《 深秋時節,廠辦春天何時來?北台灣廠辦市場解析 》 |
來源:新聞來源:住展雜誌 |
比起一般房市產品,廠辦算是自成一格;過去整體房市的復甦力道,似乎也未帶動廠辦市場。事實是,自從網路產業迅速泡沫化後,廠辦市場就一直處於低迷狀態。以下我們從大台北地區最重要的內湖科技園區出發,探討並展望廠辦市場的今昔與未來……
關心國內房地產生態的人們都知道,過去這一兩年來,本地房市正歷經一段快速復甦且多空交錯的轉變時期。無論如何,至少供給方,也就是投資興建的建商單位,至今仍對房市未來十分看好。不過,以上乃是描述一般市場,也就是佔供給大宗之住宅及店面產品的範疇;相對地,商用市場似乎就不是這麼順遂,也就是廠辦產品。
比起90、91年間全面的低迷景氣,我們不能說廠辦市場並沒有任何起色或復甦之勢。其實,這一波的房市景氣起飛,廠辦市場當然也沾了點光。但是相較於住宅市場,廠辦產品方面,顯然連供給量都尚未回到過去的高峰期。
廠辦市場 近期推案大減
雖然這兩年北台灣總體推案量屢創新高,去年全年供給額達四千四百餘億,今年至第三季為止更已經接近去年全年的供給量。然從附表一中我們可清楚發現,相對之下,廠辦市場似乎等於每下愈況,90~92年間廠辦供給量急遽下跌;尤其91年,衰退率高達50%。
至於今年到十月中為止,雖戶數維持去年水準,但在推案金額方面,就還有一段不小的差距。不過,這是因為去年年初,政府推出177億的「南港軟體園區一期」,才讓去年廠辦量體稍微增加。如扣除「南軟一期」,其實這兩年廠辦市場民間興建的供給額算是不相上下。
只是,這個案量的不相上下,是不是等於說明,北台灣廠辦市場的遲暮春天還要再等一等?因為與91年量體比較,去年可算持續大幅衰退之勢,今年是持續低迷。說得嚴重些,甚至是到達谷底。
供給額度 明顯集中內湖
如果我們進一步分區來分析,會發現另一個現象,那就是最近這四年,整個北台灣推出之廠辦量體,來自台北市內湖科技園區的比例相當高。90年一共650.8億的推案量中,北市就佔409.3億;而光是內科,就佔超過八成(334.3億)。這等於全北台灣90年總推出廠辦量中,有超過一半來自內科。而除了內科外,另外就是以中和連城路一帶的工業區的推案量最大。
來到91及92年,量體集中內科現象持續。這兩年,只有內科推出預售廠辦;成屋部分,位於內科者也持續佔有相當比例。整體來看,這兩年年度總廠辦量體中,內科推案仍分別佔69.2%及28.8%;其中92年較低的比例,當然是因為南港的「南軟一期」。
而來到今年,情況仍舊沒有什麼改變。同樣地,截至10月中為止,2個預售案全部來自內科,而成屋案也只有「智富連城」位在中和,其他6案全部位處內科。就這樣的比例來看,內科廠辦市場的榮衰,幾乎就是北台灣廠辦市場的景氣指標(見表一之一)。
於民國84年建構完成的內湖科技園區,大致由西北到東南,分成『商業娛樂健身區』、『資訊生技研發設計專區』、『倉儲物流展覽區』及『策略性產業儲備園區』四區。基本上,過去本區的廠辦案,主要集中在中間兩區,近期則有慢慢移往最南邊『策略性產業園區』之趨勢。
買氣難升 餘屋持續存在
從以上的推案量來看,其實這一、兩年廠辦市場確實處於低檔。那麼其銷售狀況又是如何?市場的餘屋壓力是大是小?
拿表二和表一對照,我們大概可看出,預售類型的廠辦個案,通常銷售狀況都不太理想。以售出金額來估算,這四年來平均銷售率僅17.2%;而從戶數角度,則約每推出四戶預售廠辦,就會產生三戶餘屋。相對地,成屋型產品的銷售情形則算比較順利;同樣這四年中,每推出百戶成屋產品,就售出超過77戶,從銷售金額來看,銷售率也來到76.4%。
這種成屋推案成績遠優於預售類型者的狀況,其實一點也不難想像。一般而言,大小企業或機構在準備搬遷時,多半遷移計劃都不會太長,甚至是馬上遷入,因此成屋最能滿足需求。相對地,預售案通常需要一年左右的興建期,屆時公司的營運或整體的經濟情形,都很難預測;多半企業不會冒這樣的風險,擬定較長的搬遷計劃。
而從這十年的廠辦市場大勢來看,大致也呈現類似的狀況;預售案件通常都要完工後銷售狀況才會好轉;預售廠辦十年平均銷售率不足五成,成屋則有75%。不過,這不代表餘屋問題就迎刃而解;事實上,從84年至今十年來,累積的廠辦餘屋(成屋)都還有2,418戶,其中半數來自北縣,北市也還有近七百戶餘屋。
不過,值得注意的是,如果我們單看今年,那麼上述現象並不成立;成屋廠辦的銷售狀況,比起預售反而更糟。而且今年成屋廠辦中,其實有兩個案子是重新更名推出,顯見今年廠辦市場的表現,其實比起過去更不理想;現階段,應該屬於個案表現期,一些所在區位較佳或規劃不錯的個案,才有機會衝出較好的銷售成績。故整體而言,廠辦市場的春天,似乎仍姍姍來遲。
附表一 90年至今北台灣廠辦產品推案概況
推案性質 |
預售
|
成屋
|
||||
年度 |
個案數 |
戶數 |
總銷(億) |
個案數 |
戶數 |
總銷(億) |
90 |
15 |
472 |
224.9 |
34 |
1,644 |
425.9 |
91 |
5 |
108 |
100.5 |
24 |
532 |
270.6 |
92 |
1 |
50 |
10.6 |
11 |
342 |
315.1 |
93 |
2 |
145 |
25.0 |
7 |
244 |
58.6 |
合計 |
23 |
775 |
361.0 |
76 |
2,762 |
1,070.2 |
附表一之一 90年至今內湖區(內科)廠辦產品推案
推案性質 |
預售
|
成屋
|
||||
年度 |
個案數 |
戶數 |
總銷(億) |
個案數 |
戶數 |
總銷(億) |
90 |
10 |
307 |
121.8 |
17 |
426 |
212.5 |
91 |
5 |
108 |
100.5 |
16 |
221 |
156.4 |
92 |
1 |
50 |
10.6 |
9 |
199 |
83.1 |
93 |
2 |
145 |
25.0 |
6 |
185 |
48.6 |
合計 |
18 |
610 |
257.9 |
48 |
1,031 |
500.6 |
附表二 90年至今北台灣廠辦銷售金額及餘屋量
推案性質 |
預售 |
成屋 |
||
年度 |
餘屋量(戶) | 售出金額(億) | 餘屋量(戶) | 售出金額(億) |
90 |
408 | 16.43 | 236 | 382.49 |
91 |
76 | 29.36 | 159 | 171.71 |
92 |
50 | 0 | 59 | 251.43 |
93 |
52 | 16.23 | 174 | 12.52 |
合計 |
587 | 61.92 | 628 | 818.15 |