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| 新店的力麒雙星 |
| 發表者：Engle 發表數：-17 IP：163.28.3.* | 2002-10-28 08:05:56 |
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想想也是該買房子的時候，從暑假開始就在中和開始尋找較為中意的房子，但看完之後總 |
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| 回覆者：Engle 發表數：-17 IP：163.28.3.* | 2002-11-14 07:31:44 |
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給smbcc 因為不是住那裡，當然那裡的出入及安全就與自己沒有很大的關係。 你無法去要求力麒或管委會出面解決，也無需力麒或管委會出面。 現在講求的是如何自行解決問題。跟你有關的又確實違反政府相關法令的，你都可以上縣民 開講去要求縣政府解決，且無需具名，且不限次數，縣政府自會取締違規人員的。 希望力麒雙星不要賣得太容易，我也不想教力麒這個方式去提高其賣點，因此你知我知就 好，若讓力麒代銷人員知道可輕易解決的話，對於購買的人的殺價空間就會減少許多。 |
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| 回覆者：smbcc 發表數：-17 IP：211.75.27.* | 2002-11-13 17:46:05 |
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To Engle : 我也曾經對力麒雙星感到心動 但是自立街9月中早就劃紅線 現在地上的紅線有的被塗掉 有的被改為黃線 而且違規還是照停… 如果連需要賣相好一點的力麒都不敢管 代銷都不敢管 那麼以後住在那兒的居民又敢管多少… 除了價格 巷道問題也是我一直無法說服自己的原因 以上是個人小小意見 |
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| 回覆者：Engle 發表數：-17 IP：163.28.3.* | 2002-11-13 16:03:38 |
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縣民開講是縣政府解決人民問題的一個園地，其實如果自立 街沒有路邊亂停車的話，消防車的進入是不成問題的。正因 為如此，更可用安全問題要求縣政府於自立街劃立紅線，嚴 禁路邊停車，以維住戶之安全。 還蠻有效的喔！我樓下本來開鐵工廠，髒亂不堪，經向縣民 開講反應後不久縣政府即派人取諦，又過了不久，鐵工廠就 搬走了。 |
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| 回覆者：僅供參考 發表數：-17 IP：211.75.27.* | 2002-11-13 13:48:32 |
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想請問一下 何謂縣民開講? 至於力麒雙星的巷弄問題... 我擔心的是254台車彼此進出時的不便 網友們講的消防車不易進入也是一個問題 光靠洒水系統好像不太夠 不過 反正我沒有一定要買力麒雙星 還有很多時間可以慢慢思考.. |
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| 回覆者：Engle 發表數：-17 IP：163.28.3.* | 2002-11-13 12:59:59 |
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力麒雙星巷弄不佳的狀況，一邊可通行機車，那夠了，畢竟車子只需到停車埸，或許如果能 從另一個角度看，力麒雙星離巷口近，因此出來絕對沒有問題，而且再換一個角度，對面沒 有入口可供車子進入，意即沒有會車的困擾。 至於停車埸及巷口內車子亂停的狀況極易解決，只要上幾次的縣民開講，縣政府就會派人解 決我們的困擾，畢竟道路是用來行走的，並非用來停車的，相信您常上網路，豈有不知解決 之道，只是您客氣了。買它我絕對有能力，但並非現在，主客觀因素皆不容許，再過個四年 (主要是考慮小孩子的問題)，如果還有機會，我仍會將它列在我的選擇之中。 |
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| 回覆者：僅供參考 發表數：-17 IP：211.75.27.* | 2002-11-13 12:42:44 |
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謝謝您的回應 看您對此個案有如此研究 想請問一下您對於力麒雙星巷弄不佳的看法如何? 至於物業管理公司... 我最近看的個案 幾乎每一個都有喔!! 而且我覺得力麒雙星的4房比3房難賣 所以您要是真喜歡 一定有機會的啦~ 預祝您早日找到理想的房子 |
