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不動產實價課稅 民眾負擔將增加多少?
來源:住展房屋網
由於高房價引發民怨,此次總統改選,兩黨不得不正視相關現象及議題;不動產實價課稅,才成為此次選戰攻防戰的重點之一。台灣不動產稅制稅基與實價差距甚大的現狀,其產生原因或背景到底為何?推動實價課稅,對你我一般老百姓又會造成什麼影響? 雖說八月以來,國內房市因為兩度受到國際股災衝擊,而轉呈高檔盤整,市場交易量更是自奢侈稅話題發酵後便持續萎縮。不過一旦拉長時間看,從九八年中開始的這波房價漲勢,至今其實還沒有真正停歇的跡象。而造成這波比九三至九七年更大幅度漲勢的推手,其實就是海外資金回流;而始作俑者則是政府調降遺贈稅率,從原本的百分之五十,大幅調降到百分之十。 資金回流是一回事,拿來買房子也無可厚非;但您可曾想過,何以海外台商、華人等富商階級,將資金匯回台灣後,會大量拿來買進都會區房市,結果造成房價持續墊高,以致讓本地人愈來愈負擔不起房價? 資金買房 重要目的避稅 表面上,這是華人『有土斯有財』觀念導致的置產行為,或基於保值抗通膨而做的財務規劃。但實際上,台灣不動產稅制,或說稅基偏差,產生的可避稅空間,才是他們將匯回資金,大筆拿來買台灣都會區不動產的關鍵因素。 的確,在媒體近年大陣仗報導下,現在多數人知道,不動產相關稅賦的稅基,和實際交易價格有著明顯且大幅之落差。不過可能多數人還是不清楚,到底差距是有多大。 根據官方說法,基於這幾年房價持續墊高,產生稅基與實價差距擴大之問題,在交易行為衍生的土地增值稅方面,其稅基公告現值,近年已調高至平均交易實價的八成左右;地價及房屋稅的公告地價與評定現值,也持續進行檢討,像北市的豪宅稅,就是針對價位較高房地產所做的『調整』。 不過,實際情況絕非如此單純。土增稅、地價稅及房屋稅稅基之調整,只是不動產稅制問題的冰山一角;土增稅是不動產交易時才會產生,地價及房屋稅則屬經常性稅捐。但這幾年真正帶動都會區(主要是大台北一線區)房價上漲的,其實是移轉贈與產生的避稅空間,所直接或間接帶動。 目前台灣有關遺產、贈與部份之稅負,如果標的物是不動產,根據規定,可按『最低不低於公告地價加房屋評定現值之總和』報稅。而根據實務界人士透露,大台北房地產交易實價與上述稅基總和之差距,平均約是四到五倍;也就是,假如交易實價是一千萬,則移轉贈與之稅基計算,平均只有兩百到兩百五十萬左右。 遺贈稅率大降 推升房價 如此大比例的落差,使得海外華人或台商在將資金匯回台灣後,肯定會拿來購置都會區,特別是大台北房地產。因為,手中資產終究會有部份移轉給親屬;與其購買其他財貨是按實際價格課稅,透過不動產進行移轉贈與,則能省下大筆稅金。九八年政府調降遺贈稅率,當然更進一步誘發此類買盤。 不僅如此,當時除稅率調降外,免稅額也以『因應物價變動』之由調高;遺產稅部份,免稅額從原本的七百萬調高到一千兩百萬,贈與稅免稅額則調高一倍至二二○萬。 根據從事相關業務的土地代書透露,自政府九八年調降遺贈稅率及提高免稅額度後,他們的相關業務暴增了四到五倍。這當中固然不少是衣錦返鄉,買棟豪宅犒賞自己或家人,但中間多少還是有上述的節稅考量;根據推估,這兩年台北市房市買盤中,多半都帶有這種(節稅)目的,尤其是豪宅。 這樣的背景及購置目的,主要考量自然不是購入價格是否符合區域行情,而是移轉贈與後可省多少稅;而其衍生的結果是,這些將海外資金匯回台灣買房地產者,往往是以高於過往區域行情的價位買進,這樣當然帶動周邊其他物件價格隨之墊高,再一路造成全面性跟漲。 