空屋率 房市最大隱憂 台中冠全台
發表者:wedonwo  發表數:3 IP:101.15.182.* 2012-04-25 10:26:25

台灣空屋率再創新高。主計處昨正式公布99年全台空閒住宅為156萬宅,空閒率達19.3%,相較於10年前的123.2萬宅,增加32.8萬宅,等於增加1.7個百分點。主計處官員表示,空屋率高是住宅數增加太快,但人口卻呈現趨緩成長0.4%,兩者失衡所致。


若從個別縣市來看,空閒住宅率以台中市26.2%居冠,基隆市、金門縣25.2%、24.1%分居前3名,地狹人稠的台北市空閒住宅率為13.4%最低;值得一提的是,同樣地狹人稠的都會區新北市,空閒住宅率卻在10年間增加4.6個百分點、達22%,僅次於嘉義縣增加的5.1個百分點。

政大地政系教授張金鶚表示,全台空閒住宅率再飆新高,加上房屋交易資訊不透明,是房價泡沫化最大的隱憂。

張金鶚進一步指出,目前房價面臨下修只是「剛開始」而已,依目前景氣、薪資與房價水準來看,都會區房價有下修三成的空間,短期內下修一成的可能性極高。

住商不動產分析,空閒住宅率爆增的原因,除建商在該縣市頻推案導致成屋量直線上升外,企畫研究室主任徐佳馨不諱言指出,投資客這幾年間前進房市,讓一人多屋情況愈明顯,也隱藏窮鄉僻壤空屋嚴重、城鄉失衡的隱憂。

而要杜絕台中市、新北市住宅資源浪費最好的方法,張金鶚認為,應透過政府、金融體系的力量,不再輕易放款(土建融資)給建商,也能控管金融機構的放款風險。張金鶚強調,過去民眾誤解空屋率高是偏遠鄉鎮問題,主要都會區也有同樣的隱憂,政府應該全面檢討。

近20年來全台空閒住宅率逐年提高,根據官方統計顯示,89年底空閒住宅率為17.6%,79年底為13.3%;而主計處對空閒住宅的定義是,無人經常居住且未待租、待售或出租等用途,或者是第2棟以上未經常居住的住宅等都包含在內。中國時報【洪凱音/台北報導】

小檔案-空屋vs空閑住宅

國內有多少空屋?營建署曾以每戶用電低於基本底度(每月20度)關聯度加以推估,這個邏輯很簡單,因為如果有人居住,不可能一個月用那麼少的電,推計結果,去年底國內空屋有88萬多宅。

主計處本次普查沒有用「空屋」這個字眼,而以「空閑住宅」稱之,依普查推計99年底國內空閑住宅達156萬宅,遠高於營建署的推估數,兩者之所以有這麼大的差距,在於估計方法不同,主計處是以訪查資料推計,而非以用電度數估算。

主計處推估方式是:當訪查員在普查期間(一個月)到戶訪查逾五次找不到人,並經鄰居或大廈管理員確認屬於尚無人經常居住,才會列為「空閑住宅」,另外如果一個人有兩棟房子,第二棟房子處於未經常居住狀態,這類房子也會歸為「空閑住宅」。由於主計處對空閑住宅的定義較寬,因此所推計的數字自然比較高。

至於自有住宅定義,過去只要是戶內居住者的配偶或直系親屬所有(即使沒住在一起)都計入自有住宅,但依國際定義,這不能算,自有住宅必須是「戶內經常居住成員」所擁有才行,經此一修,99年底自有住宅率已不到八成。工商時報 【于國欽】

囤屋成本低 空屋率飆高

主計處昨日公布了民國九十九年人口及住宅普查之初步統計結果。其中高達住宅存量十九.三%的空屋率,將再度引起社會關注。但應該真正注意的是這項比率的趨勢及含義:民國七十九年它是十三.三%,八十九年是十七.六%。怪的是此增長趨勢竟然與過去廿年來我們熟知的台灣房價增漲同步,這完全違背了各國房價與空屋率走勢相反的市場通則。

唯一的解釋是絕大多數的台灣空屋並未上市求售求租;它們不過是被囤積作為資產,猶如同黃金。黃金的囤積量是與黃金價格走向無關的;後者決定於出售與購買之供需二流量。從囤積存量本身無法判斷是否供過於求或求過於供。

至於為何台灣人喜愛囤屋則另有多種解釋,其中之一即是台灣的囤屋成本相對於期望之增值而言微不足道。台灣的房屋稅加地價稅以市價之比率計,約為美國的財產稅率的十分之一。無怪在台灣每人都盡力購屋,擁有一宅後再求第二宅第三宅。在台北晚上漫步時,到處可見新廈中點燈的窗戶不多。