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| 回覆者：Engle 發表數：-17 IP：163.28.3.* | 2002-11-13 12:29:11 |
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給僅供參考： 我想您誤會我的意思了，管理業者當然不是這個案子好壞或個人喜歡的依據，我只是解釋 力麒絕非無償提供水蓮物業使用罷了，畢竟那有那麼好的事，已提供基本客戶(管理費的收 入)，還提供場地讓水蓮物業開公司，如果力麒那麼笨的話，相信有很多管理公司願意與力 麒合作的。 至於我之所以喜歡力麒雙星，一是它夠氣派，二是住戶的水準(畢竟都是大坪數，又有管 理公司，相信水平會有所不同)。但現在卡在現金不足及小孩接送不易，暫時還不會考慮買 它。 |
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| 回覆者：僅供參考 發表數：-17 IP：211.75.27.* | 2002-11-13 11:53:28 |
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我是不知道水蓮物業好不好 但是住戶如果不滿意物業管理公司 以後不是可以換的嗎? 我記得現代君址也是用水蓮物業 但是大家對這個個案的評價好像就比較... 所以我是不太懂您以物業管理公司來判斷個案品質的邏輯就是? 至於力麒的獲利... 我還是那句老話 營建股該如何認列成本與獲利法律上有其規定 但是現金流量才是最重要的!! 我的看法是 年底資金緊是建商普遍狀況 但是力麒比較辛苦的是今年蓋好的辦公大樓不好賣 看看內湖空了多少廠辦就知道 所以力麒缺不缺錢? 帳上除了有9.37億的力麒中正大樓要賣 1.09億的南京吉帝更是賣了快兩年, 越賣越低... 19.7億的南京通商大樓呢? 力麒的股本才27.2億喔 任何一個案子的拖延都會對建商造成很大影響的 銀行又能多挺這些建商? 沒有現金蓋房子的話 就要負擔土地閒置在那兒的養地成本 也可能耽誤到其他個案的最佳推案時機 房子不見好就賣 變成了尾大不去的餘屋損失更大! 這樣子真的划算嗎? 現在還沒到年底 但是到時候 力麒應該就會知道該怎麼做了... |
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| 回覆者：Engle 發表數：-17 IP：163.28.3.* | 2002-11-13 11:00:10 |
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很高興大家能更理性的探討，可以想見的，所有心中的疑點將會一一得到澄清。 力麒雙星有另一個特點，那就是絕非一般工作薪給的人所能買得起的，至少需月入十萬以上 的家庭方能考慮的一個窩。(如是靠祖產的人當然另當別論)大家有沒有注意到水蓮物業並非 一般的管理公司，而是一個具備協助理財規劃及代為理財的公司，它所看上的絕非力麒雙星 的管理費而已，因此力麒也絕非無償提供給水蓮物業，這是可以推論的。 仔細研究過力麒建設，發現它有一個特點，就是邊蓋房子邊向銀行貸款，因此它的現金來源 並非想像中有極大的壓力，畢竟其土地除力麒雙星外，其它全部皆在台北市，而且其利息也 併入其個案的土地成本及建築成本中，以避免單一年度嚴重的虧損情況發生。 喜歡力麒雙星的另一個理由，就是其將來的住戶不會跟一般的住宅一樣，有套房、有小格局 的房屋規劃，也就是住戶的水準將會達到某個水平，生活起來才會更加舒適。 |
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| 回覆者：僅供參考 發表數：-17 IP：211.75.27.* | 2002-11-13 10:25:40 |
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對於總銷部份我上一篇討論中已解釋過 大家可以自行判斷 大家想知道的是表價還有多少折讓空間吧? 不過我不太懂您提的水蓮物業須付錢給力麒是什麼意思? 是指我在算總銷時須把1-2F給算進去嗎? 有些業內行規我真的不懂 我只是提供試算基礎給大家參考 也歡迎大家指正讓我們這些門外漢多充實些知識 不過我的發言到底是站在建商角度想或是購屋者角度想 我想大家都看的很明白 我不想再多作解釋了… 不過提到力麒的股價與獲利… 我倒是有話要說 我認同力麒 但是看財報的角度與您有些不同 您如果研究過營建股的話 就應該知道在國內的財會制度下 看營建股單月甚至單年的營收獲利是沒有意義的!! 採先建後售的話 蓋了2-3年的房子要到交屋後才能開始認列營收獲利 您覺得參考當年的獲利有意義嗎? 