< 二次施工 小心好厝變違建 陽台外推 夾層增建 皆不合法 >
(資料提供: 蘋果日報, 2004年10月30日)
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【胡芝寧╱台北報導】隨著房地產市場逐漸熱絡，買賣雙方之間的糾紛也日益增多，雖然其中不乏各自為一己私利而出現的爾虞我詐，但買賣雙方在認知上的誤差，往往才是造成紛爭最主要的因素，其中又以「二次施工」最讓消費者無所適從。
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三思後行
所謂「二次施工」，簡單的說，就是消費者所購買的房子，在通過政府單位檢驗，並發給使用執照之後，為了增加室內使用面積，例如陽台外推或是在室內增建夾層等等，所作的第二次施工。
「二次施工」之後，建築物就會出現和當初使用執照上面用途不符的情況，也就是增加的面積，不在原有的建築許可範圍內，多出來的面積沒有執照，就和沒有身分證的偷渡客一樣，就構成「違建」的事實，只要有人向主管機關檢舉、查報，很可能就必須面臨拆除、罰鍰的命運。
考慮實際使用性
在台灣房地產市場中，「陽台外推」和「夾層增建」是最常見的「二次施工」。在台灣，常可見許多建築物的陽台都會加裝鐵窗或是八角窗，一開始也許是為了怕曬在陽台的衣服遭雨水淋濕，後來乾脆把陽台和室內（最常見的是客廳和主臥）間的隔牆打掉，這種「室內空間外推到陽台」的動作，就叫做「陽台外推」，因為這個動作使得原本建築平面圖中「陽台」的部分變成了「客廳」，多出來的部分就是「違建」。
對消費者而言，日常生活的所需才是關鍵，若是建商原本就作出每戶陽台皆要外推的規劃，平面圖上的客廳可能只有3坪，必須要加上2坪的陽台才放得下沙發，也才能滿足基本所需，不外推客廳太小不能用，外推了就有「違建」的風險，買了這樣的房子，消費者會陷入騎虎難下的局面。
平面圖上的機電設備室，也是消費者要注意的地方。
機電設備室的定義，是讓住戶放空調機械所用，但是建商多會把冷氣主機等機電設備放置在各戶的工作陽台，不然也會掛在牆壁的外面，所以很多平面圖上標明機電設備室的地方，可能就會一分為二、一分為四或全歸為同一戶併入室內使用面積。
詳讀建築平面圖
對建商而言，因為機電設備室不計容積，但實質上卻可以增加銷售面積，但對消費者而言，雖然可以以較低的價錢購買擁有機電設備室那一戶，但卻無法登記面積損失。
永裕居建設股份有限公司行銷總監令志明建議消費者，購屋、簽約、交屋，都應仔細核對建築平面圖、使用執照核准圖說，一般從外觀看沒有陽台，不一定就是真的沒有陽台，平面圖上陽台的部分會印上陽台、機房的部分會印上機房，各個空間的使用都會說明，要清楚了解才有機會保障自己的權益。
提醒你
容積率與容積管制
建築物各層面積總和與基地面積的比率，依現行令規定，不同的土地使用分區，有不同的建蔽率、容積率規定。例如：商業區的建蔽率和容積率就比住宅區和工業區高，能進駐商業區的行業也最多。所以，一般而言，商業區的土地和房價也較有支撐。
為配合各土地使用分區管制，以有效控制土地使用密度及居住人口密度，政府單位針對可建的樓地板面積與建築面積固定比率實施的管制，稱作容積管制。容積管制的內容包括容積率、建蔽率、建築物高度、樓地板面積比、空地比、鄰棟間隔、建築物退縮線等，都包含在內。一般土地使用分區中，也會公告建蔽率及容積率，做為容積管制之準則。
蘋果小辭典
夾層：
夾於樓地板與天花板的樓層。
同一樓層內夾層面積總和，不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺，超過則應視為另一樓層。
夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，其經依法核准建造者，即可登記產權。
挑空「夾層」以外部分亦即所謂挑空部分，指部分居室例如客廳，提高其樓層高度，使該部分居室具2層以上的空間高度。
挑空部分因其無樓板，得不計入樓地板面積。
挑高：
建築物樓層高度設計，採用比一般規定3.6公尺或實際需求為高。
現行建築技術規則規定，住宅及集合住宅等類似用途建築物地面1層樓高度不得超過4.2公尺，其餘各樓層高度均不得超過3.6公尺，但其他用途建築物因無樓層高度規定，常有挑高情形（如工業用地）。
複層式構 在同一戶內，為了空間變化需求而採不同樓板高度的設計，稱為複層式構。
採複層式構造設計者，其樓層高度不得超4.2公尺，且其室內平均高度不得超過3.6公尺。
挑高：
建築物樓層高度設計，採用比一般規定3.6公尺或實際需求為高。
現行建築技術規則規定，住宅及集合住宅等類似用途建築物地面1層樓高度不得超過4.2公尺，其餘各樓層高度均不得超過3.6公尺，但其他用途建築物因無樓層高度規定，常有挑高情形（如工業用地）。
複層式構：
在同一戶內，為了空間變化需求而採不同樓板高度的設計，稱為複層式構。
採複層式構造設計者，其樓層高度不得超4.2公尺，且其室內平均高度不得超過3.6公尺。
資料來源：內政部營建署建築管理組
專家意見
陽台外推影響容積管制
【胡芝寧╱台北報導】二次施工所引發的違建問題，鬧得沸沸揚揚，建商、消費者各執一詞，對於消費者而言，買屋該如何保障自己的權益，不至於讓自己買到的房子變成違建，已成為購屋者必要的功課之一。
永裕居建設行銷總監令志明表示：「站在維護大樓外觀和施工安全的立場，很多建商都會幫消費者先行施作陽台外推。」陽台的部分在面積登記上屬於附屬建物，每坪單價和室內主建物的價格是一樣的，為什麼自己花錢買來的面積會變成違建呢？
令志明說，這部分就和政府所施行的「容積管制」有關。原本某大樓容積率規定可住100人，但因陽台外推、夾層增建、樓地板面積增加，使得住的人變多了，連帶也會使附近衛生下水道、交通流量增加，居住品質也會受到影響。
簽訂協議前需三思
消費者在購屋前，除了必須先了解自己的需要外，令志明說：「最好也能透過各類媒體，多吸收例如『挑高樓層若作夾層增建的二次施工就屬違建』、『露台、機電室屬於約定專用部分，面積不能登記』等購屋相關資訊。」不但可以防止銷售人員信口雌黃，更能確保自己的權益。
若是在考量後，覺得有購買夾層屋的必要，建商就會和消費者簽訂「委建契約」或「工程變更協議書」（但是多會以另一家裝修公司的名義簽訂），雖然能藉此要求建商對於「二次施工」的保固和安全性作出承諾，但簽下協議書，表示消費者對於「二次施工」知情，未來若出現糾紛將不容易對建商主張權利，消費者需三思。
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http://www.appledaily.com.tw/classified/twapple/art_main.cfm?loc=TP&sec_id=8&art_id=1346107&showdate=20041030