＃＃ 林口房價利多浮現 蓄勢看漲 ＃＃【聯合報／李明介】 2007.02.11 02:01 am

林口新市鎮規畫完善，有捷運、有綠地、交通又方便，可說具備一切房價上漲條件，但因近年推案密集，案量過大，房價始終在13~16萬/坪低檔徘徊。房地產業者認為，最差也就是現在，利多卻不斷浮現，房價已蓄勢上揚，預估至少有兩成漲幅，現在正是逢低進場最好時機。

中信房屋林口冠權加盟店長李文傑表示，林口最大利多，就是去年六月正式動工的機場捷運，這條捷運在林口設有兩三個站，分別是「體育園區站」、「長庚醫院站」及「林口站」，其中體育園區站在文化一路上，長庚醫院站在文化一路、復興路口，林口站則是在文化二路上。

林口其實不大，這樣一塊區密集的設了三個站，幾乎所有住宅都能在15分鐘內走路到站。如果從體育園區站搭上捷運，六個站就可到達台北車站，而從林口站搭上捷運，則是經過「山腳站」、「果林站」，第三站就是機場。

對台北上班族而言，這將具有極大的吸引力。目前從林口開車進到台北市內，約需30分鐘，捷運可望再縮短5分鐘。從淡水搭捷運到台北車站，要35分鐘，從土城進市區，也差不多半個多小時，住在林口搭機場捷運上班，反而更快，一旦通車，台北客大量擁入，房價一波上漲，可以想見。

林口另一房價看漲利多，則是土地成本節節上漲。林口房價便宜，一大部分原因，就是當初建商取得成本實在便宜。林口新市鎮在92年正式起步開發，93年縣政府標售土地，容積率150%的住二土地，一坪9萬；容積率300%的住五，一坪14萬，商業用地每坪也是13萬到14萬元。

可是兩個月前縣府標售文化一路上一塊241坪的小面積土地，而且是住二土地，結果吸引43組人馬搶標，底價一坪9萬，最後卻以近21萬元標脫，高出底標2倍多，超標率118%。

這麼多人搶標，建商怎麼看林口房市，不待多言；再以這塊土地標價來推算，未來這塊地的推案價，則至少要高出目前行情6~8萬元。

試算一下，住二土地容積150，加上梯廳雨遮等容積，1坪大概可建1.9坪，也就是說，土地成本一坪就要11萬元。

原物料這幾年大漲，一坪營建成本最少也要10萬元，所以營建加土地，基本成本就要21萬元。賣房子還得要有管銷、代銷費用，再把建融土融利息算進去，一般是總銷金額的一成成本，因此還要再加2.1萬元。換句話說，就算建商不賺錢大俗賣，未來這塊地也得賣到23.1萬元一坪。

建商最快下半年就可推案，今年不推，明年不推，總是要推，而只要推出，房價必然要反應成本，也就是說林口未來房價必定要拉高到一坪23萬以上。

林口的第三個房價看漲因素，就在本身房價實在相對太低。目前林口二年新成屋房價，一坪多在12~14萬元，3~4房的大樓產品，總價在350~500萬元間；推案方面，則持續維持在13.5~16萬元/坪間。

和台北市區比較，約是三分之一的行情，如果和前述同樣行車時程的台北縣捷運站，如土城、淡水一帶比較，也還是便宜三到七成。

土城在去年捷運通車後，房價一路上漲，稍早之前在清水商圈推案的「國美之星」，一坪開價不過20萬元，現在已拉高到一坪23萬元，如果在海山捷運站周邊，以皇翔推出的「金城閣」為例，現一坪開價28萬元，比林口房子貴了7成5。

再以淡水線來說，目前在捷運站周邊，沒有景觀的推案，一坪大多在21、2萬元以上，和林口一坪也差了5、6萬元，以一般大樓三房35坪來算，一坪差6萬，一間房子就差了200萬元，在通勤時程相當甚至更少情況下，對便宜房價訴求的民眾來說，相對具有吸引力。

房價上漲與否，關鍵在供需情況。供過於求，房價就下跌，需求多過供給，房價則上揚。林口在長年爆量供給下，還能撐住價格，顯示一直有著相當需求量，隨著市區房價持續上漲，這種需求量只會有增無減，房價上揚，其實也是預料中事。

【2007/02/11 聯合報】
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資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3724436.shtml