討論區目錄：
| 《 景氣大好 建商與代銷~過去一年誰撈得最多 》 |
| 來源：新聞來源住展不動產 |
| 由於從去年第三季中期一直到今年第二季末，買氣一直十分暢旺，因此只要在這段時間推案的建商，幾乎都在帳面上獲得相當的成央C不過今年六月開始的買氣下滑，可能會改變過去一年這種『雨露均霑』的狀況。 在歷經近十年的長期低迷不景氣後，台灣房地產市場終於在前年底乍現回春曙光；雖然去年第二季世紀病毒SARS肆虐看似讓本地房市再受打擊，不過復甦之勢畢竟已成、難以扼抑，去年下半年買氣仍瞬間上衝。一些承著大好時間推出個案的建商，幾乎都『海撈』了一筆。 而來到今年，基本上除了320總統大選前後的紛亂之外，整體的房市局勢仍然處於穩定向上的趨勢。雖第三季開始買氣下滑，然基本面仍然維持穩定。那麼在這段景氣仍維持穩定的時期，又是哪家建商搶錢搶得最凶？ 寶佳一枝獨秀 『一案』贏家屢見 根據住展雜誌統計，以桃園為推案大本營的寶佳機構，今年至8月底為止，推案量仍舊勇冠三軍，達到289.2億；而實際售出金額，也將近128億，算是今年目前為止海撈『量』最多的建商。另外，去年意氣風發，和寶佳似有瑜亮情結的麗寶機構，雖然今年8月底前推案遠不如去年，但仍有63.5億總推案量，實際銷售金額也接近30億。(請見表一) 另外，桃園的竹城建設，或陰嶽袪q較少，但帳面成績仍算頗為理想。竹城今年指標大案「竹城東京」，銷售就已突破八成。而新竹在地昌益建設，雖碰到第二、三季股市慘綠，導致新竹房市買氣大降，但實際成績仍交代得過去；該建設的幾個案子，幾乎都銷出七成以上。 此外，營建龍頭國泰建設今年度的3大預售案，總銷超過60億，然近27億成績僅是差強人意，但足以擠入營收十大。華固建設是靠上半年「亞瑪森花園」及「台大美學院」熱賣而撈了一筆，久泰建設則是因為大案「夏威夷」的出色成績，得以躋身營收前十。（詳見表一） 以上幾個建商，幾乎至少都有三個以上的推案，寶佳甚至有24個；而除了竹城及華固建設整體銷售率破七成外，其餘建商或鳥P售帳面金額不錯，但銷售率卻不很好看，這主要是今年第二季末開始的買氣下滑所造成的『效果』。雖說如此，這段期間還是出現一些僅推出一、兩個個案，帳面收入卻較推案較多建商有過之而無不及的業主。 像是元大建設的「?園」和「囍園」，就連袂創下八成以上銷售成績，讓實際操盤手馬維辰荷包滿滿；安坑「綠中海」的東懿建設，捷運七張站共構案「悠遊市」的樺福建設，以及板橋低價案「馥華生活家」的馥華生活科技，更幾乎都是100%銷售，狠狠撈了一筆。所以要說海撈，要說搶錢，這些一或二案建商，恐怕才是真正的大贏家。 搶錢代銷老面孔 新聯信奪第一 以上建商的銷售『實況』，其實呈現了不同於去年的現象，那就是有推出個案的建商，基本上還是多少賺了些錢，不過金額上似乎和去年下半年相比，不是那麼的亮麗。當然，這跟320總統大選後紛擾，導致推案延遲有關，但六月以來的低買氣，才是真正讓各家無法大撈的主因。從小賺者眾、大賺者稀的狀況來看，比起去年幾家大建商雄據市場的狀況，今年北台房市似乎變成群雄並起的戰國時代。 那麼代銷呢？是否也是『雨露均霑』？代銷由於抽佣比例為建商與代銷的最高機密，外人無從得知，因此僅能以售出量體來推估。誰為建商立了汗了戊牷H也為自己賺飽荷包？海撈前三名新聯信、甲山林及新和廣告，都是業界頗具規模的代銷機構。而前六大海撈代銷，銷售數字也都突破50億大關。（詳見表二） 不過，如果仔細看看前六位的銷售率成績，只有甲山林及甲桂林廣告超過六成；而兩個『甲』字輩的代銷公司，是分別因為「綠中海」及「?園」、「囍園」的熱銷，才能有如此成績。如果要上看七成，則是全軍覆沒，比起建商方面的銷售成績，實在不能算好。當然如新理想及海悅廣告，第三季以來接案頗多，銷售率不高，在某種程度上也屬非戰之罪。 不過，相對地我們要看看銷售金額不足50億的傳真實業，或陰b面數字還排不上前五名，但因「悠遊市」和「東方文華」大賣，該公司整體銷售率超過九成，投資報酬率超越各家大代銷。因此，他們或酗~是搶錢搶得最成左漸N銷機構。 景氣持續看好 短期內推案仍多 從上面各家建商及代銷的營收狀況來看，雖然整體成績不比去年，不過排除今年下半年的新推案和差強人意的買氣狀況，這樣的成績仍算得上小賺一筆；尤其是對那些僅推出一、兩個案子，卻都能大賣的業主來說。 那麼，未來的市況將如何發展？從目前的資料來看，傳統大檔期九二八一直到十月底，應該會是今年下一波的推案高峰。不過參酌未來趨勢，這波推案潮也極有可能是今年最後，甚至是往後半年至一年之內的最後一波推案高點。 為何說這波推案高峰，可能成為未來一年內的絕響？先從預計推案數字來看，光是九月中至十月底，大台北地區預售推案量就將超過一千億，整個北台灣粗估也有超越一千五百億預售案量的潛力。 然而前三年之九二八檔期（計算時間8/15∼10/15），平均總推案量僅約670億；去年所謂的推案熱潮，只不過是在第四季出現近千億的預售推案量。因此，短短一個半月時間，就可能爆出一千五百億的量體，實在令人懷疑，潛在客戶在哪裡？有多少？ 買氣大幅下滑 銷售成績憑本事 另外，則是大環境的利多因素逐漸消失或減褪。其中，被視為重大政策利多的土增稅減半優惠，明年就將不再延續；而上半年釋出之最後一批三千億優惠房貸，預估也可能在明年上半年前額度用磬。 最重要，也是之前促使買氣增溫的最重要因素—低利率，隨著美國聯準會自七月以來的升息動作，以及日前央行調高定存單利率之措施，預料也將在明年告終；雖然利率提昇，其實是確立房地產保值的地位，但短期內由於釋出量體過大，買氣難免會因此向下修正。 其實我們不需要看未來，也不必用過去的推案數字來做比較，光是以現階段的市場買氣來看，就令人不禁問，消化上述如此龐大的推案量，到底要花多久時間？遑論這些案量，還是不具有實質賣相的預售個案。這點，從目前幾個北市『碩果僅存』的成屋案，幾乎案案人氣直線上升就可略見端倪。而從表一各家建案的實際銷售率來看，成績確實也不如去年亮麗。 因此，或陰q去年SARS疫情獲得控制，一直到今年上半年這一年之間，幾乎有推出個案銷售的建商，都成為搶錢大贏家。不過接著而來的龐大推案量，將很可能讓整個市場回歸到最基本的供需法則，或者解釋為所謂適者生存、物競『人』擇。當然，物競人擇的人，就是消費者囉！ |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Plurk
FaceBook
Twitter
MyShare