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深秋時節,廠辦春天何時來?北台灣廠辦市場解析
來源:新聞來源:住展雜誌

比起一般房市產品,廠辦算是自成一格;過去整體房市的復甦力道,似乎也未帶動廠辦市場。事實是,自從網路產業迅速泡沫化後,廠辦市場就一直處於低迷狀態。以下我們從大台北地區最重要的內湖科技園區出發,探討並展望廠辦市場的今昔與未來……

關心國內房地產生態的人們都知道,過去這一兩年來,本地房市正歷經一段快速復甦且多空交錯的轉變時期。無論如何,至少供給方,也就是投資興建的建商單位,至今仍對房市未來十分看好。不過,以上乃是描述一般市場,也就是佔供給大宗之住宅及店面產品的範疇;相對地,商用市場似乎就不是這麼順遂,也就是廠辦產品。

比起90、91年間全面的低迷景氣,我們不能說廠辦市場並沒有任何起色或復甦之勢。其實,這一波的房市景氣起飛,廠辦市場當然也沾了點光。但是相較於住宅市場,廠辦產品方面,顯然連供給量都尚未回到過去的高峰期。

廠辦市場 近期推案大減

雖然這兩年北台灣總體推案量屢創新高,去年全年供給額達四千四百餘億,今年至第三季為止更已經接近去年全年的供給量。然從附表一中我們可清楚發現,相對之下,廠辦市場似乎等於每下愈況,90~92年間廠辦供給量急遽下跌;尤其91年,衰退率高達50%。

至於今年到十月中為止,雖戶數維持去年水準,但在推案金額方面,就還有一段不小的差距。不過,這是因為去年年初,政府推出177億的「南港軟體園區一期」,才讓去年廠辦量體稍微增加。如扣除「南軟一期」,其實這兩年廠辦市場民間興建的供給額算是不相上下。

只是,這個案量的不相上下,是不是等於說明,北台灣廠辦市場的遲暮春天還要再等一等?因為與91年量體比較,去年可算持續大幅衰退之勢,今年是持續低迷。說得嚴重些,甚至是到達谷底。

供給額度 明顯集中內湖

如果我們進一步分區來分析,會發現另一個現象,那就是最近這四年,整個北台灣推出之廠辦量體,來自台北市內湖科技園區的比例相當高。90年一共650.8億的推案量中,北市就佔409.3億;而光是內科,就佔超過八成(334.3億)。這等於全北台灣90年總推出廠辦量中,有超過一半來自內科。而除了內科外,另外就是以中和連城路一帶的工業區的推案量最大。

來到91及92年,量體集中內科現象持續。這兩年,只有內科推出預售廠辦;成屋部分,位於內科者也持續佔有相當比例。整體來看,這兩年年度總廠辦量體中,內科推案仍分別佔69.2%及28.8%;其中92年較低的比例,當然是因為南港的「南軟一期」。

而來到今年,情況仍舊沒有什麼改變。同樣地,截至10月中為止,2個預售案全部來自內科,而成屋案也只有「智富連城」位在中和,其他6案全部位處內科。就這樣的比例來看,內科廠辦市場的榮衰,幾乎就是北台灣廠辦市場的景氣指標(見表一之一)。

於民國84年建構完成的內湖科技園區,大致由西北到東南,分成『商業娛樂健身區』、『資訊生技研發設計專區』、『倉儲物流展覽區』及『策略性產業儲備園區』四區。基本上,過去本區的廠辦案,主要集中在中間兩區,近期則有慢慢移往最南邊『策略性產業園區』之趨勢。

買氣難升 餘屋持續存在

從以上的推案量來看,其實這一、兩年廠辦市場確實處於低檔。那麼其銷售狀況又是如何?市場的餘屋壓力是大是小?

拿表二和表一對照,我們大概可看出,預售類型的廠辦個案,通常銷售狀況都不太理想。以售出金額來估算,這四年來平均銷售率僅17.2%;而從戶數角度,則約每推出四戶預售廠辦,就會產生三戶餘屋。相對地,成屋型產品的銷售情形則算比較順利;同樣這四年中,每推出百戶成屋產品,就售出超過77戶,從銷售金額來看,銷售率也來到76.4%。

這種成屋推案成績遠優於預售類型者的狀況,其實一點也不難想像。一般而言,大小企業或機構在準備搬遷時,多半遷移計劃都不會太長,甚至是馬上遷入,因此成屋最能滿足需求。相對地,預售案通常需要一年左右的興建期,屆時公司的營運或整體的經濟情形,都很難預測;多半企業不會冒這樣的風險,擬定較長的搬遷計劃。

而從這十年的廠辦市場大勢來看,大致也呈現類似的狀況;預售案件通常都要完工後銷售狀況才會好轉;預售廠辦十年平均銷售率不足五成,成屋則有75%。不過,這不代表餘屋問題就迎刃而解;事實上,從84年至今十年來,累積的廠辦餘屋(成屋)都還有2,418戶,其中半數來自北縣,北市也還有近七百戶餘屋。

不過,值得注意的是,如果我們單看今年,那麼上述現象並不成立;成屋廠辦的銷售狀況,比起預售反而更糟。而且今年成屋廠辦中,其實有兩個案子是重新更名推出,顯見今年廠辦市場的表現,其實比起過去更不理想;現階段,應該屬於個案表現期,一些所在區位較佳或規劃不錯的個案,才有機會衝出較好的銷售成績。故整體而言,廠辦市場的春天,似乎仍姍姍來遲。

附表一 90年至今北台灣廠辦產品推案概況

推案性質
預售
成屋
年度
個案數
戶數
總銷(億)
個案數
戶數
總銷(億)
90
15
472
224.9
34
1,644
425.9
91
5
108
100.5
24
532
270.6
92
1
50
10.6
11
342
315.1
93
2
145
25.0
7
244
58.6
合計
23
775
361.0
76
2,762
1,070.2

附表一之一 90年至今內湖區(內科)廠辦產品推案

推案性質
預售
成屋
年度
個案數
戶數
總銷(億)
個案數
戶數
總銷(億)
90
10
307
121.8
17
426
212.5
91
5
108
100.5
16
221
156.4
92
1
50
10.6
9
199
83.1
93
2
145
25.0
6
185
48.6
合計
18
610
257.9
48
1,031
500.6

附表二 90年至今北台灣廠辦銷售金額及餘屋量

推案性質
預售
成屋
年度
餘屋量(戶) 售出金額(億) 餘屋量(戶) 售出金額(億)
90
408 16.43 236 382.49
91
76 29.36 159 171.71
92
50 0 59 251.43
93
52 16.23 174 12.52
合計
587 61.92 628 818.15

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