文章主題: 買法拍屋基本知識:法拍屋流程
發表者:法拍實務投資專家  發表數:32 IP:122.117.38.* 2009-09-15 22:12:26

法拍屋流程


參考(二)
資料來源Ghttp://www.aihouse.com.tw/foreclosed/pce.php

提供各法院公告各案件,
拍賣前十四天的完整資訊。

投標人須繳納20~30%的保證金,
至銀行開立本票,未得標者法院退還投標人。
(得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款)

找尋符合自己需求的法拍屋,再決定投標。

對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查。藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料,或實地查看。

實際到法院進行投標的程序
對於各個程序細節必須正確嚴謹,
若有任何錯誤將功虧一簣。

同案件出價最高者得標。
未得標者,可於當日領回保證金。


同案件出價最高者得標
未得標者,當日領回保證金
競標者出價低於底價或無人
投標。當日領回保證金。

應於七天內到法院民事執行處,繳清拍賣價金尾款並取得「不動產權利移轉證明書」。

第一階段:自行點交
第二階段:法院點交

點交確定之後,獲得房屋的產權所有。...法拍屋案件更多資訊
網址是 http://tw.myblog.yahoo.com/taichung-houses

回覆者:nikeair01 發表數:444 IP:174.139.72.* 2016-06-20 19:39:46
對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查。藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料,或實地查看。
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回覆者:jamiejamie 發表數:3 IP:140.127.29.* 2012-04-24 15:00:03
因為工作關係,必須在南部找房子,但都太貴無法負擔,無意中發現一離市區遠了點但價位可以接受的法拍土地,若蓋個小木屋100多萬就有房子住了,但土地是不點交的,上網找到自稱很正派的,也很有名,還有自己網站的代標公司,因為仲介一直強調會先去幫我們談佔用土地之檳榔樹的賠償金,如果我們覺得這賠償金合理,他們再與對方簽合約確定賠償金額,我們再進場標.至此,即使服務費高達9萬元,但聽起來很有保障也正派,我們也沒細看合約,當天即簽了契約書,內容中無拍賣日期,也沒提到違約金,甚至金額還塗改過也沒蓋章.之後,與仲介聯絡過4次左右,仲介說他們去拜訪佔用土地之檳榔樹所有人,他說檳榔樹是他賴以維生的工具,不願出價,故沒有拿到確定賠償金額的合約,但他們預估是15萬以內,我們反應若是15萬太高,仲介繼而遊說我們說也有可能不用賠償金呀,且那個地方建地很少了,要在第二拍趕快下標,否則會被人搶走,但我們沒下標,土地也沒被標走;之後我們告知無法確定賠償金額很不安,所以想再等等,這時惡夢就開始了,仲介威脅我們依契約書上的金額去拍第三拍,否則公司法務會寄存證信函,並收違約金,並在第三拍投標日前一天晚上19:45分傳簡訊告知隔天不投標要收違約金4萬元.現在我們面臨的是,住的地方還沒著落,就必須先面臨4萬元的違約金,現在請消保會代為申訴中,結果還不知道,網路上很少看得到與代標業者交手的經驗,因此將此經驗告訴大家,能不碰法拍屋就不要碰了,除非自己能篤定是個點交且一定沒問題的案件,且要自己去研究如何拍,不要相信他人,畢竟有問題的話是小蝦米對大鯨魚呀!
回覆者:富屋房屋 法拍屋 發表數:19 IP:124.218.144.* 2010-08-29 07:54:35
1.任何行業好業者與不良不肖業者應該都會有 多注意總是好 目前法拍屋行業已經品牌化 選擇優良品牌的法拍屋業者是關鍵所在

2.公司總部有出版一系列法拍屋書籍 也有出版法拍屋不良不肖業者手法分析與優良法拍業者如何選擇分析 可加以參考

3.法拍屋包含法律與技術實務面
又以經驗 歷練 技術與實務為重
當然標法拍屋法拍公司的品牌是第一要點
知名品牌的法拍公司收費有一定標準才能立足20多年
體系家數也才能達到一定規模與程度
而目前各行業也已經品牌集中化
法拍行業如此
房屋仲介行業亦如此
買屋才能得到買屋的保障

4.當然物件虛事先先審核
若是無法交屋
法拍公司原價買回就好
責任給法拍屋公司去承擔

5.術業有專攻
尤其是買法拍屋
買法拍屋
法拍屋公司的品牌是關鍵點
看其規模.專門性與從事法拍屋的歷練歷史.整體團隊與體系完整度.是你應該留意的地方..