接著,就變成我們現在看到的現狀:房價持續上漲、墊高,庶民消費力完全跟不上,愈來愈多人買不起房子,最後引發民怨,政府不得不做回應;先是央行祭出選擇性信用管制,接著是合宜、社會宅,然後就是造成今年第二季後交易急凍的奢侈稅。而目前總統大選,兩邊陣營分別打出居住正義或實價課稅牌,也是基於這樣的發展脈絡,所產生之必然結果。 高房價現象 稅改獲重視 對於這兩年來房價上漲的『真相』,其實國內知名財稅學者,也是馬政府上任後揭櫫之第三次賦稅改革會議副召集人,政大財稅系名譽教授曾巨威,早在馬政府決議調降遺贈稅率之初,就已預見。 當時曾巨威就極力反對,在無任何實質配套之前提下,貿然調降稅率。他直言,目前的房價問題,其實是馬政府自己造的業;他分析,資產階級甚至可透過若干操作,做到一毛(稅金)都不用繳;比如一億房地產,貸款五千萬後再移轉,此時受贈者帳面上反而是揹債五千萬,扣掉受贈的不動產稅基兩千萬,最後還等於負值三千萬,這下便完全不用繳交贈與稅。 不過世間事物,冥冥中似乎自有定數。曾巨威坦言,如不是事情發展至此,或野x灣的(不動產)稅制改革,不會有目前的民氣可用,迫使兩黨陣營必須面對,並提出改善方法。 上月某房仲業調查便顯示,多數受訪民眾認為,如果只有推行實價登錄,但不以此為稅基,就是政見空包彈。不過曾巨威卻認為,目前所形成的民意氛圍,其實有些『危險』。 當媒體報出帝寶住戶每年繳的地價、房屋稅,和你我(須繳者)差距如此小的時候,『全面實價課稅』確實變成理所當然,甚至是解決高房價現象的重點或唯一處方。不過從財稅專業及參考國外實際制度的角度,事情沒那樣簡單。 有所得或移轉 才實價課稅 目前台灣的不動產稅目分為三大總類:第一是所得稅,是有所得才課,台灣特有的土增稅就是此類;第二、持有(財產)稅,為經常性稅負,如地價及房屋稅,第三是流通交易稅,只要發生任何(不動產)所有權之轉移,就要課徵,如契稅或剛上路不久的奢侈稅。 就學理上看,真正須按實際(交易)價格課徵的,實是第一及第三項,也就是所得及流通(移轉)稅。至於持有稅,一般是視其所需進行稅基調整,概念上較接近所謂的市價。曾巨威表示,目前的地價及房屋稅基,固然和實際市價仍有差距,但在稅制學理上比較沒有問題,不需進行大幅變動,僅需針對稅基做適度調整。 再說得簡單些,假設一棟三十年的老屋,今天賣出,價格比當初買進時高,就會產生所得,這時的所得,當然是按實際交易價格計算後課稅;如果是單純移轉行為,也該以實際交易價格為稅基。但是自用持有部分,則須考量其屋況、折舊率等因素,並不適宜以實際交易價格課稅。 不過這時問題就來了。中華民國是基於國父孫中山創立的三民主義立國,而在不動產稅制上的體現,就是『房地分離課稅』。這是當時時代背景之故;富有階級幾乎都是因炒地、擁地致富,因此國父特別將土地切割開來單獨『對待』。這個思考的立意是好的、神聖崇高的,但卻因為執行方式不當,反而使得結果和制度設計原意漸行漸遠,甚至是完全違背。 曾巨威分析,稅基與實價差距太大,只是執行方式失當的結果。真正的問題,一來是房地分離課稅,但更大關鍵則是,官方無法取得交易資料。 台灣房地分離課稅,有其時代背景,或說政治因素,因此每每談到這方面的改革時,執政者就會搬出國父這個『神主牌』,接著就被無限上綱到憲法層次,最後不了了之。然而後者,純粹是官方自身造成的結果。 房地分離 不動產稅制病灶 為了要實踐國父遺訓之單獨處理土地問題,官方恪守房地分離課稅原則,但卻因為無法取得、掌握實際交易資料,結果變成按民間上報的交易資料(房地合一),自行切割(為房屋及土地價格),然後透過每次的不動產評議委員會,做所謂的調整或訂定(如售屋所得額度標準)。曾巨威不客氣地說,這叫一連串造假;這使得租稅制度喪失設計原旨,而且和『國父遺教』完全相左,也因為稅基與實價愈差愈大、形成節稅空間,造成大台北房價易漲難跌之結果。 