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哪種房子最受消費者青睞?
來源:新聞來源:住展不動產
哪種房子最受消費者青睞?
購屋者的心思瞬息萬變,賣房子的人也常為此傷透腦筋,
但由近兩年的一些熱銷個案來看,還是有切中消費者脾胃的產品能脫穎而出,
究竟消費者真正想要的是什麼樣的房子?


從今年下半年開始,國際原物料價格節節上漲,行政院主計處上月初公佈國內八月躉售物價指數,與去年同月比較,漲幅甚至創下廿三年來新高,國內通貨膨脹的陰影隱然浮現。同時,由於全年物價漲幅估計可能超過一•五%,相對於國內五大銀行一年期平均利率一•四%的水準,國內實質利率正進入二次石油危機以來首見的『負利率時代』。
由於目前把資金放在銀行做定存儲蓄,實際上已經不划算,沒賺到利息反而要賠錢,同時為了減低通膨壓力以避險保值,甚至期望日後增值,故有愈來愈多的資金轉而投入房市。其中又以換屋族因自有及閒置資金較多,所佔比例最高。加上土增稅減半在明年一月即將到期及房貸利率看升的趨勢、政府優惠房貸的推波助瀾等因素,九月起到今年底,房地產業者多數預估還有一波換屋潮。
換屋族的購屋意願之所以逐月增加,甚至在近期本刊對於房地產市場的觀察中,沉寂酗[的豪宅產品,上月初也開始慢慢動了起來。這箇中緣由,除了目前房貸利率仍屬低檔外,最主要還是換屋族趁土增稅減半政策快到期前,在賣屋時可少繳一半的土增稅,又可以在換屋時利用『重購退稅』將所繳的土增稅部份或全部退回,對於此刻擁有老舊房屋的換屋族而言,的確有很大的誘因。

地 段─

位處精華地帶
對於換屋族來說,想要選擇具有保值性的房子,以抵抗未來可能有的通貨膨脹,當然,地段是首要的考量,如何判定地段的未來漲跌呢?這可從房市供需的角度來觀察,買賣房屋前可觀察附近空地多不多,如果附近空地多,代表未來還有很多推案機會,縱使買氣已漸薄弱,都會有賣方不斷湧入市場,供給可能遠大於需求,這樣的地段相對缺乏保值性,因為保值地段的前提是『想脫手立刻能找到人承接』,這樣的地段較具抗跌性,一般多屬於市區的精華地帶。

未來轉手時間短
房屋是否容易轉手,考量的不只是地段,如產品格局是否適當、採光通風、面積、價位等,當然也都在考慮之列。最重要的是要符合一般民眾的普遍需求,在購屋時瞄準這類廣受消費者青睞的房市產品,將來要脫手時,就不愁無人接手。
想要了解怎麼樣的房子,最受消費者歡迎嗎?那你就必須多方考量產品規劃、基地條件及小環境,才能有較深入的認識。首先,房價是絕對必須仔細比較的,像有些個案推出時,區域客了解當地行情,發現單價偏高多不願介入購買;但對區外客而言,由於對當地行情較無法掌握,往往產品看了喜歡,就下訂購買。
房價買貴了除吃悶虧心中不悅外,將來想要以此較高價位再轉售時,除非該地段日後再增值,否則可謂難上加難,所以購買房子時,必得詳加探詢鄰近地區的平均價格,才能買到合於區域行情的房子。

靜巷住宅
而近來不少個案標榜的『靜巷』、『一巷進』住宅,則多是具有附近可鬧中取靜的特點,既可擁有鬧區的生活機能,居家環境又頗為寧靜,算是相當具有競爭力的產品類型。不過,購買此類產品仍須考量距購物商圈的遠近,離太近『靜巷』就顯得並不安靜,太遠則生活機能就無法兼顧,一般以距商圈約兩百公尺左右還是較為恰當。

交通條件─


動線便利、停車方便

而就小環境來說,當然如果是位於精華地帶,各項生活機能會最健全,但相對房屋單價及總價也較高,需衡量自身財力而為。交通條件來說,距捷運站或火車站在步行十五分鐘距離內較佳。如果沒有,起碼住家附近要有公車站牌,且發車間距最好在二十分鐘以內、多線公車經過,社區出入動線的規劃是否適當也要考量;如果是開車族,居家附近停車方便性就十分迫切,且需考慮住家離交流道或快速道路、主幹道的遠近,車程在十分鐘內較適宜。


小環境─

學區、公園綠地
在生活環境方面,住家附近有學區,可方便小孩就學,免除家長接送上下學的麻煩,而由於國內升學競爭激烈,明星學區的房子更是炙手可熱,價位居高不下。若是鄰近公園綠地或河岸,由於具有景觀視野,也是不少民眾熱中的標的,但河岸住宅有景觀和沒有景觀的房價價差通常不小,隨著樓高而出現不同等級的景觀也可能有頗大的價差,是購買此類型產品該注意的地方。

河岸住宅、大型公設
同時,國內由於近年來風災頻仍,因風災引起的水患,往往對河岸住宅的居民造成陰影。但在政府積極防洪疏濬下,颱風對大台北的淹水威脅似已降低,淡水河及基隆河畔的面河住宅,也都有明顯止跌回穩的跡象。此外,緊鄰美術館或圖書館等大型公設的房屋,由於可提供藝文展覽訊息或提昇書香氣質,也受到部分民眾的青睞。

生活機能佳

而一般民眾購屋時最注重的生活機能來說,以台北市為例,像總統府位於中正特區,公共設施及政府機關林立、治安良好、交通方便,生活機能的便利性自然無庸置疑。另如集金融、娛樂、住宅於一身的信義計畫區,則是目前最具「商圈效應」的地段。信義計畫區雖然住商混雜,但由於其具前瞻性的都市規劃,也難怪無論是豪宅或小坪數住宅,皆以該區的生活機能為強而有力的賣點。

