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景氣大好 建商與代銷~過去一年誰撈得最多
來源:新聞來源住展不動產
由於從去年第三季中期一直到今年第二季末,買氣一直十分暢旺,因此只要在這段時間推案的建商,幾乎都在帳面上獲得相當的成央C不過今年六月開始的買氣下滑,可能會改變過去一年這種『雨露均霑』的狀況。

在歷經近十年的長期低迷不景氣後,台灣房地產市場終於在前年底乍現回春曙光;雖然去年第二季世紀病毒SARS肆虐看似讓本地房市再受打擊,不過復甦之勢畢竟已成、難以扼抑,去年下半年買氣仍瞬間上衝。一些承著大好時間推出個案的建商,幾乎都『海撈』了一筆。
而來到今年,基本上除了320總統大選前後的紛亂之外,整體的房市局勢仍然處於穩定向上的趨勢。雖第三季開始買氣下滑,然基本面仍然維持穩定。那麼在這段景氣仍維持穩定的時期,又是哪家建商搶錢搶得最凶?

寶佳一枝獨秀 『一案』贏家屢見


根據住展雜誌統計,以桃園為推案大本營的寶佳機構,今年至8月底為止,推案量仍舊勇冠三軍,達到289.2億;而實際售出金額,也將近128億,算是今年目前為止海撈『量』最多的建商。另外,去年意氣風發,和寶佳似有瑜亮情結的麗寶機構,雖然今年8月底前推案遠不如去年,但仍有63.5億總推案量,實際銷售金額也接近30億。(請見表一)

另外,桃園的竹城建設,或陰嶽袪q較少,但帳面成績仍算頗為理想。竹城今年指標大案「竹城東京」,銷售就已突破八成。而新竹在地昌益建設,雖碰到第二、三季股市慘綠,導致新竹房市買氣大降,但實際成績仍交代得過去;該建設的幾個案子,幾乎都銷出七成以上。

此外,營建龍頭國泰建設今年度的3大預售案,總銷超過60億,然近27億成績僅是差強人意,但足以擠入營收十大。華固建設是靠上半年「亞瑪森花園」及「台大美學院」熱賣而撈了一筆,久泰建設則是因為大案「夏威夷」的出色成績,得以躋身營收前十。(詳見表一)


以上幾個建商,幾乎至少都有三個以上的推案,寶佳甚至有24個;而除了竹城及華固建設整體銷售率破七成外,其餘建商或鳥P售帳面金額不錯,但銷售率卻不很好看,這主要是今年第二季末開始的買氣下滑所造成的『效果』。雖說如此,這段期間還是出現一些僅推出一、兩個個案,帳面收入卻較推案較多建商有過之而無不及的業主。

像是元大建設的「?園」和「囍園」,就連袂創下八成以上銷售成績,讓實際操盤手馬維辰荷包滿滿;安坑「綠中海」的東懿建設,捷運七張站共構案「悠遊市」的樺福建設,以及板橋低價案「馥華生活家」的馥華生活科技,更幾乎都是100%銷售,狠狠撈了一筆。所以要說海撈,要說搶錢,這些一或二案建商,恐怕才是真正的大贏家。

搶錢代銷老面孔 新聯信奪第一


以上建商的銷售『實況』,其實呈現了不同於去年的現象,那就是有推出個案的建商,基本上還是多少賺了些錢,不過金額上似乎和去年下半年相比,不是那麼的亮麗。當然,這跟320總統大選後紛擾,導致推案延遲有關,但六月以來的低買氣,才是真正讓各家無法大撈的主因。從小賺者眾、大賺者稀的狀況來看,比起去年幾家大建商雄據市場的狀況,今年北台房市似乎變成群雄並起的戰國時代。

那麼代銷呢?是否也是『雨露均霑』?代銷由於抽佣比例為建商與代銷的最高機密,外人無從得知,因此僅能以售出量體來推估。誰為建商立了汗了戊牷H也為自己賺飽荷包?海撈前三名新聯信、甲山林及新和廣告,都是業界頗具規模的代銷機構。而前六大海撈代銷,銷售數字也都突破50億大關。(詳見表二)


不過,如果仔細看看前六位的銷售率成績,只有甲山林及甲桂林廣告超過六成;而兩個『甲』字輩的代銷公司,是分別因為「綠中海」及「?園」、「囍園」的熱銷,才能有如此成績。如果要上看七成,則是全軍覆沒,比起建商方面的銷售成績,實在不能算好。當然如新理想及海悅廣告,第三季以來接案頗多,銷售率不高,在某種程度上也屬非戰之罪。