然而,房價狂飆之責任,絕非富人階級可承受之重。曾巨威坦言,今天換成是他自己手中有上億資產,也會依樣畫葫蘆、規劃避稅。事實是,責任十之八九是在稅制,還是在設計與執行問題制度的掌權者身上。 當然,目前高房價現象下之民意所趨,因此這次總統暨立委大選,兩邊陣營已無法迴避『實價課稅』或不動產稅制改革之議題。但目前為止,兩邊都在打迷糊仗,對於推行(稅改)的方法或細節,都沒有給個清楚交代。 馬政府目前強力推動實價登錄,上述的價格資訊(無法取得)部分,看似有解;但財長目前說法是,實價登錄不等於實價課稅,且尚無打算實施。至於結構、制度性問題,也就是課稅從房地分離改為合一,則更是『茲事體大』,短期內也沒有改變的打算。 至於選舉操作方面,目前馬陣營僅承諾『自宅不加稅』,另一與稅制相關的空地稅,則和上述問題八竿子打不上關係。民進黨這邊看似正面回應實價課稅議題,但也僅簡單拋出『非自宅交易實價課稅』,其他配套變革,則都穡鴗云矕蟀F綱去,同樣是避重就輕。 曾巨威:從一年內交易實價課稅做起 無可否認地,遺贈稅率調降,的確間接造成都會區房價狂飆;然反過來說,也使不動產稅制的老問題獲得突顯,民眾開始認識、注意及重視。因此曾巨威呼籲,民眾此時應該給執政黨更大壓力,逼使他們在握有執政資源下,至少先做些小幅改革,如此一來,無論未來政權誰屬,不動產稅制都將步入改革正軌,也就是在有實際交易價格資訊之下,房地合一課移轉及(交易)所得稅。 那麼,這所謂小幅改革又是什麼?曾巨威的建議是,第一、一年內(不動產)交易行為,有所得者以房地合一之實價為稅基,課徵所得稅;如果奢侈稅都能做得到實價課徵,房產交易所得當然也可以,而且一年內轉手交易的量有限、影響面小,更可作未來更大規模改革的實驗參考。 第二、過去因為稅率五十%,因此遺產繼承免課土增稅,但現既已調降為百分之十,就該回歸所得即須課稅之精神,也就是復課土增稅。第三,原制度設計上,贈與稅率比遺產稅稍高,是為避免生前先脫產規避遺產稅;如今兩者稅率都調降為十%,已失去原制設計的精神,因此應將贈與稅率調回略高於遺產稅率。 曾巨威強調,這三項變革之建議,以目前國民黨依然完全執政的情形,推展難度不高,影響層面也不大,但卻可藉此檢視,執政者是否真的願意面對問題、戮力改革。至於房地分離課稅的『神主牌』,以目前投資(致富)工具千百種,早就不限土地一項的現狀來說,的確也失去其時代背景,也早就到了可檢討改革的時間點。 實價課稅 庶民不受影響 台灣不以實價課徵交易所得,及移轉贈與行為(流通稅)這兩項,的確是不動產稅制之長年病灶。這兩年馬英九調降遺贈稅率,造成海外資金回流,結果在缺乏配套下,更是大比例流入大台北不動產(移轉贈與節稅),間接造成房價狂飆。 現在木已成舟,即便立即採實價課交易及所得稅,也不見得會見到房價修正;說得更精準些,房價要趨於合理化,不可能光靠實價課稅就達成。但反過來說,租稅制度的重要精神是社會公平正義,因此無論基於改革不公不義現狀,及導正遊戲規則的角度,不動產交易所得及移轉行為採實價課稅,仍是台灣租稅制度改革、不動產市場健全發展,乃至奠定社會穩定發展基石的必經之途。 而針對實價課稅議題,我們會聽到,這將導致全民加稅,甚至房市崩盤、經濟受影響等說法。但是根據以上分析,只要不是靠買賣賺價差獲利,或沒有拿不動產為工具,透過贈與行為進行節稅者,則影響是微乎其微;也就是,真正符合租稅專業學理及社會公平的不動產實價課稅改革,對只擁有一棟自用房屋的廣大庶民來說,並不會任何實質影響,加稅的機率接近零。 新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare