| 請問建商在預售屋契約約定公共基金由住戶全體分擔合法嗎？ |
| 發表者：ii 發表數：-17 IP：163.29.41.* | 2004-05-08 03:15:16 |
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銷售小姐說每家建商都是這樣約定的(還有安裝瓦斯管線費用也 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.98.* | 2004-05-09 01:31:56 |
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其實應該這樣說要是買房子建商把公共基金的錢灌到房價內那買房子的人也 沒站到便宜因為建商把單價提高就可以補差價了然而你現在的問題是房子 買的價錢要你另外付公共基金的錢..所以認為建商要付因為法律規定,而我比較 覺得納悶的是要是建商把房價提高來賣再來彌補公共基金的損失那就不會有損失 或是說建商吃人不吐骨頭不但提高的賣價廉公共基金要出的錢都要吞?還是建商失誤 忘了算還要提撥公共基金而房價沒有提高賣?呵呵 看看這邊 以「公庫代收」防止起造人日後拒絕移交公共基金，並建立同時點交機制：起造人須按工程 造價一定比例提列公共基金，修正前該筆公共基金是以起造人名義在銀行設立專戶，為防止 起造人日後拒絕移交公共基金，修正條文第18條第2項規定：「依前項第一款規定提列之公 共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公 庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點 交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫 代為撥付」，亦即改為繳交各地方主管機關公庫代收。另者，修正條文中所稱「報備」，究 指「完成點交」之報備，抑或「完成管理組織」之報備，似有疑義，惟揆諸行政院院版立法 說明：「…..並為督促公寓大廈儘快成立管理組織完成報備，亦修正改為完成報備後由公庫 代為撥付」似指「完成管理組織」之報備；但是從文義來看，又似指「完成點交」之報備， 此係因「完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後」乙語係 立法院討論時所加，非行政院院版原文所致。 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.98.* | 2004-05-09 01:23:32 |
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第十八條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、 起造人就公寓大廈領得使用執照一 年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、 本基金之孳息。 四、 其他收入。 --------------------------- 看上面18條的第一款規定你就可以了解要是你的建照申請是84年6越以後建商就需要 提撥一筆金額作為公共基金不然建商也無法申請使用執照,一年維護建商負責然後 等到將來管委會成立你們在來決定怎樣運用...所以建商要出錢不是你們但是要是 建商出了1年以後你們管委會接管了將來要是還需要交錢處理公設..還是由住戶 起 出錢,這是我的看法但是要是你建照是84.6月以前出的你就不可以要建商幫你 出公共基金的錢要由住戶自己出,因為公寓大廈是84.6月才開始施行,要是還有 問題建議你看底下的文章打電話到營建署的建築管理組有專門人員會告訴你 設置公共基金。 問 公寓大廈設置公共基金可以作何用途？公共基金的來源如何籌措？ 答 為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以 做為經費來源。公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良 費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第十八條規定公 共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按 工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基 金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行 前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施 行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之 基金費用。 第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部 分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由 公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區 分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從 其規定。 第十一條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議 為之。 前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 第十八條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、 起造人就公寓大廈領得使用執照一 年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、 本基金之孳息。 四、 其他收入。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融 業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。同款所稱比例 或金額，由中央主管機關定之。本項所稱金融業者，準用票據法第四條第二項規定。 