一國人民多囤積黃金無可厚非,這是個人的理財選擇,也是某些文化中社會財富的表現。但囤屋究竟不同於此。在有限共住的土地上,一個人擁有空屋而不上市即是排擠了他人的土地使用。這有別於一般市場財而因其具空間排他性損害到居住正義。

表達此問題的是住宅普查中另一項易為人忽視的資訊。將民國九十九年普通住戶數七四○萬除以有人經常居住宅數六一三萬得到一.二一。

此即謂每一百有人住宅中住有一二一戶,換言之以宅為準的共住率是二一%。同樣可計算出的共住率在民國七十九年是十六%,在八十九年是十七%。十年內在住宅總量之增加(十五.四%)遠高於常住人口增加(三.七%)情況下,共住率卻反而增加,這絕非好事。

這次普查修定了「住宅自有」定義為較明確的「為戶內經常居住成員所擁有」。此種「自有率」為七九.二%,大幅調降了以往的「住宅自有率」。

但這仍是以住宅為本,有別於我們用自有率一詞時通常意指以住戶為本||有多少住戶自有住宅?對後者官方並無統計,但不妨從上項共住率及其它資料推估。若將權屬為「自有」且非空宅之住宅量乘以○.二一可估計得其中有九十九萬共住戶,此部分可被假設為並無自宅。

另將權屬列為非自有(不住在一起的配偶父母或子女擁有、租用、配住及借住等)且非空宅之宅量乘以一.二一而得一五○萬戶,此等住戶亦可被假設為並無自宅。二者相加共有二四九萬住戶無自有宅,占全部七四○萬普通住戶之三三.六%。

如果允許少數共住戶亦可能另擁有住宅,則我們可調整估計台灣約三成住戶無自宅;另約有七成住戶擁有至少一宅。後者以戶為本的住宅自有率遠低於以宅為本的「自有率」。二者之差異即來自不少人擁有多宅且任其空置。

三成住戶無自有住宅在歐美各國不是問題,因為他們租賃住宅發達又有大量社會住宅供應中低收入戶。但在二者皆缺、房價又高的台灣卻是大問題,它逼使無力民眾或購屋成為「屋奴」或勉強與人共住。無怪乎房價是前年一次官方調查中的民怨之首。

這次大選中卻無人以解決台灣嚴重住宅問題來號召。這可能是各黨領導階層人士不善解讀住宅統計資訊,而錯失了以政策吸引人民的政治機會。
(作者為國土規劃及不動產資訊中心資深研究員,曾任台灣大學城鄉所教授)中國時報

回覆者:nikeair01 發表數:444 IP:162.218.178.* 2016-04-18 17:46:38
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空屋率高是住宅數增加太快
回覆者:abc 發表數:23 IP:123.240.23.* 2014-10-30 21:26:38
台中七期空屋率高的原因,因為很多是台商買的,當然也不會賣哦。台灣房地產40年走勢,是一條不斷向上的上升趨勢線。張金鶚自己有三棟房屋,張盛和也有好幾棟房屋。
回覆者:abc 發表數:23 IP:123.240.23.* 2014-10-30 21:24:57
台中七期空屋率高的原因,因為很多是台商買的,當然也不會賣哦。台灣房地產40年走勢,是一條不斷向上的上升趨勢線。張金鶚自己有三棟房屋,張盛和也有好幾棟房屋。
回覆者:yuhung1013 發表數:17 IP:118.170.115.* 2013-01-26 16:40:17
1.千萬不要聽張金鶚教授胡謅,這是教授通病,理論長篇大論,根本不貼近事實。
2.像我是台中人,我爸爸有四棟房子,我與我大哥都自己又買喜歡的房子,搬出去住了,雖然我爸爸四棟房子都舊了,但是我們又不欠錢,怎麼可能降價賣房,而且,我爸爸其中一棟透天對面最近成交2200萬(醫生買去,屋主等了10多年有了。)所以我爸爸不到合理價格會賣嗎?
3.台中市像我們家一樣狀況的比比皆是,我們都努力上班存錢,有錢趕緊買喜歡的房子,在這樣情況之下,中古屋屋主根本不欠錢,怎可能降價售屋,因為台中市靠買賣房屋套利的很少(除了七期,高價位)。
4.且新成屋都採用高級建材,賣得又更貴了,原台中市新成屋均標榜一坪20萬左右。
5.所以空屋率怎麼是台中市最大隱憂,即使空在哪裡,我們還是努力上班賺錢,不到合理價位絕對不賣。
6.聰明的你還要聽教授胡謅,等房價下跌嗎?你不覺得張教授最近消失了嗎?講出來的全錯,又要解釋,又要打圓場,這只是教授通病,理論行,但不貼近市場。
7.就像之前有位股市專家,說股票要隨時買,隨便買,但不要賣,就有許多股迷慘賠,包括我在內,所以,專家的話,聽聽就好,要多方接受意見。
8.你不覺得只有張教授一個人的意見與其他人不同嗎?
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