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初次買賣或租賃不動產時選擇仲介業者注意事項
發表者：MDA 　發表數：274　IP：59.112.211.* 2008-11-10 02:47:04

這裡許多前輩在不動產買賣或租賃都嫻熟箇中門道，
不過還是有許多剛接觸不動產相關交易的朋友，
會對一些仲介的小伎倆欠缺認識，
結果吃了悶虧，
下面就是我一個朋友（甲）最近遇到的狀況，
提供給新進朋友參考。

甲從來沒有租賃或買賣不動產的經驗，
最近想要從家中搬出在外租屋居住，
某個週日依建案外張貼的租賃廣告電話聯繫，
結果是一個穿著邋遢的50餘歲阿伯（乙）到場（數日後協調時他穿得比較體面一點，但看起來還是像檳榔攤老闆）並遞出某台中在地小型仲介名片。
看屋後甲很喜歡，
甲：「不過還是需要我老公看過同意後才決定要不要租。」
乙：「要租屋必須要先繳一個月租金額度的斡旋金18000元。」
甲不懂啥是斡旋金也不知道為何要先繳錢，
乙：「這是交易習慣」，
甲就呆呆地拿出18000給乙，
但還是重申要等老公看過才決定。
乙：「挖哉啦！」並開出一張「租賃『訂金』收據」，
甲：「不是說是『斡旋金』嗎？怎麼變『訂金』？」
乙：「兩個一樣啦！」

兩個小時後甲的老公看屋後並不滿意要求乙返還18000元，
乙：「一半錢9000元已經匯給屋主了，拿不回來，因為斡旋金已經轉成訂金，如果不租屋主依契約規定沒收。」
雙方因此發生爭執，
乙最多只肯將半數9000元折入下次仲介服務費，
還要甲夫婦自行跟屋主協調還款事宜。

我事後協助甲與乙協調還款時，
乙見我拿出錄音機當場翻臉拒絕協調、姿態頗高，
並且拒絕告知不動產經紀人或經紀營業員證號，
經查詢亦無登錄（該店店長表示該名業務有經紀營業員執照），
我只好直接跟該店店長直接聯繫，
店長表示週一會有回音。

簡單講這是一個不動產交易白癡碰到不肖仲介人員的狀況，
不過還是要請各位新進朋友注意：
1.查詢證照有無：
不管仲介規模大小，
交易前第一件事先確認參與交易的仲介人員一定要有不動產經紀人或經紀營業員執照，
查詢位置：
不動產經紀人�Ghttp://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/iamqry_23.asp
經紀營業員�Ghttp://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/iamqry_24.asp
依不動產經紀業管理條例規定，
如果沒有前兩項執照之一就不能執行仲介業務，
就算另有代書或律師或其他阿薩不魯證照亦同，
仲介業者亦不得雇用無照人員執行仲介業務，
蓋無照人員對消費者交易安全保障不足。

2.斡旋金或要約書：
不動產買賣於交易前買方同常會在仲介要求下有提交斡旋金的情形，
其用途在向屋主表示交易誠意，
於賣方同意買方提出價格時，
斡旋金性質方轉為訂金（二者法律性質及法律效果完全不同）；
如賣方不同意時則需將該筆款項全額退還買方。
於提出斡旋金時，
依公平交易法及公平交易委員會規定（請至http://www.ftc.gov.tw/ 以斡旋金為關鍵字進行查詢，有一籮筐不怕死的仲介被罰25萬起跳罰金的案例），
仲介必須與買方簽訂斡旋金契約，
仲介並同時告知買方得選擇以簽訂要約書取代支付斡旋金，
而非「訂金收據」之類單據，
否則將視為違反公平交易法相關規定，
經公交會裁定後得視為不公平競爭行為應受刑事刑罰及行政處分。
至於租賃部分少見要求提出斡旋金的情形，
於仲介要求提出斡旋金同時，
應適用前述規定簽訂斡旋金契約。

3.斡旋金支付或要約書提出時點：
相關行為均需在買方確定要購買或承租時方才提出，
沒有所謂交易常規要求要帶看前（時）就先繳交相關款項的「交易習慣」，
而於預售屋買賣時常見建商要求先給訂金才將契約書提供買方之行為，
亦屬違法之不公平競爭行為。

4.慎選仲介：
大型連鎖仲介未必當然優於小型地區型仲介（信義房屋便曾屢次爆出交易凶宅糾紛鬧上新聞），
也不能期待每個仲介都是俊男美女，
實際上服務良窳實際與仲介個人素質關係重大，
但不論基於服務業的基本要求或是一般禮儀，
服儀應有基本水準，
如果對方酒氣薰天、言語粗俗、服儀邋遢，
代表對方就從業基本要求欠缺敬業態度，
應盡量避免與對方交易。
另避免把自己沒有不動產交易經驗的事情直接或間接告訴仲介，
在看屋前便應做好功課，
看屋中出現不懂的事要謹慎措辭詢問，
否則對不肖業者而言等同此地無銀三百兩，
告訴對方說來坑我吧！

其實還有許多應注意事項，
請各位先進提供意見吧！
回覆者：johnson 發表數：553 IP：118.170.99.* 2008-12-11 20:02:57
不管景氣好壞，人都要住房子，都有人在買房子，所以都要研究怎麼買對房子、住對社區！歡迎來參考看看
http://blog.sina.com.tw/buyhome/
回覆者：MDA 發表數：274 IP：220.141.38.* 2008-11-19 21:45:42
taiwansweetie

請與我聯絡:chickenq@ms69.url.com.tw

MDA
回覆者：taiwanswee 發表數：16 IP：220.228.154.* 2008-11-19 15:37:15
我也來說個最近剛發生的事件, 目前還不知道要如何處理...

話說, 我們為了小鬼打算換屋 (對不起哦, 那個話一說好像就很長...) 把現在住的中古屋委託給仲介出售. 在簽約前, 甚至在簽約當時一直有強調, 因為我老公有個同事, 說還蠻喜歡我們這個社區的, 有意願來看看房子, 可能也會買在附近. 當時與我們簽約的仲介是嘴裡說 "那, 好啊, 反正, 到時候如果你老公同事有想要買, 那就算了..." 但是, 拿出來的, 還是專任委託書.

第一次買賣房屋, 所以根本不知道還有分專任跟一般委任. 直到後來跟老公同事提起, 才知道簽了專任就連屋主都不能自賣! 整個傻住, 就醬被仲介惡搞...

因為是昨天晚上才發生的事情, 我們現在還不知道要怎麼處理, 心裡是很 "看", 本來還打算這邊房子處理掉後, 還有可能跟這個仲介買房子的, 線再整個一個不爽!

大大們哪, 慎選仲介啊!! 還有, 有經驗或是有法律知識的人, 敎敎我們該怎麼處理吧?

甘溫啦!
回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.211.* 2008-11-10 02:51:01
不動產經紀人：
http://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/iamqry_23.asp
經紀營業員：
http://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/iamqry_24.asp
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