它純粹為室內的加貌哄C一般夾層屋都是在建設公司拿到使用執照或等房屋交屋時,再以二次施工的方式,搭建室內夾層。同時在產權問題上,因為夾層面積是屬於違章部分,故無法登記在權狀面積內,對以後房屋買賣轉手可能是一大問題。

4.辨別「地熱水」變成「溫泉水」的障眼法

Q: 今年2月過年時期,台北縣市房地產大打所謂「在家泡湯」的浴室湯屋訴求,短時間內隨即銷售一空,這樣的現象是否表示未來溫泉住宅行情看漲,有繼續發展的可能性?

A: 目前市面上所稱的溫泉住宅其實可分兩種:一種是「真正的溫泉」,大台北地區真正的溫泉其實大多只有在北投或者烏來這些知名溫泉產地,在這些區塊附近的房子以接管線的方式將溫泉導入家中,滿足在家泡湯的需求。有的不在這些區塊的房案則是採用運送的方式,將溫泉由產地載至住宅,也提供所謂在家泡湯的服務。

另外一種則是「號稱溫泉」,事實上則是打地底下的地熱水!這樣由地下水脈抽取出來的地熱水能夠維持幾年,沒有人可以確定,所以消費者要搞清楚自己所買的到底是「溫泉」還是只是「地熱水」,不要只是被聳動的字眼和訴求迷昏而白白浪費了錢。

溫泉住宅要考量的,最主要的可以說是水路管線問題,因為溫泉管線很容易腐蝕損壞,整修和維護都是耗費心力財力的工作。另外由於台北溫泉產地範圍太過集中而且不廣泛,擴大發展的可能性還需要評估。

5.評估「弁鉒筑悛A務」的必要性

Q: 物業管理,可是未來的新趨勢?

A: 物業管理導入社區的現象,跟台灣目前最近幾年的房地產走向休閒風的方向有很大的關係。因為台灣這幾年大家開始比較捨得花錢住五星級飯店,一方面因為五星級的價錢大幅下滑,很多人到國外或國內旅遊,甚至單純住房,挑選五星級飯店下榻的人越來越多;另一方面,台灣現在像Motel、Hotel的開設率也逐漸增加、溫泉泡湯等等這些東西的流行造成消費者對休閒生活的重視比往常提高,進而促使廠商在這方面的規劃越來越多,並且甚至導入物管。

物業管理有它的好處但是也有它的盲點,因為一般建設公司在與物業管理公司的合作通常止於住戶管委會成立之後。也就是說,當建設落成、住戶遷入、管委會成立之後,物業管理就不屬於建設公司代管的範圍之中,其因物業管理所增加的人力成本就回溯在住戶本身的管理費。不同於一般警衛式的安全控管,物業管理增添了所謂的「弁鉒筑恁v,因此所需要的花費更高。以遠企來說,1坪管理費在120元左右,一般公司平均大概1坪70塊錢,對於非商用的一般住戶來說是一筆非常大的負荷。

選購的買家應該要衡量本身對於公共管理費的負荷能耐,以1坪70塊的物管管理費而言,若是30坪的房子一個月就要多負擔2100元額外開銷,這樣的經濟與價值衡量端視個人本身的觀念、能力、需求而有所不同。最好評估一下利用物管秘書叫車、送洗衣物、打掃房間的機率有多高,再決定是否需要挑選這類型的房屋。

6.考量「公設」與「生活品質」之間個關聯

Q:公共設施的比例是越大越好嗎?

A:公共設施的部分現在有很多種做法,一種是建設公司自己保留經營,這種公設比會比較低,由於是採取對外經營的方式,所以住戶管理費負擔也比較輕鬆,而且因為有專人管理,以後的維護成本也會比較小。

市面上有的房案號稱公共設施面積很大、設計得很漂亮,標榜由住戶共同使用管理,但選購時要甚加考量的,還是在於使用機率與管理費付出的比率,市面上很多個案中的公共設施在2、3年後便因為住戶集體使用率不高、設施整理費太貴而宣告停癒A因此公共設施並非越多越花俏越好,最重要的還是本身的經濟負擔能力和使用能力。

7.「建物面積」與「房屋面積」的不同

Q:在地政機關做完房屋登記之後,突然發現室內面積減少了,與實際的面積不符,但是建商卻說部分面積是分攤到住戶共同使用地,這是怎麼回事呢?

A:事實上這部分要先看,公設比率有多少,簡單來說是公共設施坪數佔每戶總坪數的比例。也是指房屋權狀坪數中,不屬於房屋室內實際坪數的部分,二者之間的比值。公設比愈高,代表公共設施、共同使用的空間愈大,可是實際屬於住戶私有的坪數卻相對縮小。公設比並沒有一定的標準,隨著房子的樓層,建築結構,及使用用途而有不同。

計算公設比的方式

計算公設比的方式之一,一般是指社區住戶都必須使用到的公共設施,包括「大公」與「小公」。由於大公使用性質屬於所有區分所有權人都會共同使用,所以在計算大公設分配比例時,通常是以全部區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準,按各自區分所有權面積占全部建物面積之比例來分攤大公設面積。而小公設比例就只有同一樓層的住戶才會分配得到。

所謂『一公』的計算公設比方式,也就是在計算公共設施面積時並不特別區分共同使用之大公或部分使用之小公,而以全部的公共設施面積合起來做為計算基準,不區分住戶使用程度差別。以1公方式計算公設比時,係依照全部主建物面積並包含附屬建物之總面積為基準,按各自區分所有權建物面積占全部建物總面積之比例來分攤所有公設面積。使用1公的計算方式在辦理產權總登記時比較不容易出錯,也比較不會造成住戶在公共設施使用上的糾紛,或閉O較佳的公設分攤計算方法。

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