6.若是法拍屋公告 法拍屋查詢系統 流程 法拍土地 法拍屋貸款 法拍屋課程 法拍屋點交 法拍屋成交價 法拍屋代標 法拍屋風險 法拍屋資訊 公司網站有全國各地區的法拍屋物件可看
你可參考
回覆者:俠女 發表數:20 IP:220.136.155.* 2010-06-26 15:28:20
轉貼:
mobile01有很多的相關討論呢,好多人分享他們的經驗,要小心呢

請注意新詐騙集團-掀開法拍代標業者的黑幕

其實很多仲介業者,本身也經營法拍業。我有認識很多朋友(約20多家吧!)都是相關業者。他們的經營策略(教戰守則)就是:

ㄧ、洗新人加入:
拱一些講師或專家,有些還上過電視或專訪呢!他們會拍成影帶,隨時播放,以達到自我炫耀或達到用氣勢壓制你!
再來就是拼命的自吹自擂(讓你信任啦)、裝闊(讓你羨慕啦),什麼成功案例分享,說什麼哪一筆賺數仟萬、哪一筆又賺數佰萬等事蹟,其實大都是別人的事蹟或過往彩霞(民國89年前的啦居多),讓你哈的不得了,以為人生計將改觀。(是否很像部分直銷天王天後ㄧ樣,熟悉吧!)(哈!都那麼好賺還會想教人嗎?一般人應該沒這樣的度量吧!都那麼好賺也不需要上課收費了,賺那一點小錢了!),再配合公司內場員工熱情、崇拜的歡呼聲,或群體的遊說,以便撩起(洗)一些沒經驗、或好高騖遠的新鮮人(包刮二度就業的媽媽)入場從業(可能免費或低收費),什麼兩小時或三天速成等都是。

二、廣告洗客戶:
用最聳動不合理的價差吸引客戶的好奇心,例如用小廣告單、email、網頁等工具,一切只是要引誘客戶打電話進來或留msn、email,待客戶上鉤後,再用三吋不爛之舌,無論如何邀約客戶來店或拜訪。約見面時,通常由資深同事帶領新人,以便教導新人如何偷、坑、拐、騙、摸,什麼胡扯懶旦,有時還一個資深帶數個新人呢!

三、見面:騙取客戶的信任簽約
了解客戶的意向、喜好、收入、口袋的深淺等。用"不可思議"的價格,讓客戶覺得即使自己不是很想要,應該也可以賺錢吧!騙取客戶的信任簽約。

四、拱價:
絕招1:用社區最高成交價來報價。
(別人成交的物件有全新精緻裝潢,帶傢俱,格局方正,2~3面通風採光,良好view、樓層又好等條件,法拍代標業者會刻意不提,讓客戶誤信)。
絕招2:利用資訊不對性,欺騙客戶。
也就是利用市場上常用的表價、開價、委賣價、簽約價之差異性,欺模客戶。(例如城×城之建案每坪表價30萬、見面開價27.3萬、業者簽約委賣價22萬、成交價最後可能是21.3萬等(會被要求保密))。法拍代標業者通常會用表價30萬或見面開價27.3萬當作市價給客戶參考,再用鱷魚的笑容跟你說30×0.8=24萬,你24萬進場可以賺了6萬/坪,事實上你買的比市價貴了2.7萬。哈!還真的有一卡車的人相信。
絕招3:隱瞞成本。
對於利息成本(至少標價1.2%)、佣金成本(標價4%)、過戶費(包含代書費、契稅、規費、偶後的財產交易所得稅等約標價2%),法拍屋基本房屋修復,如復水電、開換鎖、室內油漆、清潔、室內遺棄物搬運等(約標價3%),其他不一定會發生部份(如要除璧癌、被惡意拆除破壞、磁磚爆破、漏水、搬遷費等),平均約攤提2%,總計至少要12.2%。也就是說你買法拍屋價差如沒有大於12.2%,你就賠定了,何況高於市價。
絕招4.不提風險。
資深業者甚至可達到4式合一,威力更大。