我的看法是 買股票是要看未來 營建股的淨值中可能包括了成本過高的土地與一賣就賠錢的餘屋 沒有調整過的淨值參考價值真的不高 因為國內房地產還是不景氣 有些土地與餘屋是"有行無市" 沒有人要承接 是依成本法列在帳上的 單純依淨值判斷公司價值風險太高 想從基本面來看的話 我覺得營建股在高負債的槓桿效應下 要參考EPS也要參考過去數年的平均獲利才有意義 公司經營的穩定性 現金流量, 負債比率, 餘屋狀況都是要注意的!! 所以上市櫃公司的誠信就很重要了 大家都不喜歡大幅調降財測的公司吧? 不管有沒有作財測 大部分的人都還是會參考公司的言論 總銷這種數字問公司最準的不是嗎? 只是您參考的是您私下問代銷的狀況 而我參考的是上市櫃公司的公開言論 (這種數字絕對是記者直接間接問出來, 沒有人一個一個算的!!) 是他們經過會計師審核的財報 言歸正傳 至於力麒雙星會不會降價… 應該不是看力麒今年報表上的獲利 而是要看力麒現金流量夠不夠 新案子的推動與開工總是要靠現金的 年底到了各行各業更都需要現金!! 大家不喜歡欠錢過年嘛! 預售的房子賣的再好現金也不會一下子就進來 購屋者與建商??? 最後就看誰耐得住性子吧 怕買不到的人請趕快去搶購 買房子的時機與價位真的是見仁見智 但是我知道我不寂寞 與我一樣在等待的人其實更多 更何況買氣不夠的話他們會不降價嗎? 不在優惠房貸還有前趕快賣一賣 變成是餘屋後的價位就更不好了 這才是力麒這兩年獲利不好的原因之一! 現在代銷進場一個月 姿態比較高當然也是難免 但是再來呢? 以後會不會有地段佳 更新更好的房子出來呢? 所以我還是選擇以時間換取空間 僅供給與我一起等待的朋友們參考!! |
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| 回覆者：sway 發表數：-17 IP：61.222.156.* | 2002-11-13 09:19:23 |
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其實建設公司走到了這一步 說自己以前活該,亂搞,弄得營建股不好 或是,說自己倒楣,活在現在的情勢 不過,我也不想為力麒護盤 畢竟,大環境不好,影響這幾年的獲利,也是所有建商遇到的問 題 雖然我不認同,以一個案子來賺取以前的虧損 但是很多建商都是這樣做 不過,也沒啥不對.人家經營這塊土地已經很久了 賺一點也不是不可以阿 力麒雙星的問題 如果等到元利群星會追了上來 就會比較慘了,價格,也會回到比較低的水準的 不過,話說回來了,現在調整價格 賺到的,代銷公司也要算一腳 我還是希望,價格能夠低一些 大家都夠苦了,幹嘛多花錢,不如多一些裝潢來的值得 一坪18.5萬,其實已經夠她們賺的了 搞到20萬,如果銷售情況不理想 價格還是會調回來的 我覺得,喜歡力麒雙星的朋友,還是有希望的 |
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| 回覆者：Engle 發表數：-17 IP：163.28.3.* | 2002-11-13 08:53:25 |
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給僅供參考： 我想奇摩所刊登的應該算是僅供參考吧，當然18億的案量用搜尋引擎也可以查到，您想想 看，1樓和2樓雖算是公共設施，但使用卻都要算錢或點數，且已給水蓮社承包，水蓮社不需 付錢給力麒嗎？ 您研究過財報，應知力麒前三季虧損為八仟萬，每股為-0.26元，今年想要轉虧為盈，就 只能靠力麒雙星的銷售了。如果力麒雙星的反應很好，要他降價恐怕是緣木求魚，畢竟力麒 就靠它板回一城轉虧為盈了。 因小孩剛八個多月而已，一個還在老婆的肚子，小孩的照顧全靠丈母娘，再加上現金不 足，也只有等有人買後受不了房貸的壓力拋售時再買囉！ 若說力麒的股價，轉虧為盈後，以其16.4的淨值，3.26的現價，值不值得投資就見人見智 了。 |
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| 回覆者：僅供參考 發表數：-17 IP：211.75.27.* | 2002-11-12 19:42:42 |
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謝謝sway與Engle的回應 再次聲明我是很尊敬sway大哥的 e族的網友們對sway大哥對於e族的貢獻也都是有目共睹 如果言辭中有比較"激動"的地方還請多多海涵 不過就事論事 對於力麒雙星的總銷我還是有些不解 一般總銷是指表價的總和嗎? 如果力麒雙星提高表價5%讓後來的人殺價 以調升後的表價來計算的話總銷就是提高了嗎? 還是總銷是指建商預估的銷售總價(預估最後的成交價?)呢? 