羅東房市三級跳:農舍別墅 搶搶滾
發表者:Sakura  發表數:2240 IP:219.84.152.* 2006-04-28 07:32:20

北宜高跳加官 羅東房市三級跳


■ 記者游智文/羅東報導


羅東運動公園面積遼闊,設施完備,預料北宜高通車後,將帶來一波買屋熱潮 。
記者游智文/攝影



北宜高六月底全線通車,新的一波房市買氣,又在羅東湧現。
假日走進春成建設投資興建的「春成雙冠大別墅」,即可見出端倪。這處推案,位於羅東交流道附近,一個月前,接待中心還略嫌冷清,但現在,每逢假日,根據春成建設董事長陳耀德的說法,來客量已增加到2、30組。

比起去年年初當地其他推案,這樣的來客量,當然還是差了一截,但這是一個開頭,一個訊號。

根據當地房仲業者的說法,一兩年前,當交通部明確表示,北宜高要在94年底全線通車後,情況就是這樣:探路問屋的人逐漸增多,成交速度慢慢加快,然後就是全面引爆行情。


1.農舍別墅搶搶滾

以農地買賣來說,當時曾有人在當地大洲地區以一坪4000元代價買下農地,但才隔幾個月,就有人出價8000元,轉手之間,一坪就賺一倍。

類似情形比比皆是。像在壯圍,一兩年前,一坪土地不過3000多元,但到了去年年中,已拉高到7、8000元。

羅東地區農地單價最高的,是靠近羅東運動公園的「分洪堰」一帶。在農舍還未炒熱前,當地農地一坪不過7、8000元,但炒熱之後,價格簡直「三級跳」。先是上揚到近萬元/坪,然後又跳到1萬5000元上下,現在行情則是2萬~2萬5000元一坪。

「當時,幾乎是有地出售,就有人買。」熟悉羅東房市、目前在羅東銷售「文化藝樹」的黃麗珍說,不僅土地熱門,很多在地建商推出別墅型農舍,也都賣得搶搶滾。

她說,羅東運動公園一帶,前年年中就陸續推出四、五個,大約2、300坪土地的農舍別墅,一棟約780萬到880萬元,案量雖不小,但頂多半年就結案,而且在搶購熱潮下,價格還節節上漲。


2.大樓起伏大 暴漲暴跌

農舍熱賣,也帶動了當地電梯華廈、大樓買氣。

在羅東,華廈和大樓一向不好賣,一來,當地人習慣住透天房子,能接受「半空中」住宅的,實在不多;二來,十年前當地一波套房熱,著實讓不少當地人吃足苦頭。

10年前,是國內房市最黃金的年代,當年房屋產權移轉,扣掉贈與、繼承及保存登記,多達50萬戶,此一紀錄,20多年來,仍未打破。在這股全台房市熱潮中,羅東蓋了不少大樓套房。由於景氣好,加上北宜高最早預定該年通車,套房價位以驚人幅度上漲,一兩年內,從一坪7、8萬元,一路拉高到12、3萬元,甚至飆到一坪14萬元。

可是,「怎麼漲,怎麼跌」。先是雪山隧道出狀況,通車傳出遙遙無期,接著大環境不景氣;兩大重擊,買氣霎時無影無蹤,房價下跌。有巢氏房屋羅東加盟店主任李綠綺說,最慘時,一坪14萬買的中古房,屋主含淚忍痛以6萬求售,還是乏人問津。


3.中古屋回溫 買氣通樂

不過,前年底,當農舍價格大幅上漲後,當地的大樓房價也開始從谷底翻爬,到了去年年中,中古大樓大約來到一坪8.5萬元行情,新推案,則在11萬元上下,近市區的,也有推到12萬元一坪。

這幾個月來,由於原本去年年底預定全線通車的北宜高,再度延後,交通部宣示春節要通,也沒通,羅東房市為此瀰漫一股觀望氣氛,當地連同五結、三星、冬山一帶,現有近二十個推案,過去一段時間,一周來客量往往只是個位數。

不過,北宜高現僅剩機電、交控系統履勘,6月通車應不致有問題。房仲業者認為,第一波人潮出現,相信第二波、第三波會跟著出現,一旦通車,人們真正感受到40分鐘到宜蘭的便利,相信買氣會再湧現。

回覆者:Sakura 發表數:2240 IP:219.84.152.* 2006-04-28 16:36:47
土地買賣基本上是沒有風險的─如果時間夠長。因為土地基本上和所有投資人所了解的投資標的不同,它不但稀有而且是不會折舊的。因此,隨著時間愈長,它的優勢就會愈明顯。這也是我們看到許多地主,不論其所擁有的土地有多麼複雜的問題,只要時間夠長,所有的問題都會迎刃而解,同時也會獲得極大的利益。除此之外,我國政府目前尚有許多對以土地抵稅以及土地買賣收入不必列入所得稅的規定,這些都使得投資土地的風險,更加降低。

事實上,投資土地只存在有一個時間壓力問題,如果投資者希望愈早獲利了結,則對土地的相關技術性問題︱如產權、性質、形狀、使用、價格(條件)等,就愈要賦予較大的關心,如果對這些技術性的問題,了解的愈清楚,投資者即可愈早獲利,快速回收。

有許多房地產投資者,往往因一塊土地的順利開發完成,即可以一輩子吃喝不盡;也有因一塊土地判斷錯誤,而慘遭套牢,公司關門(準備長期抗戰)。這些都是因為在時間壓力之下,對技術性問題的掌握能力不足所造成。但即使如此,只是將解決問題的時間拉長而已,並不會像投資其他商品般的血本無歸。

當我們了解了投資土地是如此的高獲利卻又低風險,就可以知道,為什麼在目前房地產市場明顯供過於求,各種房屋的價格不易大幅提高的同時;對於政府將許多清理完成的土地,拿到市場上公開投標時,其標出價格往往都出人意外的屢創新高,就不會感到奇怪了。
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