五、將養、套好的神豬,感神豬進場-殺豬
通常他們會說,如果不成交,他們公司絕對不收費,但事實上客戶一定成交,因為客戶買法拍還高於市價,會不成交嗎?可笑。

六、陪標:讓豬幫公司數鈔票,還要說謝謝
爲防止客戶標太高會有情緒反應,代標公司都會有所謂的"陪標",讓客戶誤以為物件其實很熱門,代標公司很厲害,估價精準,只贏別人點點,假的投標者會做一些失望、扼脕狀,並說:『阿,好可惜,我只差一點點,恭喜你』等話,讓客戶有嬴的感覺。
此時神豬很爽,業務更爽,尤其是讓神豬幫公司數鈔票,還要說謝謝。
這時代標公司通常會說,『這沒什麼啦!我們公司成立20多年,經驗豐富,以後只要幫他們介紹客戶就好----。』

七、殺豬後再拔毛。
依程序是免搬遷費的,卻謊稱要付數萬搬遷費?或以少報多,明明2~3萬卻報10萬。反正將來總是會被發現,也當不成朋友了,趁現在能撈就撈,能刮就刮。

八、ㄧ魚三吃:
賺黑心手續佣金、騙搬遷費之外,再以是配套服務為名,假好心介紹裝潢公司(可回佣3~5成)、搬家公司、傢俱公司、清潔公司、油漆師傅,其實都有拿佣拿回扣的。

九、落井再下石:
當客戶苦於錢不夠付以上雜銷時,他們會介紹客戶辦信貸(可向銀行作業績邀功或拿佣),一個人額度不夠時再找個愛她的家人或朋友一起辦;如不好意思向家人或朋友開口,那太好了,會免費介紹朋友幫你(通常就是地下錢莊,利息數十分,再跟錢莊拆佣)。

十、傷口上跳舞:
當有一天,客戶繳不出本息及地下錢莊的錢時,豬舍(房屋)須配合他們作業(假租約並公正租約就好ㄚ),再讓房屋被查封,再次變法拍屋,他們再以利害關係人占用,讓房屋變不點交,因不點交,所以房價低落,客戶就永遠背著高額貸款跑路。跑不了,或被找到,男終身為奴,女貌美者為妾,平庸者為娼。

十一、狡兔死,走狗烹。
當這ㄧ切如有爆發糾紛,被客戶找兄弟報復,或被客戶以詐欺、背信提告時,法拍代標業者就會說,『那是業代個人行為,我們不知情』、『他已離職,不清楚喔!』或『我們也是受害者,正在找他』等語搪篩,反正死的是新人,是別人的小孩,吃香、喝辣、開明車、抱妹妹的是我。呵呵呵。

十二、循環:
受害者及從業者,或因信用不好,或被逼迫打工,或因從業紀錄,轉行已難,既失落又絕望的情況下,只好將其所知所學繼續應用。通常他們會到外地再成立一家代標公司,繼續偷、坑、拐、騙、摸,而成為新的加害者。

如一定要買法拍屋,敬請對方提供有估價師簽認的估價報告書,再打折就可,並量力而為。只要知,就不會被騙,如果你希望讓台灣更好,敬請轉寄或轉貼,功德無量,謝謝大家!





