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從歷屆選舉來看─2004立委選舉 房市影響最小
來源:新聞來源:住展雜誌

在民主社會中,任何選舉都是大事一樁;民眾和社會的焦點,幾乎都集中在這『民眾當家』的聖宴中。而比起國外,台灣地區民眾熱衷選舉的程度似乎更高,因此房地產碰到選舉,似乎也只有『禮讓』的份。如今,立院改選又即將到來,選舉造勢活動也已陸續展開,對年底本地房市,將造成什麼影響?

在民主社會中,任何選舉都是大事一樁;民眾和社會的焦點,幾乎都集中在這『民眾當家』的聖宴中。而比起國外,台灣地區民眾熱衷選舉的程度似乎更高,因此房地產碰到選舉,似乎也只有『禮讓』的份。如今,立院改選又即將到來,選舉造勢活動也已陸續展開,對年底本地房市,將造成什麼影響?

過去遇到選舉,房地產市場自然是要禮讓三分靠邊站;最明顯的情形就是促銷動作減量、推案減少。這樣的狀況,不但在前幾次選舉之前可以約略感受得到,從實際的數據,也能得到有力的佐證。以下,我們即針對推案量體來進行印證。

歷屆選舉前月 預售案縮量明顯

預售和成屋,兩者推案性質各有不同。基本上,成屋需要一定時間的營建,因此推案時間較無法反應當下的市場氣氛;反之,預售案沒有工期問題,從決定推案到搭建接待中心銷售,大約只要一、兩個月到一季的時間,因此預售案量的多寡,可說直接反應當下的市況或建商對未來的預期。因此,我們將以預售案量作為評估的主要素材。

從上方之附表中,我們就可以清楚看到,從87年底立委加北高市長選舉,一直到91年底北高市長改選,在選舉投票日前一個月,案量(總銷金額)佔全年的比例幾乎都偏低,供給戶數上,似乎也呈現類似趨勢(詳見表一)。

87年底立委兼北高市長改選,雖規模不比總統選舉,但由於北市為扁馬對決,高雄則是謝長廷火拼吳敦義,因此氣氛被炒得相當熱絡,甚至被喻為隔年總統選舉前哨站。另從住展雜誌統計的預售推案量來看,87年11月預售推案金額,就僅佔全年度之3.5%。至於89年總統選舉,影響則相對較小,前一個月預售推案量還有全年度的10.0%。不過,這極有可能是兩次選舉時間相隔較近,故後者影響有限。

90年底立委選舉,當年11月預售推案,則僅有當年度總額的3.9%,不過90年恰好也是全台房市景氣最差的時期。91年底北高市長選舉,前一月之預售案量佔全年度之8.8%,比例不算低;這應是因為近一次北高市長選舉,熱度遠不如前一屆之故。(我們以一年十一個月,扣除農曆年節月份來計算月平均值,得出比例約9.0%之評比基準)。

今年推案熱烈 選舉影響力稍減

至於今年3月總統選舉,投票日前一個月推案量約為272億,僅有十月為止共約三千四百餘億的8.0%而已。不過這個272億,與過去幾次選舉前月推案量稀少相比,已算擴大不少。而實際上,也只是案量延後或提前推出。因此,影響當然還是存在,但與往年相比,威力顯得有些薄弱。

會造成這種狀況的原因,主要還是因為房地產市場適逢難得的景氣回春,建商見時機大好,無不搶地推案。事實上,各地房價或土地價格確實節節高升,甚至出現基地條件稍差的個案,開價還比之前條件稍好舊案高的情形。而這也造就出今年前三季,合計推案量高達五千億的事實。

從以上歷屆選舉的相關數據來推斷,今年11月,也就是立院改選前一個月的預售推案量,理論上當然是會稍有縮減。不過相對來說,由於今年建商看好市場趨勢,認為景氣將持續好轉。而且,明年升息及物價上漲之壓力也會持續加重;從這個角度判斷,建商趕在今年底推案的導因仍然存在。11月的預售量體,仍有持續擴張的機會,值得密切觀察。

在上述兩種相對力量的交互運作下, 11月或酗ㄦ|像7或9月這般,光預售推案就達到四、五百億之高水平,但與未來的經濟利空相比,即將到來的選舉尚屬短期影響,因此預售案在縮減比例或幅度上,應該不會如前兩次立委選舉般,僅有不到全年4%的比例。

是故,如合理預估11月北台之預售推案量,大約會落在兩百億上下之範疇內。至於媒體最感興趣的豪宅市場,信義計畫區內新案,應該會選擇選後,也就是12月進場。

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