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案量擴人氣昇 房市隱憂仍存在
來源:新聞來源:住展雜誌

光輝十月的房地產市場,雖然碰上了威猛的秋颱和九二一之後最大一次地牛翻身,但在人氣部分仍回升不少;加上推案量持續擴大、單週廣告量再創新高,在這些因素『加持』下,10月風向球換算分數繼5月後,再度站上6字頭。不過,實際情況並非數字呈現地如此『光明』……

根據住展雜誌統計,從推案數據、報紙廣告量及金額來看,今年十月雖然預售案量大約在280億左右,和9月超過400億相比有些萎縮,但成屋部分超過2,000戶的供給額,卻剛好填補了其中差距。而在報廣方面,十月份週六、日報紙之房地產廣告已十分可觀,就連平常時日,或是鮮少出現大量報廣的晚報或經濟類報紙,也出現不少建案廣告。建商大手筆強銷的企圖,明顯可見。

報紙廣告與人氣 風向球狂升關鍵

從供給面來說,10月供給額與9月旗鼓相當,在住展房市風向球預售與成屋合計之換算分數,兩個月同樣高達19分。不過9、10兩月供給量雖都不小,但顯然不是讓十月風向球分數大漲、來到熱絡注意黃紅燈之63分,差一點就要『過熱煞車』的原因。

那麼,是什麼原因,讓10月風向球分數狂升16分,躍入代表黃紅燈熱絡注意的範圍?答案,就是光輝十月有5個星期假日,讓人氣回升,及報紙廣告量的增加。首先在報廣批數部分,10月各週四大報報廣批數,全部超過五千批,十月十日當週,批數更超過六千批,創下歷史單週報廣新高紀錄。當然,加上同樣可觀的報廣收入後,報紙媒體之換算分數,想要不升都難。

不過要說大幅增加,恐怕人氣才最是明顯。相對於廣告分數『只』升7分,工地週來人組數換算分數,就整整上揚一倍,成交組分數更從3分,三級跳來到7分。週來人組數換算分數10分及成交組數之7分,放到買氣狂飆的去年下半年,雖說不算佳績,但來人與成交組數合計,已比9月狂跳9分。以最近一季來市場人氣的低迷表現來看,今年十月的人氣表現,似乎讓房市又見光明。

十月共五個週末 帶動分數大幅漲

從以上的各項數據分析,及總分來到代表熱絡注意黃紅燈的63分看起來,房市似乎開始再度發燒熱絡;不過實際情況,並非從風向球換算數字表面,所顯現的那麼樂觀看好。

如果探究實際的市況,推案確實依舊擴張,短期之內也沒有萎縮盤整的跡象;而報紙廣告,近一個月來的持續高檔水平,也很容易可以檢驗。但是人氣方面換算分數的大幅揚升,卻似乎無法和實際面相契合;這其中原因很簡單,那就是十月一共有五個週末假日。

一般來說,建商當然會挑黃道吉日公開新案,但不一定會是週末假日。不過要是說到釋出報紙廣告,或吸引來客,那當然是選擇週末假日最好;因為大部分消費者平時工作繁忙,故平日看屋者較少,人潮多集中在假日。於是,建商或代銷自然會選在星期五六日三天強打媒體;單週工地的來人量,自然也是集中在這些日子。
於是,有五個週末假日的十月,房市人氣看似光輝,實質上只是比其他月份多了一週,可以吸引更多客戶的時段罷了;人氣及報廣數字,也就因此而被撐高。

指標大案紛進場 抬高人氣指數

不過,如果我們袪除上面的時間因素,報廣數量和上月差不多,但人氣方面,還是有所成長;這難道不表示人氣仍有回升,房市短期未來仍大有可為?從帳面上來看,十月各工地人氣確有好轉,但該月人氣真正暢旺的土城、三峽等地,一些指標大案都恰好在十月進場;就連上半年的人氣王,新店「綠中海」之二期產品,也同樣是在十月公開。

在這些指標個案的加入,及對新興區域新鮮感的促使下,十月人氣才有如此表現。如果單就北市來看,十月的人氣仍低迷不振;而十月二十六日納坦颱風進襲,更是讓前兩天各工地一片慘綠。因此嚴格說來,十月份人氣狀況仍不算好,只能算是個案表現。

因此,缺乏人氣的支持,加上央行升息,油價物價上揚等不利因素,十月之後的短期未來,仍舊難以令人樂觀。而陳水扁在納坦來襲當天的經濟小組顧問會議上,則明白指示,將在野i範圍內,持續撥發低利優惠房貸,同時如土增稅率修法不能在年底立院過關,也要延續減半措施。是故,未來房市勢將進入『多空交錯』時期。
只不過,低利優惠房貸乃有所限制,尤其無法適用於預售屋之購屋者。而土增稅減半措施,實際上也只有利於購地開發的財團;前者無法真正紓解目前預售屋量過大的問題,後者又對一般購屋大眾意義不大。看來未來不管景氣如何變化,這些具選舉考量的政策做多,只是繼續營造景氣幻象,讓房市運作短期內無從回歸基本面!

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