一個法拍代標的工作心得


前份工作的心得與感言
雖然離開了~不過很多感想跟大家分享

這一行有太多不為人知的黑幕~
我可能踢爆這一行的黑幕
但是可以讓更多的人~
更保護珍惜辛苦賺的錢~能便宜買到他喜歡的房子
希望板上諸君的力量~能讓這個社會更美好

其實我到這一行來~其實也是因為~對方要我面試~我就去了
在去之前~我連法拍代標是甚麼都不知道

純粹以為~就是賣房子~與一般房仲業一樣
貼貼紅紙~派報
找客戶

進去之後
學長只教我~貼紅紙~發傳單
我一個人很賣力~很勤奮
開始時~每月電話量都保持在前10名以內
也很努力的去找客戶~

但是沒有仲介經驗~也一直被人看笑話
消遣~但是我還是一直堅持者
希望有天能出頭

因為去找客戶應對
需要所謂的"話術"

因為法拍屋與一般房子不一樣
大部分時候不可以看到室內狀況(如有其他關係例外)
所以有一定風險,所以有法拍代標業存在

但是
真的找代標公司~有用嘛?
很多的業務
為了簽約~不昔任何手段

法拍分一拍~二拍~三拍~應買~特拍

一般來說~一拍約為市價行情(當然也有例外~也有一拍超便宜的)
有些案子~二拍會拍定的價格
貼紅紙會貼出~3拍~特拍的價格去吸引客戶~用"不可思議"的價格
讓客戶上鉤打電話進來
再用三吋不爛之舌騙取客戶的信任簽約

一般來說
簽下約的時候~業務需要幫客戶做市場調查~評估標價~標到後做點交
很多的業務~其實~專業真的很差~很差~甚至比客戶還不懂
但是很會講話
有些房子要開標之前連哪一間都弄不清楚~

有的業務同一間要標的房子~一口氣簽了數10個合約回來
回到公司一個一個開始所謂的"拱價"
有一句至理名言"手中有行情~心中無行情"
"拱到最高點~摽下去就對了"

到法院開標~會有所謂的""專家""來跟你拱價
拱到最後~自己都覺得心裡很掙扎
有的假如說~一個熱門的案件市價一坪約10萬元
可以拱到一坪12~14萬元
如果是三房兩廳的房子(假設約30坪)~就足足比市價多了60萬~240萬元
(如果做過這一行的人都知道~這幾個月都在上演這種戲碼)
得標人心中在滴血,得標業務沾沾自喜~想說賺錢了,
說道:客戶願意加就好了~反正又不是我們自己的錢~標中我們才會賺錢

我是個虔誠人慈濟人心中想~難道~這樣不會有報應嘛

當然標的太過份~
代標公司都會有所謂的"護標"~~"作櫻花"
防止客戶標太高會有情緒反應
等所謂的專家拱價完~就打電話給一個假投標者
假投標者都是代標公司的員工
在客戶投標的價格~低個一點點~進場投標

等客戶如果要去閱卷甚麼的~就會看到
代標公司的護標~差客戶沒多少錢
假的投標者會做一些狀況~安輔客戶:我還差你幾萬塊~真可惜阿~我沒標到
但是認真查證~都是代標公司的人

等點交時
代標公司會巧立很多名目來跟客戶收費,其中最大一筆的就是"搬遷費"
法拍屋請對方原屋主搬家的時候
民間都會有所謂的搬遷費

當然有時候原屋主會獅子大開口要很多錢
但是更多更多的時後~是原屋主沒有要收取搬遷費
但是~卻向客戶收取數萬元的搬遷費~
最後跑去哪裡了呢?當然是.........
心中真的很掙扎~哪些收取不義之財的同事~痛心

我跟家人提出我要離職~家人都鼓勵我離開
很感謝有家人陪伴

等我離開之後
回想起來~只有騙~騙~騙~三個字
也有同事在開會說~本公司是全台灣最大詐騙集團

找代標公司真的有保證嘛?
請睜大眼睛~好好保護自己賺來的錢


最後~我慶幸的離開了這一行
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