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人 會議之決議為之。 第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照 者，不適用之。 若有任何建議，請 E-mail至cpamail@cpami.gov.tw 地址：台北市八德路2段342號 電話總機：(02)87712345 找建築管理組 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額 提列。」，同條第二項前段規定「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈 使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之証明；並於成立管理委員會或選任管 理負責人後移交之。」；第四十一條規定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同 設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」 社區如符合條例定義之「公寓大廈」，起造人自應依前揭條例第十八條規定提列公共基金並 於管理委員會合法成立後移交之；如屬前揭條例第四十一條之情形者，則僅管理及組織準用 條例之規定，條例第十八條之規定並未準用，故起造人無提列公共基金之義務。 另所述「公共設施維護基金」如非屬前揭條例規定之「公共基金」，僅為房屋買賣契約書之 約定，則與本條例規定無涉，管理委員會於合法成立後，得依民事法律相關程序請求起造人 移交。 因公寓大廈管理條例係於民國84年6月28日經總統公布，於同年月30日生效。妳所購買大廈 的建照如在84年6月29日以前核發（何時核發可向建物所在地的縣市政府建設局或工務局查 詢），則起造人（不一定是建設公司，也可能是以私人名義擔任）依據公寓大廈管理條例第 18條第4項的規定，毋庸提列一定金額作為公共基金。反之，則須提列。 |
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| 回覆者：ii 發表數：-17 IP：163.29.41.* | 2004-05-09 00:15:37 |
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謝謝jungle的答覆，不過現在建商擺明是他們會先提撥公共基 金，只不過與買方{約定}最後要由買方買單，所以建商實際 上沒出半毛錢，藉由契約規避法律規定的提撥義務而全部轉 嫁給買方，這樣買方有何辦法反制呢？可以主張違法而無效 嗎？謝謝釋疑。 |
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| 回覆者：ii 發表數：-17 IP：163.29.41.* | 2004-05-09 00:15:21 |
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謝謝jungle的答覆，不過現在建商擺明是他們會先提撥公共基 金，只不過與買方{約定}最後要由買方買單，所以建商實際 上沒出半毛錢，藉由契約規避法律規定的提撥義務而全部轉 嫁給買方，這樣買方有何辦法反制呢？可以主張違法而無效 嗎？謝謝釋疑。 |
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| 回覆者：jungle 發表數：-17 IP：211.75.221.* | 2004-05-08 16:57:29 |
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對於為了維護公寓大廈共同利益事項或者是公寓大廈的重大 修繕事項，或是公寓有集中設置設備的改良換修事項而須支 付費用時，《公寓大廈管理條例》第十八條規定，公寓應設 置「公共基金」，用以支付前述費用。而就該規定的內容而 言，公共基金的來源有四，其中最主要的有二項來源，第一 個就是起造人應依工程造價提列一定比例或金額的公共基 金，第二個就是區分所有權人依區分所有權人會議的決議由 住戶或區分所有權人來繳納公共基金。 又起造人依《公寓大廈管理條例》第十八條第一項第一款所 提列的公共基金，起造人應於該公寓大廈使用執照申請時， 提出已於金融業者設立專戶儲存之證明，並於成立管理委員 會或選任管理負責人後移交之。另於同條第三項前段規定公 共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會管理 （註）。 而前述建商負提撥公共基金的義務，必須是適用《公寓大廈 管理條例》的公寓大廈;且須在《公寓大廈管理條例》正式施 行後取得建造執照者。現將之分述如下: 一、《公寓大廈管理條例》適用於「公寓大廈」:該條例所指 的「公寓大廈」係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣 標有明確界線，得區分為數部分的建築物及其基地。符合上 述規定，才負有提撥公共基金的義務。內政部營建署87、1、 13（87）營署建字第三二九六四號函表示:「按公寓大廈係指 構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區 分為數部分之建築物及其基地，為公寓大廈管理條例第三條 第一款所明定，本案貴院內湖簡易辦公室暨職務宿舍來函所 稱，其所有權屬國家所有，如確無區分為數部分之情形，則 非屬公寓大廈，即無前揭公寓大廈管理條例第十八條第一項 第一款、第二項規定之適用。」即揭示此一意旨。 二、須在《公寓大廈管理條例》施行後取得建造執照: 其次，《公寓大廈管理條例》係由總統於民國八十四年六月 二十六日公布，依《中央法規標準法》的規定，該條例自民 國八十四年六月三十日施行。基於「法律不溯及既往原 則」，建商如取得建造執照係於該條例正式施行之前，即不 負有提撥的義務。所以，公寓大廈的起造人須於民國八十四 年六月三十日取得才負有依《公寓大廈管理條例》第十八條 第一項第一款提撥公共基金的義務。雖然《公寓大廈管理條 例施行細則》遲至民國八十五年十月二日才發布，亦不影響 前述的提撥義務。 以上說明，供參酌! |
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