我查了奇摩股市的新聞 即使追朔到2000年 或是在今年9月中 力麒雙星的總銷都是宣稱在25-26億之譜 但是又和sway大哥所提的18億差距太大 更何況代銷又把表價往上提5% 到底哪個數字可信呢? http://tw.stock.yahoo.com/n/hist/CN/2002/09/12/144531.html http://tw.stock.yahoo.com/n/hist/CN/2002/08/27/141607.html http://tw.stock.yahoo.com/n/hist/JT/2000/07/15/3765.html 不管怎樣 我想大家最關心的是以目前代銷提供的 "不二價"表價 (有新舊不二價) 與 "可能成本價" (再次強調, 我只能盡可能的大概去預估) 間到底有多少空間是有可能可以談的 如果公司的總銷數字不能相信 那我只好採用土法煉鋼法 把手邊有的數字加起來 3-24F,158戶跟254個車位都算 數字不完全的就大概預估 (因為當初只是自己購屋參考, 沒想到會要把他們湊起來) 未調升價格前 : 表價=16.67億+3.11億=19.78億 調升價格後 : 表價=17.49億+3.11億=20.60億 車位 : 3.11億 (假設大小車位比例相同, 每層車位大致相同, 由254 個車位算出, B1(小110, 大115), B2(小120, 大125), B3(小130, 大 135), 但是無調整優惠給附近居民的車位價, 所以車位總銷可能略 低) 加起來表價落在19.78億(未調升價格前)到20.60億(調升價格後)間 有興趣的人就做個參考 我問心無愧的努力推算過 不相信的人可以略過 因為推算一定會有誤差 我也不想再多解釋些什麼 如果總銷是指建商預估的"成交價?"的話 表價19.78億(未調升價格前)到20.60億(調升價格後) 對照sway大哥與Engle所提的總銷18億多 (表價折扣10-15%?) 這樣子好像也蠻合理 所以我還是覺得此案本來就有預留折讓空間 當然大家也可以自行推算我推估的表價與 之前預估的成本價15.74億有多大差異 自行判斷有多少談價空間 反正就只是個參考 能否在最後幾戶時談到接近成本價 或是破底的價格就要看個人功力了 至於財報的可信度... 工程款及土地款的認列方式... 力麒能不能虧錢... 力麒作帳作得兇不兇... 一切都只有公司內部人才會知道!! 我無從得知 我要是公司的人或是業內的話 就不用這麼辛苦的找房子了!! 我只是剛好對數字有興趣 試算了一下 從我可能得到的資訊去推估成本價 如果有疏忽的地方 還請多多見諒 最後, 再次強調 我不敢, 也從沒有嫌力麒賺太多 力麒願意以比宣稱的總銷還要低的價格來賣給我們是我們的福氣 我如果因此錯估他的獲利那我也認了 傷心的其實是以為力麒的營收獲利可以更好的股市投資人 相反的 力麒要是都不賺錢我才會擔心 因為股市投資人隨時都可以認賠殺出 也很少會有人用一輩子的積蓄來買某一檔流動性相對不佳的個股 但是我要是真買了力麒的房子可得把一輩子的積蓄都押上去 大家都希望自己買的房子是終身保固的, 不是嗎? 所以我還會很希望力麒能夠好好經營 怎麼敢嫌力麒呢? 總而言之 我相信好的產品會有人願意出高價去買 我們的等待也是要付出風險, 減少選擇性 但是我賭力麒雙星有以時間換取空間的機會 而我也看到了e族的許多網友們和我一起在等待 如果相關發言對於相關建商與代銷公司有所影響的話 還請見諒 買賣一棟房子或許是您的工作 卻是我們人生中的大事 在這不景氣中 更是我們不得不斤斤計較的大事 永不放棄 與大家共勉之 |
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| 回覆者：sway 發表數：-17 IP：61.222.156.* | 2002-11-12 12:32:52 |
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前一則討論說了 這個案子 讓附近的代銷眼紅 因為,反應好,又是SRC的 攻擊不斷 但是,他的反應也真是不差 三成是有的,但是,應該不到五成 所謂賣到五成 應是指收小訂的數目到了五成 退了一些 但是 我估計,他的銷售期大概只有半年左右哦 所以,如果實在喜歡,但是價格又差太多的 只好放棄啦 就像我,喜歡大台北華城的房子好多年了 但就是買不起啦 |
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| 回覆者：sway 發表數：-17 IP：61.222.156.* | 2002-11-12 12:27:26 |
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我也是希望大家都能花到少少的錢 買到很棒的房子的 不過,我還是要說明的 光是財報 根本看不出真正的內容的 最多,大概而已 以雙星的案子而言 很有可能是 工程款及土地款,在今年尚未花完,而以財報的揭示方法,能多 就多,但是公司還不能虧錢,也不能賺太多-------------所以,我並 不認為土地款以及工程款是對的. 哪一家公司不作帳阿? 今年度的帳,想辦法弄到明年,或是去年賺太多,弄到去年的帳 我只是認為,只靠財報,就說人家賺太多,這是有點隨隨便便的 而這樣的說辭,動機是不錯,但是內容有爭議,說出來,還是很容 易被人家"打槍" 我的做法是,無論銷售人員說啥,都不要聽太多 尤其是,花了多少 你只要堅持著某一個價格 不時的留意是不是賣完了 就好啦 另外 如果您認為我的字裡行間過於衝突 那在這裡還是要深深的致歉的 造成您不必要的誤會 |
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