未來有重大建設
而目前推案方興未艾的一些新興重劃區,現有狀況多是一片荒煙蔓草、處處空地,然而在未來有重要建設經過此地的前提下,這些地區未來可能深具發展潛力、房價漲幅驚人。但高利潤則隱含高風險,這些地區有可能是發展失敗的沙崙重劃區或未來的信義計畫區第二,誰也說不得準,所以,投資這些地區的房屋必須相當謹慎;同時,個案位於重劃區的位置,最好離既有商圈不要太遠,才不會飽受生活機能不便之苦。

規 劃─


優良業者、知名建築師
而在建案的投資興建或銷售方面,如國泰建設等優良建商、信義房屋等優良房仲,還有知名的建築師,都是長期口碑建立的良好形象,消費者在購屋時的指名度也都較高。甚至建商也將此作為炒作的話題,如前一陣子某日本建築大師在台灣的幾個個案造成熱銷後,近期又有某建商請來奧地利建築大師跨刀演出,使國內建築物幾乎快成『國際村』了,不過,這對刺激國內建築水平的提昇,並不是壞事。

戶數不多、強調建材結構等
就個案的整體規劃來看,社區戶數以少於百戶的社區較適宜,戶數過多恐會影響生活品質。另由於台灣是位於地震頻仍的地震帶上,有些建商也相當強調建材的講究,及重視建物結構,另方面民眾對於所謂『安全住宅』的要求也日益提昇。
近期有名的例子,便是普遍用於北市區個案的阻尼制震器,『移植』到中和某個案後,銷售狀況始終紅不讓;而北市區最近也有一號稱是全棟石材打造的個案,在上月初配合媒體強銷後,人氣買氣也跟著扶搖直上。另如室內格局方正、採光通風良好、動線規劃得宜及虛坪少等項,也都是消費者相當著重的地方。

完善公設、飯店級管理

而從去年下半年到今年上半年,熱銷結案的幾個大型社區個案來說,雖然可能有戶數過多,或是大小坪數混雜的缺點,但其由於案量大,故規劃的休閒設施也相當多且完善,相當程度的成為此類型個案的行銷利器,消費者的接受度也大多不差。
另外,即使是訴求粉領族或學生族的套房產品,由於消費水準的提高,建商也都精心打造所謂飯店式門廳及管理,一樣受到特定族群的歡迎,投資客也常大舉進軍,對加速個案銷售產生相當關鍵的作用。

價 格─

低單價、低總價、低自備款
雖說北市房地產業者看好換屋族在年底前出手購屋機率高,於今年下半年紛紛推出較大坪數的換屋型產品。但不可諱言的,近期換屋市場買氣滑落,直到民俗鬼月過一大半之後,才略有回暖的情形,稍稍印證了房地產業者的預期。而在先前這段期間內,訴求低自備、低單價或低總價的個案,則受到不少消費者青睞,成為房市的常勝軍。
如前一陣子熱銷的新店安坑「綠中海別墅村」一案,便是以低總價的透天產品,來與鄰近大台北華城的高總價別墅作成弘牊j。而某上市營建公司在北市中正區及北縣淡水近期推出的兩宗個案,則是以低自備的訴求匯聚人氣,但如果要加大議價空間,則須提高自備款比例;無論是自備款門檻較低、簽約金不多或讓購屋者有談價幅度,皆切中某些客層的需要,也因此無論自住或投資客皆能吸引其前來購屋。
而板橋的某個案,雖然附近有氧氣工廠,具有潛在危險性;其基地也是座落在工業用地上,也就是一般俗稱的『工業住宅』。但板橋近期個案因新站特區利多,價位紛紛提昇;惟獨該案以略低於區域行情的單價販售,因而創造了高數值的來人及成交量,並於短期內結案。不僅是大樓產品,最近蘆竹大竹地區有一透天案也是位於工業用地上,由於有低單價、低總價優勢,亦成為近期的熱銷代表個案之一。


綠建築─

未來可望成主流

另外,考量建築與環境永續生存的『綠建築』,雖然目前受限於綠建材尚未全面量產、國際認證標章尚未同步建立及相關配套措施尚未完善,但房地產業者多認為綠建築將是廿一世紀的主流,也逐漸在普及之中。
就消費者來說,綠建築對於住宅環境的綠化及美化、污水及垃圾的處理等項,都有多方面的考量,住在這種『綠建築社區』內,由於節能設計和水資源的回收、再利用,每月還可省下可觀的電費及水費,在政府、業者的努力推廣及消費者認知提昇後,這種『綠房子』未來可能會愈來愈受到購屋者的歡迎。

結 語
上月在農曆七月過半、中元普渡過後,房地產市場漸有升溫之勢,房市個案的來人及買氣皆有增加;而上月底的九二八傳統房市檔期前後,推案量也有明顯升高趨勢,可提供消費者更多樣化的購屋選擇。
同時,目前由於美國八月就業數據轉強,Fed九月下旬升息的號角又再度響起,新台幣的升值也蠢蠢欲動,加上外資熱錢的近期的回流,似有推升台股的量能,這也有利於房屋市場買氣的醞釀。另由於房市供給量近期的增加,房地產業者也絞盡腦汁包裝個案的賣點,以期能捉住購屋客的真正需求。
在『消費者導向』的理性購屋時代來臨之時,更應多加比較心目中購屋區域個案的優缺點再下決定。因為,若大多數民眾都能精確選擇優質房屋類型,淘汰不良建築物,才是源源不絕推動國內建築水準進步的真正原動力。
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