不過,相對地我們要看看銷售金額不足50億的傳真實業,或陰b面數字還排不上前五名,但因「悠遊市」和「東方文華」大賣,該公司整體銷售率超過九成,投資報酬率超越各家大代銷。因此,他們或酗~是搶錢搶得最成左漸N銷機構。

景氣持續看好 短期內推案仍多

從上面各家建商及代銷的營收狀況來看,雖然整體成績不比去年,不過排除今年下半年的新推案和差強人意的買氣狀況,這樣的成績仍算得上小賺一筆;尤其是對那些僅推出一、兩個案子,卻都能大賣的業主來說。

那麼,未來的市況將如何發展?從目前的資料來看,傳統大檔期九二八一直到十月底,應該會是今年下一波的推案高峰。不過參酌未來趨勢,這波推案潮也極有可能是今年最後,甚至是往後半年至一年之內的最後一波推案高點。

為何說這波推案高峰,可能成為未來一年內的絕響?先從預計推案數字來看,光是九月中至十月底,大台北地區預售推案量就將超過一千億,整個北台灣粗估也有超越一千五百億預售案量的潛力。

然而前三年之九二八檔期(計算時間8/15∼10/15),平均總推案量僅約670億;去年所謂的推案熱潮,只不過是在第四季出現近千億的預售推案量。因此,短短一個半月時間,就可能爆出一千五百億的量體,實在令人懷疑,潛在客戶在哪裡?有多少?


買氣大幅下滑 銷售成績憑本事


另外,則是大環境的利多因素逐漸消失或減褪。其中,被視為重大政策利多的土增稅減半優惠,明年就將不再延續;而上半年釋出之最後一批三千億優惠房貸,預估也可能在明年上半年前額度用磬。

最重要,也是之前促使買氣增溫的最重要因素—低利率,隨著美國聯準會自七月以來的升息動作,以及日前央行調高定存單利率之措施,預料也將在明年告終;雖然利率提昇,其實是確立房地產保值的地位,但短期內由於釋出量體過大,買氣難免會因此向下修正。

其實我們不需要看未來,也不必用過去的推案數字來做比較,光是以現階段的市場買氣來看,就令人不禁問,消化上述如此龐大的推案量,到底要花多久時間?遑論這些案量,還是不具有實質賣相的預售個案。這點,從目前幾個北市『碩果僅存』的成屋案,幾乎案案人氣直線上升就可略見端倪。而從表一各家建案的實際銷售率來看,成績確實也不如去年亮麗。

因此,或陰q去年SARS疫情獲得控制,一直到今年上半年這一年之間,幾乎有推出個案銷售的建商,都成為搶錢大贏家。不過接著而來的龐大推案量,將很可能讓整個市場回歸到最基本的供需法則,或者解釋為所謂適者生存、物競『人』擇。當然,物競人擇的人,就是消費者囉!

表一 93年1/1~8/31 建商搶錢贏家前十名
排名 投資興建 個案數(個) 總銷(億) 售出(億) 銷售率﹪
1 寶佳機構 24 289.2 127.5 44.1
2 東懿建設 1 46.0 36.9 80.3
3 元大建設 2 42.0 34.8 82.9
4 樺福建設 1 35 34.1 97.4
5 華固建設 3 38.0 29.6 77.9
6 麗寶機構 4 63.5 29.1 45.8
7 昌益建設 6 44.7 28.5 63.8
8 國泰建設 3 61.0 26.8 43.9
9 竹城建設 3 34.5 26.8 77.7
10 久泰建設 3 36.5 25.1 68.7
馥華生科 1 18.0 18.0 100.0
表二 93年1/1~8/31 代銷搶錢贏家前六名
排名 投資興建 個案數(個) 總銷(億) 售出(億) 銷售率﹪
1 新聯信廣告 9 135.3 79.1 58.5
2 甲山林廣告 7 111.0 72.8 65.5
3 新和廣告 13 148.8 68.2 45.8
4 新理想廣告 13 155.4 55.4 35.6
5 海悅廣告 10 149.9 52.2 34.8
6 甲桂林廣告 5 77.0 51.8 67.3
傳真廣告 4 51.3 47.2 92.0
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